【正文】 起到抑制作用，從而保證全市房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。? 從 XX 特殊的人口增長(zhǎng)方式看，人口增長(zhǎng)基本以外來(lái)人口機(jī)械增長(zhǎng)為主，特別是近年來(lái)，每年外來(lái)人口保持約 25～30 萬(wàn)人的增長(zhǎng)速度；人口的高速機(jī)械增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的需求，而 XX 在全國(guó)較高的人均收入水平（人均可支配收入 25936 元）及合理的房?jī)r(jià)收入比（：1） ，進(jìn)一步吸引了外來(lái)人口聚集 XX 并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時(shí)間內(nèi)得以有效實(shí)現(xiàn)，據(jù)此估計(jì)，每年新增人口住房需求接近 600～700 萬(wàn)平方米。其中，住宅為 萬(wàn)平方米，比上年減少 ％，占總量的％。住宅、商業(yè)、辦公綜合樓等房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)穩(wěn)定，略有下降趨勢(shì)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持較強(qiáng)的規(guī)?？刂?，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策短期內(nèi)基本維持不變。2022 年，全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為：：。全年實(shí)現(xiàn)本市生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，人均 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 “20 文件 ”給土地市場(chǎng)整頓提供有力支持2022 年 4 月 29 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 （簡(jiǎn)稱“20 文件” ） ，進(jìn)一步明確了整頓土地市場(chǎng)的內(nèi)容，主要包括：? 清理檢查去年以來(lái)的土地占用情況，整頓未批先用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題；? 清理檢查去年以來(lái)的土地審批情況，重點(diǎn)是新上項(xiàng)目的用地情況，整頓違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、超規(guī)劃、超計(jì)劃、越權(quán)和分拆批地等問題；? 清理檢查耕地占補(bǔ)平衡數(shù)量和質(zhì)量的情況，整頓占優(yōu)補(bǔ)劣，占多補(bǔ)少甚至不補(bǔ)等問題；? 清理檢查新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收和使用情況，整頓隨意減免和侵占、挪用土地有償使用費(fèi)等問題；? 清理檢查征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償、安置情況，繼續(xù)整頓降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，挪用、截留和拖欠被征地農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)等問題；? 清理整頓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中存在的問題。國(guó)務(wù)院 “18 文件 ”給出房地產(chǎn)發(fā)展思路《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （國(guó)發(fā)［2022］18 號(hào)）第一次從正面肯定了房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，同時(shí)也是對(duì)過去5 年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一次全面的肯定，具有極強(qiáng)的前瞻性和巨大的指導(dǎo)意義，給出了政府對(duì)未來(lái)數(shù)十年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展清晰的思路。 “121 文件”從 7 個(gè)方面提出了進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸的要求。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2022 年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企01020304050601997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022百分比（％）城 鎮(zhèn) 居 民 家 庭 恩 格 爾 系 數(shù)農(nóng) 村 居 民 家 庭 恩 格 爾 系 數(shù) 業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資 10106 億元，比上年增長(zhǎng) %；全年商品房銷售額 7671 億元，增長(zhǎng) %，其中銷售給個(gè)人增長(zhǎng) %，所 占比重為 %。經(jīng)測(cè)算，總開發(fā)成本約為 萬(wàn)元。地塊區(qū)位項(xiàng)目地塊 地塊臨路現(xiàn)狀 北向沿路西向沿路東向沿路 南向沿路 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱XX?翡翠星光園項(xiàng)目 開發(fā)公司XXXX（集團(tuán)）有限公司 地塊現(xiàn)狀二 地塊現(xiàn)狀一 地塊現(xiàn)狀三 地塊現(xiàn)狀四 承擔(dān)可行性研究工作的單位XX 市 XX 地產(chǎn)顧問有限公司(XX[2022]K0501) 研究工作依據(jù)(1)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 (建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號(hào))(2)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部；計(jì)投資[1993]530 號(hào))(3)《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件(中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號(hào))(4) 《XX 市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 （2022）(5)《XX 建設(shè)工程價(jià)格信息》()(6)《XX 市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》(編號(hào)：HG960051) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容(1)性質(zhì):商住樓(2)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：約 5, 平方米擬建總建筑面積：約 44,333 平方米(不包括地下室車庫(kù)和機(jī)房)其中住宅：30,773 平方米；商業(yè)：13,560 平方米；棟數(shù)：兩棟層數(shù)：地上三十層（其中：一至五層為商業(yè)，六至三十層為住宅）容積率：≤機(jī)動(dòng)車停車位：125。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)同類一般項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況、開發(fā)商的計(jì)劃，項(xiàng)目的施工前期從 2022 年 5 月起至 2022 年 7 月底結(jié)束，建設(shè)時(shí)間從2022 年 8 月起計(jì)算至 2022 年 1 月底竣工驗(yàn)收結(jié)束，開發(fā)期共需時(shí)約 21個(gè)月，工期約為 18 個(gè)月。2022 年，中國(guó)財(cái)政收入突破 2 萬(wàn)億元，財(cái)力的日益雄厚，使得國(guó)家可以有更多的資金投入基礎(chǔ)建設(shè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用大大增加。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重） ，城市為%，比上年降低 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村為 %，降低 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年，房地產(chǎn)業(yè)秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。這些要求推遲了按揭時(shí)間，減少了開發(fā)企業(yè)非法占用資金，對(duì)其資金實(shí)力和綜合實(shí)力提出了更高的要求，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)集中度。? 個(gè)人商業(yè)用房貸款，抵借比不得超過 60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過 10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。同時(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，集中表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快、新開工項(xiàng)目過多、在建規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。地方財(cái)政收入 億元，同口徑比增長(zhǎng) %。66 和 點(diǎn)據(jù)抽樣調(diào)查，2022 年居民年平均可支配收入 25936 元，同比增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)上漲因素后實(shí)際增長(zhǎng) %。 020040060080010001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022住 宅 寫 字 樓 商 業(yè) 其 它 合 計(jì)圖 2－15 商品房銷售變化商品房新增供給明顯減少，呈 “供 ”小于 “求 ”的局面從供求對(duì)比來(lái)看，2022 年商品房銷售面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積少 萬(wàn)平方米，新增供求比為 ：1，供略小于求；住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少 萬(wàn)平方米，新增供求比為 ：1，供小于求。? 從住宅市場(chǎng)需求總量來(lái)看，以我市 530 萬(wàn)常住人口為房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目前住宅存量基本達(dá)到 1 億平方米，加上約 2022 多萬(wàn)平方米的在建住宅，市場(chǎng)上住宅總量為 億平方米。房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)。現(xiàn)有個(gè)體工商戶 7000 多家，民營(yíng)企業(yè) 900 多家，其中工業(yè)企業(yè) 500 多家，從業(yè)人員 20 多萬(wàn)人。 “五 個(gè) 組 團(tuán) ”的 規(guī) 劃 見 下 圖 ： 圖 2－ 17 XX 鎮(zhèn) 組 團(tuán) 規(guī) 劃 圖組 團(tuán) 規(guī) 劃 細(xì) 節(jié) 如 下表 2－ 1 組 團(tuán) 規(guī) 劃 細(xì) 節(jié)組 團(tuán)（ 范 圍 ） 組 團(tuán) 定 位 功 能 區(qū) 域 詳 情老 圩 組 團(tuán)（ 含 XX 村 、水 徑 村 、 老圩 村 及 羅 崗工 業(yè) 區(qū) ）以 發(fā) 展 商 貿(mào) 和 房 地產(chǎn) 為 主整 個(gè) 老 圩 組 團(tuán) 緊 靠 羅 湖 區(qū) ， 為 眾 多 房地 產(chǎn) 公 司 所 看 好 ， 紛 紛 搶 灘 。 內(nèi) 有 華 為 公 司 、 萊 特 空調(diào) 、 當(dāng) 納 利 印 刷 、 新 利 電 子 等 國(guó) 內(nèi) 外知 名 企 業(yè) 。XX 市場(chǎng)的在售樓盤多為適度偏中小的戶型，如信義假日名城、中城康橋、桂芳園、陽(yáng)光花園、金運(yùn)家園、灝景明苑、康達(dá)爾花園等等，中小戶型比例占市場(chǎng)供應(yīng)的 85％左右。XX 新中心區(qū)將成為開發(fā)熱點(diǎn)，特別是其商業(yè)有望形成一個(gè)新的商圈。關(guān)口區(qū)域住宅用途除信義假日名城外，以過渡居家為主，投資為輔。XX 澳洲風(fēng)情園林社區(qū)占地面積 42022 平方米總建筑面積 104000 平方米容積率 三期規(guī)劃 一棟多層，三棟小高層，共 318 戶交通狀況 凡經(jīng)過 XX 街的公交車均可到達(dá)，106 總站，新引入 541主力戶型 65 平方米的二房；86 平方米的三房均價(jià) 3800物業(yè)管理 自管管理費(fèi) 多層 1 元/平方米，小高層 元/平方米開盤日期 2022 年年底入伙日期 2022 年 11 月樓盤點(diǎn)評(píng) 樓盤宣傳賣點(diǎn)著重于園林，缺乏鮮明特色，客戶以 XX 客戶為主，外銷和市區(qū)客戶比例較小。 5）大世紀(jì)?水山緣二期大世紀(jì)樓盤以 XX 本地銷售為主。隨著 XX 新中心區(qū)建設(shè)的逐步展開和完善，相信 XX 商品住宅的價(jià)格有一定的提升空間。? 區(qū)域投資回報(bào)率高：雖然租賃市場(chǎng)活躍程度較為一般，但租金的較高能保證業(yè)主的投資回報(bào)率。 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件項(xiàng)目北側(cè)緊鄰深惠路，路網(wǎng)發(fā)達(dá) 配套設(shè)施中、小學(xué)：XX 中學(xué)、XX 小學(xué)、春蕾小學(xué)、XX 外國(guó)語(yǔ)龍崗學(xué)校、XX 中英文學(xué)校幼兒園：春蕾幼兒園商場(chǎng)：南城百貨、上海第一百貨、華潤(rùn)超市、新一佳、大中華百貨銀行：招行、農(nóng)行、中行、建行醫(yī)院：XX 人民醫(yī)院、南嶺人民醫(yī)院其他：地鐵三號(hào)線、XX 公園工交線路：3537300、2044465086832 等 規(guī)劃限制條件根據(jù)《XX 市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》 ，該建設(shè)用地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)滿足下列要求：(1)指標(biāo)按建設(shè)用地面積計(jì)算建筑容積率≤；建筑間距應(yīng)滿足高層消防要求；建筑高度或?qū)訑?shù)：≤30 層；建筑面積：44,333㎡，其中：住宅 30,773㎡，商業(yè) 13,560㎡；(2)總體布局及建筑退紅線要求東、南、北側(cè)建筑退紅線≥7 米，西側(cè)建筑退紅線≥10 米， ；建筑覆蓋率應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合理確定。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：關(guān)口目前具有亮點(diǎn)的小戶型項(xiàng)目仍較為稀缺。交通：項(xiàng)目毗鄰深惠路，到達(dá)市區(qū)或 XX 其他區(qū)域交通都十分方便。 市場(chǎng)分析結(jié)論雖然 XX 市場(chǎng)目前已以小高層、高層為主，但 XX 客戶仍然親睞低密度的多層、小高層，因此高層項(xiàng)目要取得成功，關(guān)鍵在于著力打造產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更多亮點(diǎn)。 片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)分析1）租賃市場(chǎng)分析表 2－3 部分樓盤租金情況注：以下為不帶家私家電單位數(shù)據(jù)表明近期推出的品質(zhì)較佳小戶型投資回報(bào)率較高。開發(fā)模式一般由多層住宅向高層住宅過渡，逐步完善區(qū)內(nèi)大環(huán)境及小區(qū)配套設(shè)施。 XX 真山真水真家園求水山畔XX1）桂芳園六期?北歐峰尚 北歐峰尚地址 XX 中翠路發(fā)展商 佳兆業(yè)地產(chǎn)宣傳主題 五十萬(wàn)平方米國(guó)際風(fēng)情園林/地鐵口/沃爾瑪成熟人文社區(qū)浪漫的生活 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒隨著 2022 年宏觀經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)保持高速發(fā)展，政府規(guī)范和支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展決心的增強(qiáng)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨于理性和規(guī)范，行業(yè)進(jìn)入門檻將進(jìn)一步提高，XX 的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入趨于成熟階段，房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展局面，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)趨于穩(wěn)定。（4）價(jià)格有一定提升空間XX 住宅項(xiàng)目的價(jià)格多數(shù)集中在 35004000 元/平米左右。 新 中 心 區(qū) 組團(tuán) （ 含 鎮(zhèn) 政府 大 樓 、 市政 廣 場(chǎng) 一 帶 ）是 全 鎮(zhèn) 的 政 治 、 文化 中 心 ， 以 此 帶 動(dòng)周 邊 的 第 三 產(chǎn) 業(yè) 的發(fā) 展 該 組 團(tuán) 正 在 實(shí) 施 提 升 品 位 的 改 造 工程 ， 將 成 為 一 個(gè) 精 神 文 明 的 新 亮 點(diǎn) 。 沙 灣 組 團(tuán)（ 含 南 嶺 村 、沙 塘 布 村 、樟 樹 布 村 、吉 廈 村 、 廈村 ）以 發(fā) 展 旅 游 業(yè) 、 商貿(mào) 業(yè) 為 主這 一 帶 屬 于 XX 主 要 水 源 ——XX 水 庫(kù)保 護(hù) 區(qū) 內(nèi) ， 宜 發(fā) 展 有 特 色 的 旅 游 地 產(chǎn) 。2022 年，XX 鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，完成稅收 億元。總體來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi) XX 的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會(huì)太大。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國(guó)家人均居住水平的目標(biāo)為 30 平方米以上，據(jù)此，XX 尚有人均約 7 平方米的增長(zhǎng)潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長(zhǎng) 1 平方米計(jì)算，每年將增加住宅需求 500～600 萬(wàn)平方米。商品房空置逐年下降2022 年，全市商品房空置面積為 萬(wàn)平方米，比上年減少了%。 市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)趨于減少1996 年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地 公頃，占全年土地供應(yīng)量的％，至 2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地 298 公頃，占全年土地供應(yīng)量的萬(wàn)元萬(wàn)元 ％。三大產(chǎn)業(yè)中工業(yè)的比重進(jìn)一步提高，由 2022 年的 %上升為 2022 年的 %。 市投資宏觀背景 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)近 8 年新高2022 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率創(chuàng) 8 年以來(lái)新高。 ? 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，其他房改資金（包括單位售房款、購(gòu)房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，一律不得承辦。面對(duì)央行對(duì)房貸業(yè)務(wù)限制，規(guī)模較大的開發(fā)商所受沖擊較小，如利用得當(dāng)，有可能獲得快速擴(kuò)張的