【正文】 。（l）施工圖的內(nèi)容一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：①建筑施工圖②結(jié)構(gòu)施工圖③設(shè)備施工圖④電氣施工圖（2）施工圖的閱讀基本方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。對工程的具體位置、周圍環(huán)境、標(biāo)高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負(fù)責(zé)不同專業(yè)的技術(shù)人員，應(yīng)根據(jù)不同要求。重點深入地看不同類別的圖紙，閱讀時還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。五、房屋修繕預(yù)算（－）學(xué)習(xí)要求了解房屋修繕預(yù)算的特點；掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用；掌握房后接望預(yù)算動編制步驟和編制方法。（二）學(xué)習(xí)重點1．房屋修繕預(yù)算的特點要使用房屋修繕工程預(yù)算定額修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個特點：①工料消耗多②地區(qū)性強注意回收利用舊料2．房屋修繕定額（l）修繕定額的內(nèi)容①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時還說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。②分部工程說明：在每個分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。③分部工程量計算規(guī)則：列示于每個分部的定額預(yù)算項目表之前。它規(guī)定了各分項工程項目工程量的計算方法、計量單位、尺寸的起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分，以及計算附表等。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。計算工程量，是整個修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預(yù)算編制的速度和準(zhǔn)確性。④定額項目表：是定額的主要構(gòu)成部分。它規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料耗用量指標(biāo)，還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價格等分別計算出的人工、材料費用及其匯總的基價。在項目表上方列有該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等（2）修繕定額的選用①應(yīng)選用當(dāng)?shù)亍F(xiàn)行的修繕定額②利用附近地區(qū)的修繕定額③利用預(yù)算定額3．房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法（l）熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料熟悉施工圖紙收集預(yù)算資料收集施工組織設(shè)計資料了解施工現(xiàn)場情況了解施工方式（2）計算工程①確定工程計算項目根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計資料和施工現(xiàn)場實際情況，確定工程計算項目，并將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進(jìn)行，還需注意拆除工程對其他部位的影響②計算工程量要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計算規(guī)則逐項計算。（3）選用修繕預(yù)算單價按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用相應(yīng)的修繕定額單價。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。（4）編制修繕工程預(yù)算表要按先拆除、后新作與修補的順序排列工程項目。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單位工程的人工費、材料費和機(jī)械費，并統(tǒng)計出各種主要材料需用量。（5）編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法①按定額編號的順序，把工程量計算表中相應(yīng)的定額編號、分項工程項目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。②根據(jù)工程預(yù)算表內(nèi)各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預(yù)算單價以及人工、材料、機(jī)械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。③將各分項工程項目的工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價，即得其總價，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。④將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以其人工費、材料費和機(jī)械的單位價，即得其合價，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。⑤將各分項工程項月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。⑥按分部工程將各分項工程項目的總價、合價及各種主要材料的需用量分別進(jìn)行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機(jī)械費和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)的小計欄內(nèi)。⑦最后把各分部工程小計欄內(nèi)的工程直接費、人工費、材料費、機(jī)械費及各種主要需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機(jī)械費和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計欄內(nèi)。（6）編制主要材料用量表反映主要材料的用量情況。有時也可采用主要材料分析統(tǒng)計表對主要材料進(jìn)行更詳細(xì)的分析統(tǒng)計工作。（7）編制主要材料調(diào)價計算表用來計算兩種價差調(diào)整主要材料價差主要材料實際價格和預(yù)算價格不一致時，應(yīng)按照實際來源和各級物業(yè)管理部門規(guī)定或批準(zhǔn)的出廠價格和運費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。具體辦法主要有三種：1）重新編制單位估價表；2）匯總主要材料用量，對需要調(diào)價的主要材料，單獨列表計算調(diào)整價差；3）按照調(diào)整系數(shù)求得材料價差調(diào)整額。②調(diào)整主要材料分區(qū)價差分區(qū)價差調(diào)整額=主要材料用量x分區(qū)價差x（l十采購及保管費率）（8）編制修繕工程預(yù)算費用表在前述步驟和求得工程直接費的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和費率計算間接費、計劃利潤和營業(yè)稅金等費用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價的計算過程。（9）寫編制說明說明內(nèi)容包括：編制使據(jù)施工方式遺留項目或暫估項目及其原因存在問題及處理意見其他（9）裝訂簽章裝訂按封面、編制說明、修繕工程預(yù)算費用表、修繕工程預(yù)算表。主要材料調(diào)價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊簽章由編制者簽名或蓋章，并請有關(guān)負(fù)責(zé)人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。六、綜合經(jīng)營服務(wù)（－）鑒定要求掌握綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開展綜合經(jīng)營服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營服務(wù)市場預(yù)測的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營服務(wù)評估的意義和方法。（二）鑒定重點綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容（l）綜合服務(wù)的內(nèi)容①為物業(yè)自身服務(wù)②清掃保潔服務(wù)③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)④治安保衛(wèi)服務(wù)⑤家庭居民生活服務(wù)（2）經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容具有經(jīng)營性的項目很多，主要有；①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。⑦金融方面：開辦信用社。⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。（3）開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。具體有以下四方面要求：①效用。這是用戶對服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價值的需求，它是由服務(wù)者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務(wù)的要求。③態(tài)度。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。2．綜合服務(wù)的方式綜合服務(wù)的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：（l）常規(guī)性服務(wù)這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)?，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質(zhì)。（2）委托性服務(wù)這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，住（用）戶自愿選擇的特約服務(wù)。（3）無償性服務(wù)3．綜合經(jīng)營服務(wù)的運作（l）綜合經(jīng)營服務(wù)的條件綜合經(jīng)營服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。具體分為三方面：①籌措資金1）獲得上級主管部門撥款。2）自籌資金?？梢砸晕飿I(yè)管理公司的信譽直接進(jìn)行項目借貸，進(jìn)行抵押貸款，或通過向其他單位、個人集資的辦法。②尋找場地（包括建筑物）場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區(qū)的中心、出入口處；而如果開發(fā)單位與物業(yè)管理公司是相互獨立的，且在開發(fā)中沒有預(yù)留場地，物業(yè)管理公司則需租借房屋或?qū)ふ液线m場地自行搭建。③選擇經(jīng)營內(nèi)容或項目選擇經(jīng)營內(nèi)容和項目時要遵循的原則有：l）日常生活類項目優(yōu)先；2）消費周期短、利用頻繁的項目優(yōu)先；3）易損易耗品維修項目優(yōu)先；4）優(yōu)勢特色項目優(yōu)先；5）中介服務(wù)項目優(yōu)先。（2）物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的市場預(yù)測概念借助于市場調(diào)查和綜合經(jīng)營服務(wù)的專業(yè)知識，通過一定的市場預(yù)測手段，來對某種服務(wù)項目開設(shè)以后的未來市場供求關(guān)系變化和發(fā)展作一個大概的分析和預(yù)算。②主要內(nèi)容1）預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項目的市場需求量。由綜合經(jīng)營服務(wù)的地域性決定了不僅要了解產(chǎn)品和服務(wù)的社會擁有量與社會飽和點等需求一般要素，而且要研究社會購買力、購買指數(shù)、居民社會文化層次、購買心理和潛在競爭因素等。2）預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項目的技術(shù)發(fā)展。對新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的發(fā)展及對經(jīng)營服務(wù)項目的影響要及時把握。3）預(yù)測自己經(jīng)營服務(wù)項目的供給數(shù)量。根據(jù)市場需求情況和自身實際，確定適合的營業(yè)規(guī)模。4．綜合經(jīng)營服務(wù)的評估意義評估是檢驗的一種重要方法。綜合經(jīng)營服務(wù)評估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進(jìn)；也有助于獲得信任與支持，使服務(wù)人員得到成就感。（2）內(nèi)容①評估社會效益。主要通過調(diào)查用戶滿意度的方法，可根據(jù)公司自身情況設(shè)計“用戶調(diào)查表”進(jìn)行民意測驗。②評估環(huán)境效益。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結(jié)果。③評估經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)為保持物業(yè)的正常使用功能并延長使用年限與增加物業(yè)管理公司服務(wù)收入兩方面，最直接的評估辦法是進(jìn)行財務(wù)核算和資產(chǎn)清算。（3）綜合經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展趨勢①開展綜合服務(wù)，對于社會主義精神文明建設(shè)具有越來越重要的作用。②物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)日益成為擴(kuò)大勞動者的就業(yè)量的重要手段。③由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代化的手段越來越多地應(yīng)用于服務(wù)管理中來。④現(xiàn)代手段在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的自動化。（4）綜合經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量綜合經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量包括產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量兩方面。物業(yè)管理企業(yè)要杜絕經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品以保證產(chǎn)品質(zhì)量，同時要規(guī)范服務(wù)并加強企業(yè)內(nèi)部管理以提高服務(wù)質(zhì)量。（5）綜合經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營的原則①有償原則：要按價值規(guī)律辦事，實行等價交換；②競爭原則：引進(jìn)競爭機(jī)制，進(jìn)行項目招標(biāo)；③服務(wù)原則：要為方便?。ㄓ茫羯疃?wù)。31 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