【正文】 ...............................................42 價格定位 .........................................................................................................................42 項目評價 ........................................................................................................................42五 項目發(fā)建設進度安排 ................................................................................................................42 有關工程計劃說明 ................................................................................................................42 施工橫道圖 ............................................................................................................................43六 投資估算與資金進度安排 ........................................................................................................43 項目總投資估算 ....................................................................................................................43 固定資產投資總額 .........................................................................................................43 流動資金估算 .................................................................................................................45 資金籌措 ................................................................................................................................45 資金來源 .........................................................................................................................45 項目籌資方案 .................................................................................................................45 投資使用計劃 ........................................................................................................................46 投資使用計劃 .................................................................................................................46 借款償還計劃 .................................................................................................................46七 銷售及經營收入測定 ................................................................................................................46 各類物業(yè)銷售收入估算 ........................................................................................................46 項目銷售回款計劃 ................................................................................................................46 資金來源與運用分析 ............................................................................................................51 銷售利潤 ................................................................................................................................51八 財務與敏感性分析 ....................................................................................................................52 贏利能力分析 ........................................................................................................................52 項目不確定性分析 ................................................................................................................54 社會效益和影響分析 ............................................................................................................54九 可行性研究與建議 ....................................................................................................................55 擬建方案的結論性意見 ........................................................................................................55 項目主要問題的解決辦法和建議 ........................................................................................55 項目風險及防范建議 ............................................................................................................55附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表 投資計劃與資金籌措表 (方案 1) 投資計劃與資金籌措表（方案 2）XX 市 XX 地產顧問有限公司 一 項目總論項目位處項目位于 XX 鎮(zhèn)項目位于 XX 京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)，周邊日常主要生活配套比較完善。計劃 2022 年 8 月正式開工，2022 年 5 月開始預售，2022 年 1 月交付使用。0202204000060000800001000001202201400001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022第 一 產 業(yè) (億 元 ）第 二 產 業(yè) (億 元 ）第 三 產 業(yè) (億 元 ）GDP(億 元 ）圖 2－1 全國近年 GDP 變化情況固定資產投資大幅度增長2022 年全年全社會固定資產投資 55118 億元，比上年增長 %。圖 25 近年恩格爾系數變化情況 全國房地產市場狀況房地產市場繼續(xù)保持增長勢頭在 2022 年，我國經濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。 政策變化對房地產的影響央行 “121 文件 ”促進房地產市場的健康發(fā)展2022 年 6 月 13 日，中國人民銀行發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》 （簡稱“121 文件” ） ，央行出臺這一政策的目的，一方面在于調控部分地區(qū)房地產投資的過熱現象，另一方面也是為了及早化解商業(yè)銀行的風險。? 影響業(yè)內競爭格局。? 利率杠桿將調節(jié)個人住房貸款需求。為了遏 制這種現象，通知要求房地產開發(fā)項目自有資金比例從 20％以上提高到35％以上，這一舉措一方面提高了房地產行業(yè)的進入門檻，將促使房地產行業(yè)優(yōu)勝略汰，進一步促進房地產行業(yè)的資本集中，將把一些實力較弱的開發(fā)商排除在大規(guī)模房地產項目的競爭市場之外，有利于房地產行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展；另一方面有效制止了銀行資金大量進入房地產領域，使得房地產投資增長進一步趨緩，未來可能出現下降現象。2022 年，XX 第一產業(yè)增加值 億元，同比下降 %；第二產業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，同比增長 %。居民人均消費性支出 19960 元，同比增長 %，2022 年因住房裝修支出和耐用消費品購買減少，二項居民消費性支出分別同比下降 %和 %。從 2022年全年住宅批準預售面積與住宅銷售面積對比來看，2022 年新增商品住宅尚有 206 萬平方米未銷售，因此 2022 年的市場供求狀況有利于消化前年過剩的商品住宅，使房地產市場總量更加趨于平衡。以此計算，常住人口人均建筑面積達到 23 平方米。目前，XX 土地資源日益緊缺，今后幾年可供開發(fā)的房地產用地日漸減少，但房地產市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導致房地產市場供求關系發(fā)生變化，給房價上漲創(chuàng)造了一定空間。其中，年產值超億元的民營企業(yè)有 20 多家，5 億元以上的有 8 家，10 億元以上的有 2 家。 這 里 高樓 林 立 ， 擁 有 許 多 較 高 檔 次 的 樓 盤 ，房 地 產 銷 售 占 約 全 鎮(zhèn) 的 60%， 供 銷 兩旺 形 成 發(fā) 達 的 第 三 產 業(yè) 使 得 老 圩 組 團在 “五 個 組 團 ”中 異 常 醒 目 ， 是 名 副其 實 的 商 貿 中 心 。 目 前 ， 坂 雪 崗 組 團 共 有 三資 企 業(yè) 、 三 來 一 補 企 業(yè) 300 家 ， 民 營 、私 人 企 業(yè) 200 家 。而這些戶型的市場銷售也大多不俗，從市場發(fā)展趨勢來看，中小戶型仍將領唱市場。坂田和萬科將再次成為市場焦點。 典型物業(yè)分析根據本項目的自身特點，遵循可比性和相似性原則，擬將以下 5 個在售樓盤作為本項目競爭或可類比的樓盤：桂芳園六期?北歐峰尚、中城康橋花園六期?在水一方、康達爾花園三期?香檳谷、大世紀?水山緣二期、灝景名苑二期。 4）康達爾花園三期?香檳谷香檳谷地址 XX 深惠公路西側發(fā)展商 XX 康達爾（集團）地產開發(fā)有限公司宣傳主題 XX水山緣二期地址 南嶺村，布沙路旁求水山公園旁發(fā)展商 勤誠達地產宣傳主題 XXXX 樓盤的建筑類型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分期開發(fā)建設，項目容積率較小，建筑覆蓋率低，綠化率較高。2022 年 XX 新開樓盤多為延續(xù)開發(fā)的大盤項目，產品供應仍以中小戶型為主，而價格則得到了一定的提升。? 過渡投資為區(qū)域內的重要投資方式：所謂過渡投資，即客戶購買新房時以過渡居家為主，在換房的過程中將原住房出售或出租。(3)市政設施要求① 車輛出入口：用地南、北側道路； ② 人行道路：用地周邊道路；③ 機動車泊位數：125 個；④ 室外地坪標高：⑤ 給水接口：到位⑥ 雨水接口：完備⑦ 污水接口：完備⑧ 電源：到位⑨ 通訊：到位 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢配套：項目周邊商業(yè)、生活、教育配套非常成熟。二線關裁