【正文】 年金海灣、月亮灣婚宴廳 天海源 1600 較好 煙臺(tái)市民 10 年海尊龍?jiān)厝獣?huì)館金圣國際度假酒店 6000 一般 商務(wù)客人 10 年柒柒會(huì)所 金圣國際度假 酒店 1600 較好 商務(wù)客人 10 年展廳 大世界自營 3000 空置 多功能廳 大世界自營 800 空置 （3）盈利模式就目前經(jīng)營運(yùn)作看，旅游大世界的主要盈利模式為“自營+租金”，自營主要包括展會(huì)、婚宴、廣場項(xiàng)目等；租金包括室外廣告牌、場地租賃29 / 95等?？傮w而言，主營業(yè)務(wù)收入過低，不足以支付運(yùn)營成本和管理費(fèi)用，因此，旅游大世界連年虧損。（4）市場營銷經(jīng)過調(diào)研，目前旅游大世界的營銷宣傳基本上是各個(gè)業(yè)戶各自為戰(zhàn)，沒有抱成一團(tuán)，進(jìn)行整體營銷。所以在市場中也難以形成統(tǒng)一的品牌形象。 人力資源現(xiàn)狀目前旅游大世界共有7個(gè)主要部門，包括行政部、財(cái)務(wù)部、營銷部、物業(yè)部、項(xiàng)目部、餐飲部和質(zhì)檢部，員工共計(jì)36人，其組織架構(gòu)如圖36所示：董事長兼總經(jīng)理行政部（4人）財(cái)務(wù)部（4人）質(zhì)檢部（3人）營銷部（4人）餐飲部（3人）物業(yè)部（12人）項(xiàng)目部（3人）副總經(jīng)理（2人）圖 36 旅游大世界組織結(jié)構(gòu)圖（1）管理層分析從來源看，旅游大世界的管理層95％以上是原先會(huì)展中心的部門負(fù)責(zé)人或者員工。08年旅游大世界改造后沒有進(jìn)行專業(yè)人才的招聘，尤其是職業(yè)經(jīng)理人。因此，其管理層主要來自內(nèi)部晉升。而作為董事長兼總經(jīng)理的企業(yè)最高負(fù)責(zé)人則是受旅游局委派而擔(dān)任的。旅游大世界的主要負(fù)責(zé)人，包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部長、副部長，目前有13人。作為管理層，他們對(duì)于公司的經(jīng)營和發(fā)展起著至關(guān)重要的作30 / 95用，以下是他們的一些基本情況統(tǒng)計(jì)：46%31%23%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%本 科 專 科 中 專圖 37 公司主要負(fù)責(zé)人的學(xué)歷分布17410123456730歲 及 其 以 下 31歲 40歲 41歲 50歲 51歲 以 上圖 38 公司主要負(fù)責(zé)人的年齡構(gòu)成69% 31%男 性 女 性圖 39 公司主要負(fù)責(zé)人的性別構(gòu)成31 / 95從圖37可以看出，這13位主要負(fù)責(zé)人的學(xué)歷分布基本合理，本科、?？?、中專各占有一定的比例，本科比例最高，但缺乏高學(xué)歷人才；圖38顯示企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的年齡構(gòu)成情況，3140歲數(shù)量最多，這部分員工年富力強(qiáng)，而且對(duì)企業(yè)的忠誠度較高，是企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵力量；圖39顯示的企業(yè)管理層的男女性別比例，總體而言基本合理。（2）員工分析員工的部門分布如圖6所示。經(jīng)過年齡、職稱、學(xué)歷、職業(yè)背景、任職經(jīng)驗(yàn)等方面的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，26名員工90％以上是原會(huì)展中心的員工，他們對(duì)企業(yè)的忠誠度較高，但職業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)還有待提高。另外，企業(yè)為員工提供的培訓(xùn)機(jī)會(huì)較少，極少員工有清晰的職業(yè)規(guī)劃。（3）組織結(jié)構(gòu)分析如圖3圖311所示，旅游大世界運(yùn)營部門的人員總數(shù)為22人，而非運(yùn)營部門人員11人，比例結(jié)構(gòu)不盡合理；部分部門沒有進(jìn)行良好的規(guī)劃和使用而導(dǎo)致虛置，如質(zhì)檢部、市場部、項(xiàng)目部的職責(zé)有所重疊；人力資源管理工作沒有相應(yīng)的部門負(fù)責(zé)，而由行政部代管，說明企業(yè)對(duì)于人員培訓(xùn)、企業(yè)文化塑造、員工活動(dòng)等方面沒有予以足夠的重視。圖 310 旅游大世界公司部門結(jié)構(gòu)分析（4）績效考核及薪酬制度旅游大世界項(xiàng)目部（3人）營銷部（4人）質(zhì)檢部（3人）餐飲部（3人）財(cái)務(wù)部（4人）物業(yè)部（12人）行政部（4人）運(yùn)營部門 非運(yùn)營部門32 / 95目前旅游大世界的工資構(gòu)成為：崗位工資（950元，滿三年1150元）＋各種補(bǔ)貼（包括交通、獨(dú)生子女等，大約200元）＋住房補(bǔ)貼＋工齡補(bǔ)貼（工作滿一年增加１元），工資總計(jì)一般在15002200元之間，低于煙臺(tái)市人均年收入水平（）。另外，旅游大世界的績效考核制度為部門負(fù)責(zé)人直接考核制，即部門工資總額不變，部門負(fù)責(zé)人根據(jù)員工表現(xiàn)進(jìn)行工作評(píng)價(jià)和工資核發(fā)。而部門負(fù)責(zé)人的考核主要以員工的工作表現(xiàn)為衡量標(biāo)尺，而非銷售業(yè)績或?yàn)檫\(yùn)營部門提供支持的績效成績。 財(cái)務(wù)現(xiàn)狀（1）收支情況煙臺(tái)旅游大世界2022年財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告顯示2022年旅游大世界主。在管理費(fèi)用為，旅游大世界2022年的，總之，企業(yè)經(jīng)營的總體狀況是嚴(yán)重虧損。 202200002022000400000060000008000000主 營 業(yè) 務(wù) 收 入 主 營 業(yè) 務(wù) 利 潤 管 理 費(fèi) 用 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 營 業(yè) 利 潤圖 311 旅游大世界 2022 年財(cái)務(wù)狀況（單位：元）管理費(fèi)用主要包括以下各項(xiàng)：工資福利費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、水電費(fèi)等，分析表明現(xiàn)在的費(fèi)用均屬正常營業(yè)所需，不存在管理費(fèi)用過高現(xiàn)象。財(cái)務(wù)費(fèi)用為從恒豐銀行貸款6000萬元的利息扣除自有資金存款利息之后得到的數(shù)值。綜上所述，因?yàn)橹鳡I業(yè)務(wù)收入過低，收入不足以支付費(fèi)用支出，造成33 / 95大世界營業(yè)利潤虧損的現(xiàn)狀。（2）未來發(fā)展資金意向就公司的未來發(fā)展的資金來源，董事表示不會(huì)追加投資。所以，營運(yùn)資金短缺是公司面臨的主要問題，而因?yàn)槿鄙偃谫Y渠道，再融資已經(jīng)變得非常困難。目前現(xiàn)金流實(shí)際已經(jīng)中斷，暫扣工程款300多萬元作為營運(yùn)資金。所以資金問題是目前現(xiàn)在大世界再發(fā)展面臨的最大問題。綜上分析，要盤活旅游大世界的資本，需要外部資金的支持，招商、引入新的股東顯得尤為關(guān)鍵。 煙臺(tái)旅游大世界改造項(xiàng)目的限定條件 外部條件局限? 工程質(zhì)量存在問題，功能布局不合理，空間流通性不佳；? 區(qū)位不佳，交通條件不便利，與人流密集區(qū)域存在一定距離，導(dǎo)致大世界成為煙臺(tái)旅游業(yè)中的“孤島”與價(jià)值洼地；? 當(dāng)?shù)匦蓍e旅游市場的發(fā)育狀況與市場消費(fèi)觀念和消費(fèi)能力都存在不足，使本項(xiàng)目推進(jìn)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。 現(xiàn)有機(jī)制缺陷? 隸屬于政府部門，行政色彩濃厚，企業(yè)性質(zhì)尷尬，市場化程度低；? 國有資產(chǎn)政策約束力強(qiáng)，市場運(yùn)作遭遇困惑。 經(jīng)營運(yùn)作能力不足? 自主創(chuàng)收能力不強(qiáng)，現(xiàn)有項(xiàng)目租金收益??；可開發(fā)項(xiàng)目層次不高，利潤率低，收益渠道狹窄；? 招商能力較弱，資金鏈斷裂，缺乏可持續(xù)的發(fā)展資金；? 科學(xué)決策、科學(xué)管理的能力不足，缺乏精英團(tuán)隊(duì)。 當(dāng)下突出問題? 銀行還款利息壓力大，入不敷出，連年虧損，沒有形成穩(wěn)固的、可持34 / 95續(xù) 的贏利模式；? 與部分租戶的合同期長達(dá)十年，為后續(xù)改造制造了一定困難；? 整體改造與現(xiàn)有租戶的利益沖突；? 企業(yè)重組后的人員安置問題；? 大世界的歸屬問題。35 / 95 項(xiàng)目定位思路? 結(jié)合項(xiàng)目的特性和區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等方面。? 結(jié)合項(xiàng)目以往的旅游功能，可適當(dāng)增加旅游項(xiàng)目。? 考慮項(xiàng)目建筑品質(zhì)，與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)所需建筑結(jié)構(gòu)的差異。? 綜合考慮區(qū)域內(nèi)常住人口及流動(dòng)人口數(shù)量，居民的購買能力。? 利用排除法和選擇法定位。 定位方法? 排除法+選擇法。? 通過分析，排除常規(guī)的商業(yè)定位。? 在可行的商業(yè)定位中尋找最佳的定位方案。 社區(qū)型商業(yè)（1）社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地性商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)具有以下幾方面：a) 顧客的特定性，社區(qū)商業(yè)店的客戶主要是社區(qū)居民；b) 配套商業(yè)；c) 消費(fèi)日程，不管消費(fèi)是服務(wù)餐飲，還是購物都是跟小區(qū)居民日常消費(fèi)密切相關(guān)；d) 鄰里的親和性，社區(qū)商業(yè)和城里的商業(yè)最大的不同，就是更像鄰居，時(shí)間久了大家互相打招呼，互相熟悉了，這種鄰里的感覺，非常具有親和力；36 / 95e) 社區(qū)商業(yè)盈利的穩(wěn)定性；f) 社區(qū)商業(yè)的依賴性。社區(qū)商業(yè)的功能的一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是以日常生活必需品、服務(wù)、餐飲為主，當(dāng)然根據(jù)社區(qū)規(guī)模有的比較大，可能還有一些人群特點(diǎn)，人群檔次比較高的，還有休閑娛樂功能的設(shè)置。（2）社區(qū)商業(yè)所符合的條件社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并隨著居民收入水平的提高有更大的發(fā)展空間。（3）本案社區(qū)商業(yè)差異點(diǎn)煙臺(tái)旅游大世界位于濱海旅游觀光路，處于芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界處，其東部 300 米處為省級(jí)文物保護(hù)單位東炮臺(tái)，向西 1000 米為煙臺(tái)第一海水浴場，大世界通往周邊地區(qū)的主要道路為東西方向的濱海北路，而其所在地及周邊南北方向的道路幾乎沒有，為消費(fèi)者進(jìn)入此地帶來了很多不便。項(xiàng)目面積 3 萬多平米，如果只用來做社區(qū)型商業(yè)，那么不但從建筑結(jié)構(gòu)還是體量來看都超過了周邊居民的需求。（4）結(jié)論社區(qū)商業(yè)不足以消化如此大體量的商鋪，未來盈利空間極為有限。 區(qū)域性商業(yè)中心（1）定位過程結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口、商圈競爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本項(xiàng)目的功能和定位。人口因素：常住人口 7 萬缺少足夠的人口支撐周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)單調(diào)，建筑結(jié)構(gòu)不合理形成不了業(yè)態(tài)整合，后期業(yè)態(tài)調(diào)整沒有余地學(xué)校假期 明顯的淡旺分季目前還未形成區(qū)域性商業(yè)中心的條件37 / 95圖 41 區(qū)域性商業(yè)中心定位分析模型根據(jù)“購物中心定位二八黃金定律”求證分析，購物中心商圈輻射人口數(shù)與購物中心零售服務(wù)面積的比為 4:1。本項(xiàng)目目前三萬多平方的商業(yè)面積從區(qū)域人口構(gòu)成來看，遠(yuǎn)大于“購物中心定位二八黃金定律”中人口與購物中心零售服務(wù)面積的比例，人口數(shù)量及消費(fèi)能力近階段不足于支撐大規(guī)模商業(yè)中心，短期內(nèi)不會(huì)形成區(qū)域商業(yè)中心。（2）結(jié)論定位為區(qū)域商業(yè)中心目前來看還未形成條件，短期內(nèi)也不會(huì)滿足人口數(shù)量的要求。如此定位風(fēng)險(xiǎn)太大。 城市旅游休閑綜合體（1）項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)煙臺(tái)旅游大世界位于煙臺(tái)市濱海旅游觀光路，芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界之處，東鄰月亮灣風(fēng)景區(qū)、東炮臺(tái)風(fēng)景區(qū)，西接第一海水浴場，與煙臺(tái)市較為知名的外商獨(dú)資酒店濱海假日大酒店毗鄰。旅游大世界是煙臺(tái)市濱海景觀大道上的核心點(diǎn)，交通便利，位置獨(dú)特，建筑富有歐式風(fēng)格，是煙臺(tái)市新市區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。（2）理論依據(jù)隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步,人們會(huì)不斷滿足更高層次的物質(zhì)生活和精神生活的需要。人的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間，即第一空間——居住38 / 95空間，第二空間——工作空間，第三空間——購物休閑場所。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時(shí)間減少，第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的成功之處就表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂等方面的支出比重會(huì)逐漸增加。（3）定位過程餐飲休閑娛樂屬目的性消費(fèi)，對(duì)地段的要求不強(qiáng)烈現(xiàn)在交通工具的改變，讓距離不是問題，只要有快捷的交通，足夠的停車場，就能滿足要求餐飲休閑娛樂不需要培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣，它是由口味、服務(wù)態(tài)度等因素構(gòu)成的，人們對(duì)新開的餐飲都有嘗試的心態(tài)餐飲休閑娛樂能夠快速的聚集人氣該區(qū)域餐飲休閑娛樂的缺失濱海秀美的自然環(huán)境在市場細(xì)分中，存在有市場空白點(diǎn)后期可與廣場聯(lián)動(dòng)發(fā)展定位于城市旅游休閑綜合體，打造旅游休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的一站式消費(fèi)中心圖 42 城市旅游休閑綜合體定位分析模型縱橫交錯(cuò)的道路系統(tǒng)直通全市各處，優(yōu)越的自然環(huán)境，地標(biāo)性的建筑，中高檔的消費(fèi)人群，區(qū)域內(nèi)商業(yè)休閑娛樂項(xiàng)目的缺失，為本項(xiàng)目打造成為餐飲休閑娛樂奠定了基礎(chǔ)，以旅游休閑為主的城市綜合體呼之欲出。（4）結(jié)論由目的性消費(fèi)需求引導(dǎo)出非目的性消費(fèi)行為是商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)整合的基本原理，本案項(xiàng)目定位中選擇的商業(yè)業(yè)態(tài)同樣是目的性消費(fèi)與非目性消39 / 95費(fèi)的一種融合，即以旅游休閑和餐飲作為目的性消費(fèi)，精品購物作為非目的性消費(fèi)，二者互為補(bǔ)充，相互融合，打造旅游休閑、娛樂、餐飲、購物一站式消費(fèi)中心。此定位可以追求產(chǎn)品差異化從而立足市場，給大世界帶來無限商機(jī)。 項(xiàng)目市場定位（1）根據(jù)煙臺(tái)本地消費(fèi)者問卷調(diào)研，受訪者表現(xiàn)出以下特征：?中青年人士?接受過中等或以上教育40 / 95?工薪階層為主?擁有穩(wěn)定的職業(yè)?收入及消費(fèi)能力在中等以上水平?約三分之二的受訪者具有信用卡消費(fèi)的習(xí)慣?六成受訪者喜歡時(shí)尚，并有相應(yīng)的信息渠道（2）在受訪者購物習(xí)慣方面，透過市場調(diào)查結(jié)果分析，發(fā)現(xiàn)具有以下特征：?經(jīng)營較佳的傳統(tǒng)百貨是消費(fèi)者喜歡的地方，如振華商廈；而像世茂百貨等綜合型購物廣場則更是消費(fèi)者迅速接受的購物場所?逛超市消費(fèi)頻率方面，每周 12 次最多，逛街購物方面，每 23 周一次，外出就餐頻率普遍較高，娛樂活動(dòng)每月一次，單次消費(fèi)金額多集中在 500 元以下，每月消費(fèi)金額 5001000 元比例最多，消費(fèi)頻率及消費(fèi)金額情況表現(xiàn)樂觀?電影院、KTV、本地菜餐館、各類快餐是消費(fèi)者喜歡的娛樂和餐飲類別?多數(shù)人有一站式消費(fèi)的體驗(yàn)需求，滿足吃喝玩樂、與朋友家人一起逛街、商品物美價(jià)廉是消費(fèi)者選擇購物場所的三大關(guān)鍵要素?逛街購物時(shí)間主要集中在 12 小