【正文】 附件。5）物業(yè)管理條例；7）其他應注意的事項。2）業(yè)主委員會的權利、義務；6）有關補充說明。第四步：學習理解國家及當?shù)卣挠嘘P法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。①經(jīng)理意見法：在征求公司內外意見的基礎上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內容。④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。③方案批準后，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領取裝修許可證。2．物業(yè)管理資金的來源和管理概念這項專用基金應劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。②日常物業(yè)管理資金的管理③會計報表分析的意義物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。（2）物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則一般都先由預算專業(yè)部門負責，如財務預算處根據(jù)往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃，報領導審批，待審批后執(zhí)行。預算應考慮人的因素，使之成為有激勵效益的預算。構筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務，如水塔、煙囪等。墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。（5）屋頂是房屋頂部的承受和圍護部分。2）標高在建筑總平圖、平面圖、立面圖個剖面圖上，經(jīng)常用標高符號來表示某一部位的高度。對工程的具體位置、周圍環(huán)境、標高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負責不同專業(yè)的技術人員，應根據(jù)不同要求。②根據(jù)工程預算表內各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預算表相應欄內。⑦金融方面：開辦信用社。（2）委托性服務這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，?。ㄓ茫糇栽高x擇的特約服務。（2）物業(yè)綜合經(jīng)營服務的市場預測概念借助于市場調查和綜合經(jīng)營服務的專業(yè)知識，通過一定的市場預測手段，來對某種服務項目開設以后的未來市場供求關系變化和發(fā)展作一個大概的分析和預算。綜合經(jīng)營服務評估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進；也有助于獲得信任與支持，使服務人員得到成就感。物業(yè)管理企業(yè)要杜絕經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品以保證產(chǎn)品質量，同時要規(guī)范服務并加強企業(yè)內部管理以提高服務質量。對新技術、新工藝、新產(chǎn)品的發(fā)展及對經(jīng)營服務項目的影響要及時把握。2）自籌資金。2．綜合服務的方式綜合服務的方式由其內容所決定，主要有：（l）常規(guī)性服務這是綜合服務的基本方式。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。由編制者簽名或蓋章，并請有關負責人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。主要材料調價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊④定額項目表：是定額的主要構成部分。（－）學習要求了解房屋修繕預算的特點；掌握房屋修繕定額的內容和選用；掌握房后接望預算動編制步驟和編制方法。建筑工程圖就是依據(jù)正投影的原理繪制的。（3）樓地面樓板層把整個建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。1）按構成基礎的材料分為磚基礎、灰土基礎、三合土基礎。（3）按主要承重結構使用的材料分類凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標相關的經(jīng)濟業(yè)務活動都要納入預算范圍，預算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎。（2）物業(yè)管理資金的使用l）主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務狀況變動表（或現(xiàn)金流量表）。3．利用會計手段進行經(jīng)濟管理（l）會計的基本知識及會計制度會計的概念物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同，可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。⑵物業(yè)管理公司審批①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修修改。（3）業(yè)主公約的主要內容業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。第八步：定稿。3）成立業(yè)主委員會的程序；⑧業(yè)主公約包括經(jīng)理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。①物業(yè)管理公司員工管理條例員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。主要是聘請業(yè)內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。⑥社區(qū)文化建設與服務包括管理服務人員配備。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎。配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。（2）早期介入應注意的問題建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質、高效、低成本、安全、文明等要求。④營銷階段通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關部門申請立項。我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：資金準備資料準備（3）物業(yè)管理早期介入的物質準備②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。（一）學習要求掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務需求、競爭企業(yè)狀況等調查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內容、基本架構和方法。③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。②前期階段l）落實施工任務，簽訂對外承包合同；3）做好施工前的準備工作，保障順利開工；5）做好工程施工資料分析與整理。消防、安保、清潔等設施狀況政府的支持、扶持與介入程度⑤綜合制訂法（l）可行性研究的基本概念20%左右。（2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度①物業(yè)接管驗收規(guī)定包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。⑦住宅區(qū)管理制度第七步：征求各方意見，反復討論修改。（l）法律依據(jù)③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。③竣工驗收合格后，由工程設備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息，對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調節(jié)和指導，促使人們比較經(jīng)濟得失、權衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。具體包括三方面：成本性資金支出，是物業(yè)管理服務在一定日期內發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。③投資性資金支出與使用在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領導負領導責任，財務人員負管理責任，使用人員負使用責任，領導下達資金使用指令和計劃，財會人員負責把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實監(jiān)督審核制度，通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。3）預算單位與周期性原則。P電+∑Q水iP水P4＝∑Fi另外，還有以利潤或出資人利益為中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。分為承重墻結構、框架結構、剪力墻結構、商體結構、大跨度空間結構。一般高度不宜小于120毫米。有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。IM=100mm模數(shù)序列是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。修繕定額與預算定額相比，有兩個特點：②地區(qū)性強⑦最后把各分部工程小計欄內的工程直接費、人工費、材料費、機械費及各種主要需用量分別進行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表最后相應的總計欄內。④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年大學。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。③評估經(jīng)濟效益。（5）綜合經(jīng)營服務經(jīng)營的原則②競爭原則：引進競爭機制，進行項目招標；（3）綜合經(jīng)營服務的發(fā)展趨勢3）易損易耗品維修項目優(yōu)先；l）日常生活類項目優(yōu)先；③選擇經(jīng)營內容或項目⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。有時也可采用主要材料分析統(tǒng)計表對主要材料進行更詳細的分析統(tǒng)計工作。收集施工組織設計資料了解施工現(xiàn)場情況了解施工方式（2）計算工程3．房屋修繕預算的編制步驟和方法（l）熟悉施工圖紙、收集預算資料熟悉施工圖紙②利用附近地區(qū)的修繕定額主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。②結構施工圖一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設計說明書以外，還應包括以下專業(yè)圖紙：（3）施工圖中常用圖例施工圖②平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝娣莱睂拥奈恢门c所在的墻及地面情況有關?；A