【正文】 ④現(xiàn)代手段在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的自動(dòng)化。主要通過調(diào)查用戶滿意度的方法，可根據(jù)公司自身情況設(shè)計(jì)“用戶調(diào)查表”進(jìn)行民意測驗(yàn)。由綜合經(jīng)營服務(wù)的地域性決定了不僅要了解產(chǎn)品和服務(wù)的社會(huì)擁有量與社會(huì)飽和點(diǎn)等需求一般要素，而且要研究社會(huì)購買力、購買指數(shù)、居民社會(huì)文化層次、購買心理和潛在競爭因素等?！坝布笔侵纲Y金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項(xiàng)目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。④滿意。⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。具有經(jīng)營性的項(xiàng)目很多，主要有；（2）經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容⑤家庭居民生活服務(wù)④治安保衛(wèi)服務(wù)③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)②清掃保潔服務(wù)（二）鑒定重點(diǎn)綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容（l）綜合服務(wù)的內(nèi)容①為物業(yè)自身服務(wù)②調(diào)整主要材料分區(qū)價(jià)差分區(qū)價(jià)差調(diào)整額=主要材料用量x分區(qū)價(jià)差x（l十采購及保管費(fèi)率）（8）編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表在前述步驟和求得工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和費(fèi)率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和營業(yè)稅金等費(fèi)用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價(jià)的計(jì)算過程。④將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以其人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械的單位價(jià)，即得其合價(jià)，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行，還需注意拆除工程對(duì)其他部位的影響②計(jì)算工程量要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。3）索引與詳圖符號(hào)②建筑統(tǒng)一模數(shù)制在我國制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。平屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨(dú)立的單元的斷縫，它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。②墻體的細(xì)部構(gòu)造1182）按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻基礎(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。（l）按建筑物的使用功能分類具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算，在執(zhí)行過程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù)算。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行。預(yù)算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結(jié)合論證式。對(duì)成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出；對(duì)投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時(shí)，注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。②公益性資金使用根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費(fèi)性資金。會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告，是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果，是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)收支情況的書面文件，是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。會(huì)計(jì)報(bào)表的概念（2）通過會(huì)計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益③會(huì)計(jì)法規(guī)體系我國會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即（會(huì)計(jì)法）、（預(yù)算法）等國家法律；第二層是國家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對(duì)所有單位的會(huì)計(jì)核算工作均有約束力的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。2）財(cái)務(wù)上的管理。來源（2）日常物業(yè)管理資金物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。管理對(duì)象三、物業(yè)管理資金的管理（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理資金的概念，了解物業(yè)管理啟動(dòng)資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理；掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。⑷物業(yè)管理公司驗(yàn)收。③業(yè)主或使用人盡快請?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)，并選擇合格的裝修單位。②非業(yè)主違反《公約》③物業(yè)管理公司違反《公約》作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時(shí)違反《公約》的行為，搬遷時(shí)違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為?！钡诙剑航Y(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況，依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容，制訂出所管項(xiàng)目的業(yè)主公約（草案）。包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。4．業(yè)主公約的訂立③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。2）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容提出正式的可行性研究報(bào)告。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。②內(nèi)部征詢法第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。第五步：研究分析調(diào)查資料第四步：項(xiàng)目、使用人、競爭調(diào)查第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備第二步：培訓(xùn)工作人員第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)（3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟⑧日常管理包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。管理服務(wù)措施。（5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。（4）準(zhǔn)備設(shè)備；（3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；（2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：（l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：4．制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。3）實(shí)驗(yàn)法②調(diào)查方法管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。通過參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見。②參與建設(shè)階段3）暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。6）辦理開工手續(xù)。包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。③特約業(yè)務(wù)② 建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。④經(jīng)營業(yè)務(wù)包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。③建設(shè)階段通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。4）電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。主要包括：1）監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；2）監(jiān)督建設(shè)過程（是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求）并提出意見：3）監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；4）監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。①調(diào)查內(nèi)容住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。4）抽樣調(diào)查法5．制訂物業(yè)管理方案（l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容①物業(yè)管理檔次物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。②管理模式包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。⑤經(jīng)營管理指標(biāo)包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。服務(wù)管理項(xiàng)目③學(xué)習(xí)借鑒法主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。（3）可行性研究的內(nèi)容①市場需求預(yù)測；②物質(zhì)資源預(yù)測；③項(xiàng)目方案研究；（l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。⑥房屋管理服務(wù)制度第三步：正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。第九步：通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。④學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。⑤公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。第三步：用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約（草案）提交大會(huì)討論。⑵及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：①加強(qiáng)工作責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位責(zé)任。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部門。①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其他有關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)物業(yè)管理資金及其管理（1）物業(yè)管理資金的概念物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。管理目的應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個(gè)層次共同