【正文】 介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：（l）工作內(nèi)容2．物業(yè)管理早期介入的實(shí)施建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過(guò)程有機(jī)地組織起來(lái)，使施工過(guò)程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。③建筑工程管理2）管道工程：包括蒸汽。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。④營(yíng)銷階段4）征用土地，開(kāi)展拆遷安置工作。通過(guò)調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段：（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序資金準(zhǔn)備設(shè)備、器材準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備（3）物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。①基本業(yè)務(wù)（2）物業(yè)管理的基本內(nèi)容③ （二） 學(xué)習(xí)重點(diǎn)1．物業(yè)管理的早期介入（l）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：① 物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。②專項(xiàng)業(yè)務(wù)包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。②前期階段1）在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書(shū)基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。5）完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。其主要內(nèi)容包括：l）落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同；2）編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；3）做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開(kāi)工；4）按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；5）做好工程施工資料分析與整理。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問(wèn)題：1）配套設(shè)施的完善問(wèn)題；2）水電供應(yīng)容量的問(wèn)題；3）安全保衛(wèi)系統(tǒng)；4）垃圾的處理方式；5）高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題；6）消防設(shè)施問(wèn)題；7）物業(yè)管理所需設(shè)備問(wèn)題；8）對(duì)建筑材料的意見(jiàn)；9）其他問(wèn)題。（l）項(xiàng)目情況調(diào)查①調(diào)查內(nèi)容項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況項(xiàng)目性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度開(kāi)發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；2）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。3）按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。（3）競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。（2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理?！、哓?cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算第八步：草擬方案文本第九步：向?qū)＜翌檰?wèn)征詢第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱第十一步：修改、研討、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：實(shí)施、反饋⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法①經(jīng)理意見(jiàn)法主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見(jiàn)為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定。⑤綜合制訂法6．可行性研究知識(shí)（l）可行性研究的基本概念可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。②初步可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。20%左右。④評(píng)價(jià)報(bào)告重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。 ④人力資源研究；⑤項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程研究；⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。二、物業(yè)管理制度（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。（2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定包括人住通知書(shū)、收樓須知、入住手續(xù)書(shū)、入住合約。⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度1）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。⑦住宅區(qū)管理制度制訂物業(yè)管理制度的程序和方法第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。第七步：征求各方意見(jiàn)，反復(fù)討論修改。②業(yè)主委員會(huì)制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會(huì)章程》等。業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容（l）法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。是基于物權(quán)而派生的客觀行為。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)通過(guò)后上報(bào)行政主管部門備案。第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本。第四步：業(yè)主大會(huì)通過(guò)修改后的業(yè)主公約。因此，違反《公約》的行為一般說(shuō)來(lái)有以下三種：①業(yè)主違反《公約》。③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。②工程部門對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。⑶裝修單位施工與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書(shū)》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工，施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。③竣工驗(yàn)收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。（2）物業(yè)管理資金的管理概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。內(nèi)容及來(lái)源一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出資建立。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用，并做到有計(jì)劃地使用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。會(huì)計(jì)是通過(guò)收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過(guò)對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤，保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。4．物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。③投資性資金支出與使用投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金，主要是把暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。②節(jié)約支出，合理收益原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃，財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過(guò)程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個(gè)回合討論，把集中制定和分散制定方法相結(jié)合