【正文】 陷，用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分通過對擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。l）按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實(shí)是一種收集資料的方法。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。10％。購日燈管理與維修；6）綜合服務(wù)；2）房屋裝修管理規(guī)定。⑨業(yè)主委員會章程4）勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；（2）方法房屋裝修管理⑴住用戶裝修申報(bào)①業(yè)主或使用人如需對房屋進(jìn)行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。（l）物業(yè)管理啟動資金物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。1）收取、使用上的管理。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動狀況及成果。物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計(jì)報(bào)表，通過一定的技術(shù)方法，對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，揭露問題，以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)效益。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價(jià)值，為社會所承認(rèn)。①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。（2）墻體墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。③平屋頂?shù)膭傂苑浪菝媸且苑浪皾{抹面或用密實(shí)混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，一般采用設(shè)置浮筑層或分倉縫處理。③分部工程量計(jì)算規(guī)則：列示于每個(gè)分部的定額預(yù)算項(xiàng)目表之前。（7）編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表用來計(jì)算兩種價(jià)差調(diào)整主要材料價(jià)差主要材料實(shí)際價(jià)格和預(yù)算價(jià)格不一致時(shí)，應(yīng)按照實(shí)際來源和各級物業(yè)管理部門規(guī)定或批準(zhǔn)的出廠價(jià)格和運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。③態(tài)度。②物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)日益成為擴(kuò)大勞動者的就業(yè)量的重要手段。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結(jié)果。具體有以下四方面要求：①效用。簽章⑥按分部工程將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種主要材料的需用量分別進(jìn)行匯總，即得分部工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)的小計(jì)欄內(nèi)。同時(shí)，注意考慮舊料的回收利用問題。五、房屋修繕預(yù)算無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強(qiáng)房屋的整體剛度。③基礎(chǔ)的分類分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人，著眼于降低成本；以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會制度，使資金使用過程中存在相互制約機(jī)制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性。會計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動的重要組成部分。②隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。②物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。⑤綜合征定法：綜合運(yùn)用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。5）業(yè)主委員會的任務(wù)；l）成立業(yè)主委員會的宗旨、目的；初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到177。④專家意見法包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。③公司人力資源管理①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作③建筑工程管理這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。①決策、立項(xiàng)階段（4）房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序設(shè)備、器材準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：① 物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。②專項(xiàng)業(yè)務(wù)5）完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：2）水電供應(yīng)容量的問題；4）垃圾的處理方式；6）消防設(shè)施問題；8）對建筑材料的意見；①調(diào)查內(nèi)容針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；3）按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗(yàn)以及與競爭對手比較。（2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)?！、哓?cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算第九步：向?qū)＜翌檰栒髟兊谑徊剑盒薷?、研討、再修改第十三步：定稿⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。②初步可行性研究重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評定和投資決策。⑤項(xiàng)目實(shí)施過程研究；⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度②業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會章程》等。是基于物權(quán)而派生的客觀行為。第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本。②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用，并做到有計(jì)劃地使用，量收支出，專款專用，不挪用、多用或少用。（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。②節(jié)約支出，合理收益原則。②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則（3）物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法1）日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式3）行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式F1+F2+F3即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間，如一年、一季度或一個(gè)月，連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離。①墻體的分類4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。（6）門和窗門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時(shí)兼有采光和通風(fēng)的作用。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目工程量的計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸的起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分，以及計(jì)算附表等。①確定工程計(jì)算項(xiàng)目根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和施工現(xiàn)場實(shí)際情況，確定工程計(jì)算項(xiàng)目，并將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號和計(jì)量單位一并列出。③將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價(jià)，即得其總價(jià)，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。具體辦法主要有三種：1）重新編制單位估價(jià)表；2）匯總主要材料用量，對需要調(diào)價(jià)的主要材料，單獨(dú)列表計(jì)算調(diào)整價(jià)差；3）按照調(diào)整系數(shù)求得材料價(jià)差調(diào)整額。六、綜合經(jīng)營服務(wù)⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。①評估社會效益。（4）綜合經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量②評估環(huán)境效益。具體分為三方面：①籌措資金1）獲得上級主管部門撥款。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。（3）開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。裝訂其他遺留項(xiàng)目或暫估項(xiàng)目及其原因編制使據(jù)按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序，逐項(xiàng)套用相應(yīng)的修繕定額單價(jià)?；灸?shù)基本模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選用的基本尺寸單位，基本模數(shù)的數(shù)值為①平屋頂?shù)呐潘甽）鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。分為低層建筑（1－3層）、多層建筑（4－6層）、中高層建筑（7－9層）、高層建筑（10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超過24米的單層主體建筑）。（4）物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。P3＝∑Q電iF0（1＋i%）－F0’③制約性支出使用原則。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。②會計(jì)報(bào)表的構(gòu)成：會計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計(jì)制度。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。管理目的（1）物業(yè)管理資金的概念①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備