【正文】 所示。在管理費用為，旅游大世界2022年的，總之，企業(yè)經(jīng)營的總體狀況是嚴(yán)重虧損。綜上分析，要盤活旅游大世界的資本，需要外部資金的支持，招商、引入新的股東顯得尤為關(guān)鍵。? 綜合考慮區(qū)域內(nèi)常住人口及流動人口數(shù)量，居民的購買能力。（2）社區(qū)商業(yè)所符合的條件社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。（2）結(jié)論定位為區(qū)域商業(yè)中心目前來看還未形成條件，短期內(nèi)也不會滿足人口數(shù)量的要求。因此，必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點。 項目市場定位（1）根據(jù)煙臺本地消費者問卷調(diào)研，受訪者表現(xiàn)出以下特征：?中青年人士?接受過中等或以上教育40 / 95?工薪階層為主?擁有穩(wěn)定的職業(yè)?收入及消費能力在中等以上水平?約三分之二的受訪者具有信用卡消費的習(xí)慣?六成受訪者喜歡時尚，并有相應(yīng)的信息渠道（2）在受訪者購物習(xí)慣方面，透過市場調(diào)查結(jié)果分析，發(fā)現(xiàn)具有以下特征：?經(jīng)營較佳的傳統(tǒng)百貨是消費者喜歡的地方，如振華商廈；而像世茂百貨等綜合型購物廣場則更是消費者迅速接受的購物場所?逛超市消費頻率方面，每周 12 次最多，逛街購物方面，每 23 周一次，外出就餐頻率普遍較高，娛樂活動每月一次，單次消費金額多集中在 500 元以下，每月消費金額 5001000 元比例最多，消費頻率及消費金額情況表現(xiàn)樂觀?電影院、KTV、本地菜餐館、各類快餐是消費者喜歡的娛樂和餐飲類別?多數(shù)人有一站式消費的體驗需求，滿足吃喝玩樂、與朋友家人一起逛街、商品物美價廉是消費者選擇購物場所的三大關(guān)鍵要素?逛街購物時間主要集中在 12 小。傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不能滿足社會發(fā)展的需要。 城市旅游休閑綜合體（1）項目區(qū)域基礎(chǔ)煙臺旅游大世界位于煙臺市濱海旅游觀光路，芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界之處，東鄰月亮灣風(fēng)景區(qū)、東炮臺風(fēng)景區(qū)，西接第一海水浴場，與煙臺市較為知名的外商獨資酒店濱海假日大酒店毗鄰。（3）本案社區(qū)商業(yè)差異點煙臺旅游大世界位于濱海旅游觀光路，處于芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界處，其東部 300 米處為省級文物保護(hù)單位東炮臺，向西 1000 米為煙臺第一海水浴場，大世界通往周邊地區(qū)的主要道路為東西方向的濱海北路，而其所在地及周邊南北方向的道路幾乎沒有，為消費者進(jìn)入此地帶來了很多不便。 定位方法? 排除法+選擇法。 現(xiàn)有機制缺陷? 隸屬于政府部門，行政色彩濃厚，企業(yè)性質(zhì)尷尬，市場化程度低；? 國有資產(chǎn)政策約束力強，市場運作遭遇困惑。財務(wù)費用為從恒豐銀行貸款6000萬元的利息扣除自有資金存款利息之后得到的數(shù)值。另外，企業(yè)為員工提供的培訓(xùn)機會較少，極少員工有清晰的職業(yè)規(guī)劃。 人力資源現(xiàn)狀目前旅游大世界共有7個主要部門，包括行政部、財務(wù)部、營銷部、物業(yè)部、項目部、餐飲部和質(zhì)檢部，員工共計36人，其組織架構(gòu)如圖36所示：董事長兼總經(jīng)理行政部（4人）財務(wù)部（4人）質(zhì)檢部（3人）營銷部（4人）餐飲部（3人）物業(yè)部（12人）項目部（3人）副總經(jīng)理（2人）圖 36 旅游大世界組織結(jié)構(gòu)圖（1）管理層分析從來源看，旅游大世界的管理層95％以上是原先會展中心的部門負(fù)責(zé)人或者員工。而且很多業(yè)務(wù)與大世界簽訂的租賃合同期限也分1年、3年、8年、10年不等，為后期的改造談判埋下了隱患。因此，出現(xiàn)了部分部門職能交叉或閑置、員工操作沒有明確的崗位說明等問題。另外，經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，董事會的責(zé)任機制沒有確立，發(fā)揮的作用有限，董事們對于旅游大世界經(jīng)營管理的關(guān)注度和參與度不高。另外，由于現(xiàn)有的建筑構(gòu)造是在原主體建筑的基礎(chǔ)上改造而成，因此，很多區(qū)域功能布局不盡合理；其次，由于原來的主體建筑樓層過高，因此在后來的改建過程中，為了擴(kuò)大使用面積，在樓層之間做了很多夾層，所以導(dǎo)致現(xiàn)在很多區(qū)域空間的連通性不夠，隔斷過多；再次，整個建筑占地面積大，上下通道過多，而指示系統(tǒng)不清晰，因此影響了整個建筑的快捷25 / 95進(jìn)入性和通達(dá)性。 圖 216 市民對旅游大世界的期望及其出行方式圖 217 對旅游大世界改造期望表示不知道的市民的收入狀況小結(jié)：從以上的調(diào)研分析可以看出：首先，煙臺市的市民、游客、大學(xué)生對23 / 95于城市休閑綜合體有一定的認(rèn)識，并且向往在周末以及節(jié)假日的時候能夠成為他們休閑、娛樂的去處；其次，在收入水平不斷提高，私家車擁有數(shù)量不斷增加的情況下，市民能夠接受方圓5公里的距離；再次，消費者已經(jīng)形成了質(zhì)量意識、品牌意識，他們對服務(wù)水平有了更高的期待，對品牌有了更高的追求。其中到過旅游大世界的市民中，％的認(rèn)為很好，而這其中主要是認(rèn)為地理位置，周邊環(huán)境好；％的認(rèn)為可以，％的認(rèn)為一般，而根據(jù)中國人的文化習(xí)慣，可以判斷這些人的評價是有所保留的。消費者調(diào)研結(jié)果分析如下：圖 211 消費者調(diào)研區(qū)域圖（紅色圓圈標(biāo)注的是本次調(diào)研區(qū)域） 煙臺市服務(wù)業(yè)整體服務(wù)水平與顧客期待有一定差距無論是對于煙臺市民的訪問調(diào)查還是針對來煙游客的訪問，都認(rèn)為煙臺市服務(wù)業(yè)的服務(wù)態(tài)度一般。在建項目中，僅新天地都市廣場和萬象城綜合體兩個項目就達(dá)到 43 萬平米。（2）煙臺市計劃從 2022 年開始，南部新城區(qū)域路網(wǎng)框架進(jìn)一步拉開，青煙威榮城際鐵路、龍煙鐵路全線通車，芝罘將全面融入膠東半島“一小時生活圈” （見圖 26） 。分名品自營和時尚加盟兩大部分，定位中高檔。商圈核心區(qū) 占據(jù)城市核心芝罘商圈副中心區(qū)域，盡享商業(yè)繁華與強大消費人流。同時，由于煙臺市的旅游中轉(zhuǎn)站角色，而非知名旅游目的地城市，所以不適于以“旅游”為主題。同時，我們也看到兩種市場表現(xiàn)：一是百貨商場、購物中心人氣較淡，以振華商廈的經(jīng)營業(yè)績最為突出，其余商場則經(jīng)營情況一般；二是超市經(jīng)營旺盛，人流量大，不論是大潤發(fā)、還是家世界，經(jīng)營現(xiàn)場均生意興隆。由此看出，商業(yè)領(lǐng)域正在經(jīng)歷一場由社會消費轉(zhuǎn)型而帶來的新契機，給實力派商業(yè)綜合體運營商提供了巨大的空間。共計 52 人。 項目進(jìn)程 項目接觸項目經(jīng)理陳秋女士與煙臺市旅游局尹局長、張局長進(jìn)行了數(shù)次電話約談溝通和面談溝通，與煙臺旅游大世界董事長兼總經(jīng)理馬千信先生進(jìn)行了數(shù)次7 / 95接觸和溝通。國有企業(yè)的慣性思維與生存模式仍在延續(xù)，公司的發(fā)展愿景與經(jīng)營目標(biāo)缺失，公司構(gòu)架與崗位職責(zé)缺失，公司管理層的眼界與開拓精神較為缺6 / 95乏，職業(yè)化的管理操作模式缺失，成熟而有效的管理制度缺失，前沿的市場運作理念和運作方法缺失，團(tuán)隊協(xié)同與文化氛圍缺失，員工的職業(yè)生涯規(guī)劃缺失、員工的職業(yè)素養(yǎng)缺乏、員工的職業(yè)忠誠度缺乏、員工的進(jìn)取精神與執(zhí)行力缺乏。由于旅游大世界有限公司存在開業(yè)的時間壓力，招商環(huán)節(jié)缺少一定的標(biāo)準(zhǔn)化操作和甄選條件，導(dǎo)致入駐大世界的商鋪名目較為復(fù)雜，與旅游的定位有較大出入，無法實現(xiàn)人氣的聚集和客源的支撐，造成項目定位較為模糊，沒有實現(xiàn)預(yù)期定位。由于入不敷出，面臨著資金鏈斷裂的危險，現(xiàn)以暫未支付的工程款 300 萬作為營運資金，維持運營，以保證資金鏈的連續(xù)性。同時，受通貨膨脹壓力影響，國內(nèi)建材市場原料價格飛速上漲，建材成本昂貴，使旅游大世界在趕工期的條件下成本劇增。2022 年 9 月，由南山集團(tuán)投資興建的煙臺國際博覽中心投入使用。未來旅游大世界應(yīng)借鑒：“資金+資源=成功”的商業(yè)模式，吸引具有資金加資源優(yōu)勢的投資公司或基金公司加盟，以重新盤活旅游大世界的現(xiàn)有資產(chǎn)，改善經(jīng)營模式，提高盈利能力，使旅游大世界走出困境，迎來新生！3 / 95 項目由來 項目背景煙臺國際會展中心隸屬于煙臺市人民政府，由政府出資興建。（3）創(chuàng)新招租模式，提高整體收益旅游大世界目前的招租模式類同于一般寫字樓招租方式——以單一的租金和物業(yè)管理作為收益來源；旅游大世界業(yè)態(tài)重組后，需建立統(tǒng)一的專業(yè)化運管平臺，并改變單一的租金模式為“租金+扣點”模式，拉升整體效益。自營項目的多樣性對經(jīng)營者的專業(yè)性要求很高，且自營項目使招租面積受限難于形成整體的規(guī)模效應(yīng)，由此影響優(yōu)質(zhì)商戶加盟和外來資金進(jìn)入，而沒有外來資金注入很難從根本上盤活旅游大世界。（5）借鑒“資金+資源=成功”的商業(yè)邏輯2 / 95現(xiàn)有董事單位相當(dāng)程度上屬于“被股東” ，除資金融合外，市場、人才、管理、技術(shù)等資源并沒得到真正融合。煙臺國際會展中心舉辦了幾次國際會展活動之外，多數(shù)都是零星、分散，規(guī)格級別較低的會展活動，經(jīng)營業(yè)績有限。這使旅游大世界面臨更為嚴(yán)峻的還貸壓力。2022 年，國家宏觀調(diào)控力度加大，國內(nèi)銀根再次緊縮，加息步伐加快，通貨膨脹較為突出，大世界經(jīng)營陷入困境。最后，煙臺市作為沿海城市，無法避免旅游淡旺季較為明顯的難題，經(jīng)營的有效時間縮水，影響項目的人氣和客流。（3）解決旅游大世界的經(jīng)營問題煙臺旅游大世界大部分員工經(jīng)歷了整個企業(yè)發(fā)展與改制的過程，在“煙臺國際會展中心”到“煙臺旅游大世界”的轉(zhuǎn)型中，所有員工都從會展從業(yè)人員轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜尉C合體從業(yè)人員，巨大的行業(yè)遷移讓企業(yè)缺少了專業(yè)化的運管人員。采取何種具體的操作方案使大世界能夠在發(fā)展中盈利，能夠通過盈利逐年付息并償還一定數(shù)目的本金，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)企業(yè)的造血功能，逐步將旅游大世界打造成為煙臺旅游集團(tuán)的母公司，促進(jìn)旅游大世界的可持續(xù)發(fā)展，并帶動集團(tuán)公司和其他產(chǎn)業(yè)板塊的發(fā)展，也是業(yè)主的重要訴求之一。通過集體訪談、單個訪談、電話約談的方式，共訪談大世界管理人員與員工 35 人，電話訪談旅游局局長 1 人，訪談旅游局副局長 2 人、大世界總經(jīng)理 1 人、大世界董事 2 人、旅游局科室負(fù)責(zé)人 4 人、商鋪租賃戶總經(jīng)理 3人，虹口賓館負(fù)責(zé)人 1 人、東炮臺負(fù)責(zé)人 2 人、旅游集散中心負(fù)責(zé)人 1 人等。航母 宏觀環(huán)境分析 社會購買力分析根據(jù)統(tǒng)計，煙臺市十一五期間社會零售總額持續(xù)穩(wěn)定增長（見圖 21） ，特別是 2022 年全市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，比上年增長％。根據(jù)調(diào)研得知，煙臺市百貨、購物中心、超市業(yè)的整體市場需求旺盛，所以引得眾多品牌商家的加入。根據(jù)調(diào)研結(jié)果來看，煙臺市零售、餐飲占有社會零售總額 78％的比例，反映了地區(qū)獨特的行業(yè)繁榮趨向。12 / 95圖 24 煙臺市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃表 21 五區(qū)基本情況統(tǒng)計表學(xué)府文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)擁有海軍航空兵技術(shù)學(xué)院、山東工商學(xué)院、魯東大學(xué)、煙臺大學(xué)超過8萬名在校大學(xué)生及教職工。 百盛購物中心煙臺百盛購物中心營業(yè)面積約為 7 萬平方米。這為項目實施提供了可靠的政策與規(guī)劃保證。表 22 芝罘四大新商業(yè)綜合體主要數(shù)據(jù)項目名稱 經(jīng)營項目 建筑面積 項目總投資 項目屬性 投資方萬達(dá)廣場 購物中心娛樂中心 90 萬平方米 45 億元 “三位一體”大型商業(yè)綜合體 萬達(dá)集團(tuán)旅游大世界17 / 95城市公寓華潤中心購物 商務(wù) 休閑 餐飲 娛樂 健身70 萬平方米 50 億元 “六位一體”大型商業(yè)綜合體 華潤置地集團(tuán)中糧大悅城購物中心五星酒店寫字樓高檔住宅45 萬平方米 億元 “四位一體”大型商業(yè)綜合體 中糧集團(tuán)大商綜合體3 個購物中心2 條步行街 35 億元大型商貿(mào)綜合街區(qū) 大商集團(tuán)（2）煙臺萊山迎春大街商業(yè)區(qū)（見圖 28）迅速崛起，商圈總量近 90萬平方米。通過這次調(diào)研，旨在掌握消費者對旅游大世界的認(rèn)知情況、旅游大世界經(jīng)營存在的問題等決定旅游大世界未來發(fā)展的重要信息。 圖 213 消費者去旅游大世界的頻率21 / 95 圖 214 大學(xué)生、市民、游客對旅游大世界的認(rèn)知情況 旅游大世界的綜合運營能力有待提升針對到過旅游大世界的消費者的調(diào)查顯示，對于旅游大世界的外觀、功能布局、服務(wù)質(zhì)量評價一般。隨著私家車的普及，對于停車場的配套建設(shè)將成為制約綜合體發(fā)展的重要因素，旅游大世界在這一方面具有得天獨厚的競爭性優(yōu)勢。如要進(jìn)行大規(guī)模的改造裝修，需考慮建筑本身的承受能力。政府是事實上的最大股東。（4）制度體系經(jīng)過調(diào)研，旅游大世界的制度體系還沒有形成，諸如人事制度、財務(wù)制度、行政管理制度、質(zhì)量控制體系、崗位職責(zé)與部門分工體系等尚沒有按照現(xiàn)代企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建立和完善。所以導(dǎo)致旅游大世界沒有形成一定的品牌價值、租金價值和聚客價值。所以在市場中也難以形成統(tǒng)一的品牌形象。經(jīng)過年齡、職稱、學(xué)歷、職業(yè)背景、任職經(jīng)驗等方面的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，26名員工90％以上是原會展中心的員工，他們對企業(yè)的忠誠度較高，但職業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)還有待提高。 202200002022000400000060000008000000主 營 業(yè) 務(wù) 收 入 主 營 業(yè) 務(wù) 利 潤 管 理 費 用 財 務(wù) 費 用 營 業(yè) 利 潤圖 311 旅游大世界 2022 年財務(wù)狀況（單位：元）管理費用主要包括以下各項：工資福利費、辦公費、折舊費、維修費、水電費等，分析表明現(xiàn)在的費用均屬正常營業(yè)所需，不存在管理費用過高現(xiàn)象。 煙臺旅游大世界改造項目的限定條件 外部條件局限? 工程質(zhì)量存在問題，功能布局不合理，空間流通性不佳；? 區(qū)位不佳，交通條件不便利，與人流密集區(qū)域存在一定距離，導(dǎo)致大世界成為煙臺旅游業(yè)中的“孤島”與價值洼地；? 當(dāng)?shù)匦蓍e旅游市場的發(fā)育狀況與市場消費觀念和消費能力都存在不足，使本項目推進(jìn)面臨嚴(yán)峻考驗。? 利用排除法和選擇法定位。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并隨著居民收入水平的提高有更大的發(fā)展空間。如此定位風(fēng)險太大?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的成功之處就表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生