【正文】 ....................................................................46 資金來源與運(yùn)用分析 ............................................................................................................51 銷售利潤 ................................................................................................................................51八 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ....................................................................................................................52 贏利能力分析 ........................................................................................................................52 項(xiàng)目不確定性分析 ................................................................................................................54 社會(huì)效益和影響分析 ............................................................................................................54九 可行性研究與建議 ....................................................................................................................55 擬建方案的結(jié)論性意見 ........................................................................................................55 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 ........................................................................................55 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ............................................................................................................55附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表 投資計(jì)劃與資金籌措表 (方案 1) 投資計(jì)劃與資金籌措表（方案 2）XX 市 XX 地產(chǎn)顧問有限公司 一 項(xiàng)目總論項(xiàng)目位處項(xiàng)目位于 XX 鎮(zhèn)項(xiàng)目位于 XX 京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)，周邊日常主要生活配套比較完善。(2)根據(jù)周邊同類項(xiàng)目的銷售情況，估計(jì)在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、鋪面可達(dá) 90%。計(jì)劃 2022 年 8 月正式開工，2022 年 5 月開始預(yù)售，2022 年 1 月交付使用。 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論(1)根據(jù)對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，得出的結(jié)果表明，本項(xiàng)目的利潤分別來源于銷售收入 (住宅、商鋪及地下停車位)。0202204000060000800001000001202201400001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022第 一 產(chǎn) 業(yè) (億 元 ）第 二 產(chǎn) 業(yè) (億 元 ）第 三 產(chǎn) 業(yè) (億 元 ）GDP(億 元 ）圖 2－1 全國近年 GDP 變化情況固定資產(chǎn)投資大幅度增長2022 年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 55118 億元，比上年增長 %。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲%。圖 25 近年恩格爾系數(shù)變化情況 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭在 2022 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價(jià)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 政策變化對房地產(chǎn)的影響央行 “121 文件 ”促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展2022 年 6 月 13 日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （簡稱“121 文件” ） ，央行出臺(tái)這一政策的目的，一方面在于調(diào)控部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱現(xiàn)象，另一方面也是為了及早化解商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 “121 文件”提出住房貸款將向中低收入家庭傾斜，并以信貸比例和利率為手段，壓制市場對高檔房、商用房的需 求，從而引導(dǎo)投向真正具有有效需求的中低檔住宅，達(dá)到降低空置率的目的。? 影響業(yè)內(nèi)競爭格局。 ? 對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià) 值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。? 利率杠桿將調(diào)節(jié)個(gè)人住房貸款需求。國家提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目門檻2022 年“五?一”前夕，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。為了遏 制這種現(xiàn)象，通知要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例從 20％以上提高到35％以上，這一舉措一方面提高了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，將促使房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝略汰，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的資本集中，將把一些實(shí)力較弱的開發(fā)商排除在大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭市場之外，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展；另一方面有效制止了銀行資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)投資增長進(jìn)一步趨緩，未來可能出現(xiàn)下降現(xiàn)象。本市生產(chǎn)總值和工業(yè)增加值增速為 8 年來最高。2022 年，XX 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。其中基本建設(shè)和更新改造投資大幅增長，累計(jì)完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資在政策調(diào)控下，速度明顯回落，累計(jì)完成投資 億元，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。居民人均消費(fèi)性支出 19960 元，同比增長 %，2022 年因住房裝修支出和耐用消費(fèi)品購買減少，二項(xiàng)居民消費(fèi)性支出分別同比下降 %和 %。 0500100015002022250030001994 1996 1998 2022 2022 2022商 品 房 竣 工商 品 房 施 工商 品 房 新 開 工圖 2－13 商品房開發(fā)規(guī)模變化商品房銷售持續(xù)擴(kuò)大，住宅銷售居于主導(dǎo)地位由圖 2－14 可見，1996 年商品房銷售總量為 325 萬平方米（其中住宅 261萬平方米，占 ％） ，至 2022 年底，商品房銷售總量達(dá)到 萬平方米（其中住宅 萬平方米，占 ％） 。從 2022年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷售面積對比來看，2022 年新增商品住宅尚有 206 萬平方米未銷售，因此 2022 年的市場供求狀況有利于消化前年過剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場總量更加趨于平衡?？傮w來看，全市新建住宅價(jià)格增長幅度較小，僅為 ％，而同期全市人均可支配收入達(dá)到 元，比上年增長 4％。以此計(jì)算，常住人口人均建筑面積達(dá)到 23 平方米。 外資進(jìn)入將進(jìn)一步擴(kuò)大 XX 房地產(chǎn)市場規(guī)模，房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)。目前，XX 土地資源日益緊缺，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，給房價(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。全鎮(zhèn)總面積 平方公里,不包括坂雪崗地區(qū)為 平方公里,規(guī)劃建設(shè)總用地（包括發(fā)展備用地） 平方公里，下轄 15 個(gè)行政村，13 個(gè)居委會(huì)，38 個(gè)自然村。其中，年產(chǎn)值超億元的民營企業(yè)有 20 多家，5 億元以上的有 8 家，10 億元以上的有 2 家。到 2022 年，XX 的人均城市建設(shè)用地為 73 平方米／人；人口規(guī)模為 45 萬人；并實(shí)現(xiàn)從以傳統(tǒng)加工業(yè)為核心的第二產(chǎn)業(yè)向以先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代工業(yè)轉(zhuǎn)型。 這 里 高樓 林 立 ， 擁 有 許 多 較 高 檔 次 的 樓 盤 ，房 地 產(chǎn) 銷 售 占 約 全 鎮(zhèn) 的 60%， 供 銷 兩旺 形 成 發(fā) 達(dá) 的 第 三 產(chǎn) 業(yè) 使 得 老 圩 組 團(tuán)在 “五 個(gè) 組 團(tuán) ”中 異 常 醒 目 ， 是 名 副其 實(shí) 的 商 貿(mào) 中 心 。 另 外還 有 80 萬 平 方 米 的 土 地 可 供 開 發(fā) 。 目 前 ， 坂 雪 崗 組 團(tuán) 共 有 三資 企 業(yè) 、 三 來 一 補(bǔ) 企 業(yè) 300 家 ， 民 營 、私 人 企 業(yè) 200 家 。（2）建筑類型主要以多層及小高層為主XX 樓盤的建筑類型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分期開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目容積率較小，建筑覆蓋率低，綠化率較高。而這些戶型的市場銷售也大多不俗，從市場發(fā)展趨勢來看，中小戶型仍將領(lǐng)唱市場。（5）客戶群體多樣化XX 一直以來均是外銷的重要市場，是港人在 XX 置業(yè)的持熱區(qū)域之一，但 目前外銷比例有減弱跡象；在內(nèi)銷方面，XX 置業(yè)者自用和投資兼有，二次置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來看，除了以往的本地客戶群的首次或二次置業(yè)外，較多客戶來自于市區(qū)。坂田和萬科將再次成為市場焦點(diǎn)。 區(qū)域市場分析 區(qū)域界定項(xiàng)目位于 XX 鎮(zhèn)項(xiàng)目位于 XX 京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)屬于 XX 關(guān)口組團(tuán)，主要指以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤質(zhì)素較高，吸引了較多港客和市區(qū)消費(fèi)者。 典型物業(yè)分析根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，遵循可比性和相似性原則，擬將以下 5 個(gè)在售樓盤作為本項(xiàng)目競爭或可類比的樓盤：桂芳園六期?北歐峰尚、中城康橋花園六期?在水一方、康達(dá)爾花園三期?香檳谷、大世紀(jì)?水山緣二期、灝景名苑二期。 2）中城康橋花園六期?在水一方 在水一方地址 XX 深惠公路旁發(fā)展商 中城銀浦 陽光燦爛的日子宣傳主題XX 市 XX35 萬平方米超大社區(qū) 總占地面積 23 萬平方米總建筑面積 35 萬平方米容積率 六期規(guī)劃 7 棟 18 層建筑，共 765 戶交通狀況 16 條公交線路主力戶型 70－72 平方米的兩房兩廳；83－87 平方米三房兩廳均價(jià) 3800 元/平方米物業(yè)管理 中海管理費(fèi) 元/平方米開盤日期 2022 年 6 月 21 日入伙日期 2022 年 12 月（前 3 棟）樓盤點(diǎn)評 樓盤以大型社區(qū)為主要賣點(diǎn)，各項(xiàng)生活配套成熟。 4）康達(dá)爾花園三期?香檳谷香檳谷地址 XX 深惠公路西側(cè)發(fā)展商 XX 康達(dá)爾（集團(tuán)）地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳主題 XX 法國坡地浪漫生態(tài)大社區(qū)占地面積 16564 平方米建筑面積 平方米容積率 三期規(guī)劃 4 棟 20～24 層住宅，共 734 戶交通狀況 有多路公交車經(jīng)過主力戶型 7072 平方米 2 房、8494 平方米 3 房均價(jià) 4000 元/平方米物業(yè)管理 自管管理費(fèi) 元/平方米開盤日期 2022 年 10 月 18 日樓盤點(diǎn)評 樓盤整體檔次感較高，以法國風(fēng)情為賣點(diǎn)，具有較大吸引力。水山緣二期地址 南嶺村，布沙路旁求水山公園旁發(fā)展商 勤誠達(dá)地產(chǎn)宣傳主題 XX 6）灝景名苑二期灝景名苑二期地址 XX 中心區(qū)鎮(zhèn)政府東側(cè)發(fā)展商 XX 市合州實(shí)業(yè)有限公司宣傳主題 XX 地王XX 樓盤的建筑類型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分期開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目容積率較小，建筑覆蓋率低，綠化率較高。而這些戶型的市場銷售 也大多不俗，從市場發(fā)展趨勢來看，中小戶型仍將領(lǐng)唱市場。2022 年 XX 新開樓盤多為延續(xù)開發(fā)的大盤項(xiàng)目，產(chǎn)品供應(yīng)仍以中小戶型為主，而價(jià)格則得到了一定的提升。區(qū)域內(nèi)成交的二手房交易一直以來都以買賣居多，出租則相對較少。? 過渡投資為區(qū)域內(nèi)的重要投資方式：所謂過渡投資，即客戶購買新房時(shí)以過渡居家為主，在換房的過程中將原住房出售或出租。XX 房地產(chǎn)投資市場初步啟動(dòng)，投資市場主要集中在關(guān)口附近。(3)市政設(shè)施要求① 車輛出入口：用地南、北側(cè)道路； ② 人行道路：用地周邊道路；③ 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)：125 個(gè)；④ 室外地坪標(biāo)高：⑤ 給水接口：到位⑥ 雨水接口：完備⑦ 污水接口：完備⑧ 電源：到位⑨ 通訊：到位 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢配套：項(xiàng)目周邊商業(yè)、生活、教育配套非常成熟。體量：項(xiàng)目體量較小，僅 萬平米，難以形成好的社區(qū)居住氛圍。二線關(guān)裁