【正文】 自身的獨特賣點。 三 項目分析及評價 地塊解析 交通條件項目北側(cè)緊鄰深惠路，路網(wǎng)發(fā)達 配套設(shè)施中、小學：XX 中學、XX 小學、春蕾小學、XX 外國語龍崗學校、XX 中英文學校幼兒園：春蕾幼兒園商場：南城百貨、上海第一百貨、華潤超市、新一佳、大中華百貨銀行：招行、農(nóng)行、中行、建行醫(yī)院：XX 人民醫(yī)院、南嶺人民醫(yī)院其他：地鐵三號線、XX 公園工交線路：3537300、2044465086832 等 規(guī)劃限制條件根據(jù)《XX 市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點》 ，該建設(shè)用地項目規(guī)劃設(shè)計滿足下列要求：(1)指標按建設(shè)用地面積計算建筑容積率≤；建筑間距應滿足高層消防要求；建筑高度或?qū)訑?shù)：≤30 層；建筑面積：44,333㎡，其中：住宅 30,773㎡，商業(yè) 13,560㎡；(2)總體布局及建筑退紅線要求東、南、北側(cè)建筑退紅線≥7 米，西側(cè)建筑退紅線≥10 米， ；建筑覆蓋率應根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案合理確定。 項目劣勢容積：項目的容積率達 ，是 XX 市場上少有的高容積率項目。市場機會：關(guān)口目前具有亮點的小戶型項目仍較為稀缺。周邊環(huán)境：由于位處工業(yè)區(qū)的包圍之中，周邊環(huán)境較為雜亂，環(huán)境不佳。交通：項目毗鄰深惠路，到達市區(qū)或 XX 其他區(qū)域交通都十分方便。關(guān)口片區(qū)樓盤將滿足市區(qū)內(nèi)與本片區(qū)附近客戶過渡居家、過渡投資的需求。 市場分析結(jié)論雖然 XX 市場目前已以小高層、高層為主，但 XX 客戶仍然親睞低密度的多層、小高層，因此高層項目要取得成功，關(guān)鍵在于著力打造產(chǎn)品上的優(yōu)勢，創(chuàng)造更多亮點。本片區(qū)的二手房的購買者以 2535 歲的年輕人為主，另有一部分為投資者。 片區(qū)三級市場分析1）租賃市場分析表 2－3 部分樓盤租金情況注：以下為不帶家私家電單位數(shù)據(jù)表明近期推出的品質(zhì)較佳小戶型投資回報率較高。XX 住宅項目的價格多數(shù)集中在 35004000 元/平米左右。開發(fā)模式一般由多層住宅向高層住宅過渡，逐步完善區(qū)內(nèi)大環(huán)境及小區(qū)配套設(shè)施。 地鐵物業(yè)代理商 XX 置信地產(chǎn)（中國）有限公司占地面積 7925 平方米總建筑面積 46290 平方米容積率 建筑規(guī)劃 1 期 1 棟 21 層，2 期 1 棟 32 層建筑，共 538 戶交通狀況 K20300B、10525344822 等 20 條線主力戶型 93－95 平方米 3 房均價 3800 元/平方米物業(yè)管理 自管管理費 2 元/平方米開盤日期 2022 年 5 月 18 日入伙日期 2022 年 12 月 28 日樓盤點評 項目為單體式樓盤，不具有大社區(qū)優(yōu)勢。 XX 真山真水真家園求水山畔但樓盤整體容積率較高，三期高層密度較大，推廣有一定難度。XX但園林設(shè)計比較平淡，在宣傳上樓盤形象不夠鮮明。1）桂芳園六期?北歐峰尚 北歐峰尚地址 XX 中翠路發(fā)展商 佳兆業(yè)地產(chǎn)宣傳主題 五十萬平方米國際風情園林/地鐵口/沃爾瑪成熟人文社區(qū)浪漫的生活 區(qū)域市場供應分析區(qū)域目前在售樓盤主要是信義假日名城三期、百合星城、我愛我家，總建筑面積 萬平方米，并且已銷售大半，目前供應量小。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒隨著 2022 年宏觀經(jīng)濟的繼續(xù)保持高速發(fā)展，政府規(guī)范和支持房地產(chǎn)市場發(fā)展決心的增強，全國房地產(chǎn)市場進一步趨于理性和規(guī)范，行業(yè)進入門檻將進一步提高，XX 的房地產(chǎn)市場將進入趨于成熟階段，房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展局面，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報趨于穩(wěn)定。 XX 房 地 產(chǎn) 市 場 前 景XX 作為進入 XX 經(jīng)濟特區(qū)的主要門戶，擁有廣深鐵路、平南鐵路、深惠公路以及梅觀高速、機荷高速公路等重要交通干線，未來隨著 XX 關(guān)口外擴的大勢所趨，未來 XX 的房地產(chǎn)物業(yè)價值將有個較大的提升過程。（4）價格有一定提升空間XX 住宅項目的價格多數(shù)集中在 35004000 元/平米左右。開發(fā)模式一般由多層住宅向高層住宅過渡，逐步完善區(qū)內(nèi)大環(huán)境及小區(qū)配套設(shè)施。 新 中 心 區(qū) 組團 （ 含 鎮(zhèn) 政府 大 樓 、 市政 廣 場 一 帶 ）是 全 鎮(zhèn) 的 政 治 、 文化 中 心 ， 以 此 帶 動周 邊 的 第 三 產(chǎn) 業(yè) 的發(fā) 展 該 組 團 正 在 實 施 提 升 品 位 的 改 造 工程 ， 將 成 為 一 個 精 神 文 明 的 新 亮 點 。坂 雪 崗 組 團（ 含 坂 田 、崗 頭 、 雪 象村 ）XX 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè)帶 上 的 高 科 技 園 區(qū) ，以 高 科 技 工 業(yè) 為 龍頭 ， 先 進 工 業(yè) 為 基礎(chǔ) ， 適 當 建 設(shè) 相 關(guān)配 套 生 活 、 商 業(yè) 設(shè)施 等 第 三 產(chǎn) 業(yè) 并 重的 大 基 地 。 沙 灣 組 團（ 含 南 嶺 村 、沙 塘 布 村 、樟 樹 布 村 、吉 廈 村 、 廈村 ）以 發(fā) 展 旅 游 業(yè) 、 商貿(mào) 業(yè) 為 主這 一 帶 屬 于 XX 主 要 水 源 ——XX 水 庫保 護 區(qū) 內(nèi) ， 宜 發(fā) 展 有 特 色 的 旅 游 地 產(chǎn) 。以上規(guī)劃如果得以實施和實現(xiàn)，XX 將面臨一個經(jīng)濟的快速發(fā)展期，前景相當良好。2022 年，XX 鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，完成稅收 億元。2022 年年末全總?cè)丝? 萬人，其中戶籍人口 萬人,外來人口 萬人?？傮w來看，未來幾年內(nèi) XX 的房價將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會太大。CEPA 簽署后，香港地鐵于 2022 年 1 月初即與 XX 市政府簽署和約，采取BOT 方式承包 XX 地鐵四號線，總投資 60 億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè) 290萬平方米的開發(fā)權(quán)。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國家人均居住水平的目標為 30 平方米以上，據(jù)此，XX 尚有人均約 7 平方米的增長潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長 1 平方米計算，每年將增加住宅需求 500～600 萬平方米。居民收入水平增長繼續(xù)高于房價增長，而房價收入比繼續(xù)保持在 6 倍以內(nèi)（當年為 倍） ，從而使住房繼續(xù)成為全市消費增長較快的商品之一。商品房空置逐年下降2022 年，全市商品房空置面積為 萬平方米，比上年減少了%。住宅銷售在商品房銷售中已經(jīng)居于主導地位，住宅商品化已經(jīng)深入人心。 市房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)開發(fā)用地供應趨于減少1996 年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地 公頃，占全年土地供應量的％，至 2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地 298 公頃，占全年土地供應量的萬元萬元 ％。按注冊登記類型看，國有經(jīng)濟投資增速較快，比重提高，完成投資增長 %，比非國有投資快出 個百分點，占全社會投資的比重從 2022 年的 %提高到 2022 年的 %。三大產(chǎn)業(yè)中工業(yè)的比重進一步提高，由 2022 年的 %上升為 2022 年的 %。全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，增長%。 市投資宏觀背景 市國民經(jīng)濟發(fā)展概況國民經(jīng)濟增長創(chuàng)近 8 年新高2022 年經(jīng)濟增長率創(chuàng) 8 年以來新高。其中，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）均由 20％及以上提高到 35％及以上。 ? 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，一律不得承辦。? 商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。面對央行對房貸業(yè)務(wù)限制，規(guī)模較大的開發(fā)商所受沖擊較小，如利用得當，有可能獲得快速擴張的機會；從事別墅、高檔房為主的開發(fā)商負面影響更大；長期從事普通住宅和經(jīng)濟用房的開發(fā)商影響相對較小。? 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為。發(fā)布這個通知的一個根本目的，不是對房地產(chǎn)政策的收縮，而是為了進一步促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)。2022 年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。全年社會消費品零售總額達到 45842 億元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，全年完成投資 26480 億元，增長 %，加快 個百分點。(2)項目通過銷售收入產(chǎn)生較高利潤，稅后利潤總額 萬元，稅后成本利潤率 %，動態(tài)投資回收期 個月，且抗風險能力較強，從經(jīng)濟上來說是可行的。 投資項目估算和資金籌措(1)項目成本估算是根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的資料、 《XX 建設(shè)工程價格信息》以及本項目具體情況估算的。我們預測，項目在 2022 年 5 月取得預售許可證后，加上開盤前的推廣，在開盤當月住宅銷售率達到 30%；項目封頂時銷售率達 40%；交付使用時住宅部分銷售率達 90%；在開盤當月商業(yè)銷售率達到 30%；到2022 年 12 月時商業(yè)部分銷售率達 90%，車庫在銷售期完成全部銷售。 翡翠星光園小區(qū)住宅項目可行性研究報告 目錄一 項目總論 ......................................................................................................................................4 項目背景 ..................................................................................................................................6 項目名稱 ...........................................................................................................................6 開發(fā)公司 ...........................................................................................................................6 承擔可行性研究工作的單位 ...........................................................................................7 研究工作依據(jù) ...................................................................................................................7 項目 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 .......................................................................................................7 可行性研究結(jié)論 .....................................................................................................................7 市場預測 ...........................................................................................................................7 項目建設(shè)進度 ...................................................................................................................8 投 資項目估算和資金籌措 ...............................................................................................8 項目綜合評價結(jié)論 ...........................................................................................................8二 項目投資環(huán)境和市場研究 ..........................................................................................................9 市場宏觀背景 .........................................................................................................................9 全國投資環(huán)境 ................................................................................................................9 市投資宏觀背景 ......................................