【正文】 ④現(xiàn)代手段在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的自動(dòng)化。主要通過(guò)調(diào)查用戶滿意度的方法，可根據(jù)公司自身情況設(shè)計(jì)“用戶調(diào)查表”進(jìn)行民意測(cè)驗(yàn)。由綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的地域性決定了不僅要了解產(chǎn)品和服務(wù)的社會(huì)擁有量與社會(huì)飽和點(diǎn)等需求一般要素，而且要研究社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)買(mǎi)指數(shù)、居民社會(huì)文化層次、購(gòu)買(mǎi)心理和潛在競(jìng)爭(zhēng)因素等?！坝布笔侵纲Y金和場(chǎng)所，解決經(jīng)營(yíng)什么的問(wèn)題，“軟件”是指經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)思路及體制，解決的是如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。④滿意。⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。具有經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目很多，主要有；（2）經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)的內(nèi)容⑤家庭居民生活服務(wù)④治安保衛(wèi)服務(wù)③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)②清掃保潔服務(wù)（二）鑒定重點(diǎn)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容（l）綜合服務(wù)的內(nèi)容①為物業(yè)自身服務(wù)②調(diào)整主要材料分區(qū)價(jià)差分區(qū)價(jià)差調(diào)整額=主要材料用量x分區(qū)價(jià)差x（l十采購(gòu)及保管費(fèi)率）（8）編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表在前述步驟和求得工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和費(fèi)率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)稅金等費(fèi)用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價(jià)的計(jì)算過(guò)程。④將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以其人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械的單位價(jià)，即得其合價(jià)，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行，還需注意拆除工程對(duì)其他部位的影響②計(jì)算工程量要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。3）索引與詳圖符號(hào)②建筑統(tǒng)一模數(shù)制在我國(guó)制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。平屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開(kāi)，分成若干獨(dú)立的單元的斷縫，它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。②墻體的細(xì)部構(gòu)造1182）按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻基礎(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。（l）按建筑物的使用功能分類(lèi)具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算，在執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù)算。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。預(yù)算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結(jié)合論證式。對(duì)成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出；對(duì)投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時(shí)，注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無(wú)資金回收的支出。②公益性資金使用根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱(chēng)財(cái)務(wù)報(bào)告，是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果，是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)收支情況的書(shū)面文件，是財(cái)會(huì)部門(mén)提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。會(huì)計(jì)報(bào)表的概念（2）通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益③會(huì)計(jì)法規(guī)體系我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即（會(huì)計(jì)法）、（預(yù)算法）等國(guó)家法律；第二層是國(guó)家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對(duì)所有單位的會(huì)計(jì)核算工作均有約束力的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。2）財(cái)務(wù)上的管理。來(lái)源（2）日常物業(yè)管理資金物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。管理對(duì)象三、物業(yè)管理資金的管理（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理資金的概念，了解物業(yè)管理啟動(dòng)資金與日常物業(yè)管理資金的來(lái)源及其管理；掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。⑷物業(yè)管理公司驗(yàn)收。③業(yè)主或使用人盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)，并選擇合格的裝修單位。②非業(yè)主違反《公約》③物業(yè)管理公司違反《公約》作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時(shí)違反《公約》的行為，搬遷時(shí)違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為?！钡诙剑航Y(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況，依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容，制訂出所管項(xiàng)目的業(yè)主公約（草案）。包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。4．業(yè)主公約的訂立③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門(mén)崗位職責(zé)和各部門(mén)管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。2）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容提出正式的可行性研究報(bào)告。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來(lái)源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門(mén)以及全體員工提建議，在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。②內(nèi)部征詢(xún)法第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。第五步：研究分析調(diào)查資料第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備第二步：培訓(xùn)工作人員第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)（3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟⑧日常管理包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車(chē)輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。管理服務(wù)措施。（5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。（4）準(zhǔn)備設(shè)備；（3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；（2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：（l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：4．制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來(lái)驗(yàn)證人們的需求情況。3）實(shí)驗(yàn)法②調(diào)查方法管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，以提高其開(kāi)發(fā)利用的效益。項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。通過(guò)參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見(jiàn)。②參與建設(shè)階段3）暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。6）辦理開(kāi)工手續(xù)。包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。③特約業(yè)務(wù)1．物業(yè)管理的早期介入（l）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周?chē)沫h(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：1）一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。質(zhì)量及價(jià)格；4）編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；5）抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；6）抓好質(zhì)量管理；7）抓好安全生產(chǎn)管理；8）抓好材料與工具管理；9）抓好班組管理；10）抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。（2）使用人需求調(diào)查具體方式有訪問(wèn)調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽(tīng)法。抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。①投資機(jī)會(huì)研究帶有預(yù)測(cè)性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。這一階段估算的精確度要求達(dá)到177。主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車(chē)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。⑴程序第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。②建設(shè)部1989年第5號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為，義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。（2）訂立的程序首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行：糾正違反業(yè)主公約的行為⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為在物業(yè)管理中，用來(lái)約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。對(duì)違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行，主要有：規(guī)勸、制止、批評(píng)、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。安保部門(mén)辦理必要的手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和運(yùn)用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開(kāi)展。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到專(zhuān)款專(zhuān)用，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門(mén)幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。l）核算是會(huì)計(jì)的首要職能。會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí)，一般還附有財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)，這是會(huì)計(jì)部門(mén)向管理者說(shuō)明情況、提出建議及其他要說(shuō)明情況的書(shū)面報(bào)告。成本性資金支出是必需的