【正文】 217 對旅游大世界改造期望表示不知道的市民的收入狀況小結(jié)：從以上的調(diào)研分析可以看出：首先，煙臺市的市民、游客、大學(xué)生對23 / 95于城市休閑綜合體有一定的認(rèn)識，并且向往在周末以及節(jié)假日的時(shí)候能夠成為他們休閑、娛樂的去處；其次，在收入水平不斷提高，私家車擁有數(shù)量不斷增加的情況下，市民能夠接受方圓5公里的距離；再次，消費(fèi)者已經(jīng)形成了質(zhì)量意識、品牌意識，他們對服務(wù)水平有了更高的期待，對品牌有了更高的追求。這些市民完全可以成為旅游大世界未來的潛在客戶。其中到過旅游大世界的市民中，％的認(rèn)為很好，而這其中主要是認(rèn)為地理位置，周邊環(huán)境好；％的認(rèn)為可以，％的認(rèn)為一般，而根據(jù)中國人的文化習(xí)慣，可以判斷這些人的評價(jià)是有所保留的。無論是對于大學(xué)生還是市民，只有少部分人去過旅游大世界（市民中去過旅游大世界也僅占 ％，而且去過 3 次以上的只占％） 。消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果分析如下：圖 211 消費(fèi)者調(diào)研區(qū)域圖（紅色圓圈標(biāo)注的是本次調(diào)研區(qū)域） 煙臺市服務(wù)業(yè)整體服務(wù)水平與顧客期待有一定差距無論是對于煙臺市民的訪問調(diào)查還是針對來煙游客的訪問，都認(rèn)為煙臺市服務(wù)業(yè)的服務(wù)態(tài)度一般。18 / 95圖 29 旅游大世界周邊主要商場分布情況圖 210 旅游大世界周邊主要超市分布情況 消費(fèi)者分析消費(fèi)者的行為特征直接關(guān)系到大世界產(chǎn)品的定位及設(shè)計(jì)，所以此次調(diào)查針對的是煙臺市旅游者、市民及大世界周邊的高校在校學(xué)生。在建項(xiàng)目中，僅新天地都市廣場和萬象城綜合體兩個(gè)項(xiàng)目就達(dá)到 43 萬平米。從第一海水浴場到東山棧橋，將旅游大世界所屬廣場改造為冰心廣場，建設(shè)婚紗攝影基地和愛情主題酒店，在月亮老人周圍建設(shè)海上音樂噴泉，打造海上婚禮平臺，建設(shè)月亮灣愛情主題組團(tuán)。（2）煙臺市計(jì)劃從 2022 年開始，南部新城區(qū)域路網(wǎng)框架進(jìn)一步拉開，青煙威榮城際鐵路、龍煙鐵路全線通車，芝罘將全面融入膠東半島“一小時(shí)生活圈” （見圖 26） 。 振華國際廣場振華國際廣場營業(yè)面積 萬平方米，分為四層，負(fù)一層為量販超市，二層為女裝商場，三樓是男裝和運(yùn)動休閑商場。分名品自營和時(shí)尚加盟兩大部分，定位中高檔。 客源定位（1）目標(biāo)市場（見圖 25）旅游大世界13 / 95三級商圈煙臺四區(qū)一縣七縣級市二級商圈煙臺市八大商圈一級商圈本案及芝罘商圈圖 25 目標(biāo)市場劃分演示圖（2）目標(biāo)客群核心目標(biāo)客群：年齡段在 1840 歲中青年消費(fèi)群體；核心目標(biāo)客層職業(yè)構(gòu)成：白領(lǐng)、高校教職工、高檔住宅住戶、具有消費(fèi)能力的大學(xué)生；（3）客群特點(diǎn)– 年輕，追求時(shí)尚、個(gè)性，享受生活；– 大多受過較好的文化教育，有較為穩(wěn)定的收入；– 擁有私家車或便利交通工具，對公共交通運(yùn)輸系統(tǒng)依賴程度較低；– 休閑娛樂類消費(fèi)頻次相對較高；–具有一定的品牌鑒別力，注重消費(fèi)環(huán)境和自然環(huán)境，消費(fèi)忠誠度較高。商圈核心區(qū) 占據(jù)城市核心芝罘商圈副中心區(qū)域，盡享商業(yè)繁華與強(qiáng)大消費(fèi)人流。因芝罘商圈是煙臺最繁華的商業(yè)中心，中高檔消費(fèi)者為主，所以，有利于旅游大世界客源人氣的培育和市場定位。同時(shí)，由于煙臺市的旅游中轉(zhuǎn)站角色，而非知名旅游目的地城市，所以不適于以“旅游”為主題。店面多為上下兩層結(jié)構(gòu)，有的經(jīng)營場所可達(dá)三層甚至更高樓層，底層11 / 95營業(yè)面積在 50200 平方米之間，開間 415 米不等，價(jià)格適中，中等消費(fèi)。同時(shí)，我們也看到兩種市場表現(xiàn)：一是百貨商場、購物中心人氣較淡，以振華商廈的經(jīng)營業(yè)績最為突出，其余商場則經(jīng)營情況一般；二是超市經(jīng)營旺盛，人流量大，不論是大潤發(fā)、還是家世界，經(jīng)營現(xiàn)場均生意興隆。圖 22 煙臺市 0610 年人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出對比分析 業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 根據(jù) 2022 年煙臺市社會零售行業(yè)構(gòu)成統(tǒng)計(jì)（見圖 23） ，零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元。由此看出，商業(yè)領(lǐng)域正在經(jīng)歷一場由社會消費(fèi)轉(zhuǎn)型而帶來的新契機(jī)，給實(shí)力派商業(yè)綜合體運(yùn)營商提供了巨大的空間。同時(shí)，項(xiàng)目組還考察了煙臺機(jī)場華美達(dá)酒店、佳世客、銀座、振華等綜合體項(xiàng)目。共計(jì) 52 人。期間還考察了青島的寶龍城市廣場、萬達(dá)廣場、極地金岸等城市綜合體項(xiàng)目。 項(xiàng)目進(jìn)程 項(xiàng)目接觸項(xiàng)目經(jīng)理陳秋女士與煙臺市旅游局尹局長、張局長進(jìn)行了數(shù)次電話約談溝通和面談溝通，與煙臺旅游大世界董事長兼總經(jīng)理馬千信先生進(jìn)行了數(shù)次7 / 95接觸和溝通。改變目前單純依靠收取租金的盈利模式，尋求更多元化、高質(zhì)量的盈利模式，并進(jìn)行物業(yè)管理與職業(yè)化管理的融合是業(yè)主的又一訴求。國有企業(yè)的慣性思維與生存模式仍在延續(xù)，公司的發(fā)展愿景與經(jīng)營目標(biāo)缺失，公司構(gòu)架與崗位職責(zé)缺失，公司管理層的眼界與開拓精神較為缺6 / 95乏，職業(yè)化的管理操作模式缺失，成熟而有效的管理制度缺失，前沿的市場運(yùn)作理念和運(yùn)作方法缺失，團(tuán)隊(duì)協(xié)同與文化氛圍缺失，員工的職業(yè)生涯規(guī)劃缺失、員工的職業(yè)素養(yǎng)缺乏、員工的職業(yè)忠誠度缺乏、員工的進(jìn)取精神與執(zhí)行力缺乏。隨著當(dāng)前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)增強(qiáng)，央行加息的力度不斷加大，項(xiàng)目利息的承擔(dān)數(shù)目大幅度上升。由于旅游大世界有限公司存在開業(yè)的時(shí)間壓力，招商環(huán)節(jié)缺少一定的標(biāo)準(zhǔn)化操作和甄選條件，導(dǎo)致入駐大世界的商鋪名目較為復(fù)雜，與旅游的定位有較大出入，無法實(shí)現(xiàn)人氣的聚集和客源的支撐，造成項(xiàng)目定位較為模糊，沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期定位。 項(xiàng)目訴求煙臺旅游大世界的發(fā)展歷程中留下了很多行政干預(yù)的痕跡，而當(dāng)前陷入資金和經(jīng)營的困境是由多種綜合復(fù)雜的因素造成。由于入不敷出，面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，現(xiàn)以暫未支付的工程款 300 萬作為營運(yùn)資金，維持運(yùn)營，以保證資金鏈的連續(xù)性。2022 年 4 月，煙臺旅游大世界開業(yè)營運(yùn)。同時(shí)，受通貨膨脹壓力影響，國內(nèi)建材市場原料價(jià)格飛速上漲，建材成本昂貴，使旅游大世界在趕工期的條件下成本劇增。煙臺市委、市政府決定將煙臺國際會展中心打造成嶄新的旅游載體，所有資產(chǎn)、債務(wù)及原有員工一并轉(zhuǎn)入煙臺旅游大世界，啟動改擴(kuò)建工程，并列入煙臺市4 / 952022 年十大城建大事。2022 年 9 月，由南山集團(tuán)投資興建的煙臺國際博覽中心投入使用。2022 年 3 月，煙臺虹口集團(tuán)撤資，由政府牽頭協(xié)調(diào)了較有實(shí)力的東方電子、張?jiān)９?、煙臺房產(chǎn)開發(fā)公司等國有企業(yè)進(jìn)行注資，建筑工程商煙建集團(tuán)將建筑工程余款作為股份債轉(zhuǎn)股。未來旅游大世界應(yīng)借鑒：“資金+資源=成功”的商業(yè)模式，吸引具有資金加資源優(yōu)勢的投資公司或基金公司加盟，以重新盤活旅游大世界的現(xiàn)有資產(chǎn)，改善經(jīng)營模式，提高盈利能力，使旅游大世界走出困境，迎來新生！3 / 95 項(xiàng)目由來 項(xiàng)目背景煙臺國際會展中心隸屬于煙臺市人民政府，由政府出資興建。引進(jìn)資金，使資金與優(yōu)質(zhì)資源捆綁，全面重整業(yè)態(tài)才是出路。（3）創(chuàng)新招租模式，提高整體收益旅游大世界目前的招租模式類同于一般寫字樓招租方式——以單一的租金和物業(yè)管理作為收益來源；旅游大世界業(yè)態(tài)重組后，需建立統(tǒng)一的專業(yè)化運(yùn)管平臺，并改變單一的租金模式為“租金+扣點(diǎn)”模式，拉升整體效益。1 / 95煙臺旅游大世界經(jīng)營管理診斷及改善對策202211100 / 95目 錄第一部分 ...................................................................................................................................................1導(dǎo)讀 ...........................................................................................................................................................2 ...............................................................................................................................................4 項(xiàng)目由來 ........................................................................................................................................4 項(xiàng)目背景 ................................................................................................................................4 項(xiàng)目訴求 ................................................................................................................................6 項(xiàng)目進(jìn)程 ........................................................................................................................................8 項(xiàng)目接觸 ................................................................................................................................8 項(xiàng)目考察 ................................................................................................................................8 項(xiàng)目調(diào)研 ................................................................................................................................8 項(xiàng)目分析 ................................................................................................................................9 項(xiàng)目定位 ........................................................................................................................................9 .............................................................................................................10 宏觀環(huán)境分析 ..............................................................................................................................10 社會購買力分析 ..................................................................................................................10 業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 ..............................................................................................................................11 項(xiàng)目周邊情況 ..............................................................................................................................13 商業(yè)區(qū)位 ..............................................................................................................................13 客源定位 ..............................................................................................................................14 區(qū)域競爭對手情況 ......................................................................................................................15 世茂百貨 .......................................