【正文】 物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。3．?dāng)M管項(xiàng)目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：（l）工作內(nèi)容2．物業(yè)管理早期介入的實(shí)施2）管道工程：包括蒸汽。4）征用土地，開展拆遷安置工作。包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。①基本業(yè)務(wù)（2）物業(yè)管理的基本內(nèi)容（二） 學(xué)習(xí)重點(diǎn)1．物業(yè)管理的早期介入（l）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。②前期階段1）在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。其主要內(nèi)容包括：l）落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同；2）編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；3）做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工；4）按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；5）做好工程施工資料分析與整理。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況項(xiàng)目性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。⑤綜合制訂法6．可行性研究知識(shí)（l）可行性研究的基本概念可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。20%左右。②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍（2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。⑦住宅區(qū)管理制度制訂物業(yè)管理制度的程序和方法第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容（l）法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)通過后上報(bào)行政主管部門備案。第四步：業(yè)主大會(huì)通過修改后的業(yè)主公約。③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。③竣工驗(yàn)收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。（2）物業(yè)管理資金的管理概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過程。會(huì)計(jì)是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。③投資性資金支出與使用投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金，主要是把暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。（4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制在遵守國家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃，財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，通過對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。3）預(yù)算單位與周期性原則。P電+∑Q水iP水5）保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式P4＝∑Fi另外，還有以利潤或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。（4）按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。一般高度不宜小于120毫米。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余下部分的正投影圖，就是剖面圖。IM=100mm模數(shù)序列是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1．房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)要使用房屋修繕工程預(yù)算定額修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個(gè)特點(diǎn)：①工料消耗多②地區(qū)性強(qiáng)注意回收利用舊料2．房屋修繕定額（l）修繕定額的內(nèi)容①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還說明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料耗用量指標(biāo)，還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出的人工、材料費(fèi)用及其匯總的基價(jià)。（4）編制修繕工程預(yù)算表要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的順序排列工程項(xiàng)目。⑦最后把各分部工程小計(jì)欄內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及各種主要需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計(jì)欄內(nèi)。④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實(shí)際效果。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目?？梢砸晕飿I(yè)管理公司的信譽(yù)直接進(jìn)行項(xiàng)目借貸，進(jìn)行抵押貸款，或通過向其他單位、個(gè)人集資的辦法。3）預(yù)測自己經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的供給數(shù)量。③評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益。（5）綜合經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營的原則①有償原則：要按價(jià)值規(guī)律辦事，實(shí)行等價(jià)交換；②競爭原則：引進(jìn)競爭機(jī)制，進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)；③服務(wù)原則：要為方便?。ㄓ茫羯疃?wù)。①開展綜合服務(wù)，對(duì)于社會(huì)主義精神文明建設(shè)具有越來越重要的作用。（3）綜合經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展趨勢4．綜合經(jīng)營服務(wù)的評(píng)估意義評(píng)估是檢驗(yàn)的一種重要方法。4）優(yōu)勢特色項(xiàng)目優(yōu)先；5）中介服務(wù)項(xiàng)目優(yōu)先。3）易損易耗品維修項(xiàng)目優(yōu)先；2）消費(fèi)周期短、利用頻繁的項(xiàng)目優(yōu)先；l）日常生活類項(xiàng)目優(yōu)先；選擇經(jīng)營內(nèi)容和項(xiàng)目時(shí)要遵循的原則有：③選擇經(jīng)營內(nèi)容或項(xiàng)目這部分服務(wù)是有償?shù)?，但又是非盈利性的，帶有社?huì)公益的性質(zhì)。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。有時(shí)也可采用主要材料分析統(tǒng)計(jì)表對(duì)主要材料進(jìn)行更詳細(xì)的分析統(tǒng)計(jì)工作。（5）編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法①按定額編號(hào)的順序，把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。收集施工組織設(shè)計(jì)資料了解施工現(xiàn)場情況了解施工方式（2）計(jì)算工程收集預(yù)算資料3．房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法（l）熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料熟悉施工圖紙③利用預(yù)算定額②利用附近地區(qū)的修繕定額⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等（2）修繕定額的選用①應(yīng)選用當(dāng)?shù)?、現(xiàn)行的修繕定額主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項(xiàng)目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。③設(shè)備施工圖④電氣施工圖（2）施工圖的閱讀基本方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。②結(jié)構(gòu)施工圖①建筑施工圖一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：（l）施工圖的內(nèi)容（3）施工圖中常用圖例施工圖（2）建筑制圖國家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定畫法①定位軸線、標(biāo)高、索引符號(hào)1）定位軸線在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。是指以防水卷材和瀝青膠結(jié)材料組成，易老化，一般10～15年須維修一次。②平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝娴孛姘ǖ讓拥孛婧蜆菍拥孛?，由面層和基層組成，面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分，基層是地面