【文章內容簡介】 地 產 投 資 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 101061996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022億 元億元固 定 資 產 投 資59%24%17%東 部中 部西 部 全國居民消費價格總水平比上年上漲 %。固定資產投資價格上漲%。全年社會消費品零售總額達到 45842 億元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。居民生活繼續(xù)改善全年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8472 元，扣除物價上漲因素，實際增長 %；農村居民人均純收入 2622 元，實際增長 %。居民家庭恩格爾系數（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重） ，城市為%，比上年降低 個百分點；農村為 %，降低 個百分點。圖 25 近年恩格爾系數變化情況 全國房地產市場狀況房地產市場繼續(xù)保持增長勢頭在 2022 年，我國經濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。2022 年的房地產市場發(fā)展是主題，結構調整和規(guī)范是主線，市場體系進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2022 年房地產投資增長明顯放慢；房地產企業(yè)效益降幅可能較小，但企01020304050601997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022百分比（％）城 鎮(zhèn) 居 民 家 庭 恩 格 爾 系 數農 村 居 民 家 庭 恩 格 爾 系 數 業(yè)間的差異將很大；產品結構調整步伐，新型建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產企業(yè)將加強聯盟，在海外資金加速進入的同時，國內房地產企業(yè)也將會加強聯盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落由國家計委經濟研究院與北京新華在線聯合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2022 年房價呈溫和回落態(tài)勢，房地產業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關的政策效應經過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現調整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產開發(fā)市場中初露端倪，并出現了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)。受到市場的追捧。2022 年，房地產業(yè)秉承品牌化發(fā)展趨勢個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。 政策變化對房地產的影響央行 “121 文件 ”促進房地產市場的健康發(fā)展2022 年 6 月 13 日，中國人民銀行發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》 （簡稱“121 文件” ） ，央行出臺這一政策的目的，一方面在于調控部分地區(qū)房地產投資的過熱現象，另一方面也是為了及早化解商業(yè)銀行的風險。發(fā)布這個通知的一個根本目的，不是對房地產政策的收縮，而是為了進一步促進房地產市場的健康發(fā)展。 “121 文件”從 7 個方面提出了進一步嚴格房地產信貸的要求。綜合分析，可以將其對房地產市場的影響歸結為：? 引導房地產投資方向。 “121 文件”提出住房貸款將向中低收入家庭傾斜，并以信貸比例和利率為手段，壓制市場對高檔房、商用房的需 求，從而引導投向真正具有有效需求的中低檔住宅，達到降低空置率的目的。? 規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為。商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，禁止貸款用于交納土地出讓金和建筑企業(yè)貸款為開發(fā)商墊資。這些要求推遲了按揭時間，減少了開發(fā)企業(yè)非法占用資金，對其資金實力和綜合實力提出了更高的要求，有利于房地產企業(yè)的良性競爭，加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)集中度。? 影響業(yè)內競爭格局。面對央行對房貸業(yè)務限制，規(guī)模較大的開發(fā)商所受沖擊較小，如利用得當，有可能獲得快速擴張的機會；從事別墅、高檔房為主的開發(fā)商負面影響更大；長期從事普通住宅和經濟用房的開發(fā)商影響相對較小。國務院 “18 文件 ”給出房地產發(fā)展思路《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （國發(fā)［2022］18 號）第一次從正面肯定了房地產對于國民經濟的支柱作用，同時也是對過去5 年我國房地產發(fā)展的一次全面的肯定，具有極強的前瞻性和巨大的指導意義，給出了政府對未來數十年我國房地產發(fā)展清晰的思路。主要內容如下：? 大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制，房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30%。 ? 對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價 值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。? 商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目。? 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要。? 個人商業(yè)用房貸款，抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。? 利率杠桿將調節(jié)個人住房貸款需求。 ? 住房委托貸款業(yè)務僅限于個人住房公積金委托貸款，其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務的，一律不得承辦。 “20 文件 ”給土地市場整頓提供有力支持2022 年 4 月 29 日，國務院辦公廳發(fā)布了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》 （簡稱“20 文件” ） ，進一步明確了整頓土地市場的內容，主要包括：? 清理檢查去年以來的土地占用情況，整頓未批先用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題；? 清理檢查去年以來的土地審批情況，重點是新上項目的用地情況，整頓違反國家產業(yè)政策、超規(guī)劃、超計劃、越權和分拆批地等問題；? 清理檢查耕地占補平衡數量和質量的情況，整頓占優(yōu)補劣，占多補少甚至不補等問題；? 清理檢查新增建設用地土地有償使用費的征收和使用情況，整頓隨意減免和侵占、挪用土地有償使用費等問題；? 清理檢查征用農民集體土地的補償、安置情況，繼續(xù)整頓降低補償標準，挪用、截留和拖欠被征地農民補償費等問題；? 清理整頓經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中存在的問題。隨著“20 文件”的頒布實施，未來全國土地市場上的圈地炒地現象將得到進一步遏制，土地市場進一步規(guī)發(fā)，作為房價支持的關鍵因素之一——地價將趨于合理，全國房地產市場趨于理性發(fā)展。國家提高部分行業(yè)固定資產投資項目門檻2022 年“五?一”前夕，國務院辦公廳發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發(fā)固定資產投資項目資本金比例。其中，房地產開發(fā)（不含經濟適用房項目）均由 20％及以上提高到 35％及以上。近年來，我國經濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。同時經濟運行中的突出矛盾進一步顯現，集中表現在固定資產投資增長過快、新開工項目過多、在建規(guī)模過大，投資結構不合理，房地產開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。為了遏 制這種現象，通知要求房地產開發(fā)項目自有資金比例從 20％以上提高到35％以上，這一舉措一方面提高了房地產行業(yè)的進入門檻，將促使房地產行業(yè)優(yōu)勝略汰，進一步促進房地產行業(yè)的資本集中，將把一些實力較弱的開發(fā)商排除在大規(guī)模房地產項目的競爭市場之外，有利于房地產行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展；另一方面有效制止了銀行資金大量進入房地產領域，使得房地產投資增長進一步趨緩，未來可能出現下降現象。 市投資宏觀背景 市國民經濟發(fā)展概況國民經濟增長創(chuàng)近 8 年新高2022 年經濟增長率創(chuàng) 8 年以來新高。全年實現本市生產總值 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點，人均 萬元，增長 %。工業(yè)增加值 億元，增長 %。本市生產總值和工業(yè)增加值增速為 8 年來最高。全社會固定資產投資額 億元，增長%。社會消費品零售總額 億元，增長 %。地方財政收入 億元，同口徑比增長 %。2022 年，XX 第一產業(yè)增加值 億元，同比下降 %；第二產業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，同比增長 %。三大產業(yè)中工業(yè)的比重進一步提高，由 2022 年的 %上升為 2022 年的 %。2022 年，全市三大產業(yè)的比重為：：。050000001000000015000000202200002500000030000000國 內 生 產 總 值 1E+07 1E+07 1E+07 1E+07 2E+07 2E+07 2E+07 3E+071996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 26 XX 市歷年國內生產總值變化萬元 05000000100000001500000020220000250000003000000035000000國 內 生 產 總 值 1E+07 1E+07 1E+07 1E+07 2E+07 2E+07 2E+07 3E+07第 一 產 業(yè) 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05第 二 產 業(yè) 5E+06 6E+06 6E+06 7E+06 9E+06 1E+07 1E+07 2E+07第 三 產 業(yè) 5E+06 6E+06 6E+06 7E+06 8E+06 9E+06 1E+07 1E+071996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 27 XX 市近年三大產業(yè)增加值變化情況第 一 產 業(yè)%第 二 產 業(yè)%第 三 產 業(yè)%圖 28 2022 年 XX 市三大產業(yè)增加值所占比例固定資產投資與房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長2022 年全市完成全社會固定資產投資 億元，同比增長 %，增速比上年提高 個百分點。其中基本建設和更新改造投資大幅增長，累計完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，房地產開發(fā)投資在政策調控下，速度明顯回落，累計完成投資 億元，增長 %，增速比上年回落 個百分點。按注冊登記類型看，國有經濟投資增速較快，比重提高，完成投資增長 %，比非國有投資快出 個百分點，占全社會投資的比重從 2022 年的 %提高到 2022 年的 %。萬元 0202200040000006000000800000010000000固 定 資 產 投 資 3275270 3930657 4803901 5695878 6196993 6733749 7471500 9464900房 地 產 開 發(fā) 1248251 1366545 1674854 2152541 2609694 3026364 3554445 41006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 29 XX 近年固定資產投資與房地產開發(fā)投資變化情況0202200040000006000000房 地 產 投 資 1248251 1366545 1674854 2152541 2609694 3026364 3554445 41006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 210 XX 市近年房地產投資變化情況經濟景氣明顯，居民收入有所增長四季度企業(yè)家信心指數和企業(yè)景氣指數雙雙上升，分別為 和 點，比三季度上升 0. ；比上年同期上升 和 點，創(chuàng)下近兩年來的新高。66 和 點據抽樣調查，2022 年居民年平均可支配收入 25936 元，同比增長 %，扣除物價上漲因素后實際增長 %。居民人均消費性支出 19960 元，同比增長 %，2022 年因住房裝修支出和耐用消費品購買減少，二項居民消費性支出分別同比下降 %和 %。 市房地產市場運行狀況房地產開發(fā)用地供應趨于減少1996 年全市房地產開發(fā)用地 公頃，占全年土地供應量的％，至 2022 年全市房地產開發(fā)用地 298 公頃，占全年土地供應量的萬元萬元 ％。住宅、商業(yè)、辦公綜合樓等房地產開發(fā)用地供應穩(wěn)定，略有下降趨勢，表明政府對房地產市場依然保持較強的規(guī)?？刂?，對房地產行業(yè)政策短期內基本維持不變。01002003004005006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022房 地 產 開 發(fā) 用 地圖 2－11 歷年房地產開發(fā)用地情況01996 1998 2022 2022房 地 產 開 發(fā) 用 地 占 全 市總 供 應 比 例圖 2－12 房地產開發(fā)用地占全市土地總供應比例開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長，但增長開始趨緩由圖 2－13 可以看出，商品房竣工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％；商品房施工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％；商品房新開工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％，增幅都比較可觀。 0500100015002022250030001994 1996 1998 2022 2022 2022商 品 房 竣 工商 品 房 施 工商 品 房