【正文】 貿樓宇管理。（4）公共秩序的維護和管理1）指揮車輛行駛，維護物業(yè)管理區(qū)域內的交通秩序；2）引導車輛停放，保證道路暢通；3）協(xié)助公安人員宣傳安全防范和消防常識；4）發(fā)現(xiàn)治安和消防隱患及時報告有關部門；5）遇到治安問題和火災立即報警并保護事故現(xiàn)場；6）裝修管理。據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)在轉托某項服務之前應當報請業(yè)主大會同意，如果業(yè)主大會同意只對選任環(huán)節(jié)和布置任務負責，否則要對轉托的第三人的所有行為負責。不交錯管理并不是國家不允許，而是因為技術含量不同使企業(yè)不愿意分散精力。物業(yè)管理中的常規(guī)服務大多屬于這種類型。但在《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》簽訂之前要做許多與物業(yè)管理有關的工作。（2）準備工作的必要性 施工告竣并不意味物業(yè)可以投入使用，一般要進行拓荒整理，設施設備還要試運行，確認沒有任何問題以后才能進入正常使用階段。2．準公共物品準公共物品也叫俱樂部物品，是由某范圍內的成員按一定的規(guī)則集資購買，全體成員共同享用。市場實際上是組織化和制度化的交換。但這并不是物業(yè)管理市場上所購買的商品本身，因為我們并非欣賞形體表演，而是要購買這種活動所產生的結果。四、生產、交換與消費的同一性（一）時間的同一性 物業(yè)管理是為了維護物業(yè)及其整體環(huán)境的良好。物業(yè)管理是大生產專業(yè)化分工的必然結果，是現(xiàn)代社會的產物?，F(xiàn)在有些政府機關的管理者稱為“物業(yè)管理中心”，其實是原來的后勤行政部門，仍然是行政事業(yè)單位而不是企業(yè)。第三章物業(yè)管理市場的特征第一節(jié)沒有“物流”只有“人流”一、物業(yè)管理服務不是物普通商品市場肯定會有商品流通，商品的供給者把在生產基地生產的產品帶到市場上進行交換。在購買“服務”商品時，一般是先付款而后再享受服務，供求關系同時被確定下來。第三節(jié)國家干預普通商品市場上，需求與供給是靠市場自身規(guī)律進行調節(jié)。而物業(yè)管理服務，國家對某類達到一定規(guī)模的物業(yè)，供求關系確定方式有硬性的規(guī)定。但異產毗連房屋物業(yè)管理的常規(guī)服務，是全體業(yè)主的共有物品。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。也就是說，從此以后物業(yè)管理市場上商品的交換和消費才開始進行。另外看不到商品，商品的“價質比”無法確定。普通商品市場上沒有任何限定，可以有眾多的供給者和需求者（二）物業(yè)市場物業(yè)市場是不動產市場，由于不動產不可移動而且具有唯一性，所以市場上的某一商品的供給者也是唯一的。物業(yè)管理企業(yè) 壟斷性經營機構 專項服務公司 供給主體 服務人員 咨詢機構 業(yè)主 使用人主體 需求主體 業(yè)主的自治組織房地產開發(fā)商（原始業(yè)主）行政主管機關 協(xié)調主體 培訓機構 行業(yè)協(xié)會圖41 第一節(jié)供給主體 供給主體是指在物業(yè)管理市場提供物業(yè)管理服務的一方，按照國家的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的主體必須是獨立的企業(yè)法人。國家雖然公布了《物業(yè)管理委托合同》示范文本，但如完全照搬，則很難判別違約，也無法追究違約責任?！　∮嘘P行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。《合同法》規(guī)定：“寄存人應當按約定向委托人支付保管費。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主負責，專項服務機構對物業(yè)管理企業(yè)負責。如果物業(yè)管理企業(yè)嚴格履行約定，業(yè)主的人身、財產安全仍然受到損害的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任。但他們不是行政主管部門，沒有任何制裁手段。但在物業(yè)管理過程中，如何判別是否履約，怎樣界定責任的大小及承擔責任的方式等，都是值得研究的。在實際操作中應由其自治組織，作為唯一的主體代表全體業(yè)主行使需求者的權利。三、服務特點方面我們前面所說的物業(yè)管理市場的許多特征，都是由于其載體的特殊而形成的。如果供求雙方比較滿意，可以不經過招投標直接簽署合同再次確定合同關系。也就是說，如果房地產開發(fā)企業(yè)沒有通過物業(yè)管理市場進行招投標，選聘到物業(yè)管理企業(yè)并簽署了合同，是不允許商品房上市銷售的。但這個需求方并不是民事主體，只能起到匯集群體意見的作用。而物業(yè)管理市場上，由于管理的標的物的權屬關系比較復雜，使供求主體也與普通商品市場有所不同。國家這樣做的目的不是為物業(yè)管理企業(yè)兜攬生意，主要是為了維護業(yè)主的長期利益。議標是在不同時間內，也是通過權衡利弊而確定供求關系。三、服務活動隨供給者移動物業(yè)管理市場與其他服務市場也有所不同。”四、經營型 物業(yè)的經營權應該屬于業(yè)主而不是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只能接受業(yè)主委托代為經營。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。物業(yè)管理服務是高度接觸的，有時是面對面的甚至還需要需求方的參與，因此物業(yè)管理具有互動性。三、多樣性物業(yè)本身就有異質性，針對行色各異的物業(yè)所進行的服務，也具有多樣性。物業(yè)管理這一商品與一般物質商品有所不同。五、市場市場的內涵有狹義和廣義之別。其所有權屬于全社會所有，應由國家或政府的某些部門提供。這里所說前期物業(yè)管理服務內容，不包括物業(yè)管理服務活動的正常運行的主要內容，只談為物業(yè)管理服務鋪墊所做的主要工作。三．前期物業(yè)管理（一）含義前期物業(yè)管理與通常所說的物業(yè)管理，在管理和服務內容上沒有什么本質區(qū)別，其僅比通常的物業(yè)管理增加了一些前期鋪墊工作。但任何一種分類方法都不是盡善盡美，不能滿足交集為零的科學分類原則。這里所說的商貿樓也不是通常認為的商品交換的樓宇，而是包括了寫字樓、商店、工業(yè)樓宇以及一些康樂設施等。另外，《合同法》第四百條規(guī)定：“受托人應當親自處理委托事務。服務的目的主要是對業(yè)主群體共有財產和公共秩序的管理和維護。在19世紀60年代，英國的一些出租的住房環(huán)境惡劣，承租人拒交租金，出租人利益不能得到保證。可以認為，只要對建筑物整體結構起到一定作用的任何部位，都是業(yè)主群體共有部分。“共有”是多個私人共同擁有，是一定范圍內業(yè)主群體共同所有的財產。物業(yè)管理項目是以消費過程中的某物業(yè)為整體的管理對象，按照國家規(guī)定和甲乙雙方約定的成果目標和約束目標，所需完成的單件性任務。項目應該有明確的目標，其目標可分為成果性目標和約束性目標。作為物業(yè)管理市場商品交換的載體，究竟物業(yè)量定位到什么程度才最為適宜、才便于物業(yè)管理的實施、才便于物業(yè)管理市場運作，是我們現(xiàn)在要研究的問題。對于異產毗連房屋（即多主樓宇或區(qū)分所有權建筑），由于存在著共有部位或共有設備，因此眾多業(yè)主才成為某一不動產的共有人。80年代初此詞已經傳到大陸，但字典中并無確切解釋，將其理解為房地產也不十分準確，因此大陸多不使用。本書對此試圖予以揭示。有些企業(yè)可能會徘徊觀望，甚至是為了眼前的蠅頭小利而設法抵制市場的形成。但當時并不是在公共媒體上公開招標，而是房地產行政主管部門對其所屬的幾個物業(yè)管理公司下發(fā)通知，讓他們前來投標。房地產開發(fā)企業(yè)，對中國物業(yè)管理發(fā)展所起的作用將永遠載入史冊。直到1993年經過十幾年的工作實踐和專家論證、總結一致認為，專業(yè)化、社會化、企業(yè)化和經營型的物業(yè)管理，是現(xiàn)階段房地產消費過程中的最為理想的管理模式。《物業(yè)管理市場》內容簡介：本書主要介紹了物業(yè)管理市場的產生、發(fā)展、特點、制約機制、運行規(guī)律和相關主體在市場運行各環(huán)節(jié)中的工作程序，以及政府對物業(yè)管理市場的管理和調控等問題。傳統(tǒng)管理模式和新興的物業(yè)管理模式的最根本的區(qū)別，就在于傳統(tǒng)管理模式是計劃經濟的產物，而物業(yè)管理是市場經濟的產物。但我們不能總在搖籃里生活，也不能總靠學步車走路，引進市場競爭機制是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。這種招標方式，有點近似于邀請招標。但這也只能是螳臂擋車，物業(yè)管理市場肯定要向前發(fā)展，估計發(fā)展的趨勢是：（一）住宅物業(yè)全面招標 由于法律強制住宅必須通過招標選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商回避招標已不太可能。三、主體責任 物業(yè)管理具有主體廣泛性的特點，參與物業(yè)管理市場運行的主體很多。自從1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺以后，為了區(qū)別房地產消費過程中傳統(tǒng)的管理模式，而把新的管理模式稱之為“物業(yè)管理”。為了維護共有財產的完好，就需要每一個業(yè)主承擔一定的義務。國家的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”（第九條）“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理”（第三十四條）。成果性目標是指項目的功能性要求，不同類型的各種項目應有各種具體的標準或技術經濟指標。（五）物業(yè)的權屬關系管理的權利、義務和責任源于財產的產權，只有明確了物業(yè)的權屬關系，才能對物業(yè)管理進行深入的研究。城市的基礎設施應該是國有財產，物業(yè)管理的出現(xiàn)只是改變了管理模式并未變更權屬關系。本書傾向于按建筑物結構劃分公有和私有部分。當時有一位女士，制定了嚴格的管理制度改善了居住環(huán)境，因此提高了租金收繳率。對于單一業(yè)主物業(yè)管理的常規(guī)服務，是對產權人所擁有的物業(yè)和秩序的管理和維護。經委托人同意，受托人可以轉委托。實際上把除住宅以外的所有房屋都歸為商貿樓宇。 （1）按服務活動作用的對象分1）直接作用于人體 作用在人體的服務是指，服務行為直接觸及消費者的身體，如：醫(yī)療、美容、按摩和理發(fā)等。兩者根本的區(qū)別是物業(yè)服務合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)管理合同雙方是房地產開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。1．招聘物業(yè)管理企業(yè)2．擬訂管理模式和管理制度3．起草相關文件4．建立供求聯(lián)絡渠道5．建立服務系統(tǒng)6．物業(yè)管理區(qū)域移交7．業(yè)主入伙8．裝修管理9．物業(yè)管理服務正常運行（三）為什么要有前期物業(yè)管理階段1．客觀需要 （1）工作性質本身的異同 一個物業(yè)管理項目的啟動階段和常規(guī)管理有很多不同之處。生產這些產品或服務的成本由財政列支，當然源于納稅人的稅賦。狹義的市場是指商品交換的場所，也就是說可以滿足供求雙方進行商品交換的物質空間。首先它是一種服務活動，應該符合服務商品的某些特性。世界上沒有完全相同的兩個物業(yè)管理服務項目，也沒有完全相同的兩個物業(yè)管理服務產品。第二節(jié)管理模式的特點一、專業(yè)化 社會進步是生產力發(fā)展的結果，生產力發(fā)展的重要體現(xiàn)是技術進步。”（第三十三條）。不過我們現(xiàn)在所說的經營是指對物業(yè)管理服務的經營而不是對物業(yè)的經營。絕大多數(shù)服務市場人體流動都是需求方，需求者到供給者提供的場地上接受服務進行消費，如：教育、醫(yī)療以及觀看各種表演等。只有私相授受是一種私下交易，容易損害業(yè)主合法權益，是國家所不允許的。但在客觀上卻起到拉動甚或是強迫需求的作用，使市場上住宅物業(yè)的管理需求具有永續(xù)性。一、需求主體對于物業(yè)管理市場的需求主體，國家的法律法規(guī)并無硬性規(guī)定。二、供給主體 由于需求主體結構復雜，物業(yè)管理市場運行秩序對全社會的影響較大。于是在物業(yè)管理市場上，通常是先通過招投標尋找符合需求方要求的供給方，用合同的形式將供求關系確定下來。如果有一方不滿意不愿續(xù)簽合同，可以重新招標，按照前面所說程序再循環(huán)一次。如物業(yè)管理市場上只有“人流”沒有“物流”，就是由于載體本身不能流動，所以附著于載體之上的服務也不能流動。在某一特定的時間內，一個物業(yè)管理項目只可能有一個需求主體，但可能會有無數(shù)個供給主體。（1）判別違約物業(yè)管理企業(yè)違約，大多是服務質量不符合物業(yè)服務合同約定。當違規(guī)業(yè)主不服從管理時，只能報告有關行政管理部門請其制止和處理。現(xiàn)在有些業(yè)主只要家庭財產被盜，就認為是物業(yè)管理企業(yè)的責任予以追究。在國外有時業(yè)主自治組織可以直接選聘專項服務機構，專項服務機構可以直接對業(yè)主自治組織負責。如果個別業(yè)主有保管財產的需求，可按特約服務另外與物業(yè)管理企業(yè)簽署保管合同?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。判別是否違約的依據(jù)是合同，關鍵問題是合同必須詳盡，質量檢查便于量化。供給 商品 需求 A X1 aB X2 bC X3 c 圖733二、與其他市場運行方式的比較前面我們曾分別闡述了物業(yè)管理市場的各種特殊性，現(xiàn)在僅列表對比： 表731各類市場 比較的內容 物業(yè)管理市場物 業(yè) 市 場其它商品市場固定交易場所無無有確定交換關系的時間交換之前交換行為發(fā)生交換行為發(fā)生交換與消費的關系邊交換邊消費先交換后消費先交換后消費第四章物業(yè)管理市場的主體物業(yè)管理市場主體大致可以分為三類，即：供給主體、需求主體和協(xié)調主體。任意一宗商品可以由不同的生產者提供，在市場上也可以有不同的需求者隨意購買。由于供求關系確定時商品的生產并未開始，需求方無法看到商品的質量，只能按照供給方的業(yè)績揣測質量的好壞。物業(yè)建造好以后，還要經過竣工驗收和接管驗收，經檢驗合格才允許業(yè)主入住，物業(yè)管理服務活動從此時開始?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。單一產權物業(yè)的物業(yè)管理，需求方與普通市場相同，可以是自然人也可以是法人。二、對供求關系確定方式的干預 一般商品交換是市場主體各自目的的自發(fā)行為，其供求關系隨著交換行為的發(fā)生自然形成。隨著物業(yè)管理市場逐漸規(guī)范，私相授受的會越來越少。第二節(jié)供求關系確定方式的特殊