【正文】 分戶驗收時，國家沒有分戶驗收的標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一尺度，因此，很有必要編制一個驗收規(guī)則，從驗收內(nèi)容、質(zhì)量要求、檢驗方法、檢查數(shù)量等方面強(qiáng)化和規(guī)范我省分戶驗收工作，促進(jìn)住宅工程質(zhì)量水平提高，具有重要作用。39。 H9 U。 I房產(chǎn)論壇,裝修論壇, 明確本規(guī)則的適用范圍，主要是江蘇省行政區(qū)域內(nèi)的住宅工程，包括新建、改建、擴(kuò)建等，商住樓工程中住宅部分也應(yīng)實施分戶驗收。新浪樂居+ D39。 r5 B. c 明確本規(guī)則質(zhì)量控制及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的范圍，強(qiáng)調(diào)了本規(guī)則中規(guī)定的驗收標(biāo)準(zhǔn)為住宅工程驗收最低控制標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)設(shè)計文件高于本規(guī)則的要求時，應(yīng)依據(jù)設(shè)計文件進(jìn)行驗收。 amp。 s。 u2 E1 T2 術(shù) 語買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 \$ F J+ g7 l。 L～，是本規(guī)則各章節(jié)中所引用的國家、本省現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范中未曾出現(xiàn)過的術(shù)語，主要是從本規(guī)則的角度賦予其涵義，僅供參考。在編寫時，參考了《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096等有關(guān)資料。、重點。分戶驗收是在施工單位提交工程竣工驗收報告后，單位工程竣工驗收前一段時間內(nèi)由分戶驗收小組完成的一項驗收工作。在此之前有關(guān)檢查工作和結(jié)果不能作為分戶驗收的依據(jù)，只能做為參考。 新浪樂居論壇! @( }2 R39。 J/ q3 基本規(guī)定( a7 ?7 n. _$ d% W. 本條參照《建筑工程施工質(zhì)量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)》。結(jié)構(gòu)安全等方面的驗收情況，在工程施工過程中應(yīng)進(jìn)行驗收和質(zhì)量控制，不作為分戶驗收內(nèi)容，但作為分戶驗收的前提條件。施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量問題、事故應(yīng)在施工過程中處理并驗收完畢。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇9 `: \39。 X% r 本條明確了分戶驗收前參驗單位應(yīng)做的一系列準(zhǔn)備工作，這些工作是分戶驗收工作規(guī)范、有序進(jìn)行的保障。, E% X9 S4 W8 C+ m a買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇室內(nèi)地面應(yīng)彈出水、電管線走向線，標(biāo)識管線的位置以區(qū)域范圍為主，是為防止以后住戶裝修破壞管線的有效措施。新浪樂居論壇% T3 L。 f8 k39。 L室內(nèi)空間尺寸測量的控制點、線，指在室內(nèi)每個房間地面距縱橫墻體50cm處和中心點用十字交叉線標(biāo)出凈高測量點，按本規(guī)則附錄A2表中“室內(nèi)空間尺寸測量示意圖”標(biāo)明相關(guān)點的編號。對于無分隔墻的房間應(yīng)彈出墻體兩側(cè)邊緣線作為測量基準(zhǔn)線。6 zamp。 w+ u$ lamp。 G, |對公共部位按條文要求進(jìn)行檢查單元的劃分，是為了明細(xì)檢查內(nèi)容，同時便于竣工驗收時驗收小組對分戶驗收情況的復(fù)核。$ a2 J* K5 H) K房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇檢查單元的劃分應(yīng)符合下列要求：4 ~7 J1 ^$ U9 t5 S買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇室內(nèi)檢查單元：以每戶為一個檢查單元。新浪樂居論壇。 d+ q [公共部位檢查單元：每個單元的外墻為一個檢查單元；每個單元每層樓（電）梯及上下梯段、通道（平臺）為一個檢查單元；地下室（地下車庫等大空間的除外）每個單元或每個分隔空間為一個檢查單元。8 o. `! r5 a* p房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇設(shè)置工程銘牌主要是增強(qiáng)參建各方的責(zé)任意識。工程質(zhì)量的優(yōu)劣，交由業(yè)內(nèi)人士、社會和歷史去檢驗和評價。0 Y+ w4 c }本條對參加分戶驗收的建設(shè)、施工、監(jiān)理單位人員資格提出了明確的要求。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇! ew: Y% P7 W* h l本條提出了住宅工程質(zhì)量分戶驗收所用檢測儀器、工具應(yīng)符合計量要求要求。.3 |( Jamp。 _ Q) Y @新浪樂居論壇分戶驗收使用儀器一覽表 8 e C: L1 F5 F/ x房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇儀器（工具）名稱 用途 配備數(shù)量。 }4 H$ q0 c8 J_+ w新浪樂居論壇小錘 檢查地坪、墻面、天棚粉刷層空鼓情況 驗收小組每人一把買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇+ M5 D3 [: f+ W鋼尺 測量構(gòu)件及短距離范圍內(nèi)的尺寸 驗收小組每人一個買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇( @1 o) y/ o3 Z(便攜式)激光測距儀 測量室內(nèi)空間凈尺寸 每個驗收小組不少于一臺買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: E g* x, W: s3 c漏電保護(hù)相位檢測器 測量插座相位、接地 每個驗收小組不少于一個^i: |: q) 精裝修住宅由于裝修規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)各不相同，部分分戶驗收工作在精裝修工程完畢后實施（如：淋（蓄）水試驗、空鼓敲擊檢查），可能會因為檢查工作造成對已裝修完成面的破壞。鑒于此情況，該條對精裝修住宅工程的分戶驗收提出了要求，應(yīng)根據(jù)工程特點具體對待，在分戶驗收前形成專項方案。o4 A1 本條明確了住宅工程質(zhì)量分戶驗收的基本規(guī)定。分戶驗收主要考慮兩個方面：檢查項目；分戶驗收資料。每一個項目均應(yīng)進(jìn)行檢查，其質(zhì)量要求、檢查方法、檢查數(shù)量等應(yīng)符合本規(guī)則要求，它對分戶質(zhì)量起決定性影響，從嚴(yán)要求是必須的。分戶驗收的資料完整，內(nèi)容真實齊全，結(jié)論明確，手續(xù)完善，如實反映驗收情況。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇9 _9 [39。 E。 Kamp。 `本條規(guī)定分戶驗收時應(yīng)形成驗收資料，資料不得后補(bǔ)，內(nèi)容應(yīng)真實齊全，同時對資料的整理、存檔提出了要求。新浪樂居論壇V1 g* w5 g/ W _0 l本條明確了分戶驗收質(zhì)量不符合要求時的處理方法。5 d) Y) }% h, Bamp。 X當(dāng)分戶驗收時發(fā)現(xiàn)影響使用功能的滲漏、裂縫等缺陷時，必須進(jìn)行返修或返工，返修或返工部位重新組織驗收，直至全部符合要求。而有些項目如層高低于本規(guī)則的規(guī)定，又無法整改，為避免社會財富的損失，在不影響工程結(jié)構(gòu)安全和使用功能的情況下，單位工程可按《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB503002001），是否影響結(jié)構(gòu)安全和使用功能應(yīng)有設(shè)計單位認(rèn)可。工程驗收之前已預(yù)售給住戶的建設(shè)單位應(yīng)書面告知住戶，竣工以后售給住戶的，應(yīng)在售房時書面告知住戶，使住戶具有知情權(quán)，是維護(hù)住戶合法權(quán)益的一種方式。 9 Xamp。 b2 [* R8 c新浪樂居4 室內(nèi)地面新浪樂居( `1 z+ T/ m. C普通水泥樓地面（水泥混凝土、水泥砂漿樓地面）B3 l H* a, ]本條明確了檢查樓地面空鼓時，用小錘輕擊檢查的布點要求，沿房間兩個方向均勻布點，一般情況下每隔40cm—50cm布點，可覆蓋房間的整個地坪并可保證控股面積不大于400cm2。$ n5 D: V8 l房產(chǎn)論壇,裝修論壇,水泥樓地面裂縫、脫皮、麻面、以目測發(fā)現(xiàn)有明顯缺陷時，應(yīng)進(jìn)行處理。水泥樓地面裂縫是當(dāng)前質(zhì)量投訴的一大熱點問題，特別是有的了樓地面裂縫是由結(jié)構(gòu)裂縫所引起，因此本條規(guī)定了當(dāng)在分戶驗收時發(fā)現(xiàn)存在裂縫寬度較大時，應(yīng)檢查裂縫是否由結(jié)構(gòu)層開裂所引起，當(dāng)為面層裂縫時可進(jìn)行局部表面處理，處理后要保證不再出現(xiàn)新的裂縫。裂縫寬度較大是一個定性的概念。當(dāng)現(xiàn)澆混凝土出現(xiàn)裂縫時，應(yīng)分析原因，《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB502042002規(guī)定由施工單位提出技術(shù)方案進(jìn)行處理。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇$ j5 R2 _3 u 裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷，當(dāng)目測發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)對其面積進(jìn)行測量，當(dāng)缺陷面積不大于400cm2，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于2處時可不計，當(dāng)面積超過400cm2時應(yīng)進(jìn)行處理。目測發(fā)現(xiàn)裂縫應(yīng)進(jìn)行表面處理，由結(jié)構(gòu)層裂縫引起的面層裂縫，應(yīng)按《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB502042002第8章的規(guī)定進(jìn)行處理。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇, w5 v* [7 R* c板塊樓地面面層買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 @0 I7 G! ~$ f2 ~4 p規(guī)定對板塊樓地面空鼓檢查按梅花形布點進(jìn)行敲擊，陽角必須全數(shù)檢查，檢查數(shù)量約為板塊數(shù)量的一半，對局部空鼓的板材規(guī)定局部空鼓面積不應(yīng)大于單塊板塊面積的20%，以便于實際操作。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( G, L% ^7 ? 室內(nèi)樓梯( e+ g I) O _% g) h) d房產(chǎn)論壇,裝修論壇,相鄰踏步高差不應(yīng)大于10mm，該項要求應(yīng)考慮裝飾層的高度。 新浪樂居論壇/ L39。 ^`$ [/ E) K5 室內(nèi)墻面、頂棚抹灰工程. c, w. q* b+ 室內(nèi)墻面5 ?, ^% C2 `! j d: 本條明確了對外觀質(zhì)量的檢查以距離80㎝100㎝進(jìn)行觀察檢查。水泥砂漿找平層出現(xiàn)風(fēng)裂或龜裂時，可不進(jìn)行處理，通過裝修解決。 s2 i$ s( \: 為了便于實際操作，規(guī)定對室內(nèi)墻面空鼓情況的檢查沿墻長和墻高兩個方向進(jìn)行均勻布點，進(jìn)行敲擊檢查，因內(nèi)墻門窗洞口較多，遇到門窗洞口的，將布點布置于門窗洞口側(cè)邊。/ @2 t/ m+ ^買房,購房,裝修論壇, 室內(nèi)頂棚抹灰 @1 D$ z9 Y: 頂棚基體抹灰，由于各種因素的影響，抹灰層脫落的質(zhì)量事故時有發(fā)生，故規(guī)定室內(nèi)頂棚宜采用免粉刷工藝，可直接用膩子找平，當(dāng)采用頂棚砂漿抹灰時，需檢查頂棚抹灰層是否空鼓。從日常檢查工作看，對頂棚抹灰工程進(jìn)行敲擊不宜操作，而頂棚抹灰空鼓常伴有抹灰層起泡現(xiàn)象，故規(guī)定先觀察檢查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有頂層抹灰層起泡時，進(jìn)行敲擊檢查。6 空間尺寸4 g q% t7 A% 本條規(guī)定了空間尺寸的驗收內(nèi)容主要是進(jìn)行室內(nèi)凈空尺寸的測量及對測量數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。amp。 P5 X* n7 o 由于目前住宅工程多為初裝修標(biāo)準(zhǔn)，住戶在精裝修過程中，空間尺寸的偏差會在施工中發(fā)現(xiàn)。如偏差較大，將直接影響二次裝修效果，易引發(fā)住戶投訴。據(jù)不完全統(tǒng)計，此類質(zhì)量投訴占總量的20%左右。為了加強(qiáng)質(zhì)量控制，降低住宅工程質(zhì)量投訴率，在分戶驗收時必須對空間尺寸進(jìn)行測量。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇7 c, d3 ~Q為防止在單位工程竣工前抽測時發(fā)現(xiàn)空間尺寸超標(biāo)部位較多或有較大偏差，造成大面積返修或返工現(xiàn)象，在主體結(jié)構(gòu)驗收前對空間尺寸亦應(yīng)進(jìn)行一次全面測量，對過大的偏差及時糾正，也可通過初裝修施工來調(diào)整，以體現(xiàn)過程控制的原則。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇0 V。 ?0 P n竣工驗收前對空間尺寸的檢查是交付給住戶前的最后一道關(guān)，應(yīng)認(rèn)真測量。: j?2 X/ H! K?？紤]到戶內(nèi)各自然間質(zhì)量要求的等同性，為防止空間尺寸不合格部位漏檢，故要求逐間檢查。. {。 p。 V8 o新浪樂居由于室內(nèi)空間尺寸與軸線位置、層高等是不同的概念，故在施工過程中檢查軸線位置、層高等指標(biāo)時，必須符合國家相應(yīng)施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。新浪樂居論壇8 X! w, b允許偏差和允許極差的設(shè)定主要是考慮目前住戶對空間尺寸偏差的關(guān)心程度和測量手段，其數(shù)值綜合考慮軸線、標(biāo)高及主體和裝飾施工允許偏差的組合影響。9 _0 n4 v39。 K房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇對南京、鹽城、徐州三市的住宅工程測了近萬個測點數(shù)據(jù)，經(jīng)統(tǒng)計分析確定本條的允許偏差。amp。 x. X L3 w4 C n% YG房產(chǎn)論壇,裝修論壇, 本條主要是為了規(guī)范和統(tǒng)一空間尺寸檢查方法，使標(biāo)準(zhǔn)有較好的可操作性，也便于事后進(jìn)行復(fù)驗。新浪樂居論壇, `5 J ]8 s M過去使用鋼卷尺測量不方便、耗時長、人為誤差大。采用激光測距儀，既方便、快捷、準(zhǔn)確，又可減輕勞動強(qiáng)度。鋼卷尺可作為輔助工具，在不便使用激光測距儀時使用。2 T j39。 W房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇激光測距儀在使用前注意檢查是否標(biāo)定合格。測量人員應(yīng)掌握激光測距儀正確的使用方法，規(guī)范化操作，以確?？臻g尺寸測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。新浪樂居: x4 Lamp。 J6 m對于少數(shù)特殊形狀的房間和面積較小的廚衛(wèi)間可根據(jù)實際情況另行確定檢查方法。$ G T3 h: a( T: W: W7 f新浪樂居論壇在數(shù)據(jù)統(tǒng)計計算時，人工計算、統(tǒng)計較為煩瑣，并可能出現(xiàn)差錯，應(yīng)使用江蘇省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站研制的單位工程質(zhì)量評價與資料系統(tǒng)軟件，以提高計算的準(zhǔn)確性。 2 G39。 Z8 v( e F! f9 u房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇7 門窗、護(hù)欄和扶手、玻璃安裝工程2 n% o% y6 T. X, e% D: f 配件包括除門窗啟閉的銷、扳手等，還包括金屬門窗、塑料門窗采用的限位塊、緩沖器等。% u6 Q7 h2 G ~5 ` 鋁合金門窗的橡膠密封條應(yīng)在轉(zhuǎn)角處斷開，并用密封膠密封，如橡膠密封條不斷開易在轉(zhuǎn)角處產(chǎn)生橡膠密封條位移。5 r, }0 目前，以普通鐵門等冒充防盜門的現(xiàn)象較嚴(yán)重。若進(jìn)戶門設(shè)計為防盜門，分戶驗收中要核查進(jìn)戶門是否為防盜門；若進(jìn)戶門未設(shè)計為防盜門，在進(jìn)戶門洞口室外側(cè)應(yīng)留安裝防盜門的位置，可方便住戶隨時安裝防盜門。2 J q! f3 Z! C) V* @新浪樂居 設(shè)計文件為安全門如需變更應(yīng)作為重大變更，應(yīng)由審圖機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。4 D+ R A7 K0 H/ F2 c買房,購房,裝修論壇,玻璃安裝工程新浪樂居$ ~) X z8 a必須使用安全玻璃的門窗：無框玻璃門，且厚度不小于10mm；㎡；㎡；㎡；7層及7層以上建筑物外開窗；玻璃底邊離最終裝飾面小于500㎜的落地窗。 新浪樂居9 F+ ]$ v/ Y2 r8 防水工程4 n1 ^0 d0 Wamp。 y6 n: a房產(chǎn)論壇,裝修論壇, 外墻新浪樂居論壇6 E x/ L0 b外墻防水新浪樂居 ^。 q39。 P. H+ i主要依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十條。建筑施工企業(yè)應(yīng)確保外墻防水質(zhì)量，對工程竣工時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷應(yīng)及時修復(fù)。新浪樂居: Q. F`amp。 \39。 G1 F人工淋水試驗?zāi)茌^好的模擬降水天氣，同時也是檢驗建筑外墻防水質(zhì)量的有效方法。南京等市已開展這項工作，取得了良好的效果。新浪樂居$ C9 @) `: k% ~2 C P分戶驗收時建筑腳手往往已經(jīng)拆除，若發(fā)現(xiàn)外墻面存在滲漏等質(zhì)量缺陷，修補(bǔ)起來往往較困難，主要參建單位應(yīng)將重點放在施工階段的質(zhì)量控制上，確保外墻防水質(zhì)量。5 _4 }* ]! C買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇在戶內(nèi)發(fā)現(xiàn)外墻體有滲漏水、滲濕、印水現(xiàn)象的部位作醒目標(biāo)記，查明滲漏原因，并將檢查情況作書面記錄，必須對滲水進(jìn)行處理。1 d0 F) l. z。 O房產(chǎn)論壇,裝修論壇, 外窗。 Z3 t: wamp。 Y買房,購房,裝修論壇,外窗防水新浪樂居4 }/ v7 ] 1考慮到我省現(xiàn)今住宅工程中大多采用金屬和塑料門窗，故本節(jié)主要對金屬和塑料門窗的防滲要求及檢驗方法做出規(guī)定。 C$ e u y! L0 X 2主要依據(jù)《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》GB502102001相關(guān)條款確定住宅外門窗的防滲分戶