【正文】 0。一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：①建筑施工圖②結(jié)構(gòu)施工圖③設(shè)備施工圖④電氣施工圖（2）施工圖的閱讀基本方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。對工程的具體位置、周圍環(huán)境、標(biāo)高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負(fù)責(zé)不同專業(yè)的技術(shù)人員，應(yīng)根據(jù)不同要求。重點(diǎn)深入地看不同類別的圖紙，閱讀時還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。五、房屋修繕預(yù)算（－）學(xué)習(xí)要求了解房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)；掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用；掌握房后接望預(yù)算動編制步驟和編制方法。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1．房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)要使用房屋修繕工程預(yù)算定額修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個特點(diǎn)：①工料消耗多②地區(qū)性強(qiáng)注意回收利用舊料2．房屋修繕定額（l）修繕定額的內(nèi)容①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時還說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。②分部工程說明：在每個分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項(xiàng)目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。③分部工程量計(jì)算規(guī)則：列示于每個分部的定額預(yù)算項(xiàng)目表之前。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目工程量的計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸的起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分，以及計(jì)算附表等。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。計(jì)算工程量，是整個修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預(yù)算編制的速度和準(zhǔn)確性。④定額項(xiàng)目表：是定額的主要構(gòu)成部分。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料耗用量指標(biāo)，還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出的人工、材料費(fèi)用及其匯總的基價(jià)。在項(xiàng)目表上方列有該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等（2）修繕定額的選用①應(yīng)選用當(dāng)?shù)?、現(xiàn)行的修繕定額②利用附近地區(qū)的修繕定額③利用預(yù)算定額3．房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法（l）熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料熟悉施工圖紙收集預(yù)算資料收集施工組織設(shè)計(jì)資料了解施工現(xiàn)場情況了解施工方式（2）計(jì)算工程①確定工程計(jì)算項(xiàng)目根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和施工現(xiàn)場實(shí)際情況，確定工程計(jì)算項(xiàng)目，并將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號和計(jì)量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行，還需注意拆除工程對其他部位的影響②計(jì)算工程量要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算。（3）選用修繕預(yù)算單價(jià)按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序，逐項(xiàng)套用相應(yīng)的修繕定額單價(jià)。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。（4）編制修繕工程預(yù)算表要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的順序排列工程項(xiàng)目。這部分要反映單位工程的工程直接費(fèi)、分部工程的工程直接費(fèi)，單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)，并統(tǒng)計(jì)出各種主要材料需用量。（5）編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法①按定額編號的順序，把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號、分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。②根據(jù)工程預(yù)算表內(nèi)各項(xiàng)工程項(xiàng)目的名稱和定額編號，將選用的各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的預(yù)算單價(jià)以及人工、材料、機(jī)械三種費(fèi)用的單位價(jià)和主要材料的定額量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。③將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價(jià)，即得其總價(jià)，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。④將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以其人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械的單位價(jià)，即得其合價(jià)，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。⑤將各分項(xiàng)工程項(xiàng)月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。⑥按分部工程將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種主要材料的需用量分別進(jìn)行匯總，即得分部工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)的小計(jì)欄內(nèi)。⑦最后把各分部工程小計(jì)欄內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及各種主要需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計(jì)欄內(nèi)。（6）編制主要材料用量表反映主要材料的用量情況。有時也可采用主要材料分析統(tǒng)計(jì)表對主要材料進(jìn)行更詳細(xì)的分析統(tǒng)計(jì)工作。（7）編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表用來計(jì)算兩種價(jià)差調(diào)整主要材料價(jià)差主要材料實(shí)際價(jià)格和預(yù)算價(jià)格不一致時，應(yīng)按照實(shí)際來源和各級物業(yè)管理部門規(guī)定或批準(zhǔn)的出廠價(jià)格和運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。具體辦法主要有三種：1）重新編制單位估價(jià)表；2）匯總主要材料用量，對需要調(diào)價(jià)的主要材料，單獨(dú)列表計(jì)算調(diào)整價(jià)差；3）按照調(diào)整系數(shù)求得材料價(jià)差調(diào)整額。②調(diào)整主要材料分區(qū)價(jià)差分區(qū)價(jià)差調(diào)整額=主要材料用量x分區(qū)價(jià)差x（l十采購及保管費(fèi)率）（8）編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表在前述步驟和求得工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和費(fèi)率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和營業(yè)稅金等費(fèi)用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價(jià)的計(jì)算過程。（9）寫編制說明說明內(nèi)容包括：編制使據(jù)施工方式遺留項(xiàng)目或暫估項(xiàng)目及其原因存在問題及處理意見其他（9）裝訂簽章裝訂按封面、編制說明、修繕工程預(yù)算費(fèi)用表、修繕工程預(yù)算表。主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表、補(bǔ)充或換算的單位估價(jià)表的順序裝訂成冊簽章由編制者簽名或蓋章，并請有關(guān)負(fù)責(zé)人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。六、綜合經(jīng)營服務(wù)（－）鑒定要求掌握綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開展綜合經(jīng)營服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營服務(wù)市場預(yù)測的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營服務(wù)評估的意義和方法。（二）鑒定重點(diǎn)綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容（l）綜合服務(wù)的內(nèi)容①為物業(yè)自身服務(wù)②清掃保潔服務(wù)③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)④治安保衛(wèi)服務(wù)⑤家庭居民生活服務(wù)（2）經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容具有經(jīng)營性的項(xiàng)目很多，主要有；①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。⑦金融方面：開辦信用社。⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。（3）開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。具體有以下四方面要求：①效用。這是用戶對服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實(shí)際效果。②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務(wù)的要求。③態(tài)度。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。2．綜合服務(wù)的方式綜合服務(wù)的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：（l）常規(guī)性服務(wù)這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)模质欠怯缘?，帶有社會公益的性質(zhì)。（2）委托性服務(wù)這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時性的，不固定的、專項(xiàng)性的，?。ㄓ茫糇栽高x擇的特約服務(wù)。（3）無償性服務(wù)3．綜合經(jīng)營服務(wù)的運(yùn)作（l）綜合經(jīng)營服務(wù)的條件綜合經(jīng)營服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面?！坝布笔侵纲Y金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項(xiàng)目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。具體分為三方面：①籌措資金1）獲得上級主管部門撥款。2）自籌資金。可以以物業(yè)管理公司的信譽(yù)直接進(jìn)行項(xiàng)目借貸，進(jìn)行抵押貸款，或通過向其他單位、個人集資的辦法。②尋找場地（包括建筑物）場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區(qū)的中心、出入口處；而如果開發(fā)單位與物業(yè)管理公司是相互獨(dú)立的，且在開發(fā)中沒有預(yù)留場地，物業(yè)管理公司則需租借房屋或?qū)ふ液线m場地自行搭建。③選擇經(jīng)營內(nèi)容或項(xiàng)目選擇經(jīng)營內(nèi)容和項(xiàng)目時要遵循的原則有：l）日常生活類項(xiàng)目優(yōu)先；2）消費(fèi)周期短、利用頻繁的項(xiàng)目優(yōu)先；3）易損易耗品維修項(xiàng)目優(yōu)先；4）優(yōu)勢特色項(xiàng)目優(yōu)先；5）中介服務(wù)項(xiàng)目優(yōu)先。（2）物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的市場預(yù)測概念借助于市場調(diào)查和綜合經(jīng)營服務(wù)的專業(yè)知識，通過一定的市場預(yù)測手段，來對某種服務(wù)項(xiàng)目開設(shè)以后的未來市場供求關(guān)系變化和發(fā)展作一個大概的分析和預(yù)算。②主要內(nèi)容1）預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的市場需求量。由綜合經(jīng)營服務(wù)的地域性決定了不僅要了解產(chǎn)品和服務(wù)的社會擁有量與社會飽和點(diǎn)等需求一般要素，而且要研究社會購買力、購買指數(shù)、居民社會文化層次、購買心理和潛在競爭因素等。2）預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)發(fā)展。對新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的發(fā)展及對經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的影響要及時把握。3）預(yù)測自己經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的供給數(shù)量。根據(jù)市場需求情況和自身實(shí)際，確定適合的營業(yè)規(guī)模。4．綜合經(jīng)營服務(wù)的評估意義評估是檢驗(yàn)的一種重要方法。綜合經(jīng)營服務(wù)評估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進(jìn)；也有助于獲得信任與支持，使服務(wù)人員得到成就感。（2）內(nèi)容①評估社會效益。主要通過調(diào)查用戶滿意度的方法，可根據(jù)公司自身情況設(shè)計(jì)“用戶調(diào)查表”進(jìn)行民意測驗(yàn)。②評估環(huán)境效益。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結(jié)果。③評估經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)為保持物業(yè)的正常使用功能并延長使用年限與增加物業(yè)管理公司服務(wù)收入兩方面，最直接的評估辦法是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和資產(chǎn)清算。（3）綜合經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展趨勢①開展綜合服務(wù)，對于社會主義精神文明建設(shè)具有越來越重要的作用。②物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)日益成為擴(kuò)大勞動者的就業(yè)量的重要手段。③由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代化的手段越來越多地應(yīng)用于服務(wù)管理中來。④現(xiàn)代手段在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的自動化。（4）綜合經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量綜合經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量包括產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量兩方面。物業(yè)管理企業(yè)要杜絕經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品以保證產(chǎn)品質(zhì)量，同時要規(guī)范服務(wù)并加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理以提高服務(wù)質(zhì)量。（5）綜合經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營的原則①有償原則：要按價(jià)值規(guī)律辦事，實(shí)行等價(jià)交換；②競爭原則：引進(jìn)競爭機(jī)制，進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)；③服務(wù)原則：要為方便住（用）戶生活而服務(wù)。33 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