【正文】 理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：（l）工作內(nèi)容2．物業(yè)管理早期介入的實(shí)施建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個施工過程有機(jī)地組織起來，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。③建筑工程管理2）管道工程：包括蒸汽。這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。④營銷階段4）征用土地，開展拆遷安置工作。通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請立項(xiàng)。①決策、立項(xiàng)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：（4）房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序資金準(zhǔn)備設(shè)備、器材準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備（3）物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。①基本業(yè)務(wù)（2）物業(yè)管理的基本內(nèi)容②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)教學(xué)大綱一、物業(yè)管理方案的制訂（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。②專項(xiàng)業(yè)務(wù)包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。②前期階段1）在申請立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。5）完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。上述四個階段的實(shí)施不一定按部就班，有時可交替進(jìn)行。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。其主要內(nèi)容包括：l）落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；2）編制施工組織設(shè)計或施工計劃；3）做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工；4）按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標(biāo)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動處于最佳狀態(tài)；5）做好工程施工資料分析與整理。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：1）配套設(shè)施的完善問題；2）水電供應(yīng)容量的問題；3）安全保衛(wèi)系統(tǒng)；4）垃圾的處理方式；5）高層建筑物外觀的清潔問題；6）消防設(shè)施問題；7）物業(yè)管理所需設(shè)備問題；8）對建筑材料的意見；9）其他問題。（l）項(xiàng)目情況調(diào)查①調(diào)查內(nèi)容項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況項(xiàng)目性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會影響、負(fù)責(zé)人情況等。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；2）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。3）按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。（3）競爭企業(yè)調(diào)查調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗(yàn)以及與競爭對手比較。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。（2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理?！、哓攧?wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算第八步：草擬方案文本第九步：向?qū)＜翌檰栒髟兊谑剑核凸绢I(lǐng)導(dǎo)審閱第十一步：修改、研討、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：實(shí)施、反饋⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法①經(jīng)理意見法主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。⑤綜合制訂法6．可行性研究知識（l）可行性研究的基本概念可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。②初步可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。20%左右。④評價報告重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評定和投資決策。 ④人力資源研究；⑤項(xiàng)目實(shí)施過程研究；⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。二、物業(yè)管理制度（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。（2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度1）對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。⑦住宅區(qū)管理制度制訂物業(yè)管理制度的程序和方法第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。②業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會章程》等。業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容（l）法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。是基于物權(quán)而派生的客觀行為。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會通過后上報行政主管部門備案。第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本。第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：①業(yè)主違反《公約》。③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。⑶裝修單位施工與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工，施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。③竣工驗(yàn)收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。（2）物業(yè)管理資金的管理概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財務(wù)管理活動的整個過程。內(nèi)容及來源一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。重點(diǎn)在于及時有效地收取各種管理費(fèi)用，并做到有計劃地使用，量收支出，專款專用，不挪用、多用或少用。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動。對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過對價值指標(biāo)的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動的偏差與失誤，保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。4．物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費(fèi)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。③投資性資金支出與使用投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金，主要是把暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。②節(jié)約支出，合理收益原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計劃，財會人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個回合討論，把集中制定和分散制定方法相結(jié)合，最終制定一個合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則1）目標(biāo)性原則。3）預(yù)算單位與周期性原則。（3）物業(yè)管