【正文】 貿(mào)樓宇管理。（4）公共秩序的維護(hù)和管理1）指揮車輛行駛，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通秩序；2）引導(dǎo)車輛停放，保證道路暢通；3）協(xié)助公安人員宣傳安全防范和消防常識(shí)；4）發(fā)現(xiàn)治安和消防隱患及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門；5）遇到治安問題和火災(zāi)立即報(bào)警并保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)；6）裝修管理。據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)在轉(zhuǎn)托某項(xiàng)服務(wù)之前應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)業(yè)主大會(huì)同意，如果業(yè)主大會(huì)同意只對(duì)選任環(huán)節(jié)和布置任務(wù)負(fù)責(zé)，否則要對(duì)轉(zhuǎn)托的第三人的所有行為負(fù)責(zé)。不交錯(cuò)管理并不是國(guó)家不允許，而是因?yàn)榧夹g(shù)含量不同使企業(yè)不愿意分散精力。物業(yè)管理中的常規(guī)服務(wù)大多屬于這種類型。但在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》簽訂之前要做許多與物業(yè)管理有關(guān)的工作。（2）準(zhǔn)備工作的必要性 施工告竣并不意味物業(yè)可以投入使用，一般要進(jìn)行拓荒整理，設(shè)施設(shè)備還要試運(yùn)行，確認(rèn)沒有任何問題以后才能進(jìn)入正常使用階段。2．準(zhǔn)公共物品準(zhǔn)公共物品也叫俱樂部物品，是由某范圍內(nèi)的成員按一定的規(guī)則集資購(gòu)買，全體成員共同享用。市場(chǎng)實(shí)際上是組織化和制度化的交換。但這并不是物業(yè)管理市場(chǎng)上所購(gòu)買的商品本身，因?yàn)槲覀儾⒎切蕾p形體表演，而是要購(gòu)買這種活動(dòng)所產(chǎn)生的結(jié)果。四、生產(chǎn)、交換與消費(fèi)的同一性（一）時(shí)間的同一性 物業(yè)管理是為了維護(hù)物業(yè)及其整體環(huán)境的良好。物業(yè)管理是大生產(chǎn)專業(yè)化分工的必然結(jié)果，是現(xiàn)代社會(huì)的產(chǎn)物?，F(xiàn)在有些政府機(jī)關(guān)的管理者稱為“物業(yè)管理中心”，其實(shí)是原來的后勤行政部門，仍然是行政事業(yè)單位而不是企業(yè)。第三章物業(yè)管理市場(chǎng)的特征第一節(jié)沒有“物流”只有“人流”一、物業(yè)管理服務(wù)不是物普通商品市場(chǎng)肯定會(huì)有商品流通，商品的供給者把在生產(chǎn)基地生產(chǎn)的產(chǎn)品帶到市場(chǎng)上進(jìn)行交換。在購(gòu)買“服務(wù)”商品時(shí)，一般是先付款而后再享受服務(wù)，供求關(guān)系同時(shí)被確定下來。第三節(jié)國(guó)家干預(yù)普通商品市場(chǎng)上，需求與供給是靠市場(chǎng)自身規(guī)律進(jìn)行調(diào)節(jié)。而物業(yè)管理服務(wù)，國(guó)家對(duì)某類達(dá)到一定規(guī)模的物業(yè)，供求關(guān)系確定方式有硬性的規(guī)定。但異產(chǎn)毗連房屋物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)，是全體業(yè)主的共有物品。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。也就是說，從此以后物業(yè)管理市場(chǎng)上商品的交換和消費(fèi)才開始進(jìn)行。另外看不到商品，商品的“價(jià)質(zhì)比”無(wú)法確定。普通商品市場(chǎng)上沒有任何限定，可以有眾多的供給者和需求者（二）物業(yè)市場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，由于不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)而且具有唯一性，所以市場(chǎng)上的某一商品的供給者也是唯一的。物業(yè)管理企業(yè) 壟斷性經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 專項(xiàng)服務(wù)公司 供給主體 服務(wù)人員 咨詢機(jī)構(gòu) 業(yè)主 使用人主體 需求主體 業(yè)主的自治組織房地產(chǎn)開發(fā)商（原始業(yè)主）行政主管機(jī)關(guān) 協(xié)調(diào)主體 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 行業(yè)協(xié)會(huì)圖41 第一節(jié)供給主體 供給主體是指在物業(yè)管理市場(chǎng)提供物業(yè)管理服務(wù)的一方，按照國(guó)家的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的主體必須是獨(dú)立的企業(yè)法人。國(guó)家雖然公布了《物業(yè)管理委托合同》示范文本，但如完全照搬，則很難判別違約，也無(wú)法追究違約責(zé)任?！　∮嘘P(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理?！逗贤ā芬?guī)定：“寄存人應(yīng)當(dāng)按約定向委托人支付保管費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。如果物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格履行約定，業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全仍然受到損害的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任。但他們不是行政主管部門，沒有任何制裁手段。但在物業(yè)管理過程中，如何判別是否履約，怎樣界定責(zé)任的大小及承擔(dān)責(zé)任的方式等，都是值得研究的。在實(shí)際操作中應(yīng)由其自治組織，作為唯一的主體代表全體業(yè)主行使需求者的權(quán)利。三、服務(wù)特點(diǎn)方面我們前面所說的物業(yè)管理市場(chǎng)的許多特征，都是由于其載體的特殊而形成的。如果供求雙方比較滿意，可以不經(jīng)過招投標(biāo)直接簽署合同再次確定合同關(guān)系。也就是說，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有通過物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行招投標(biāo)，選聘到物業(yè)管理企業(yè)并簽署了合同，是不允許商品房上市銷售的。但這個(gè)需求方并不是民事主體，只能起到匯集群體意見的作用。而物業(yè)管理市場(chǎng)上，由于管理的標(biāo)的物的權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，使供求主體也與普通商品市場(chǎng)有所不同。國(guó)家這樣做的目的不是為物業(yè)管理企業(yè)兜攬生意，主要是為了維護(hù)業(yè)主的長(zhǎng)期利益。議標(biāo)是在不同時(shí)間內(nèi)，也是通過權(quán)衡利弊而確定供求關(guān)系。三、服務(wù)活動(dòng)隨供給者移動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)與其他服務(wù)市場(chǎng)也有所不同?！彼?、經(jīng)營(yíng)型 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)該屬于業(yè)主而不是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只能接受業(yè)主委托代為經(jīng)營(yíng)。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。物業(yè)管理服務(wù)是高度接觸的，有時(shí)是面對(duì)面的甚至還需要需求方的參與，因此物業(yè)管理具有互動(dòng)性。三、多樣性物業(yè)本身就有異質(zhì)性，針對(duì)行色各異的物業(yè)所進(jìn)行的服務(wù)，也具有多樣性。物業(yè)管理這一商品與一般物質(zhì)商品有所不同。五、市場(chǎng)市場(chǎng)的內(nèi)涵有狹義和廣義之別。其所有權(quán)屬于全社會(huì)所有，應(yīng)由國(guó)家或政府的某些部門提供。這里所說前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，不包括物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的正常運(yùn)行的主要內(nèi)容，只談為物業(yè)管理服務(wù)鋪墊所做的主要工作。三．前期物業(yè)管理（一）含義前期物業(yè)管理與通常所說的物業(yè)管理，在管理和服務(wù)內(nèi)容上沒有什么本質(zhì)區(qū)別，其僅比通常的物業(yè)管理增加了一些前期鋪墊工作。但任何一種分類方法都不是盡善盡美，不能滿足交集為零的科學(xué)分類原則。這里所說的商貿(mào)樓也不是通常認(rèn)為的商品交換的樓宇，而是包括了寫字樓、商店、工業(yè)樓宇以及一些康樂設(shè)施等。另外，《合同法》第四百條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。服務(wù)的目的主要是對(duì)業(yè)主群體共有財(cái)產(chǎn)和公共秩序的管理和維護(hù)。在19世紀(jì)60年代，英國(guó)的一些出租的住房環(huán)境惡劣，承租人拒交租金，出租人利益不能得到保證?？梢哉J(rèn)為，只要對(duì)建筑物整體結(jié)構(gòu)起到一定作用的任何部位，都是業(yè)主群體共有部分?！肮灿小笔嵌鄠€(gè)私人共同擁有，是一定范圍內(nèi)業(yè)主群體共同所有的財(cái)產(chǎn)。物業(yè)管理項(xiàng)目是以消費(fèi)過程中的某物業(yè)為整體的管理對(duì)象，按照國(guó)家規(guī)定和甲乙雙方約定的成果目標(biāo)和約束目標(biāo)，所需完成的單件性任務(wù)。項(xiàng)目應(yīng)該有明確的目標(biāo)，其目標(biāo)可分為成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。作為物業(yè)管理市場(chǎng)商品交換的載體，究竟物業(yè)量定位到什么程度才最為適宜、才便于物業(yè)管理的實(shí)施、才便于物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作，是我們現(xiàn)在要研究的問題。對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋（即多主樓宇或區(qū)分所有權(quán)建筑），由于存在著共有部位或共有設(shè)備，因此眾多業(yè)主才成為某一不動(dòng)產(chǎn)的共有人。80年代初此詞已經(jīng)傳到大陸，但字典中并無(wú)確切解釋，將其理解為房地產(chǎn)也不十分準(zhǔn)確，因此大陸多不使用。本書對(duì)此試圖予以揭示。有些企業(yè)可能會(huì)徘徊觀望，甚至是為了眼前的蠅頭小利而設(shè)法抵制市場(chǎng)的形成。但當(dāng)時(shí)并不是在公共媒體上公開招標(biāo)，而是房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)其所屬的幾個(gè)物業(yè)管理公司下發(fā)通知，讓他們前來投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展所起的作用將永遠(yuǎn)載入史冊(cè)。直到1993年經(jīng)過十幾年的工作實(shí)踐和專家論證、總結(jié)一致認(rèn)為，專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化和經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的最為理想的管理模式?！段飿I(yè)管理市場(chǎng)》內(nèi)容簡(jiǎn)介：本書主要介紹了物業(yè)管理市場(chǎng)的產(chǎn)生、發(fā)展、特點(diǎn)、制約機(jī)制、運(yùn)行規(guī)律和相關(guān)主體在市場(chǎng)運(yùn)行各環(huán)節(jié)中的工作程序，以及政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理和調(diào)控等問題。傳統(tǒng)管理模式和新興的物業(yè)管理模式的最根本的區(qū)別，就在于傳統(tǒng)管理模式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。但我們不能總在搖籃里生活，也不能總靠學(xué)步車走路，引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。這種招標(biāo)方式，有點(diǎn)近似于邀請(qǐng)招標(biāo)。但這也只能是螳臂擋車，物業(yè)管理市場(chǎng)肯定要向前發(fā)展，估計(jì)發(fā)展的趨勢(shì)是：（一）住宅物業(yè)全面招標(biāo) 由于法律強(qiáng)制住宅必須通過招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商回避招標(biāo)已不太可能。三、主體責(zé)任 物業(yè)管理具有主體廣泛性的特點(diǎn)，參與物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行的主體很多。自從1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)以后，為了區(qū)別房地產(chǎn)消費(fèi)過程中傳統(tǒng)的管理模式，而把新的管理模式稱之為“物業(yè)管理”。為了維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的完好，就需要每一個(gè)業(yè)主承擔(dān)一定的義務(wù)。國(guó)家的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)”（第九條）“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”（第三十四條）。成果性目標(biāo)是指項(xiàng)目的功能性要求，不同類型的各種項(xiàng)目應(yīng)有各種具體的標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（五）物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系管理的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任源于財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只有明確了物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系，才能對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行深入的研究。城市的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)該是國(guó)有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)管理的出現(xiàn)只是改變了管理模式并未變更權(quán)屬關(guān)系。本書傾向于按建筑物結(jié)構(gòu)劃分公有和私有部分。當(dāng)時(shí)有一位女士，制定了嚴(yán)格的管理制度改善了居住環(huán)境，因此提高了租金收繳率。對(duì)于單一業(yè)主物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)，是對(duì)產(chǎn)權(quán)人所擁有的物業(yè)和秩序的管理和維護(hù)。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。實(shí)際上把除住宅以外的所有房屋都?xì)w為商貿(mào)樓宇。 （1）按服務(wù)活動(dòng)作用的對(duì)象分1）直接作用于人體 作用在人體的服務(wù)是指，服務(wù)行為直接觸及消費(fèi)者的身體，如：醫(yī)療、美容、按摩和理發(fā)等。兩者根本的區(qū)別是物業(yè)服務(wù)合同雙方是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)管理合同雙方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。1．招聘物業(yè)管理企業(yè)2．?dāng)M訂管理模式和管理制度3．起草相關(guān)文件4．建立供求聯(lián)絡(luò)渠道5．建立服務(wù)系統(tǒng)6．物業(yè)管理區(qū)域移交7．業(yè)主入伙8．裝修管理9．物業(yè)管理服務(wù)正常運(yùn)行（三）為什么要有前期物業(yè)管理階段1．客觀需要 （1）工作性質(zhì)本身的異同 一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的啟動(dòng)階段和常規(guī)管理有很多不同之處。生產(chǎn)這些產(chǎn)品或服務(wù)的成本由財(cái)政列支，當(dāng)然源于納稅人的稅賦。狹義的市場(chǎng)是指商品交換的場(chǎng)所，也就是說可以滿足供求雙方進(jìn)行商品交換的物質(zhì)空間。首先它是一種服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)該符合服務(wù)商品的某些特性。世界上沒有完全相同的兩個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，也沒有完全相同的兩個(gè)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。第二節(jié)管理模式的特點(diǎn)一、專業(yè)化 社會(huì)進(jìn)步是生產(chǎn)力發(fā)展的結(jié)果，生產(chǎn)力發(fā)展的重要體現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步?！保ǖ谌龡l）。不過我們現(xiàn)在所說的經(jīng)營(yíng)是指對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)而不是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。絕大多數(shù)服務(wù)市場(chǎng)人體流動(dòng)都是需求方，需求者到供給者提供的場(chǎng)地上接受服務(wù)進(jìn)行消費(fèi)，如：教育、醫(yī)療以及觀看各種表演等。只有私相授受是一種私下交易，容易損害業(yè)主合法權(quán)益，是國(guó)家所不允許的。但在客觀上卻起到拉動(dòng)甚或是強(qiáng)迫需求的作用，使市場(chǎng)上住宅物業(yè)的管理需求具有永續(xù)性。一、需求主體對(duì)于物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體，國(guó)家的法律法規(guī)并無(wú)硬性規(guī)定。二、供給主體 由于需求主體結(jié)構(gòu)復(fù)雜，物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行秩序?qū)θ鐣?huì)的影響較大。于是在物業(yè)管理市場(chǎng)上，通常是先通過招投標(biāo)尋找符合需求方要求的供給方，用合同的形式將供求關(guān)系確定下來。如果有一方不滿意不愿續(xù)簽合同，可以重新招標(biāo)，按照前面所說程序再循環(huán)一次。如物業(yè)管理市場(chǎng)上只有“人流”沒有“物流”，就是由于載體本身不能流動(dòng)，所以附著于載體之上的服務(wù)也不能流動(dòng)。在某一特定的時(shí)間內(nèi)，一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目只可能有一個(gè)需求主體，但可能會(huì)有無(wú)數(shù)個(gè)供給主體。（1）判別違約物業(yè)管理企業(yè)違約，大多是服務(wù)質(zhì)量不符合物業(yè)服務(wù)合同約定。當(dāng)違規(guī)業(yè)主不服從管理時(shí)，只能報(bào)告有關(guān)行政管理部門請(qǐng)其制止和處理?，F(xiàn)在有些業(yè)主只要家庭財(cái)產(chǎn)被盜，就認(rèn)為是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任予以追究。在國(guó)外有時(shí)業(yè)主自治組織可以直接選聘專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)可以直接對(duì)業(yè)主自治組織負(fù)責(zé)。如果個(gè)別業(yè)主有保管財(cái)產(chǎn)的需求，可按特約服務(wù)另外與物業(yè)管理企業(yè)簽署保管合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。判別是否違約的依據(jù)是合同，關(guān)鍵問題是合同必須詳盡，質(zhì)量檢查便于量化。供給 商品 需求 A X1 aB X2 bC X3 c 圖733二、與其他市場(chǎng)運(yùn)行方式的比較前面我們?cè)謩e闡述了物業(yè)管理市場(chǎng)的各種特殊性，現(xiàn)在僅列表對(duì)比： 表731各類市場(chǎng) 比較的內(nèi)容 物業(yè)管理市場(chǎng)物 業(yè) 市 場(chǎng)其它商品市場(chǎng)固定交易場(chǎng)所無(wú)無(wú)有確定交換關(guān)系的時(shí)間交換之前交換行為發(fā)生交換行為發(fā)生交換與消費(fèi)的關(guān)系邊交換邊消費(fèi)先交換后消費(fèi)先交換后消費(fèi)第四章物業(yè)管理市場(chǎng)的主體物業(yè)管理市場(chǎng)主體大致可以分為三類，即：供給主體、需求主體和協(xié)調(diào)主體。任意一宗商品可以由不同的生產(chǎn)者提供，在市場(chǎng)上也可以有不同的需求者隨意購(gòu)買。由于供求關(guān)系確定時(shí)商品的生產(chǎn)并未開始，需求方無(wú)法看到商品的質(zhì)量，只能按照供給方的業(yè)績(jī)揣測(cè)質(zhì)量的好壞。物業(yè)建造好以后，還要經(jīng)過竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)合格才允許業(yè)主入住，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)從此時(shí)開始。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)的物業(yè)管理，需求方與普通市場(chǎng)相同，可以是自然人也可以是法人。二、對(duì)供求關(guān)系確定方式的干預(yù) 一般商品交換是市場(chǎng)主體各自目的的自發(fā)行為，其供求關(guān)系隨著交換行為的發(fā)生自然形成。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸規(guī)范，私相授受的會(huì)越來越少。第二節(jié)供求關(guān)系確定方式的特殊