【正文】 的面前。需求者也是根據(jù)所能見到的商品的質量優(yōu)劣，支付適宜的價格。如前所述，物業(yè)管理市場是在招投標時確定交換關系，此時要商討商品質量和應支付的價格，并寫入物業(yè)管理服務合同。但需求方真正能夠看見商品，是在支付價格確定以后的很長時間。這就需要在商洽合同時，應就質量檢查和量化方法以及費用繳交保證措施等問題認真討論，在合同中詳細約定。三．生產(chǎn)與消費歸一 普通商品市場的運行是先生產(chǎn)、后交換、再消費。服務也是一種商品，卻是生產(chǎn)和消費同時進行。物業(yè)管理是諸多商品中的一種，而物業(yè)管理則是按照合同約定的時間段，邊生產(chǎn)、邊交換、邊消費，交錯進行直到合同期滿。四、交換時間拉長真正的生產(chǎn)、交換和消費行為是在供求關系確定下來之后。如果供求雙方比較滿意，可以不經(jīng)過招投標直接簽署合同再次確定合同關系。如果有一方不滿意不愿續(xù)簽合同，可以重新招標，按照前面所說程序再循環(huán)一次。如此周而復始循環(huán)不已，直到物業(yè)耐用年限終了。由于供求關系確定時商品的生產(chǎn)并未開始，需求方無法看到商品的質量，只能按照供給方的業(yè)績揣測質量的好壞。另外看不到商品，商品的“價質比”無法確定。需求方所能支付的商品價格，只能根據(jù)國家的價格政策、支付能力、支付意愿和對質量的預測確定。第六節(jié)受其載體的牽制一、在供求關系方面物業(yè)是溝通供求關系的介質，也是物業(yè)管理服務活動空間，物業(yè)管理服務商品的生產(chǎn)、交換和消費都是在這個空間中進行。研究市場主要應該研究其供求變化的規(guī)律。物業(yè)管理市場比較特殊，它的變化與其載體市場的變化有密不可分的關系。近年來，之所以物業(yè)管理需求快速增長，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，是與物業(yè)市場供給量陡增有關。物業(yè)市場供給量增加的越多，物業(yè)管理市場需求量也越大。物業(yè)管理載體市場供給與物業(yè)管理市場需求成正比。二、在商品的質量和成本關系上高檔物業(yè)的業(yè)主支付能力較強，物業(yè)管理的收費標準和收繳率都比較高。由于高檔物業(yè)的“硬件”較好，相對來說比較容易提高服務的質量，至少能讓業(yè)主感官舒服。但實際上服務成本，并不是和服務效果成比例遞增。而且往往在所能感覺到的效果相同時，硬件較好的物業(yè)服務成本反而較低，如：“硬化”較好的地面，在清潔頻度相同時保潔更容易，更節(jié)約成本；具備安全監(jiān)控系統(tǒng)的物業(yè)，保安人員可以適當減少，節(jié)約了服務成本，而安全監(jiān)控系統(tǒng)的設備投資和更新改造的費用，一般不在服務成本之內。三、服務特點方面我們前面所說的物業(yè)管理市場的許多特征，都是由于其載體的特殊而形成的。如物業(yè)管理市場上只有“人流”沒有“物流”，就是由于載體本身不能流動，所以附著于載體之上的服務也不能流動。第七節(jié)不同市場的比較一、不同市場的供求關系比較（一） 普通商品市場供給 商品 需求A X1 aB X2 bC X3 c 圖371普通商品市場上，某宗商品沒有特定的供給者和特定的需求者。任意一宗商品可以由不同的生產(chǎn)者提供，在市場上也可以有不同的需求者隨意購買。普通商品市場上沒有任何限定，可以有眾多的供給者和需求者（二）物業(yè)市場物業(yè)市場是不動產(chǎn)市場，由于不動產(chǎn)不可移動而且具有唯一性，所以市場上的某一商品的供給者也是唯一的。也就是說，市場上出售的某宗物業(yè)不會有相同的第二個，即使完全用一份圖紙建造，也會因位置的不同而產(chǎn)生差異，所以是唯一的。另外，對于某宗物業(yè)所對應的產(chǎn)權人也是唯一的。對于各種財產(chǎn)只有產(chǎn)權人擁有處置權，市場上的供給者只能是產(chǎn)權人，因此供給者也是唯一的。對于某一宗物業(yè)，市場上擬購買的人可能有很多個。因此物業(yè)市場的需求主體眾多，而供給是唯一的。供給 商品 需求A X1 aB X2 bC X3 c 圖732（三）物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場上，一個物業(yè)管理項目需求主體是唯一的。如果是單一產(chǎn)權人物業(yè)的物業(yè)管理服務，很容易理解需求主體的唯一性。如果是多主樓宇，可能會認為需求者的人數(shù)眾多，需求主體也應該是多個。但眾多的業(yè)主僅僅是某一宗特定物業(yè)的產(chǎn)權人，而不是整個項目的所有者。在物業(yè)管理市場上，是以一個項目的服務為交易的基本單位。這個項目不是哪一個業(yè)主擁有，任何一個業(yè)主都不能成為需求主體，其主體應該是物業(yè)管理項目所有業(yè)主的集合。在實際操作中應由其自治組織，作為唯一的主體代表全體業(yè)主行使需求者的權利。在某一特定的時間內，一個物業(yè)管理項目只可能有一個需求主體，但可能會有無數(shù)個供給主體。物業(yè)管理市場上的供求關系與物業(yè)市場上的供求關系正好相反，正是由于這種特殊性的存在，才使物業(yè)管理市場上招標投標成為必要很可能。供給 商品 需求 A X1 aB X2 bC X3 c 圖733二、與其他市場運行方式的比較前面我們曾分別闡述了物業(yè)管理市場的各種特殊性，現(xiàn)在僅列表對比： 表731各類市場 比較的內容 物業(yè)管理市場物 業(yè) 市 場其它商品市場固定交易場所無無有確定交換關系的時間交換之前交換行為發(fā)生交換行為發(fā)生交換與消費的關系邊交換邊消費先交換后消費先交換后消費第四章物業(yè)管理市場的主體物業(yè)管理市場主體大致可以分為三類，即：供給主體、需求主體和協(xié)調主體。物業(yè)管理企業(yè) 壟斷性經(jīng)營機構 專項服務公司 供給主體 服務人員 咨詢機構 業(yè)主 使用人主體 需求主體 業(yè)主的自治組織房地產(chǎn)開發(fā)商（原始業(yè)主）行政主管機關 協(xié)調主體 培訓機構 行業(yè)協(xié)會圖41 第一節(jié)供給主體 供給主體是指在物業(yè)管理市場提供物業(yè)管理服務的一方，按照國家的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的主體必須是獨立的企業(yè)法人。目前我國物業(yè)管理市場供給主體主要有：物業(yè)管理企業(yè)、專項服務公司、壟斷性經(jīng)營機構和咨詢機構四大類。一、物業(yè)管理企業(yè)（一）基本情況這里所說的物業(yè)管理企業(yè)，是指主要從事物業(yè)管理綜合性的常規(guī)服務的獨立的企業(yè)法人。從目前全國各地的情況分析，這些物業(yè)管理企業(yè)主要來源有三方面，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的、二是單位產(chǎn)或直管公產(chǎn)房管部門轉制而成、三是直接注冊為專業(yè)化的物業(yè)管理公司。目前全國大約有27000多家物業(yè)管理公司，從業(yè)人員233萬人。（二）業(yè)務范圍物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務范圍國家未能做出明確規(guī)定，主要是靠合同約定。由于每一個項目的硬件都有所不同，每一個業(yè)主群體都有不同的要求，因此每一份合同所約定的業(yè)務范圍也千差萬別。按照業(yè)內慣例大致包括以下幾個方面：1．物業(yè)管理區(qū)域內的服務（1）物業(yè)管理區(qū)域內常規(guī)服務；（2）物業(yè)管理區(qū)域內專項服務；（3）特約服務。2．物業(yè)管理區(qū)域內的公共事物管理（1）預防性工作 1）消防宣傳；2）治安防范宣傳；3）環(huán)境保護宣傳；4）安全隱患檢查（2）公共秩序維護1）車輛行駛秩序2）車輛停放秩序3）協(xié)助警察維護治安秩序（3）管理 1）裝修管理2）設施設備管理3）業(yè)主使用物業(yè)行為的管理（三）責任1．違約責任《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！保ǖ谌鶙l）根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應嚴格履行物業(yè)服務合同的約定。不能履行約定或未能完全履行約定，應當承擔相應法律責任。但在物業(yè)管理過程中，如何判別是否履約，怎樣界定責任的大小及承擔責任的方式等，都是值得研究的。（1）判別違約物業(yè)管理企業(yè)違約，大多是服務質量不符合物業(yè)服務合同約定。《合同法》規(guī)定：“質量不符合約定的應當按照當事人的約定承擔違約責任”（第一百一十一條）。判別是否違約的依據(jù)是合同，關鍵問題是合同必須詳盡，質量檢查便于量化。國家雖然公布了《物業(yè)管理委托合同》示范文本，但如完全照搬，則很難判別違約，也無法追究違約責任。應該在合同中附上服務質量標準和質量定量檢查的方法。（2）承擔違約責任的方式《民法通則》規(guī)定；“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任”（第一百零六條）。《合同法》規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償經(jīng)濟損失”（第一百一十一條）；“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約而產(chǎn)生的賠償額的計算方法”（第一百一十四條）。據(jù)此，當物業(yè)管理企業(yè)服務質量未能達到合同約定時，一方面業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)采取補救措施；另一方面還可以根據(jù)違約情況索要一定數(shù)額的違約金。違約金應當歸合同對應的當事人所有，如果是常規(guī)服務未能滿足質量要求的，違約金應當歸全體業(yè)主?，F(xiàn)在有些業(yè)主常常借口服務質量不好而拒交物業(yè)管理服務費。其實即使是服務質量有問題也應向物業(yè)管理企業(yè)索要違約金，而不是個別業(yè)主不交服務費。因為常規(guī)服務面向全體業(yè)主，服務質量不好損害的是全體業(yè)主的利益，應當賠償全體業(yè)主的損失。某些業(yè)主以不交服務費懲罰物業(yè)管理企業(yè)，既不合理也不合法。這樣做只能損害其他業(yè)主的利益，而不能對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生任何影響。2．報告責任如前所述，物業(yè)管理企業(yè)接受了業(yè)主自治組織委托，應該有管理權。但他們不是行政主管部門，沒有任何制裁手段。當違規(guī)業(yè)主不服從管理時，只能報告有關行政管理部門請其制止和處理。有關法律也規(guī)定必須及時向有關行政管理部門報告?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?！　∮嘘P行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。”3．協(xié)助做好安全防范責任 按照我國《警察法》的規(guī)定：“人民警察的任務是維護國家安全，維護社會治安秩序，保護公民的人身安全、人身自由和合法財產(chǎn)，保護公共財產(chǎn)，預防、制止和懲治違法犯罪活動?！?“公安機關的人民警察按照職責分工，依法履行下列職責：（一）預防、制止和偵查違法犯罪活動；（二）維護社會治安秩序，制止危害社會治安秩序的行為……”。由此可以看出，物業(yè)管理區(qū)域內的治安秩序應由警察負責而不是物業(yè)管理企業(yè)。一旦發(fā)生治安案件和刑事案件，有些業(yè)主就追究物業(yè)管理企業(yè)的責任是沒有法律依據(jù)的。但物業(yè)管理企業(yè)并不是在安全問題上無事可做，而是有協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內安全防范的責任和報告的責任。國家《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益?！毙枰f明的是，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履約，如：保安人員脫崗、未按時巡邏及崗上睡覺等，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。這里所說的法律責任應當是違約責任，追究方法應事先在合同中約定。如果物業(yè)管理企業(yè)嚴格履行約定，業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全仍然受到損害的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任?，F(xiàn)在有些業(yè)主只要家庭財產(chǎn)被盜，就認為是物業(yè)管理企業(yè)的責任予以追究。其實財產(chǎn)的保管責任應該是財產(chǎn)的所有人，物業(yè)服務合同不包括家庭財產(chǎn)保管。如果個別業(yè)主有保管財產(chǎn)的需求，可按特約服務另外與物業(yè)管理企業(yè)簽署保管合同?！逗贤ā芬?guī)定：“寄存人應當按約定向委托人支付保管費。當事人對保管費沒有約定或約定不明確，依照本辦法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，保管是無償?shù)摹保ǖ谌倭鶙l）?！氨９芎贤员９芪锝桓稌r起成立，但當事人另有約定的除外”（第三百六十七條）。從這兩條規(guī)定可以看出，保管合同簽署后還必須付保管費，而且必須將保管物交付保管人，否則不能形成保管關系。二、專項服務機構（一）基本情況 專項服務機構是在物業(yè)管理過程中，專門從事某項服務工作的專業(yè)性服務企業(yè)或者某些物業(yè)管理企業(yè)的分支機構。在國外物業(yè)管理服務的實際操作都是由專項服務機構來完成，而物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主的代理人，代替業(yè)主與專項服務機構簽署合同。但我國物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高，專項服務機構并不是很多。物業(yè)管理企業(yè)大多五臟俱全，一切實操工作都由自己完成而不假手他人。 隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，專項服務機構越來越多。經(jīng)常接觸到的專項服務機構有保潔公司、保安公司和各種設備的維修公司。（二）業(yè)務范圍 專項服務機構服務的業(yè)務范圍與物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務范圍基本一致，只不過物業(yè)管理企業(yè)的服務是綜合性的，而專項服務機構的服務是單項的。（三）責任 專項服務機構的責任由物業(yè)服務合同約定。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主負責，專項服務機構對物業(yè)管理企業(yè)負責。在國外有時業(yè)主自治組織可以直接選聘專項服務機構，專項服務機構可以直接對業(yè)主自治組織負責。三、壟斷性經(jīng)營機構（一）基本