【正文】 ...39　 住宅定位分析 .....................................................................................................................39 住宅市場(chǎng)定位 ................................................................................................................39　 戶型定位 ......................................................................................................................39 客戶定位 .........................................................................................................................40　 價(jià)格定位 ......................................................................................................................41 商業(yè)定位分析 .....................................................................................................................41 商業(yè)市場(chǎng)定位 ................................................................................................................41 客戶定位 ......................................................................................................................42 價(jià)格定位 .........................................................................................................................42 項(xiàng)目評(píng)價(jià) ........................................................................................................................42五 項(xiàng)目發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ................................................................................................................42 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 ................................................................................................................42 施工橫道圖 ............................................................................................................................43六 投資估算與資金進(jìn)度安排 ........................................................................................................43 項(xiàng)目總投資估算 ....................................................................................................................43 固定資產(chǎn)投資總額 .........................................................................................................43 流動(dòng)資金估算 .................................................................................................................45 資金籌措 ................................................................................................................................45 資金來(lái)源 .........................................................................................................................45 項(xiàng)目籌資方案 .................................................................................................................45 投資使用計(jì)劃 ........................................................................................................................46 投資使用計(jì)劃 .................................................................................................................46 借款償還計(jì)劃 .................................................................................................................46七 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 ................................................................................................................46 各類物業(yè)銷售收入估算 ........................................................................................................46 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 ................................................................................................................46 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 ............................................................................................................51 銷售利潤(rùn) ................................................................................................................................51八 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ....................................................................................................................52 贏利能力分析 ........................................................................................................................52 項(xiàng)目不確定性分析 ................................................................................................................54 社會(huì)效益和影響分析 ............................................................................................................54九 可行性研究與建議 ....................................................................................................................55 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) ........................................................................................................55 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 ........................................................................................55 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ............................................................................................................55附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益及利潤(rùn)分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表 投資計(jì)劃與資金籌措表 (方案 1) 投資計(jì)劃與資金籌措表（方案 2）XX 市 XX 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 一 項(xiàng)目總論項(xiàng)目位處項(xiàng)目位于 XX 鎮(zhèn)項(xiàng)目位于 XX 京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)，周邊日常主要生活配套比較完善。第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年完成投資 26480 億元，增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)布這個(gè)通知的一個(gè)根本目的，不是對(duì)房地產(chǎn)政策的收縮，而是為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 ? 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，其他房改資金（包括單位售房款、購(gòu)房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，一律不得承辦。三大產(chǎn)業(yè)中工業(yè)的比重進(jìn)一步提高，由 2022 年的 %上升為 2022 年的 %。商品房空置逐年下降2022 年，全市商品房空置面積為 萬(wàn)平方米，比上年減少了%?？傮w來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi) XX 的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會(huì)太大。 沙 灣 組 團(tuán)（ 含 南 嶺 村 、沙 塘 布 村 、樟 樹(shù) 布 村 、吉 廈 村 、 廈村 ）以 發(fā) 展 旅 游 業(yè) 、 商貿(mào) 業(yè) 為 主這 一 帶 屬 于 XX 主 要 水 源 ——XX 水 庫(kù)保 護(hù) 區(qū) 內(nèi) ， 宜 發(fā) 展 有 特 色 的 旅 游 地 產(chǎn) 。（4）價(jià)格有一定提升空間XX 住宅項(xiàng)目的價(jià)格多數(shù)集中在 35004000 元/平米左右。1）桂芳園六期?北歐峰尚 北歐峰尚地址 XX 中翠路發(fā)展商 佳兆業(yè)地產(chǎn)宣傳主題 五十萬(wàn)平方米國(guó)際風(fēng)情園林/地鐵口/沃爾瑪成熟人文社區(qū)浪漫的生活 XX 真山真水真家園求水山畔 片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)分析1）租賃市場(chǎng)分析表 2－3 部分樓盤(pán)租金情況注：以下為不帶家私家電單位數(shù)據(jù)表明近期推出的品質(zhì)較佳小戶型投資回報(bào)率較高。交通：項(xiàng)目毗鄰深惠路，到達(dá)市區(qū)或 XX 其他區(qū)域交通都十分方便。 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件項(xiàng)目北側(cè)緊鄰深惠路，路網(wǎng)發(fā)達(dá) 配套設(shè)施中、小學(xué)：XX 中學(xué)、XX 小學(xué)、春蕾小學(xué)、XX 外國(guó)語(yǔ)龍崗學(xué)校、XX 中英文學(xué)校幼兒園：春蕾幼兒園商場(chǎng)：南城百貨、上海第一百貨、華潤(rùn)超市、新一佳、大中華百貨銀行：招行、農(nóng)行、中行、建行醫(yī)院：XX 人民醫(yī)院、南嶺人民醫(yī)院其他：地鐵三號(hào)線、XX 公園工交線路：3537300、2044465086832 等 規(guī)劃限制條件根據(jù)《XX 市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》 ，該建設(shè)用地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)滿足下列要求：(1)指標(biāo)按建設(shè)用地面積計(jì)算建筑容積率≤；建筑間距應(yīng)滿足高層消防要求；建筑高度或?qū)訑?shù)：≤30 層；建筑面積：44,333㎡，其中：住宅 30,773㎡，商業(yè) 13,560㎡；(2)總體布局及建筑退紅線要求東、南、北側(cè)建筑退紅線≥7 米，西側(cè)建筑退紅線