【正文】 ..42五 項(xiàng)目發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ................................................................................................................42 有關(guān)工程計劃說明 ................................................................................................................42 施工橫道圖 ............................................................................................................................43六 投資估算與資金進(jìn)度安排 ........................................................................................................43 項(xiàng)目總投資估算 ....................................................................................................................43 固定資產(chǎn)投資總額 .........................................................................................................43 流動資金估算 .................................................................................................................45 資金籌措 ................................................................................................................................45 資金來源 .........................................................................................................................45 項(xiàng)目籌資方案 .................................................................................................................45 投資使用計劃 ........................................................................................................................46 投資使用計劃 .................................................................................................................46 借款償還計劃 .................................................................................................................46七 銷售及經(jīng)營收入測定 ................................................................................................................46 各類物業(yè)銷售收入估算 ........................................................................................................46 項(xiàng)目銷售回款計劃 ................................................................................................................46 資金來源與運(yùn)用分析 ............................................................................................................51 銷售利潤 ................................................................................................................................51八 財務(wù)與敏感性分析 ....................................................................................................................52 贏利能力分析 ........................................................................................................................52 項(xiàng)目不確定性分析 ................................................................................................................54 社會效益和影響分析 ............................................................................................................54九 可行性研究與建議 ....................................................................................................................55 擬建方案的結(jié)論性意見 ........................................................................................................55 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 ........................................................................................55 項(xiàng)目風(fēng)險及防范建議 ............................................................................................................55附表 項(xiàng)目工程計劃橫道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表 投資計劃與資金籌措表 (方案 1) 投資計劃與資金籌措表（方案 2）XX 市 XX 地產(chǎn)顧問有限公司 一 項(xiàng)目總論項(xiàng)目位處項(xiàng)目位于 XX 鎮(zhèn)項(xiàng)目位于 XX 京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)，周邊日常主要生活配套比較完善。地塊區(qū)位項(xiàng)目地塊 地塊臨路現(xiàn)狀 北向沿路西向沿路東向沿路 南向沿路 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱XX?翡翠星光園項(xiàng)目 開發(fā)公司XXXX（集團(tuán)）有限公司 地塊現(xiàn)狀二 地塊現(xiàn)狀一 地塊現(xiàn)狀三 地塊現(xiàn)狀四 承擔(dān)可行性研究工作的單位XX 市 XX 地產(chǎn)顧問有限公司(XX[2022]K0501) 研究工作依據(jù)(1)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》 (建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號)(2)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(國家計委、建設(shè)部；計投資[1993]530 號)(3)《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件(中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號)(4) 《XX 市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 （2022）(5)《XX 建設(shè)工程價格信息》()(6)《XX 市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)》(編號：HG960051) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容(1)性質(zhì):商住樓(2)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：約 5, 平方米擬建總建筑面積：約 44,333 平方米(不包括地下室車庫和機(jī)房)其中住宅：30,773 平方米；商業(yè)：13,560 平方米；棟數(shù)：兩棟層數(shù)：地上三十層（其中：一至五層為商業(yè)，六至三十層為住宅）容積率：≤機(jī)動車停車位：125。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測(1)根據(jù)項(xiàng)目周邊市場狀況，片區(qū)的市場潛力，結(jié)合自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目在開發(fā)期可實(shí)現(xiàn)的銷售均價為：住宅部分 3300 元/㎡，商鋪 部分 6000 元/㎡,車庫部分為 2022 元/㎡。(2)根據(jù)周邊同類項(xiàng)目的銷售情況，估計在項(xiàng)目計算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、鋪面可達(dá) 90%。我們預(yù)測，項(xiàng)目在 2022 年 5 月取得預(yù)售許可證后，加上開盤前的推廣，在開盤當(dāng)月住宅銷售率達(dá)到 30%；項(xiàng)目封頂時銷售率達(dá) 40%；交付使用時住宅部分銷售率達(dá) 90%；在開盤當(dāng)月商業(yè)銷售率達(dá)到 30%；到2022 年 12 月時商業(yè)部分銷售率達(dá) 90%，車庫在銷售期完成全部銷售。(3)剩余 10%住宅 (㎡)和 10%商業(yè)(㎡)，共計 ㎡的物業(yè)作為企業(yè)留存在資產(chǎn)，或在計算期之后消化或在計算期之后出租獲取長期收益，在本次計算中不產(chǎn)生現(xiàn)金流。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)同類一般項(xiàng)目的開發(fā)時間，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況、開發(fā)商的計劃，項(xiàng)目的施工前期從 2022 年 5 月起至 2022 年 7 月底結(jié)束，建設(shè)時間從2022 年 8 月起計算至 2022 年 1 月底竣工驗(yàn)收結(jié)束，開發(fā)期共需時約 21個月，工期約為 18 個月。計劃 2022 年 8 月正式開工，2022 年 5 月開始預(yù)售，2022 年 1 月交付使用。 投資項(xiàng)目估算和資金籌措(1)項(xiàng)目成本估算是根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的資料、 《XX 建設(shè)工程價格信息》以及本項(xiàng)目具體情況估算的。經(jīng)測算，總開發(fā)成本約為 萬元。(2)資金籌措的主要來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項(xiàng)目綜合評價結(jié)論(1)根據(jù)對整個項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，得出的結(jié)果表明，本項(xiàng)目的利潤分別來源于銷售收入 (住宅、商鋪及地下停車位)。(2)項(xiàng)目通過銷售收入產(chǎn)生較高利潤，稅后利潤總額 萬元，稅后成本利潤率 %，動態(tài)投資回收期 個月，且抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，從經(jīng)濟(jì)上來說是可行的。詳見下表: 序號 項(xiàng)目1 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR %2 財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV(萬元) 3 財務(wù)凈現(xiàn)值率 NPVR %4 動態(tài)投資回收期(月) 二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 全國經(jīng)濟(jì)形勢國民生產(chǎn)總值持續(xù)增長2022 年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，按可比價格計算，比上年增長%，人均 GDP 超過了 1000 美元。2022 年，中國財政收入突破 2 萬億元，財力的日益雄厚，使得國家可以有更多的資金投入基礎(chǔ)建設(shè)，對國民經(jīng)濟(jì)的推動作用大大增加。0202204000060000800001000001202201400001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022第 一 產(chǎn) 業(yè) (億 元 ）第 二 產(chǎn) 業(yè) (億 元 ）第 三 產(chǎn) 業(yè) (億 元 ）GDP(億 元 ）圖 2－1 全國近年 GDP 變化情況固定資產(chǎn)投資大幅度增長2022 年全年全社會固定資產(chǎn)投資 55118 億元，比上年增長 %。第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，全年完成投資 26480 億元，增長 %，加快 個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資 10106 億元，比上年增長 %；全年商品房銷售額 7671 億元，增長 %，其中銷售給個人增長 %，所 占比重為 %。圖 22 全國近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資變化情況 圖 23 全國近年房地產(chǎn)投資變化情況圖 24 2022 年各地區(qū)固定資產(chǎn)投資所占比例商品價格上升，居民生活改善0202204000060000固 定 資 產(chǎn) 投 資 房 地 產(chǎn) 投 資固 定 資 產(chǎn) 投 資 23660 25300 28457 29876 32619 36898 43202 55118房 地 產(chǎn) 投 資 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 101061996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022050001000015000房 地 產(chǎn) 投 資房