【正文】 體量：項目體量較小，僅 萬平米，難以形成好的社區(qū)居住氛圍。XX 房地產(chǎn)投資市場初步啟動，投資市場主要集中在關(guān)口附近。區(qū)域內(nèi)成交的二手房交易一直以來都以買賣居多，出租則相對較少。而這些戶型的市場銷售 也大多不俗，從市場發(fā)展趨勢來看，中小戶型仍將領(lǐng)唱市場。 6）灝景名苑二期灝景名苑二期地址 XX 中心區(qū)鎮(zhèn)政府東側(cè)發(fā)展商 XX 市合州實業(yè)有限公司宣傳主題 XX 地王 法國坡地浪漫生態(tài)大社區(qū)占地面積 16564 平方米建筑面積 平方米容積率 三期規(guī)劃 4 棟 20～24 層住宅，共 734 戶交通狀況 有多路公交車經(jīng)過主力戶型 7072 平方米 2 房、8494 平方米 3 房均價 4000 元/平方米物業(yè)管理 自管管理費 元/平方米開盤日期 2022 年 10 月 18 日樓盤點評 樓盤整體檔次感較高，以法國風(fēng)情為賣點，具有較大吸引力。 2）中城康橋花園六期?在水一方 在水一方地址 XX 深惠公路旁發(fā)展商 中城銀浦 陽光燦爛的日子宣傳主題XX 市 XX35 萬平方米超大社區(qū) 總占地面積 23 萬平方米總建筑面積 35 萬平方米容積率 六期規(guī)劃 7 棟 18 層建筑，共 765 戶交通狀況 16 條公交線路主力戶型 70－72 平方米的兩房兩廳；83－87 平方米三房兩廳均價 3800 元/平方米物業(yè)管理 中海管理費 元/平方米開盤日期 2022 年 6 月 21 日入伙日期 2022 年 12 月（前 3 棟）樓盤點評 樓盤以大型社區(qū)為主要賣點，各項生活配套成熟。 區(qū)域市場分析 區(qū)域界定項目位于 XX 鎮(zhèn)項目位于 XX 京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)屬于 XX 關(guān)口組團(tuán)，主要指以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤質(zhì)素較高，吸引了較多港客和市區(qū)消費者。（5）客戶群體多樣化XX 一直以來均是外銷的重要市場，是港人在 XX 置業(yè)的持熱區(qū)域之一，但 目前外銷比例有減弱跡象；在內(nèi)銷方面，XX 置業(yè)者自用和投資兼有，二次置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來看，除了以往的本地客戶群的首次或二次置業(yè)外，較多客戶來自于市區(qū)。（2）建筑類型主要以多層及小高層為主XX 樓盤的建筑類型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分期開發(fā)建設(shè)，項目容積率較小，建筑覆蓋率低，綠化率較高。 另 外還 有 80 萬 平 方 米 的 土 地 可 供 開 發(fā) 。到 2022 年，XX 的人均城市建設(shè)用地為 73 平方米／人；人口規(guī)模為 45 萬人；并實現(xiàn)從以傳統(tǒng)加工業(yè)為核心的第二產(chǎn)業(yè)向以先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代工業(yè)轉(zhuǎn)型。全鎮(zhèn)總面積 平方公里,不包括坂雪崗地區(qū)為 平方公里,規(guī)劃建設(shè)總用地（包括發(fā)展備用地） 平方公里，下轄 15 個行政村，13 個居委會，38 個自然村。 外資進(jìn)入將進(jìn)一步擴(kuò)大 XX 房地產(chǎn)市場規(guī)模，房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)?？傮w來看，全市新建住宅價格增長幅度較小，僅為 ％，而同期全市人均可支配收入達(dá)到 元，比上年增長 4％。 0500100015002022250030001994 1996 1998 2022 2022 2022商 品 房 竣 工商 品 房 施 工商 品 房 新 開 工圖 2－13 商品房開發(fā)規(guī)模變化商品房銷售持續(xù)擴(kuò)大，住宅銷售居于主導(dǎo)地位由圖 2－14 可見，1996 年商品房銷售總量為 325 萬平方米（其中住宅 261萬平方米，占 ％） ，至 2022 年底，商品房銷售總量達(dá)到 萬平方米（其中住宅 萬平方米，占 ％） 。其中基本建設(shè)和更新改造投資大幅增長，累計完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資在政策調(diào)控下，速度明顯回落，累計完成投資 億元，增長 %，增速比上年回落 個百分點。本市生產(chǎn)總值和工業(yè)增加值增速為 8 年來最高。國家提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目門檻2022 年“五?一”前夕，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。 ? 對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價 值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。 “121 文件”提出住房貸款將向中低收入家庭傾斜，并以信貸比例和利率為手段，壓制市場對高檔房、商用房的需 求，從而引導(dǎo)投向真正具有有效需求的中低檔住宅，達(dá)到降低空置率的目的。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。固定資產(chǎn)投資價格上漲%。 項目綜合評價結(jié)論(1)根據(jù)對整個項目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，得出的結(jié)果表明，本項目的利潤分別來源于銷售收入 (住宅、商鋪及地下停車位)。(2)根據(jù)周邊同類項目的銷售情況，估計在項目計算期內(nèi)項目住宅、鋪面可達(dá) 90%。我們預(yù)測，項目在 2022 年 5 月取得預(yù)售許可證后，加上開盤前的推廣，在開盤當(dāng)月住宅銷售率達(dá)到 30%；項目封頂時銷售率達(dá) 40%；交付使用時住宅部分銷售率達(dá) 90%；在開盤當(dāng)月商業(yè)銷售率達(dá)到 30%；到2022 年 12 月時商業(yè)部分銷售率達(dá) 90%，車庫在銷售期完成全部銷售。(2)項目通過銷售收入產(chǎn)生較高利潤，稅后利潤總額 萬元，稅后成本利潤率 %，動態(tài)投資回收期 個月，且抗風(fēng)險能力較強，從經(jīng)濟(jì)上來說是可行的。全年社會消費品零售總額達(dá)到 45842 億元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)。? 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為。? 商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。其中，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）均由 20％及以上提高到 35％及以上。全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，增長%。按注冊登記類型看，國有經(jīng)濟(jì)投資增速較快，比重提高，完成投資增長 %，比非國有投資快出 個百分點，占全社會投資的比重從 2022 年的 %提高到 2022 年的 %。住宅銷售在商品房銷售中已經(jīng)居于主導(dǎo)地位，住宅商品化已經(jīng)深入人心。居民收入水平增長繼續(xù)高于房價增長，而房價收入比繼續(xù)保持在 6 倍以內(nèi)（當(dāng)年為 倍） ，從而使住房繼續(xù)成為全市消費增長較快的商品之一。CEPA 簽署后，香港地鐵于 2022 年 1 月初即與 XX 市政府簽署和約，采取BOT 方式承包 XX 地鐵四號線，總投資 60 億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè) 290萬平方米的開發(fā)權(quán)。2022 年年末全總?cè)丝? 萬人，其中戶籍人口 萬人,外來人口 萬人。以上規(guī)劃如果得以實施和實現(xiàn)，XX 將面臨一個經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展期，前景相當(dāng)良好。坂 雪 崗 組 團(tuán)（ 含 坂 田 、崗 頭 、 雪 象村 ）XX 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè)帶 上 的 高 科 技 園 區(qū) ，以 高 科 技 工 業(yè) 為 龍頭 ， 先 進(jìn) 工 業(yè) 為 基礎(chǔ) ， 適 當(dāng) 建 設(shè) 相 關(guān)配 套 生 活 、 商 業(yè) 設(shè)施 等 第 三 產(chǎn) 業(yè) 并 重的 大 基 地 。開發(fā)模式一般由多層住宅向高層住宅過渡，逐步完善區(qū)內(nèi)大環(huán)境及小區(qū)配套設(shè)施。 XX 房 地 產(chǎn) 市 場 前 景XX 作為進(jìn)入 XX 經(jīng)濟(jì)特區(qū)的主要門戶，擁有廣深鐵路、平南鐵路、深惠公路以及梅觀高速、機(jī)荷高速公路等重要交通干線，未來隨著 XX 關(guān)口外擴(kuò)的大勢所趨，未來 XX 的房地產(chǎn)物業(yè)價值將有個較大的提升過程。 區(qū)域市場供應(yīng)分析區(qū)域目前在售樓盤主要是信義假日名城三期、百合星城、我愛我家，總建筑面積 萬平方米，并且已銷售大半，目前供應(yīng)量小。但園林設(shè)計比較平淡，在宣傳上樓盤形象不夠鮮明。但樓盤整體容積率較高，三期高層密度較大，推廣有一定難度。 地鐵物業(yè)代理商 XX 置信地產(chǎn)（中國）有限公司占地面積 7925 平方米總建筑面積 46290 平方米容積率 建筑規(guī)劃 1 期 1 棟 21 層，2 期 1 棟 32 層建筑，共 538 戶交通狀況 K20300B、10525344822 等 20 條線主力戶型 93－95 平方米 3 房均價 3800 元/平方米物業(yè)管理 自管管理費 2 元/平方米開盤日期 2022 年 5 月 18 日入伙日期 2022 年 12 月 28 日樓盤點評 項目為單體式樓盤，不具有大社區(qū)優(yōu)勢。XX 住宅項目的價格多數(shù)集中在 35004000 元/平米左右。本片區(qū)的二手房的購買者以 2535 歲的年輕人為主，另有一部分為投資者。關(guān)口片區(qū)樓盤將滿足市區(qū)內(nèi)與本片區(qū)附近客戶過渡居家、過渡投資的需求。周邊環(huán)境：由于位處工業(yè)區(qū)的包圍之中，周邊環(huán)境較為雜亂，環(huán)境不佳。 項目劣勢容積：項目的容積率達(dá) ，是 XX 市場上少有的高容積率項目。中小社區(qū)在與大社區(qū)的競爭中將需要在定位上制造一定的差異化，同時挖掘出項目自身的獨特賣點。3）區(qū)域三級市場交投情況本片區(qū)已進(jìn)駐了相當(dāng)多的地產(chǎn)一線品牌中介，三級市場成交相當(dāng)活躍。XX 市場的在售樓盤多為適度偏中小的戶型，中小戶型比例占市場供應(yīng)的 85％左右。樓盤宣傳具有小資形象，對市區(qū)客戶進(jìn)行了充分挖掘。沃爾瑪對面地鐵康達(dá)爾站由于已建設(shè)有五期入伙，配套逐步完善，大社區(qū)氛圍成熟，現(xiàn)樓展示充分。隨著 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)熱點由關(guān)內(nèi)轉(zhuǎn)向關(guān)外、地鐵三號線的規(guī)劃實施以及關(guān)口外擴(kuò)的大勢所趨，XX 將成為更多置業(yè)者選擇地，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)增值潛力巨大。隨著 XX 新中心區(qū)建設(shè)的逐步展開和完善，相信 XX 商品住宅的價格有一定的提升空間。 房地產(chǎn)市場概況（1）樓盤主要沿深惠路兩邊分布，呈多組團(tuán)發(fā)展格局? 東南組團(tuán)：以中城康橋、中兆花園、桂芳園、康達(dá)爾花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)環(huán)境清新，風(fēng)景秀麗，樓盤質(zhì)素較高；? 中心區(qū)組團(tuán)：以金運家園、灝景明苑、大世紀(jì)花園、華昱花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)交通便利，配套較為完善，且位于 XX 新中心區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿^大，是未來市場的亮點；? 關(guān)口組團(tuán)：以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤質(zhì)素較高，吸引了較多港客和市區(qū)消費者。 組 團(tuán)（ 范 圍 ） 組 團(tuán) 定 位 功 能 區(qū) 域 詳 情李 朗 組 團(tuán)（ 含 上 李 朗 、下 李 朗 、 甘坑 村 ）以 發(fā) 展 物 流 、 倉 儲業(yè) 為 主 ， 大 型 工 業(yè) 、商 業(yè) 為 補 充上 李 朗 抓 住 靠 近 平 湖 編 組 站 的 優(yōu) 勢 ，開 發(fā) 了 占 地 4 萬 平 方 米 、 建 筑 面 積 5 萬 平 方 米 的 “同 富 裕 工 業(yè) 園 ”。政府規(guī)劃對 XX 新城的定位是：XX 將建設(shè)成為毗鄰 XX 特區(qū)中心區(qū)的以先進(jìn)的工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化中等城市，區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心城市。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 社會經(jīng)濟(jì)概況（1）地理/人口XX 鎮(zhèn)是 XX 市的重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，位于 XX 市中部，XX 經(jīng)濟(jì)特區(qū)北側(cè)，緊鄰 XX 市區(qū)腹心地帶的羅湖區(qū)，離香港新界僅 8 公里,廣深鐵路、平南鐵路、深惠公路以及梅觀高速、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過，鎮(zhèn)內(nèi)有 XX、沙灣、梅林三個二線口岸，是進(jìn)入 XX 經(jīng)濟(jì)特區(qū)的主要門戶。根據(jù)以上估計，今后 5～7 年，XX 每年房地產(chǎn)市場將保持 1100～1300 萬平方米的需求規(guī)模，而 2022～2022 年兩年，每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持 1200 萬平方米也驗證這個事實。011994 1996 1998 2022 2022 2022商 品 房 空 置 率 （ ％ ）住 宅 空 置 率 （ ％ ）萬㎡ 圖 2－16 XX 市近年商品房空置率住宅總體價格明顯上升，辦公樓、商業(yè)用房價格小幅下降2022 年，按照建筑面積計算的新建住宅銷售均價為每平方米 5681 元，與2022 年相比上漲了 %；商鋪價格為每平方米 12916 元，比上年上漲了％；寫字樓價格為每平方米 10164 元，比上年上漲了 ％。01002003004005006001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地圖 2－11 歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地情況01996 1998 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地 占 全 市總 供 應(yīng) 比 例圖 2－12 房地產(chǎn)開發(fā)用地占全市土地總供應(yīng)比例開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長，但增長開始趨緩由圖 2－13 可以看出，商品房竣工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％；商品房施工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％；商品房新開工面積從 1996 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米，年平均增長率為 ％，增幅都比較可觀。050000001000000015000000202200002500000030000000國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 1E+07 1E+07 1E+07 1E+07 2E+07 2E