【正文】 ，但 目前外銷比例有減弱跡象；在內銷方面，XX 置業(yè)者自用和投資兼有，二次置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來看，除了以往的本地客戶群的首次或二次置業(yè)外，較多客戶來自于市區(qū)。 XX 房 地 產 市 場 前 景XX 作為進入 XX 經濟特區(qū)的主要門戶，擁有廣深鐵路、平南鐵路、深惠公路以及梅觀高速、機荷高速公路等重要交通干線，未來隨著 XX 關口外擴的大勢所趨，未來 XX 的房地產物業(yè)價值將有個較大的提升過程。隨著 XX 投資環(huán)境的改善、預期 XX 新長途客運站和地鐵三號線的規(guī)劃建設和樓盤素質的提高，將有助于 XX 樓市物業(yè)升值，其市區(qū)內客戶比例將會繼續(xù)增加，外銷仍保持一定分量，深港家庭在此進行二次置業(yè)的比例加大。XX 新中心區(qū)將成為開發(fā)熱點，特別是其商業(yè)有望形成一個新的商圈。坂田和萬科將再次成為市場焦點。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒隨著 2022 年宏觀經濟的繼續(xù)保持高速發(fā)展，政府規(guī)范和支持房地產市場發(fā)展決心的增強，全國房地產市場進一步趨于理性和規(guī)范，行業(yè)進入門檻將進一步提高，XX 的房地產市場將進入趨于成熟階段，房地產需求繼續(xù)保持較高增長，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，房地產市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調、健康的發(fā)展局面，房地產行業(yè)投資回報趨于穩(wěn)定。本項目地處 XX，是通往 XX 特區(qū)的重要門戶，交通便利、經濟發(fā)達，極具發(fā)展?jié)摿彤a業(yè)優(yōu)勢。隨著 XX 市房地產開發(fā)熱點由關內轉向關外、地鐵三號線的規(guī)劃實施以及關口外擴的大勢所趨，XX 將成為更多置業(yè)者選擇地，區(qū)內房地產增值潛力巨大。 區(qū)域市場分析 區(qū)域界定項目位于 XX 鎮(zhèn)項目位于 XX 京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)屬于 XX 關口組團，主要指以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集起來的組團，這一組團離關口較近，樓盤質素較高，吸引了較多港客和市區(qū)消費者。 區(qū)域市場供應分析區(qū)域目前在售樓盤主要是信義假日名城三期、百合星城、我愛我家，總建筑面積 萬平方米，并且已銷售大半，目前供應量小。表 2－2 區(qū)域目前在售樓盤樓盤 總容積率 總建面 主力戶型及面積 均價信義假日名城三期 萬兩房 672 平米（％）三房 92 平米（％）三房 115 平米（％）4000百合星城 萬一房 3538 平米（25％）兩房 6063 平米（38％）三房 7479 平米（17％）3800我愛我家 萬二房 5966 平米三房 7779 平米 3500 需求分析XX 一直以來均是外銷的重要市場，是港人在 XX 置業(yè)的持熱區(qū)域之一，但目前外銷比例有減弱跡象；在內銷方面，XX 置業(yè)者自用和投資兼有，二次置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來看，除了以往的本地客戶群的首次或二次置業(yè)外，較多客戶來自于市區(qū)。關口區(qū)域住宅用途除信義假日名城外，以過渡居家為主，投資為輔。 典型物業(yè)分析根據(jù)本項目的自身特點，遵循可比性和相似性原則，擬將以下 5 個在售樓盤作為本項目競爭或可類比的樓盤：桂芳園六期?北歐峰尚、中城康橋花園六期?在水一方、康達爾花園三期?香檳谷、大世紀?水山緣二期、灝景名苑二期。1）桂芳園六期?北歐峰尚 北歐峰尚地址 XX 中翠路發(fā)展商 佳兆業(yè)地產宣傳主題 五十萬平方米國際風情園林/地鐵口/沃爾瑪成熟人文社區(qū)浪漫的生活 閑適的優(yōu)越占地面積 46952 萬平方米建筑面積 145267 平方米容積率 建筑規(guī)劃 4 棟 17 座 18—20 層小高層， 1600 余戶交通狀況 深惠公路旁多路公交車經過主力戶型 7074 平方米二房；8992 平方米三房價格范圍 4200 元/平方米左右物業(yè)管理 自管管理費 元/平方米開盤日期 2022 年 11 月 2 日入伙日期 2022 年 6 月樓盤點評 桂芳園的產品和園林設計均富有特色，該樓盤樹立了 XX 近年來最高檔次的樓盤形象。由于已建設有五期入伙，配套逐步完善，大社區(qū)氛圍成熟，現(xiàn)樓展示充分。 2）中城康橋花園六期?在水一方 在水一方地址 XX 深惠公路旁發(fā)展商 中城銀浦 陽光燦爛的日子宣傳主題XX 市 XX35 萬平方米超大社區(qū) 總占地面積 23 萬平方米總建筑面積 35 萬平方米容積率 六期規(guī)劃 7 棟 18 層建筑，共 765 戶交通狀況 16 條公交線路主力戶型 70－72 平方米的兩房兩廳；83－87 平方米三房兩廳均價 3800 元/平方米物業(yè)管理 中海管理費 元/平方米開盤日期 2022 年 6 月 21 日入伙日期 2022 年 12 月（前 3 棟）樓盤點評 樓盤以大型社區(qū)為主要賣點，各項生活配套成熟。但園林設計比較平淡，在宣傳上樓盤形象不夠鮮明。3）陽光花園三期? 澳洲堤畔澳洲堤畔地址 XX 龍崗水徑派出所附近 發(fā)展商 XX 市銀浩實業(yè)有限公司宣傳賣點 XXXX 澳洲風情園林社區(qū)占地面積 42022 平方米總建筑面積 104000 平方米容積率 三期規(guī)劃 一棟多層，三棟小高層，共 318 戶交通狀況 凡經過 XX 街的公交車均可到達，106 總站，新引入 541主力戶型 65 平方米的二房；86 平方米的三房均價 3800物業(yè)管理 自管管理費 多層 1 元/平方米，小高層 元/平方米開盤日期 2022 年年底入伙日期 2022 年 11 月樓盤點評 樓盤宣傳賣點著重于園林，缺乏鮮明特色，客戶以 XX 客戶為主，外銷和市區(qū)客戶比例較小。 4）康達爾花園三期?香檳谷香檳谷地址 XX 深惠公路西側發(fā)展商 XX 康達爾（集團）地產開發(fā)有限公司宣傳主題 XXXX深惠路沃爾瑪對面地鐵康達爾站 法國坡地浪漫生態(tài)大社區(qū)占地面積 16564 平方米建筑面積 平方米容積率 三期規(guī)劃 4 棟 20～24 層住宅，共 734 戶交通狀況 有多路公交車經過主力戶型 7072 平方米 2 房、8494 平方米 3 房均價 4000 元/平方米物業(yè)管理 自管管理費 元/平方米開盤日期 2022 年 10 月 18 日樓盤點評 樓盤整體檔次感較高，以法國風情為賣點，具有較大吸引力。但樓盤整體容積率較高，三期高層密度較大，推廣有一定難度。銷售后期采用低首期的方式，取得了較佳成效。 5）大世紀?水山緣二期大世紀水山緣二期地址 南嶺村，布沙路旁求水山公園旁發(fā)展商 勤誠達地產宣傳主題 XX XX 真山真水真家園求水山畔 澳洲風情度假社區(qū)占地面積 79480 平方米總建筑面積 156377 平方米容積率 總建筑規(guī)劃 16 棟小高層住宅，共 1854 戶交通狀況 有多路公交車經過主力戶型 6378 平方米 2 房、7585 平方米 3 房均價 3500 元/平方米物業(yè)管理 自管管理費 元/平方米開盤日期 2022 年 8 月 24 日入伙日期 2022 年中樓盤點評 樓盤在求水山腳下，擁有良好的天然生態(tài)資源。樓盤宣傳具有小資形象，對市區(qū)客戶進行了充分挖掘。 6）灝景名苑二期灝景名苑二期地址 XX 中心區(qū)鎮(zhèn)政府東側發(fā)展商 XX 市合州實業(yè)有限公司宣傳主題 XX 地王 地鐵物業(yè)代理商 XX 置信地產（中國）有限公司占地面積 7925 平方米總建筑面積 46290 平方米容積率 建筑規(guī)劃 1 期 1 棟 21 層，2 期 1 棟 32 層建筑，共 538 戶交通狀況 K20300B、10525344822 等 20 條線主力戶型 93－95 平方米 3 房均價 3800 元/平方米物業(yè)管理 自管管理費 2 元/平方米開盤日期 2022 年 5 月 18 日入伙日期 2022 年 12 月 28 日樓盤點評 項目為單體式樓盤，不具有大社區(qū)優(yōu)勢。位于布龍路和深惠大道的交匯處，噪音較大；但由于緊鄰鎮(zhèn)政府，因而地理位置優(yōu)越。樓盤以 XX 本地銷售為主。XX 樓盤的建筑類型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分期開發(fā)建設，項目容積率較小，建筑覆蓋率低，綠化率較高。開發(fā)模式一般由多層住宅向高層住宅過渡，逐步完善區(qū)內大環(huán)境及小區(qū)配套設施。戶型方面，中小戶型占據(jù)市場主體。XX 市場的在售樓盤多為適度偏中小的戶型，中小戶型比例占市場供應的 85％左右。而這些戶型的市場銷售 也大多不俗，從市場發(fā)展趨勢來看，中小戶型仍將領唱市場。XX 住宅項目的價格多數(shù)集中在 35004000 元/平米左右。這一價格僅為福田、羅湖的一半，對市區(qū)消費者極具吸引力。隨著 XX 新中心區(qū)建設的逐步展開和完善，相信 XX 商品住宅的價格有一定的提升空間。2022 年 XX 新開樓盤多為延續(xù)開發(fā)的大盤項目，產品供應仍以中小戶型為主，而價格則得到了一定的提升。 片區(qū)三級市場分析1）租賃市場分析表 2－3 部分樓盤租金情況注：以下為不帶家私家電單位數(shù)據(jù)表明近期推出的品質較佳小戶型投資回報率較高。2）二手樓成交分析表 2－4 部分二手樓售價情況注：以下為不帶家私家電、普通裝修單位一房 兩房 投資回報率我愛我家 4248 平米：700800 60－65 平米：10001200 6％－7％百合星城 3539 平米：750850 60－68 平米：11001200 7％－8％榮超花園 4050 平米：800900 60－70 平米：10001100 6％－7％國展苑 4050 平米：800900 7080 平米：11001200 6％－7％一房 兩房面積(㎡) 總價 均價 面積(㎡) 總價 均價我愛我家 48 16 萬 3333 63 21 萬 3330百合星城 38 16 萬 4210 62 24 萬 3870榮超花園 52 20 萬 4000 58 25 萬 4000 片區(qū)二手樓價格基本接近新房銷售價格，表明區(qū)域價格較為堅挺。3）區(qū)域三級市場交投情況本片區(qū)已進駐了相當多的地產一線品牌中介，三級市場成交相當活躍。區(qū)域內成交的二手房交易一直以來都以買賣居多，出租則相對較少。本片區(qū)的二手房的購買者以 2535 歲的年輕人為主，另有一部分為投資者。4） 三級市場分析小結綜上所述，項目所在片區(qū)三級市場情況如下：? 片區(qū)投資價值總體較高：區(qū)域租金較高，二手樓價格與新房價格相近。? 區(qū)域投資回報率高：雖然租賃市場活躍程度較為一般，但租金的較高能保證業(yè)主的投資回報率。? 過渡投資為區(qū)域內的重要投資方式：所謂過渡投資，即客戶購買新房時以過渡居家為主，在換房的過程中將原住房出售或出租。 市場分析結論雖然 XX 市場目前已以小高層、高層為主，但 XX 客戶仍然親睞低密度的多層、小高層，因此高層項目要取得成功，關鍵在于著力打造產品上的優(yōu)勢，創(chuàng)造更多亮點。XX 住宅市場以居家型產品為主，成熟大社區(qū)對于居家型客戶具有較強的競爭力。中小社區(qū)在與大社區(qū)的競爭中將需要在定位上制造一定的差異化，同時挖掘出項目自身的獨特賣點。XX 房地產投資市場初步啟動，投資市場主要集中在關口附近。關口片區(qū)樓盤將滿足市區(qū)內與本片區(qū)附近客戶過渡居家、過渡投資的需求。關口的片區(qū)特性將對本項目的產品定位起著重要的指導作用。 三 項目分析及評價 地塊解析 交通條件項目北側緊鄰深惠路，路網發(fā)達 配套設施中、小學：XX 中學、XX 小學、春蕾小學、XX 外國語龍崗學校、XX 中英文學校幼兒園：春蕾幼兒園商場：南城百貨、上海第一百貨、華潤超市、新一佳、大中華百貨銀行：招行、農行、中行、建行醫(yī)院：XX 人民醫(yī)院、南嶺人民醫(yī)院其他：地鐵三號線、XX 公園工交線路：3537300、2044465086832 等 規(guī)劃限制條件根據(jù)《XX 市規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要點》 ，該建設用地項目規(guī)劃設計滿足下列要求：(1)指標按建設用地面積計算建筑容積率≤；建筑間距應滿足高層消防要求；建筑高度或層數(shù)：≤30 層；建筑面積：44,333㎡，其中：住宅 30,773㎡，商業(yè) 13,560㎡；(2)總體布局及建筑退紅線要求東、南、北側建筑退紅線≥7 米，西側建筑退紅線≥10 米， ；建筑覆蓋率應根據(jù)規(guī)劃設計方案合理確定。(3)市政設施要求① 車輛出入口：用地南、北側道路； ② 人行道路：用地周邊道路；③ 機動車泊位數(shù)：125 個；④ 室外地坪標高：⑤ 給水接口：到位⑥ 雨水接口：完備⑦ 污水接口：完備⑧ 電源：到位⑨ 通訊：到位 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢配套：項目周邊商業(yè)、生活、教育配套非常成熟。交通：項目毗鄰深惠路，到達市區(qū)或 XX 其他區(qū)域交通都十分方便。噪音?。喉椖侩m然毗鄰深惠公路，但北向噪音為龍珠花園所遮擋，因而項目具有鬧中取靜的良好環(huán)境。 項目劣勢容積：項目的容積率達 ，是 XX 市場上少有的高容積率項目。體量：項目體量較小，僅 萬平米，難以形成好的社區(qū)居住氛圍。周邊環(huán)境：由于位處工業(yè)區(qū)的包圍之中，周邊環(huán)境較為雜亂，環(huán)境不佳。 項目機會距離：項目距關口位置很近，將有利于吸引關內客戶和外銷客戶。市場機會：關口目前具有亮點的小戶型項目仍較為稀缺。二線關裁撤：關于