【正文】 X[2022]K0501) 研究工作依據(jù)(1)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 (建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號)(2)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(國家計(jì)委、建設(shè)部；計(jì)投資[1993]530 號)(3)《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件(中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號)(4) 《XX 市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 （2022）(5)《XX 建設(shè)工程價(jià)格信息》()(6)《XX 市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》(編號：HG960051) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容(1)性質(zhì):商住樓(2)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：約 5, 平方米擬建總建筑面積：約 44,333 平方米(不包括地下室車庫和機(jī)房)其中住宅：30,773 平方米；商業(yè)：13,560 平方米；棟數(shù)：兩棟層數(shù)：地上三十層（其中：一至五層為商業(yè)，六至三十層為住宅）容積率：≤機(jī)動(dòng)車停車位：125。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測(1)根據(jù)項(xiàng)目周邊市場狀況，片區(qū)的市場潛力，結(jié)合自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目在開發(fā)期可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為：住宅部分 3300 元/㎡，商鋪 部分 6000 元/㎡,車庫部分為 2022 元/㎡。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)同類一般項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況、開發(fā)商的計(jì)劃，項(xiàng)目的施工前期從 2022 年 5 月起至 2022 年 7 月底結(jié)束，建設(shè)時(shí)間從2022 年 8 月起計(jì)算至 2022 年 1 月底竣工驗(yàn)收結(jié)束，開發(fā)期共需時(shí)約 21個(gè)月，工期約為 18 個(gè)月。(2)資金籌措的主要來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。2022 年，中國財(cái)政收入突破 2 萬億元，財(cái)力的日益雄厚，使得國家可以有更多的資金投入基礎(chǔ)建設(shè)，對國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用大大增加。圖 22 全國近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資變化情況 圖 23 全國近年房地產(chǎn)投資變化情況圖 24 2022 年各地區(qū)固定資產(chǎn)投資所占比例商品價(jià)格上升，居民生活改善0202204000060000固 定 資 產(chǎn) 投 資 房 地 產(chǎn) 投 資固 定 資 產(chǎn) 投 資 23660 25300 28457 29876 32619 36898 43202 55118房 地 產(chǎn) 投 資 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 101061996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022050001000015000房 地 產(chǎn) 投 資房 地 產(chǎn) 投 資 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 101061996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022億 元億元固 定 資 產(chǎn) 投 資59%24%17%東 部中 部西 部 全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重） ，城市為%，比上年降低 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村為 %，降低 個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢溫和回落由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究院與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2022 年房價(jià)呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。2022 年，房地產(chǎn)業(yè)秉承品牌化發(fā)展趨勢個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。綜合分析，可以將其對房地產(chǎn)市場的影響歸結(jié)為：? 引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向。這些要求推遲了按揭時(shí)間，減少了開發(fā)企業(yè)非法占用資金，對其資金實(shí)力和綜合實(shí)力提出了更高的要求，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的良性競爭，加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)集中度。主要內(nèi)容如下：? 大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%。? 個(gè)人商業(yè)用房貸款，抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。隨著“20 文件”的頒布實(shí)施，未來全國土地市場上的圈地炒地現(xiàn)象將得到進(jìn)一步遏制，土地市場進(jìn)一步規(guī)發(fā)，作為房價(jià)支持的關(guān)鍵因素之一——地價(jià)將趨于合理，全國房地產(chǎn)市場趨于理性發(fā)展。同時(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，集中表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資增長過快、新開工項(xiàng)目過多、在建規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。工業(yè)增加值 億元，增長 %。地方財(cái)政收入 億元，同口徑比增長 %。050000001000000015000000202200002500000030000000國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 1E+07 1E+07 1E+07 1E+07 2E+07 2E+07 2E+07 3E+071996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 26 XX 市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值變化萬元 05000000100000001500000020220000250000003000000035000000國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 1E+07 1E+07 1E+07 1E+07 2E+07 2E+07 2E+07 3E+07第 一 產(chǎn) 業(yè) 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05第 二 產(chǎn) 業(yè) 5E+06 6E+06 6E+06 7E+06 9E+06 1E+07 1E+07 2E+07第 三 產(chǎn) 業(yè) 5E+06 6E+06 6E+06 7E+06 8E+06 9E+06 1E+07 1E+071996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022圖 27 XX 市近年三大產(chǎn)業(yè)增加值變化情況第 一 產(chǎn) 業(yè)%第 二 產(chǎn) 業(yè)%第 三 產(chǎn) 業(yè)%圖 28 2022 年 XX 市三大產(chǎn)業(yè)增加值所占比例固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長2022 年全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。66 和 點(diǎn)據(jù)抽樣調(diào)查，2022 年居民年平均可支配收入 25936 元，同比增長 %，扣除物價(jià)上漲因素后實(shí)際增長 %。01002003004005006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地圖 2－11 歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地情況01996 1998 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地 占 全 市總 供 應(yīng) 比 例圖 2－12 房地產(chǎn)開發(fā)用地占全市土地總供應(yīng)比例開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長，但增長開始趨緩由圖 2－13 可以看出，商品房竣工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％；商品房施工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％；商品房新開工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％，增幅都比較可觀。 020040060080010001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022住 宅 寫 字 樓 商 業(yè) 其 它 合 計(jì)圖 2－15 商品房銷售變化商品房新增供給明顯減少，呈 “供 ”小于 “求 ”的局面從供求對比來看，2022 年商品房銷售面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積少 萬平方米，新增供求比為 ：1，供略小于求；住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少 萬平方米，新增供求比為 ：1，供小于求。011994 1996 1998 2022 2022 2022商 品 房 空 置 率 （ ％ ）住 宅 空 置 率 （ ％ ）萬㎡ 圖 2－16 XX 市近年商品房空置率住宅總體價(jià)格明顯上升，辦公樓、商業(yè)用房價(jià)格小幅下降2022 年，按照建筑面積計(jì)算的新建住宅銷售均價(jià)為每平方米 5681 元，與2022 年相比上漲了 %；商鋪價(jià)格為每平方米 12916 元，比上年上漲了％；寫字樓價(jià)格為每平方米 10164 元，比上年上漲了 ％。? 從住宅市場需求總量來看，以我市 530 萬常住人口為房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目前住宅存量基本達(dá)到 1 億平方米，加上約 2022 多萬平方米的在建住宅，市場上住宅總量為 億平方米。根據(jù)以上估計(jì)，今后 5～7 年，XX 每年房地產(chǎn)市場將保持 1100～1300 萬平方米的需求規(guī)模，而 2022～2022 年兩年，每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持 1200 萬平方米也驗(yàn)證這個(gè)事實(shí)。房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 社會經(jīng)濟(jì)概況（1）地理/人口XX 鎮(zhèn)是 XX 市的重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，位于 XX 市中部，XX 經(jīng)濟(jì)特區(qū)北側(cè)，緊鄰 XX 市區(qū)腹心地帶的羅湖區(qū)，離香港新界僅 8 公里,廣深鐵路、平南鐵路、深惠公路以及梅觀高速、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過，鎮(zhèn)內(nèi)有 XX、沙灣、梅林三個(gè)二線口岸，是進(jìn)入 XX 經(jīng)濟(jì)特區(qū)的主要門戶?，F(xiàn)有個(gè)體工商戶 7000 多家，民營企業(yè) 900 多家，其中工業(yè)企業(yè) 500 多家，從業(yè)人員 20 多萬人。政府規(guī)劃對 XX 新城的定位是：XX 將建設(shè)成為毗鄰 XX 特區(qū)中心區(qū)的以先進(jìn)的工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化中等城市，區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心城市。 “五 個(gè) 組 團(tuán) ”的 規(guī) 劃 見 下 圖 ： 圖 2－ 17 XX 鎮(zhèn) 組 團(tuán) 規(guī) 劃 圖組 團(tuán) 規(guī) 劃 細(xì) 節(jié) 如 下表 2－ 1 組 團(tuán) 規(guī) 劃 細(xì) 節(jié)組 團(tuán)（ 范 圍 ） 組 團(tuán) 定 位 功 能 區(qū) 域 詳 情老 圩 組 團(tuán)（ 含 XX 村 、水 徑 村 、 老圩 村 及 羅 崗工 業(yè) 區(qū) ）以 發(fā) 展 商 貿(mào) 和 房 地產(chǎn) 為 主整 個(gè) 老 圩 組 團(tuán) 緊 靠 羅 湖 區(qū) ， 為 眾 多 房地 產(chǎn) 公 司 所 看 好 ， 紛 紛 搶 灘 。 組 團(tuán)（ 范 圍 ） 組 團(tuán) 定 位 功 能 區(qū) 域 詳 情李 朗 組 團(tuán)（ 含 上 李 朗 、下 李 朗 、 甘坑 村 ）以 發(fā) 展 物 流 、 倉 儲業(yè) 為 主 ， 大 型 工 業(yè) 、商 業(yè) 為 補(bǔ) 充上 李 朗 抓 住 靠 近 平 湖 編 組 站 的 優(yōu) 勢 ，開 發(fā) 了 占 地 4 萬 平 方 米 、 建 筑 面 積 5 萬 平 方 米 的 “同 富 裕 工 業(yè) 園 ”。 內(nèi) 有 華 為 公 司 、 萊 特 空調(diào) 、 當(dāng) 納 利 印 刷 、 新 利 電 子 等 國 內(nèi) 外知 名 企 業(yè) 。 房地產(chǎn)市場概況（1）樓盤主要沿深惠路兩邊分布，呈多組團(tuán)發(fā)展格局? 東南組團(tuán)：以中城康橋、中兆花園、桂芳園、康達(dá)爾花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)環(huán)境清新，風(fēng)景秀麗，樓盤質(zhì)素較高；? 中心區(qū)組團(tuán)：以金運(yùn)家園、灝景明苑、大世紀(jì)花園、華昱花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)交通便利，配套較為完善，且位于 XX 新中心區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿^大，是未來市場的亮點(diǎn)；? 關(guān)口組團(tuán)：以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤質(zhì)素較高，吸引了較多港客和市區(qū)消費(fèi)者。XX 市場的在售樓盤多為適度偏中小的戶型，如信義假日名城、中城康橋、桂芳園、陽光花園、金運(yùn)家園、灝景明苑、康達(dá)爾花園等等，中小戶型比例占市場供應(yīng)的 85％左右。隨著 XX 新中心區(qū)建設(shè)的逐步展開和完善，相信 XX 商品住宅的價(jià)格有一定的提升空間。XX 新中心區(qū)將成為開發(fā)熱點(diǎn)，特別是其商業(yè)有望形成一個(gè)新的商圈。隨著 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)由關(guān)內(nèi)轉(zhuǎn)向關(guān)外、地鐵三號線的規(guī)劃實(shí)施以及關(guān)口外擴(kuò)的大勢所趨，XX 將成為更多置業(yè)者選擇地，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)增值潛力巨大。關(guān)口區(qū)域住宅用途除信義假日名城外，以過渡居家為主，投資為輔。由于已建設(shè)有五期入伙，配套逐步完善，大社區(qū)氛圍成熟，現(xiàn)樓展示充分。XX 澳洲風(fēng)情園林社區(qū)占地面積 42022 平方米總建筑面積 104000 平方米容積率 三期規(guī)劃 一棟多層，三棟小高層，共 318 戶交通狀況 凡經(jīng)過 XX 街的公交車均可到達(dá)，106 總站，新引入 541主力戶型 65 平方米的二房；86 平方米的三房均價(jià) 3800物業(yè)管理 自管管理費(fèi) 多層 1 元/平方米，小高層 元/平方米開盤日期 2022 年年底入伙日期 2022 年 11 月樓盤點(diǎn)評 樓盤宣傳賣點(diǎn)著重于園林，缺乏鮮明特色，客戶以 XX 客戶為主，外銷和市區(qū)客戶比例較小。沃爾瑪對面地鐵康達(dá)爾站 5）大世紀(jì)?水山緣二期大世紀(jì)樓盤宣傳具有小資形象，對市區(qū)客戶進(jìn)行了充分挖掘。樓盤以 XX 本地銷售為主。XX 市場的在售樓盤多為適度偏中小的戶型，中小戶型比例占市場供應(yīng)的 85％左右。隨著 XX 新中心區(qū)建設(shè)的逐步展開和完善，相信 XX 商品住宅的價(jià)格有一定的提升空間。3）區(qū)域三級市場交投情況本片區(qū)已進(jìn)駐了相當(dāng)多的地產(chǎn)一線品牌中介，三級市場成交相當(dāng)活躍。? 區(qū)域投資回報(bào)率高：雖然租賃市場活躍程度較為一般，但租金的較高能保證業(yè)主的投資回報(bào)率。中小社區(qū)在與大社區(qū)的競爭中將需要在定位上制造一定的差異化，同時(shí)挖掘出項(xiàng)目