【文章內(nèi)容簡介】 地 產(chǎn) 投 資 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 101061996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022億 元億元固 定 資 產(chǎn) 投 資59%24%17%東 部中 部西 部 全國居民消費價格總水平比上年上漲 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲%。全年社會消費品零售總額達(dá)到 45842 億元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。居民生活繼續(xù)改善全年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8472 元，扣除物價上漲因素，實際增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 2622 元，實際增長 %。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重） ，城市為%，比上年降低 個百分點；農(nóng)村為 %，降低 個百分點。圖 25 近年恩格爾系數(shù)變化情況 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭在 2022 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。2022 年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2022 年房地產(chǎn)投資增長明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企01020304050601997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022百分比（％）城 鎮(zhèn) 居 民 家 庭 恩 格 爾 系 數(shù)農(nóng) 村 居 民 家 庭 恩 格 爾 系 數(shù) 業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落由國家計委經(jīng)濟(jì)研究院與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2022 年房價呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)。受到市場的追捧。2022 年，房地產(chǎn)業(yè)秉承品牌化發(fā)展趨勢個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。 政策變化對房地產(chǎn)的影響央行 “121 文件 ”促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展2022 年 6 月 13 日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （簡稱“121 文件” ） ，央行出臺這一政策的目的，一方面在于調(diào)控部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱現(xiàn)象，另一方面也是為了及早化解商業(yè)銀行的風(fēng)險。發(fā)布這個通知的一個根本目的，不是對房地產(chǎn)政策的收縮，而是為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 “121 文件”從 7 個方面提出了進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸的要求。綜合分析，可以將其對房地產(chǎn)市場的影響歸結(jié)為：? 引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向。 “121 文件”提出住房貸款將向中低收入家庭傾斜，并以信貸比例和利率為手段，壓制市場對高檔房、商用房的需 求，從而引導(dǎo)投向真正具有有效需求的中低檔住宅，達(dá)到降低空置率的目的。? 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為。商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，禁止貸款用于交納土地出讓金和建筑企業(yè)貸款為開發(fā)商墊資。這些要求推遲了按揭時間，減少了開發(fā)企業(yè)非法占用資金，對其資金實力和綜合實力提出了更高的要求，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的良性競爭，加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)集中度。? 影響業(yè)內(nèi)競爭格局。面對央行對房貸業(yè)務(wù)限制，規(guī)模較大的開發(fā)商所受沖擊較小，如利用得當(dāng)，有可能獲得快速擴張的機會；從事別墅、高檔房為主的開發(fā)商負(fù)面影響更大；長期從事普通住宅和經(jīng)濟(jì)用房的開發(fā)商影響相對較小。國務(wù)院 “18 文件 ”給出房地產(chǎn)發(fā)展思路《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （國發(fā)［2022］18 號）第一次從正面肯定了房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，同時也是對過去5 年我國房地產(chǎn)發(fā)展的一次全面的肯定，具有極強的前瞻性和巨大的指導(dǎo)意義，給出了政府對未來數(shù)十年我國房地產(chǎn)發(fā)展清晰的思路。主要內(nèi)容如下：? 大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%。 ? 對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價 值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。? 商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。? 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要。? 個人商業(yè)用房貸款，抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。? 利率杠桿將調(diào)節(jié)個人住房貸款需求。 ? 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，一律不得承辦。 “20 文件 ”給土地市場整頓提供有力支持2022 年 4 月 29 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 （簡稱“20 文件” ） ，進(jìn)一步明確了整頓土地市場的內(nèi)容，主要包括：? 清理檢查去年以來的土地占用情況，整頓未批先用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題；? 清理檢查去年以來的土地審批情況，重點是新上項目的用地情況，整頓違反國家產(chǎn)業(yè)政策、超規(guī)劃、超計劃、越權(quán)和分拆批地等問題；? 清理檢查耕地占補平衡數(shù)量和質(zhì)量的情況，整頓占優(yōu)補劣，占多補少甚至不補等問題；? 清理檢查新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收和使用情況，整頓隨意減免和侵占、挪用土地有償使用費等問題；? 清理檢查征用農(nóng)民集體土地的補償、安置情況，繼續(xù)整頓降低補償標(biāo)準(zhǔn)，挪用、截留和拖欠被征地農(nóng)民補償費等問題；? 清理整頓經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中存在的問題。隨著“20 文件”的頒布實施，未來全國土地市場上的圈地炒地現(xiàn)象將得到進(jìn)一步遏制，土地市場進(jìn)一步規(guī)發(fā)，作為房價支持的關(guān)鍵因素之一——地價將趨于合理，全國房地產(chǎn)市場趨于理性發(fā)展。國家提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目門檻2022 年“五?一”前夕，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）均由 20％及以上提高到 35％及以上。近年來，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。同時經(jīng)濟(jì)運行中的突出矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，集中表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資增長過快、新開工項目過多、在建規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。為了遏 制這種現(xiàn)象，通知要求房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金比例從 20％以上提高到35％以上，這一舉措一方面提高了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，將促使房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝略汰，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的資本集中，將把一些實力較弱的開發(fā)商排除在大規(guī)模房地產(chǎn)項目的競爭市場之外，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展；另一方面有效制止了銀行資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)投資增長進(jìn)一步趨緩，未來可能出現(xiàn)下降現(xiàn)象。 市投資宏觀背景 市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況國民經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)近 8 年新高2022 年經(jīng)濟(jì)增長率創(chuàng) 8 年以來新高。全年實現(xiàn)本市生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點，人均 萬元，增長 %。工業(yè)增加值 億元，增長 %。本市生產(chǎn)總值和工業(yè)增加值增速為 8 年來最高。全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，增長%。社會消費品零售總額 億元，增長 %。地方財政收入 億元，同口徑比增長 %。2022 年，XX 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。三大產(chǎn)業(yè)中工業(yè)的比重進(jìn)一步提高，由 2022 年的 %上升為 2022 年的 %。2022 年，全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為：：。050000001000000015000000202200002500000030000000國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 1E+07 1E+07 1E+07 1E+07 2E+07 2E+07 2E+07 3E+071996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 26 XX 市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值變化萬元 05000000100000001500000020220000250000003000000035000000國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 1E+07 1E+07 1E+07 1E+07 2E+07 2E+07 2E+07 3E+07第 一 產(chǎn) 業(yè) 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05第 二 產(chǎn) 業(yè) 5E+06 6E+06 6E+06 7E+06 9E+06 1E+07 1E+07 2E+07第 三 產(chǎn) 業(yè) 5E+06 6E+06 6E+06 7E+06 8E+06 9E+06 1E+07 1E+071996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 27 XX 市近年三大產(chǎn)業(yè)增加值變化情況第 一 產(chǎn) 業(yè)%第 二 產(chǎn) 業(yè)%第 三 產(chǎn) 業(yè)%圖 28 2022 年 XX 市三大產(chǎn)業(yè)增加值所占比例固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長2022 年全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速比上年提高 個百分點。其中基本建設(shè)和更新改造投資大幅增長，累計完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資在政策調(diào)控下，速度明顯回落，累計完成投資 億元，增長 %，增速比上年回落 個百分點。按注冊登記類型看，國有經(jīng)濟(jì)投資增速較快，比重提高，完成投資增長 %，比非國有投資快出 個百分點，占全社會投資的比重從 2022 年的 %提高到 2022 年的 %。萬元 0202200040000006000000800000010000000固 定 資 產(chǎn) 投 資 3275270 3930657 4803901 5695878 6196993 6733749 7471500 9464900房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 1248251 1366545 1674854 2152541 2609694 3026364 3554445 41006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 29 XX 近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資變化情況0202200040000006000000房 地 產(chǎn) 投 資 1248251 1366545 1674854 2152541 2609694 3026364 3554445 41006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 210 XX 市近年房地產(chǎn)投資變化情況經(jīng)濟(jì)景氣明顯，居民收入有所增長四季度企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙上升，分別為 和 點，比三季度上升 0. ；比上年同期上升 和 點，創(chuàng)下近兩年來的新高。66 和 點據(jù)抽樣調(diào)查，2022 年居民年平均可支配收入 25936 元，同比增長 %，扣除物價上漲因素后實際增長 %。居民人均消費性支出 19960 元，同比增長 %，2022 年因住房裝修支出和耐用消費品購買減少，二項居民消費性支出分別同比下降 %和 %。 市房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)趨于減少1996 年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地 公頃，占全年土地供應(yīng)量的％，至 2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地 298 公頃，占全年土地供應(yīng)量的萬元萬元 ％。住宅、商業(yè)、辦公綜合樓等房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)穩(wěn)定，略有下降趨勢，表明政府對房地產(chǎn)市場依然保持較強的規(guī)模控制，對房地產(chǎn)行業(yè)政策短期內(nèi)基本維持不變。01002003004005006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地圖 2－11 歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地情況01996 1998 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地 占 全 市總 供 應(yīng) 比 例圖 2－12 房地產(chǎn)開發(fā)用地占全市土地總供應(yīng)比例開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長，但增長開始趨緩由圖 2－13 可以看出，商品房竣工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％；商品房施工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％；商品房新開工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％，增幅都比較可觀。 0500100015002022250030001994 1996 1998 2022 2022 2022商 品 房 竣 工商 品 房 施 工商 品 房