小區(qū)項目可行性研究報告-文庫吧
2025-04-25 03:17 本頁面
【正文】 / ）—307萬 = 50萬左右注：20/，其他數(shù)值參考來源與《奉賢年鑒》。216。 結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，南橋當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?0萬左右。n 供給分析通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的初步調(diào)研，據(jù)不完全統(tǒng)計： 分類區(qū)域在售量體去化量體未售量體近階段預(yù)推量體運(yùn)河以南55余萬5052萬34萬30萬（預(yù)計）運(yùn)河以北15余萬12萬23萬10萬（預(yù)計）總計40萬左右從市場現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來看在4050萬方左右，但根據(jù)推案期來看，一年內(nèi)完全公開的可能性不大。再者，雖然目前南橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。因此，在年推案量有限，消費穩(wěn)定的拉動下，市場將保持繼續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢。n 市場小結(jié) 在早期的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶動和供給量不足雙重影響下，南橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價格上升快速，2001年至2002年平均水平上漲300元/平米左右。后期市場供給量會有所增大，供求得以基本平衡，促使價格的走勢趨穩(wěn)。但在價格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預(yù)計，平穩(wěn)期將會出現(xiàn)在2004年到2005年，而后期市場在經(jīng)濟(jì)條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動型上揚(yáng)的狀態(tài)。（2）、價格預(yù)判n 上海全市商品住宅價格走勢%。n 南橋當(dāng)?shù)厥袌銮闆r 2001年上半年2001年下半年2002年上半年2002年中期2003年上半年（預(yù)計）市場均價（元/M2）18002000220023002400250028003000216。 2001年 – 2002年上半年住宅市場供給量不足，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，在消費需求的刺激下，價格平均漲幅在400元/M2左右。216。 2003年預(yù)推案量放大，將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛?，因此在供求平衡的前提下，預(yù)計價格走勢將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上升。n 價格預(yù)測從市場價格的基本走勢，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合南橋部分2003年預(yù)推樓盤的價格進(jìn)行預(yù)測。預(yù)計：2003年上半年南橋鎮(zhèn)平均價格水平，在正常情況下達(dá)到：28003000元/M2。結(jié)合上海全市1996年至今相對完整的價格運(yùn)作周期，平均年漲幅在3%左右。預(yù)計2005年——2006年市場平均價格水平3500元/M2左右。 （3）小結(jié)就華亭小區(qū)項目而言，在恒大理念、品牌的保障下，如在2003——2004年推案，價格在33003500元/M2的水平，超10%15%區(qū)域行情可行度較高。到2006年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢下利好趨勢，整體價格可保證在36003800元/M2左右。四、 建設(shè)方案與市政配套華亭小區(qū)項目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見投標(biāo)文件中的小區(qū)《規(guī)劃設(shè)計方案》。對于相應(yīng)的市政配套情況如下：公建配套面積不超過15萬平米，其中商業(yè)配套設(shè)施建筑面積40000平方左右。另農(nóng)貿(mào)市場不小于3600平米，會所不小于3000平米，48班中小學(xué)一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守《華亭小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和奉賢住宅發(fā)展局《關(guān)于南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)建設(shè)和管理意見》執(zhí)行。五、 項目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排按照項目建設(shè)方案，，公建配套按15萬平方米計（公建配套中包括4萬平方米商業(yè)面積）。項目建設(shè)工程周期的進(jìn)度安排將結(jié)合市場消化能力進(jìn)行合理調(diào)控，按正常需求測算當(dāng)?shù)厥袌鏊?，本項目年消化?0萬平米左右。按施工進(jìn)度每次開工15萬平米，建設(shè)周期以18個月測算。建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見下圖。45 / 45建設(shè)進(jìn)度0 15 30 45 60 75 （萬平米），每年建設(shè)15萬平米，2004年開始年份03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年) 預(yù)期銷售進(jìn)度按平均每年銷售10萬平米計算。0 5 15 30 45 60 75 （萬平米）六、投資估算與資金籌措項目總投資估算n 投資估算按以下成本構(gòu)成計算：前期工程費用直接投資 土建及建筑安裝工程費用 市政配套工程費用項目總投資 利息 稅金 間接投資 銷售費用 管理費用 不可預(yù)見費用n ，其中前期工程費用（主要是土地成本）。n 具體投資費用細(xì)目參見表666665所示。—表61— 前期工程費用估算表 序號項目單價工程量總額備注 數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位 一土地費用 1出讓地塊費用65萬元/畝畝 萬元 2區(qū)內(nèi)帶征費用31萬元/畝畝 萬元 3區(qū)外帶征費用11萬元/畝220畝 萬元 二規(guī)劃設(shè)計費用100元/M2萬M28377萬元 三勘測可研費用四小 計 萬元 —表62— 建筑安裝工程費用估算表 序號項目單價工程量總額備注 數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位 1住宅建安費用900元/M2萬M2 萬元土建及安裝2商鋪建安費用 1400元/M24萬M2 萬元土建及安裝3小 計 萬元 說明①； ②商鋪面積取自《控規(guī)》統(tǒng)計。
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