【正文】 +07 2E+07 3E+071996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 26 XX 市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值變化萬元 05000000100000001500000020220000250000003000000035000000國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 1E+07 1E+07 1E+07 1E+07 2E+07 2E+07 2E+07 3E+07第 一 產(chǎn) 業(yè) 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05第 二 產(chǎn) 業(yè) 5E+06 6E+06 6E+06 7E+06 9E+06 1E+07 1E+07 2E+07第 三 產(chǎn) 業(yè) 5E+06 6E+06 6E+06 7E+06 8E+06 9E+06 1E+07 1E+071996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 27 XX 市近年三大產(chǎn)業(yè)增加值變化情況第 一 產(chǎn) 業(yè)%第 二 產(chǎn) 業(yè)%第 三 產(chǎn) 業(yè)%圖 28 2022 年 XX 市三大產(chǎn)業(yè)增加值所占比例固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長2022 年全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)增加值 億元，增長 %。隨著“20 文件”的頒布實(shí)施，未來全國土地市場上的圈地炒地現(xiàn)象將得到進(jìn)一步遏制，土地市場進(jìn)一步規(guī)發(fā)，作為房價(jià)支持的關(guān)鍵因素之一——地價(jià)將趨于合理，全國房地產(chǎn)市場趨于理性發(fā)展。主要內(nèi)容如下：? 大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%。綜合分析，可以將其對房地產(chǎn)市場的影響歸結(jié)為：? 引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向。房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢溫和回落由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究院與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2022 年房價(jià)呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。圖 22 全國近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資變化情況 圖 23 全國近年房地產(chǎn)投資變化情況圖 24 2022 年各地區(qū)固定資產(chǎn)投資所占比例商品價(jià)格上升，居民生活改善0202204000060000固 定 資 產(chǎn) 投 資 房 地 產(chǎn) 投 資固 定 資 產(chǎn) 投 資 23660 25300 28457 29876 32619 36898 43202 55118房 地 產(chǎn) 投 資 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 101061996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022050001000015000房 地 產(chǎn) 投 資房 地 產(chǎn) 投 資 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 101061996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022億 元億元固 定 資 產(chǎn) 投 資59%24%17%東 部中 部西 部 全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %。(2)資金籌措的主要來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測(1)根據(jù)項(xiàng)目周邊市場狀況，片區(qū)的市場潛力，結(jié)合自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目在開發(fā)期可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為：住宅部分 3300 元/㎡，商鋪 部分 6000 元/㎡,車庫部分為 2022 元/㎡。(3)剩余 10%住宅 (㎡)和 10%商業(yè)(㎡)，共計(jì) ㎡的物業(yè)作為企業(yè)留存在資產(chǎn)，或在計(jì)算期之后消化或在計(jì)算期之后出租獲取長期收益，在本次計(jì)算中不產(chǎn)生現(xiàn)金流。詳見下表: 序號 項(xiàng)目1 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR %2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV(萬元) 3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率 NPVR %4 動(dòng)態(tài)投資回收期(月) 二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 全國經(jīng)濟(jì)形勢國民生產(chǎn)總值持續(xù)增長2022 年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長%，人均 GDP 超過了 1000 美元。居民生活繼續(xù)改善全年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8472 元，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 2622 元，實(shí)際增長 %。受到市場的追捧。商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，禁止貸款用于交納土地出讓金和建筑企業(yè)貸款為開發(fā)商墊資。? 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要。近年來，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。萬元 0202200040000006000000800000010000000固 定 資 產(chǎn) 投 資 3275270 3930657 4803901 5695878 6196993 6733749 7471500 9464900房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 1248251 1366545 1674854 2152541 2609694 3026364 3554445 41006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 29 XX 近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資變化情況0202200040000006000000房 地 產(chǎn) 投 資 1248251 1366545 1674854 2152541 2609694 3026364 3554445 41006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 210 XX 市近年房地產(chǎn)投資變化情況經(jīng)濟(jì)景氣明顯，居民收入有所增長四季度企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙上升，分別為 和 點(diǎn)，比三季度上升 0. ；比上年同期上升 和 點(diǎn)，創(chuàng)下近兩年來的新高。 010020220040050060070080090010001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022銷售面積（萬平方米） 合 計(jì)住 宅寫 字 樓商 業(yè)其 它圖 2－14 歷年商品房銷售面積從商品房銷售的趨勢（如圖 2－15 所示）來看，住宅類商品房的銷售呈逐級上升趨勢，銷售量從 1996 年的 261 萬平方米到 2022 年的 萬平方米，年均增幅達(dá)到 ％，表明房地產(chǎn)市場需求依然非常旺盛，住宅市場發(fā)展前景依然光明。 XX 房地產(chǎn)市場未來幾年發(fā)展趨勢房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展局面。地鐵四號線的開發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進(jìn)外資促進(jìn)本市重大項(xiàng)目建設(shè)，不斷提高 XX 的現(xiàn)代化水平，同時(shí)還將極大的促進(jìn) XX房地產(chǎn)外銷市場的發(fā)展。 （2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況XX 鎮(zhèn)在發(fā)展中形成了以工業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為支柱，三大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美等國際市場，是廣東省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強(qiáng)鎮(zhèn)。（3）城市規(guī)劃XX 按 照 現(xiàn) 代 化 城 市 標(biāo) 準(zhǔn) 加 強(qiáng) 規(guī) 劃 ， 制 定 了 “五 個(gè) 組 團(tuán) ”發(fā)展 的 戰(zhàn) 略 。以 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 為 主 的 一 個(gè) 大 工 業(yè) 基地 ， 擁 有 11 萬 人 口 ， 區(qū) 域 面 積 達(dá) 30多 平 方 公 里 。（3）中小戶型占據(jù)市場主體戶型方面，中小戶型占據(jù)市場主體。隨著 XX 投資環(huán)境的改善、預(yù)期 XX 新長途客運(yùn)站和地鐵三號線的規(guī)劃建設(shè)和樓盤素質(zhì)的提高，將有助于 XX 樓市物業(yè)升值，其市區(qū)內(nèi)客戶比例將會繼續(xù)增加，外銷仍保持一定分量，深港家庭在此進(jìn)行二次置業(yè)的比例加大。表 2－2 區(qū)域目前在售樓盤樓盤 總?cè)莘e率 總建面 主力戶型及面積 均價(jià)信義假日名城三期 萬兩房 672 平米（％）三房 92 平米（％）三房 115 平米（％）4000百合星城 萬一房 3538 平米（25％）兩房 6063 平米（38％）三房 7479 平米（17％）3800我愛我家 萬二房 5966 平米三房 7779 平米 3500 需求分析XX 一直以來均是外銷的重要市場，是港人在 XX 置業(yè)的持熱區(qū)域之一，但目前外銷比例有減弱跡象；在內(nèi)銷方面，XX 置業(yè)者自用和投資兼有，二次置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來看，除了以往的本地客戶群的首次或二次置業(yè)外，較多客戶來自于市區(qū)。3）陽光花園三期? 澳洲堤畔澳洲堤畔地址 XX 龍崗水徑派出所附近 發(fā)展商 XX 市銀浩實(shí)業(yè)有限公司宣傳賣點(diǎn) XX銷售后期采用低首期的方式，取得了較佳成效。位于布龍路和深惠大道的交匯處，噪音較大；但由于緊鄰鎮(zhèn)政府，因而地理位置優(yōu)越。這一價(jià)格僅為福田、羅湖的一半，對市區(qū)消費(fèi)者極具吸引力。4） 三級市場分析小結(jié)綜上所述，項(xiàng)目所在片區(qū)三級市場情況如下：? 片區(qū)投資價(jià)值總體較高：區(qū)域租金較高，二手樓價(jià)格與新房價(jià)格相近。關(guān)口的片區(qū)特性將對本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位起著重要的指導(dǎo)作用。 項(xiàng)目機(jī)會距離：項(xiàng)目距關(guān)口位置很近，將有利于吸引關(guān)內(nèi)客戶和外銷客戶。噪音?。喉?xiàng)目雖然毗鄰深惠公路，但北向噪音為龍珠花園所遮擋，因而項(xiàng)目具有鬧中取靜的良好環(huán)境。XX 住宅市場以居家型產(chǎn)品為主，成熟大社區(qū)對于居家型客戶具有較強(qiáng)的競爭力。2）二手樓成交分析表 2－4 部分二手樓售價(jià)情況注：以下為不帶家私家電、普通裝修單位一房 兩房 投資回報(bào)率我愛我家 4248 平米：700800 60－65 平米：10001200 6％－7％百合星城 3539 平米：750850 60－68 平米：11001200 7％－8％榮超花園 4050 平米：800900 60－70 平米：10001100 6％－7％國展苑 4050 平米：800900 7080 平米：11001200 6％－7％一房 兩房面積(㎡) 總價(jià) 均價(jià) 面積(㎡) 總價(jià) 均價(jià)我愛我家 48 16 萬 3333 63 21 萬 3330百合星城 38 16 萬 4210 62 24 萬 3870榮超花園 52 20 萬 4000 58 25 萬 4000 片區(qū)二手樓價(jià)格基本接近新房銷售價(jià)格，表明區(qū)域價(jià)格較為堅(jiān)挺。戶型方面，中小戶型占據(jù)市場主體。 澳洲風(fēng)情度假社區(qū)占地面積 79480 平方米總建筑面積 156377 平方米容積率 總建筑規(guī)劃 16 棟小高層住宅，共 1854 戶交通狀況 有多路公交車經(jīng)過主力戶型 6378 平方米 2 房、7585 平方米 3 房均價(jià) 3500 元/平方米物業(yè)管理 自管管理費(fèi) 元/平方米開盤日期 2022 年 8 月 24 日入伙日期 2022 年中樓盤點(diǎn)評 樓盤在求水山腳下，擁有良好的天然生態(tài)資源。深惠路 閑適的優(yōu)越占地面積 46952 萬平方米建筑面積 145267 平方米容積率 建筑規(guī)劃 4 棟 17 座 18—20 層小高層， 1600 余戶交通狀況 深惠公路旁多路公交車經(jīng)過主力戶型 7074 平方米二房；8992 平方米三房價(jià)格范圍 4200 元/平方米左右物業(yè)管理 自管管理費(fèi) 元/平方米開盤日期 2022 年 11 月 2 日入伙日期 2022 年 6 月樓盤點(diǎn)評 桂芳園的產(chǎn)品和園林設(shè)計(jì)均富有特色，該樓盤樹立了 XX 近年來最高檔次的樓盤形象。本項(xiàng)目地處 XX，是通往 XX 特區(qū)的重要門戶，交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，極具發(fā)展?jié)摿彤a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。這一價(jià)格僅為福田、羅湖的一半，對市區(qū)消費(fèi)者極具吸引力。而根據(jù)政府新的規(guī)劃動(dòng)向，未來 XX 新城的城市結(jié)構(gòu)將會發(fā)生一系列變化，按功能類型分為四大片區(qū)和一條生態(tài)隔離帶：中心商貿(mào)區(qū)：即布龍公路以南，以 XX 客運(yùn)站為中心，包括 XX 舊城區(qū)南北兩片，功能為依托現(xiàn)狀基礎(chǔ)，強(qiáng)化商貿(mào)服務(wù)功能，與羅湖商貿(mào)中心、龍城商貿(mào)中心、龍華商貿(mào)中心等形成區(qū)域性的商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)；居住片區(qū)：即布龍公路以北，沿深惠路兩側(cè)，包括 XX 舊城區(qū)東片與丹竹頭片區(qū)，主要功能定位為 XX 生活居住及配套設(shè)施用地；休閑配套片區(qū)：位于二通道以南，京九線以西，布龍公路兩側(cè)，主要功能為改善 XX 居住環(huán)境、提供居民戶外休閑活動(dòng)的場所，提供完善的體育、旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)、提高新城整體配套及環(huán)境質(zhì)量；工業(yè)片區(qū)：即新開發(fā)建設(shè)的甘李工業(yè)區(qū)和下李朗工業(yè)區(qū)，形成 XX 現(xiàn)狀工業(yè)高速的騰挪空間以及未來先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地；生態(tài)隔離帶：二通道以南由西向東依次被上徑水庫、三聯(lián)水庫、寮坑水庫、沙西河環(huán)抱，形成一條天然的生態(tài)隔離帶，將 XX 新城中心商貿(mào)區(qū)、居住 片區(qū)與休閑配套片區(qū)同北部的工業(yè)片區(qū)隔離開來，同時(shí)由外向內(nèi)形成綠楔向城市中心滲透。南 嶺 村 已 投 資 了 5000 萬 ， 建 成 了 53萬 平 方 米 的 “求 水 山 公 園 ”。2022 年 1 至 11 月，該鎮(zhèn)民營企業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 億港元，同比增長 38％；一般貿(mào)易出口額 億港元，同比增長 36％；民營企業(yè)合同投資額達(dá)到 億元人民幣，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。原因在于，特區(qū)外商品房的銷售量每年都在上升，2022 年占全市總銷售量的 40％，今年有望達(dá)到 50％以上；特區(qū)外價(jià)格基數(shù)低、交易量大且價(jià)格增長幅度小，將會對全市房價(jià)