【正文】 業(yè)管理區(qū)域是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域。（物業(yè)共用部位）、（共用設(shè)施）（設(shè)備）的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 2．核算營業(yè)成本 情物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。 2單(1)直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等 單 (2)直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 + (3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。(4)企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用。完 3．核算管理費用管理費用是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、保險費和稅金、土地使用費、土地?fù)p失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧以及其他管理費用等。這些開支與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費用。 多/單 物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了，％～％計提壞賬準(zhǔn)備金，計入管理費用。物業(yè)管理中常用的險種包括財產(chǎn)保險、人身保險和公共責(zé)任保險3類。 4．核算財務(wù)費用除管理費用外，物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用為財務(wù)費用，也屬于物業(yè)管理成本費用的支出范圍，包括利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費等。 多5．核算所得稅物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，按照現(xiàn)行稅收制度的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)交納所得稅。 二、物業(yè)管理資金籌措計劃的制定 情/多 1．向銀行借款2．發(fā)行股票3．發(fā)行債券4．動用留存利潤5．橫向聯(lián)合籌資6．收取物業(yè)服務(wù)費7．利用外資8．動用前期投入資金 三、財務(wù)預(yù)算的控制 多 (一)編制財務(wù)預(yù)算(二)控制財務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容(三)控制財務(wù)預(yù)算的步驟 (二)控制財務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容 案(1)把財務(wù)計劃的各項預(yù)算指標(biāo)分配落實到企業(yè)各部門。(2)通過會計核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指標(biāo)的實際完成情況。(3)定期把實際完成情況同財務(wù)預(yù)算指標(biāo)進行對比分析，找出存在的偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，制定糾偏的有效措施。(4)對責(zé)任部門和責(zé)任人進行考評。(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。(6)如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情況，并造成預(yù)算執(zhí)行的問題，應(yīng)及時對預(yù)算進行必要的調(diào)整 完 (三)控制財務(wù)預(yù)算的步驟 多(1)建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。(2)檢查監(jiān)督。(3)分析原因。(4)糾正偏差。相關(guān)知識一、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入 多物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1．主營業(yè)務(wù)收入 多主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。 2．其他業(yè)務(wù)收入 多其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 二、物業(yè)管理企業(yè)的利潤企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。1．營業(yè)利潤營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤2．補貼收入 單/多補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。 三、企業(yè)財務(wù)預(yù)算的內(nèi)容 多 1．收入預(yù)算2．營業(yè)成本預(yù)算3．管理費用預(yù)算4．財務(wù)費用預(yù)算5．資本預(yù)算6．現(xiàn)金預(yù)算7．預(yù)計損益表8．預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表 6．現(xiàn)金預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算也稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。7．預(yù)計損益表預(yù)計損益表又稱年度利潤計劃，是在經(jīng)營決策基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預(yù)算。8．預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表 ’預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計財務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。 四、控制財務(wù)預(yù)算的目的 多 1．落實財務(wù)預(yù)算或財務(wù)計劃2．及時糾正偏差由于存在不可預(yù)見的因素，財務(wù)預(yù)算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差，因而需要通過財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)及早發(fā)現(xiàn)問題，找出發(fā)生偏差的原因，然后提出修改和補救的辦法。 單 3．提供決策依據(jù) 第二節(jié) 物業(yè)管理收費糾紛的處理1．能夠有效處理重要客戶的物業(yè)管理收費糾紛。2．掌握用訴訟手段解決物業(yè)管理收費糾紛的方法。基本操作一、對欠交和拒交物業(yè)服務(wù)費問題的處理 案如客戶拖欠物業(yè)服務(wù)費或拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，企業(yè)應(yīng)區(qū)別不同情況采取處理措施。應(yīng)區(qū)分客戶未按期交費的原因：一種是客戶有履行合同交費義務(wù)的能力卻拒絕交費；另一種是客戶已經(jīng)喪失了履行合同交費義務(wù)的能力。對于前者，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派專人與客戶進行溝通和協(xié)商，了解客戶拒絕交費的原因，通過解釋工作取得客戶對物業(yè)收費的理解和配合。 如反復(fù)溝通仍不能取得客戶的理解，無不正當(dāng)理由不按時交納規(guī)定的物業(yè)費的，物業(yè)企業(yè)有權(quán)責(zé)令其限期交納，逾期仍不交納的，可按日收取1‰～3‰的滯納金；連續(xù)3個月不交納的，物業(yè)企業(yè)可按法律、法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定進行催交或依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十九條的規(guī)定向人民法院申請支付令。如欠交費用情況非常嚴(yán)重，物業(yè)企業(yè)可單方面停止服務(wù)、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業(yè)服務(wù)費和造成的其他損失。二、催繳物業(yè)服務(wù)費的法律督促程序物業(yè)管理企業(yè)要求欠費客戶給付物業(yè)費，在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。完 欠費客戶在收到支付令后15日內(nèi)既不提出書面異議又不履行支付令的，物業(yè)公司可以向人民法院申請執(zhí)行 三、追討物業(yè)服務(wù)費的法律訴訟程序 多 1．起訴。2．參加庭審。3．上訴。4．執(zhí)行1．起訴。 一般物業(yè)費用糾紛案件可向被告住所地的基層人民法院提起訴訟。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)為訴訟準(zhǔn)備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同、收費依據(jù)和對方欠費的證據(jù)。人民法院會在收到起訴書之日起7日內(nèi)決定是否受理并通知當(dāng)事人。 2．參加庭審。接到法院決定開庭的受理案件后，物業(yè)管理企業(yè)作為原告應(yīng)當(dāng)派代表按時到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實、理由和訴訟請求，進行發(fā)言和答辯。3．上訴。收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。 相關(guān)知識一、處理物業(yè)收費糾紛的依據(jù)出現(xiàn)收費糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)必須積極采取措施及時妥善解決問題。首先是協(xié)商解決，當(dāng)事人雙方通過溝通協(xié)商，達(dá)成共識。其次是調(diào)解，最后是通過仲裁或訴訟 多當(dāng)事人雙方協(xié)商無果時，可由第三方進行調(diào)解。 單 二、訴訟程序的法律常識 多 1．支付令(督促程序)2．簡易程序 第三節(jié) 專項維修資金的管理1．了解專項維修資金的收集和續(xù)籌程序。2．能夠編制專項維修資金的使用計劃。3．能夠?qū)ｍ椌S修資金的使用進行管理。 基本操作一、專項維修資金的收集 1．第一次收繳 情 按照有關(guān)專項維修資金管理的現(xiàn)行法規(guī)，即建設(shè)部以建住房【1998】213號文發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)專項維修資金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3％的比例繳交專項維修資金。 公有住房售后的專項維修資金來源于兩部分：(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％ ，高層住宅不低于售房款的30％ 。該部分資金屬售房單位所有。(2)購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 完 2．續(xù)籌專項維修資金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主大會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。 二、專項維修資金的代管1．將專項維修資金存入銀行專門賬戶專項維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ谩榱吮ＷC資金的安全，專項維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的專項維修資金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。 2單 2．接管專項維修資金業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將專項維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的專項維修資金應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主和業(yè)主大會的檢查與監(jiān)督。三、專項維修資金使用計劃的制定 四、專項維修資金使用的管理 情《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條規(guī)定：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照該規(guī)定執(zhí)行。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，專項維修資金作為企業(yè)長期負(fù)債進行管理。 物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)保證專項維修資金的專戶存儲、?？顚Ｓ?，不得侵吞或挪用，并應(yīng)定期接受業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。 專項維修資金所產(chǎn)生的利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后納入專項維修資金的滾存使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主大會的同意后,也可以按照業(yè)主大會的決定使用+ 《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書：構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 完 相關(guān)知識一、專項維修資金的性質(zhì)房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、’樓內(nèi)存車庫等。二、專項維修資金收繳和使用管理規(guī)定 第四節(jié) 物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理1．掌握物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理必備知識。2．學(xué)會通過財務(wù)管理，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。基本操作一、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理機構(gòu)的設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)其規(guī)模和業(yè)務(wù)量的大小，設(shè)置財務(wù)管理的職能部門，可設(shè)置財務(wù)部、財務(wù)室或財務(wù)處，相應(yīng)地設(shè)有財務(wù)部長、財務(wù)主任、財務(wù)經(jīng)理等主管負(fù)責(zé)人。同時，還要根據(jù)工作內(nèi)容的不同，設(shè)置不同的財務(wù)管理崗位，明確各崗位的職責(zé)。 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理部門的基本職責(zé)包括： 案/多1/3/4/8(1)按照國家的有關(guān)法律，建立健全企業(yè)內(nèi)部各項財務(wù)管理制度。(2)制定公司年度財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)搞好經(jīng)營管理決策。(3)制定物業(yè)管理費預(yù)算方案。(4)監(jiān)督物業(yè)管理費的收繳運用，抓好各種應(yīng)收款項的收取工作，核算長期拖欠不清的款項，督促經(jīng)辦人限期清理。(5)編制記賬憑證，及時記賬，及時編報各種會計報表，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。 (6)參與策劃各種營銷活動，并對重要的經(jīng)濟以及投資項目進行評議和審定。(7)按照合同的要求，做好工程費用的撥付、結(jié)算等工作。(8)嚴(yán)格執(zhí)行（財務(wù)審批制度），按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工的工資、津貼和獎金 單(9)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。(10)稅收的核算與申報。 (11)銀行賬務(wù)往來的核對，如存取款、結(jié)算等(12)妥善管理會計賬冊檔案，接受財稅機關(guān)、主管部門和公司領(lǐng)導(dǎo)的檢查與監(jiān)督。還應(yīng)將以上基本職責(zé)進一步分解到企業(yè)財務(wù)管理部門的各個崗位上，形成財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)、會計崗位職責(zé)、出納崗位職責(zé)等一系列崗位職責(zé)。 完二、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理制度的制定學(xué)習(xí)掌握國家有關(guān)財務(wù)管理的法律法規(guī)。建立企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度 方/多2/5/8/15⑴憑證帳冊制度。財務(wù)管理部門應(yīng)采用借貸復(fù)式記賬法，建立起現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬、總分類賬、各項明細(xì)分類賬等賬冊。 ⑵財務(wù)預(yù)算制度。財務(wù)管理部門必須結(jié)合實際，認(rèn)真編制全年預(yù)算。⑶,采購人員憑已批準(zhǔn)的采購計劃進行借款或領(lǐng)用支票,不得出借空白支票 ⑷報銷審核制度。應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定或業(yè)主大會的規(guī)定，制定報銷范圍和標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)合理的報銷制度。⑸審核管理制度。包括開支審核、收入審核、內(nèi)審核等制度。⑹現(xiàn)金管理制度嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補現(xiàn)金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩條線。 單+⑺固定資產(chǎn)管理制度。包括固定資產(chǎn)的范圍和分類、固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理、固定資產(chǎn)的管理等制度。 (8)倉庫管理制度。凡采購所有用品、原材料、都必須由倉庫保管員按實開單驗收入庫、并登記入賬。進出庫單要填寫完整，領(lǐng)用人和指定負(fù)責(zé)人簽字，并寫明用途。倉庫物資要定期清點。⑼材料物質(zhì)報廢制度。財務(wù)管理人員應(yīng)及時結(jié)賬收款，催收應(yīng)收賬款。對月終尚未結(jié)算的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)查明原因，列出清冊 ⑽往來帳目清理制度。財務(wù)管理人員應(yīng)及時結(jié)賬收款，催收應(yīng)收賬款。對月終尚未結(jié)算的帳權(quán)帳務(wù)，應(yīng)查明原因，列出清冊 單⑾會計報表制度。財務(wù)管理人員要保證會計報表的數(shù)字準(zhǔn)確性、內(nèi)容完整、報送及時、手續(xù)完備。對年度決算報表，應(yīng)附有分析收支計劃執(zhí)行情況的說明。⑿印章使用制度