【正文】 于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中內(nèi)外環(huán)境的變化，管理和生產(chǎn)要素的配置應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。單件性是項(xiàng)目的最主要特征，也可以理解為一次性。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。有關(guān)房屋的分類(lèi)，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中有明確的規(guī)定，應(yīng)以國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范為準(zhǔn)，目前已經(jīng)出臺(tái)的國(guó)家規(guī)范中只有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》涉及到了物業(yè)的分類(lèi)問(wèn)題。如果沒(méi)有物業(yè)就不存在物業(yè)管理服務(wù)行為，業(yè)主和物業(yè)管理公司就是毫不相干的兩個(gè)主體?！拔飿I(yè)”的概念國(guó)家并無(wú)法定解釋?zhuān)段飿I(yè)管理?xiàng)l例》也未直接做出回答。我們所指的物業(yè)是消費(fèi)階段的房地產(chǎn)，而香港所說(shuō)的物業(yè)包括了尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)的生地。特別是市場(chǎng)啟動(dòng)伊始，更要規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展方向。許多物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)收繳率極低，不能支付物業(yè)管理服務(wù)成本，服務(wù)活動(dòng)難以為繼。為了澄清有關(guān)的概念，也為了在書(shū)中探討問(wèn)題方便，在本書(shū)開(kāi)始時(shí)擬將本書(shū)涉及到的基本概念先交代清楚。（二）物業(yè)管理企業(yè)紛紛脫鉤 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。各地也相繼制定了與之配套的實(shí)施細(xì)則，并建立了相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理市場(chǎng)必將迅速得到發(fā)展。大約從1996年開(kāi)始，有些地區(qū)在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，已經(jīng)在公眾媒體上公開(kāi)招標(biāo)。5．影響物業(yè)管理發(fā)展 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理混在一起，各主體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)模糊不清。2．業(yè)主的權(quán)益不能得到有效保障 物業(yè)管理者不是受業(yè)主直接委托，沒(méi)有形成相互制約的合同關(guān)系。但當(dāng)時(shí)的專(zhuān)業(yè)化程度并不高，社會(huì)上專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)也還沒(méi)有建立起來(lái)；更談不上社會(huì)化，因?yàn)榉?wù)的供給主體封閉在開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部，只管理自己所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；也不是企業(yè)化，雖然開(kāi)發(fā)商是企業(yè)，但管理機(jī)構(gòu)本身不是獨(dú)立的企業(yè)法人，不可能與開(kāi)發(fā)商形成平等企業(yè)之間的合同關(guān)系，無(wú)法以獨(dú)立企業(yè)身份運(yùn)行；因?yàn)闆](méi)有進(jìn)入市場(chǎng)也就沒(méi)有辦法把“物業(yè)管理服務(wù)”這一商品放到市場(chǎng)中去經(jīng)營(yíng)，所以也不是真正的經(jīng)營(yíng)型?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，使一些技術(shù)含量較高的設(shè)備成為物業(yè)的組成部分之一。改革開(kāi)放后，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)行的法規(guī)強(qiáng)制達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)必須公開(kāi)招標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)可以在完全開(kāi)放的市場(chǎng)上公平競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)家通過(guò)立法所創(chuàng)造的需求，拉動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。因此，迫切需要一種新的管理模式替代傳統(tǒng)的管理模式。使用和維護(hù)這些設(shè)備需要有很高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，于是一種新的商品——物業(yè)管理服務(wù)誕生了。我們這樣分析問(wèn)題并不是想否定當(dāng)時(shí)的成就，提倡市場(chǎng)化也不是想抹煞開(kāi)發(fā)商扶植物業(yè)管理的作用。當(dāng)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的利益發(fā)生沖突時(shí)，管理者為了維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益而不得不損害業(yè)主的利益。物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)上不能獨(dú)立，嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理的發(fā)展。這標(biāo)志著我國(guó)真正的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始，物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)。國(guó)家通過(guò)強(qiáng)制招標(biāo)引導(dǎo)消費(fèi)需求，而消費(fèi)者在嘗到了物業(yè)管理的甜頭以后就成為了自愿的需求。”原來(lái)依附于開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，只能與其脫鉤否則無(wú)法接管新的項(xiàng)目。對(duì)于在業(yè)內(nèi)還有爭(zhēng)議的問(wèn)題，也想在此闡明自己的觀點(diǎn)借此就教于同行各位專(zhuān)家。細(xì)究其原因，并不是物業(yè)管理市場(chǎng)的供給方所提供的商品質(zhì)量有問(wèn)題，而是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)載體的質(zhì)量有問(wèn)題。本書(shū)也想就目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的問(wèn)題，以及如何管理和調(diào)控市場(chǎng)進(jìn)行探討。拋開(kāi)物業(yè)的社會(huì)屬性不談，物業(yè)的自然屬性應(yīng)包括房屋和土地。如果我們把管理的標(biāo)的理解為物業(yè)，或者按照一些地方法規(guī)對(duì)物業(yè)的詮釋?zhuān)瑒t“物業(yè)”應(yīng)該是指：“房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地”。有些登門(mén)入戶(hù)的服務(wù)活動(dòng)屬于家政服務(wù)，而不是物業(yè)管理服務(wù)。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，把物業(yè)分為房屋用地和房屋兩大類(lèi)，房屋的分類(lèi)有三種，即：按房屋的產(chǎn)別分類(lèi)、按房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)和按房屋用途分類(lèi)?，F(xiàn)在各地有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域劃分的方法有很多種，有的以訂立同一業(yè)主公約的物業(yè)來(lái)確定、有的以擁有相對(duì)獨(dú)立的共用設(shè)施設(shè)備來(lái)確定、有的以主要交通道路圍合而成的區(qū)域來(lái)確定、有的以自然街坊或封閉小區(qū)來(lái)確定。項(xiàng)目的任務(wù)和最終的成果是唯一的、沒(méi)有完全相同的另一項(xiàng)任務(wù)。項(xiàng)目應(yīng)以最終結(jié)果進(jìn)行分類(lèi)，這樣可以分為：建設(shè)項(xiàng)目、維修項(xiàng)目、科研項(xiàng)目、航天項(xiàng)目和服務(wù)項(xiàng)目。另外，物業(yè)的所有者——業(yè)主對(duì)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求也不盡相同，因此其任務(wù)和最終結(jié)果是唯一的。按照建設(shè)部的解釋“本規(guī)定所稱(chēng)異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！胺扛摹币院?，雖然許多產(chǎn)權(quán)已經(jīng)私有，但“插花”居多并未全部轉(zhuǎn)變?yōu)樗接?，公共部位的產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較模糊，只能使用“共用”一詞。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私有、共有和公有產(chǎn)權(quán)究竟如何劃分，國(guó)家迄今尚無(wú)明確規(guī)定，因此嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理責(zé)任的界定及物業(yè)管理市場(chǎng)上正常的交換活動(dòng)?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)在這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上比較混亂，有人認(rèn)為建筑物中的單元門(mén)以?xún)?nèi)是業(yè)主私有部分，單元門(mén)以外是共有部分。以上我們分析了建筑本體，現(xiàn)在分析一下設(shè)施設(shè)備的共有和私有的劃分方法。如果我們?cè)谝恍┯⑽馁Y料中看到“Property management”時(shí)，千萬(wàn)不要理解為我國(guó)現(xiàn)行的管理模式。因此廣義的物業(yè)管理應(yīng)該包括，多主樓宇、商貿(mào)樓宇管理和住宅租賃經(jīng)營(yíng)代理。（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際上包括了物業(yè)消費(fèi)過(guò)程中，針對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的管理和服務(wù)兩項(xiàng)工作。2．專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容包括了上面所羅列的各項(xiàng)服務(wù)中的任何一項(xiàng)服務(wù)，以及尚未包括進(jìn)去的與業(yè)主使用物業(yè)有關(guān)的各種服務(wù)?！敝档米⒁獾氖?，雖然物業(yè)管理企業(yè)可以將某些專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)轉(zhuǎn)托出去，但不允許將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部管理和服務(wù)工作整體轉(zhuǎn)托出去。轉(zhuǎn)托專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容國(guó)家并無(wú)限制，常規(guī)服務(wù)中的任何一項(xiàng)都可以作為專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。特約服務(wù)的需求一般比較零星，很難形成一定規(guī)模。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)恰恰相反，大的物業(yè)管理公司都是多種類(lèi)型混合管理。（四）物業(yè)管理在諸多服務(wù)中的類(lèi)別歸屬物業(yè)管理屬于一種服務(wù)，服務(wù)有若干種類(lèi)型，物業(yè)管理中不同的服務(wù)內(nèi)容又分屬于不同的服務(wù)類(lèi)型。但其中的保管服務(wù)屬于物業(yè)管理中的特約服務(wù)。但有些特約服務(wù)是物業(yè)管理的延伸，嚴(yán)格地講應(yīng)屬于家政服務(wù)范疇?，F(xiàn)在國(guó)家并沒(méi)有規(guī)定前期物業(yè)管理起始時(shí)點(diǎn)。首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)國(guó)家并未統(tǒng)一規(guī)定，各地自行決定。而且有關(guān)合同、公約和規(guī)章制度必須在業(yè)主入伙前事先擬訂，潛在的業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)就應(yīng)充分了解并書(shū)面確認(rèn)。這三種物品的區(qū)別，主要視其在使用和消費(fèi)過(guò)程中有無(wú)排他性。準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn)是不排除范圍之內(nèi)的成員，只排除這個(gè)范圍之外的所有社會(huì)成員。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)的私有部分屬于私有物品，物業(yè)管理中的特約服務(wù)也屬于私有物品。市場(chǎng)的內(nèi)容包括市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和交換環(huán)境。物業(yè)管理市場(chǎng)的主體主要有：物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)、政府主管部門(mén)、業(yè)主及其自治組織。物業(yè)管理這種商品應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)“活動(dòng)和過(guò)程的結(jié)果”。物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)結(jié)果雖然可以顯現(xiàn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，但也不能儲(chǔ)存起來(lái)。在物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，要求供給方連續(xù)不斷地生產(chǎn)以達(dá)到上述目的。有些服務(wù)產(chǎn)品的提供，需要消費(fèi)者配合、協(xié)作并參與生產(chǎn)過(guò)程與生產(chǎn)者共同完成。為了對(duì)需求者負(fù)責(zé)，保證服務(wù)質(zhì)量，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理工作的企業(yè)和人員都要嚴(yán)格管理。我國(guó)在1996年就下發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗實(shí)施辦法》，1998年開(kāi)始進(jìn)行崗位培訓(xùn)，現(xiàn)在已有幾十萬(wàn)物業(yè)管理從業(yè)人員取得崗位資格證書(shū)。這種管理模式并不是真正的物業(yè)管理，既不符合國(guó)家的要求也不利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。新出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)如何與社區(qū)管理的居民委員會(huì)配合，做出了明確規(guī)定。作為某類(lèi)商品的這些物品，在交換時(shí)也肯定會(huì)發(fā)生空間位移，形成物體本身的流動(dòng)。既然載體本身不能隨便移動(dòng)，附著其上的商品也就不能移動(dòng)。但在物業(yè)管理市場(chǎng)上，供求關(guān)系必須通過(guò)特殊的方式確定。需求方實(shí)際掌權(quán)人利用選擇供給方的方便，隨意與一些有特殊關(guān)系的企業(yè)簽訂合同確定供求關(guān)系。對(duì)于壟斷經(jīng)營(yíng)的行業(yè)和比較特殊的商品市場(chǎng)，國(guó)家要進(jìn)行必要的干預(yù)，但通常只是控制供給一方。建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”（第五條）。國(guó)家的《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，住宅規(guī)模較大的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理服務(wù)的供求關(guān)系。全國(guó)各地的一些地方法規(guī)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)管理的更細(xì)，有的按照服務(wù)質(zhì)量確定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有的規(guī)定了收費(fèi)上限。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可能會(huì)有成千上萬(wàn)個(gè)業(yè)主。如此眾多的民事主體成為一件商品的共同需求者，在各類(lèi)商品市場(chǎng)中是絕無(wú)僅有的。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。物業(yè)管理市場(chǎng)上，生產(chǎn)、交換、消費(fèi)以及供求關(guān)系的確定等各個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間順序與普通商品市場(chǎng)完全不同。通常從商品房預(yù)售到房地產(chǎn)竣工需要很長(zhǎng)時(shí)間，一年、兩年甚至更長(zhǎng)。服務(wù)也是一種商品，卻是生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)進(jìn)行。需求方所能支付的商品價(jià)格，只能根據(jù)國(guó)家的價(jià)格政策、支付能力、支付意愿和對(duì)質(zhì)量的預(yù)測(cè)確定。由于高檔物業(yè)的“硬件”較好，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易提高服務(wù)的質(zhì)量，至少能讓業(yè)主感官舒服。也就是說(shuō)，市場(chǎng)上出售的某宗物業(yè)不會(huì)有相同的第二個(gè)，即使完全用一份圖紙建造，也會(huì)因位置的不同而產(chǎn)生差異，所以是唯一的。但眾多的業(yè)主僅僅是某一宗特定物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，而不是整個(gè)項(xiàng)目的所有者。目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)供給主體主要有：物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)公司、壟斷性經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和咨詢(xún)機(jī)構(gòu)四大類(lèi)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。應(yīng)該在合同中附上服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量定量檢查的方法。某些業(yè)主以不交服務(wù)費(fèi)懲罰物業(yè)管理企業(yè)，既不合理也不合法?！?．協(xié)助做好安全防范責(zé)任 按照我國(guó)《警察法》的規(guī)定：“人民警察的任務(wù)是維護(hù)國(guó)家安全，維護(hù)社會(huì)治安秩序，保護(hù)公民的人身安全、人身自由和合法財(cái)產(chǎn)，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，預(yù)防、制止和懲治違法犯罪活動(dòng)。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。當(dāng)事人對(duì)保管費(fèi)沒(méi)有約定或約定不明確，依照本辦法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，保管是無(wú)償?shù)摹保ǖ谌倭鶙l）。經(jīng)常接觸到的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)有保潔公司、保安公司和各種設(shè)備的維修公司。（三）責(zé)任 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的責(zé)任由物業(yè)服務(wù)合同約定。從這兩條規(guī)定可以看出，保管合同簽署后還必須付保管費(fèi)，而且必須將保管物交付保管人，否則不能形成保管關(guān)系。這里所說(shuō)的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)是違約責(zé)任，追究方法應(yīng)事先在合同中約定。由此可以看出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安秩序應(yīng)由警察負(fù)責(zé)而不是物業(yè)管理企業(yè)。2．報(bào)告責(zé)任如前所述，物業(yè)管理企業(yè)接受了業(yè)主自治組織委托，應(yīng)該有管理權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償經(jīng)濟(jì)損失”（第一百一十一條）；“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約而產(chǎn)生的賠償額的計(jì)算方法”（第一百一十四條）。不能履行約定或未能完全履行約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。從目前全國(guó)各地的情況分析，這些物業(yè)管理企業(yè)主要來(lái)源有三方面，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的、二是單位產(chǎn)或直管公產(chǎn)房管部門(mén)轉(zhuǎn)制而成、三是直接注冊(cè)為專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司。這個(gè)項(xiàng)目不是哪一個(gè)業(yè)主擁有，任何一個(gè)業(yè)主都不能成為需求主體，其主體應(yīng)該是物業(yè)管理項(xiàng)目所有業(yè)主的集合。對(duì)于各種財(cái)產(chǎn)只有產(chǎn)權(quán)人擁有處置權(quán)，市場(chǎng)上的供給者只能是產(chǎn)權(quán)人，因此供給者也是唯一的。而且往往在所能感覺(jué)到的效果相同時(shí)，硬件較好的物業(yè)服務(wù)成本反而較低，如：“硬化”較好的地面，在清潔頻度相同時(shí)保潔更容易，更節(jié)約成本；具備安全監(jiān)控系統(tǒng)的物業(yè)，保安人員可以適當(dāng)減少，節(jié)約了服務(wù)成本，而安全監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)備投資和更新改造的費(fèi)用，一般不在服務(wù)成本之內(nèi)。研究市場(chǎng)主要應(yīng)該研究其供求變化的規(guī)律。四、交換時(shí)間拉長(zhǎng)真正的生產(chǎn)、交換和消費(fèi)行為是在供求關(guān)系確定下來(lái)之后。二、商品質(zhì)量展示后置 普通商品市場(chǎng)上，供給方都要把擬出售的商品展示在需求方的面前。按照前面所說(shuō)的有關(guān)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”。我國(guó)不允許以自然人的名義接管物業(yè)，主要是怕自然人無(wú)力承擔(dān)違約責(zé)任，損害需求方的利益。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，可以組成業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主群體成為市場(chǎng)的需求方。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第四節(jié)供求主體特殊普通商品市場(chǎng)，供給和需求主體沒(méi)有特殊的要求，即可以是自然人也可以是法人。三、對(duì)價(jià)格的干預(yù)按照我國(guó)《價(jià)格法》的規(guī)定：“第三條 國(guó)家實(shí)行并完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的價(jià)格機(jī)制，價(jià)格的制定應(yīng)符合價(jià)值規(guī)律，大部分商品和服務(wù)的價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。全國(guó)各地的地方法規(guī)有更具體的規(guī)定，通常是如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不選好物業(yè)管理企業(yè)，就不允許銷(xiāo)售商品房。國(guó)家甚至通過(guò)立法，拉動(dòng)某些類(lèi)物業(yè)的物業(yè)管理需求增長(zhǎng)。 公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)都是在同一時(shí)間內(nèi)，各企業(yè)展開(kāi)公平競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)優(yōu)勝劣汰確定供求關(guān)系，所不同的只是投標(biāo)人的范圍和入圍的方式。2．邀請(qǐng)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)是需求方向一定范圍符合條件的物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)發(fā)出邀請(qǐng)，通過(guò)該范圍內(nèi)供給者之間的競(jìng)爭(zhēng)最后確定物業(yè)管理服務(wù)的供求關(guān)系。這樣物業(yè)管理市場(chǎng)上商品交換時(shí)，經(jīng)常會(huì)有人體的空間位移形成“人流”。供給者并不是把生產(chǎn)好的商品送到市場(chǎng)上交給需求者，而是供給者到需求者的消費(fèi)空間生產(chǎn)這種商品。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。另外也要求物業(yè)管理市場(chǎng)的供給者在接受物業(yè)管理委托后，必須有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。按照物業(yè)管理模式，房地產(chǎn)的消費(fèi)階段應(yīng)由企業(yè)進(jìn)行管理。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是近距離的，供求之間的最遠(yuǎn)距離不會(huì)超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域邊界間距。隨著這種服務(wù)產(chǎn)品的產(chǎn)生，需求者隨即進(jìn)行消費(fèi)。房屋的完好程度雖然從表面上可以相對(duì)保存時(shí)間較長(zhǎng)一些，但微觀的分析實(shí)際上也是無(wú)時(shí)不在動(dòng)態(tài)變化的