【正文】 達(dá)廣場、華潤中心、中糧大悅城、大商綜合體為主要依托的芝罘新商業(yè)綜合體群（見表 22）正在崛起，分流芝罘區(qū)方向客源。從第一海水浴場到東山棧橋，將旅游大世界所屬廣場改造為冰心廣場，建設(shè)婚紗攝影基地和愛情主題酒店，在月亮老人周圍建設(shè)海上音樂噴泉，打造海上婚禮平臺(tái)，建設(shè)月亮灣愛情主題組團(tuán)。圖 26 膠東半島“一小時(shí)生活圈”（3）旅游大世界周邊地區(qū)目前商業(yè)發(fā)展還處于初級(jí)階段，競爭相對(duì)來說不如市中心商業(yè)區(qū)域那么激烈，我們有足夠的空間來打造具有特色的商業(yè)形態(tài)。（2）煙臺(tái)市計(jì)劃從 2022 年開始，南部新城區(qū)域路網(wǎng)框架進(jìn)一步拉開，青煙威榮城際鐵路、龍煙鐵路全線通車，芝罘將全面融入膠東半島“一小時(shí)生活圈” （見圖 26） 。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì) （1）根據(jù)煙臺(tái)市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃，煙臺(tái)在未來五年要全面發(fā)展旅游、商貿(mào)餐飲、房地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)等生活性服務(wù)業(yè)，更好地滿足城鄉(xiāng)居民消費(fèi)擴(kuò)大和消費(fèi)升級(jí)的需求。 振華國際廣場振華國際廣場營業(yè)面積 萬平方米，分為四層，負(fù)一層為量販超市，二層為女裝商場，三樓是男裝和運(yùn)動(dòng)休閑商場。 振華購物中心煙臺(tái)振華購物中心營業(yè)面積 萬平方米。分名品自營和時(shí)尚加盟兩大部分，定位中高檔。因其是一家集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游五大功能于一體的綜合性時(shí)尚潮流百貨，而且地理位置離旅游大世界最近，所以是我們目前最主要的競爭對(duì)手。 客源定位（1）目標(biāo)市場（見圖 25）旅游大世界13 / 95三級(jí)商圈煙臺(tái)四區(qū)一縣七縣級(jí)市二級(jí)商圈煙臺(tái)市八大商圈一級(jí)商圈本案及芝罘商圈圖 25 目標(biāo)市場劃分演示圖（2）目標(biāo)客群核心目標(biāo)客群：年齡段在 1840 歲中青年消費(fèi)群體；核心目標(biāo)客層職業(yè)構(gòu)成：白領(lǐng)、高校教職工、高檔住宅住戶、具有消費(fèi)能力的大學(xué)生；（3）客群特點(diǎn)– 年輕，追求時(shí)尚、個(gè)性，享受生活；– 大多受過較好的文化教育，有較為穩(wěn)定的收入；– 擁有私家車或便利交通工具，對(duì)公共交通運(yùn)輸系統(tǒng)依賴程度較低；– 休閑娛樂類消費(fèi)頻次相對(duì)較高；–具有一定的品牌鑒別力，注重消費(fèi)環(huán)境和自然環(huán)境，消費(fèi)忠誠度較高。旅游風(fēng)景區(qū) 以月亮灣、第一海水浴場、東炮臺(tái)為代表的濱海一線旅游風(fēng)景區(qū)，每年數(shù)百萬國內(nèi)外旅游人次。商圈核心區(qū) 占據(jù)城市核心芝罘商圈副中心區(qū)域，盡享商業(yè)繁華與強(qiáng)大消費(fèi)人流。具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣便利。因芝罘商圈是煙臺(tái)最繁華的商業(yè)中心，中高檔消費(fèi)者為主，所以，有利于旅游大世界客源人氣的培育和市場定位。 項(xiàng)目周邊情況 商業(yè)區(qū)位根據(jù)煙臺(tái)市規(guī)劃局發(fā)布的市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（見圖 24） ，煙臺(tái)旅游大世界毗鄰城市核心功能區(qū)——芝罘商圈組團(tuán)。同時(shí)，由于煙臺(tái)市的旅游中轉(zhuǎn)站角色，而非知名旅游目的地城市，所以不適于以“旅游”為主題。形成了飲食、購物、娛樂、休閑的良好互動(dòng)，但由于地段稍偏，就餐環(huán)境不良而使得經(jīng)營情況不佳。店面多為上下兩層結(jié)構(gòu)，有的經(jīng)營場所可達(dá)三層甚至更高樓層，底層11 / 95營業(yè)面積在 50200 平方米之間，開間 415 米不等，價(jià)格適中，中等消費(fèi)。（2）餐飲業(yè)煙臺(tái)餐飲有上夼西路餐飲一條街，規(guī)模不大，輻射較弱，其余餐飲店則分布零散。同時(shí)，我們也看到兩種市場表現(xiàn)：一是百貨商場、購物中心人氣較淡，以振華商廈的經(jīng)營業(yè)績最為突出，其余商場則經(jīng)營情況一般；二是超市經(jīng)營旺盛，人流量大，不論是大潤發(fā)、還是家世界，經(jīng)營現(xiàn)場均生意興隆。圖 23 2022 年煙臺(tái)市社會(huì)零售行業(yè)構(gòu)成（1）零售業(yè)煙臺(tái)市的百貨商場、購物中心、超市業(yè)可謂品牌商家云集，其中規(guī)模較大的有：振華商廈、振華購物中心、振華廣場、百盛購物中心、步步高購物中心、山東銀座商城等，以及大潤發(fā)、家世界、沃爾瑪?shù)却笮统校鼈兎謩e分布位于海港路、南大街、幸福中路、西盛街等煙臺(tái)商業(yè)中心區(qū)的主要商業(yè)街道兩側(cè)。圖 22 煙臺(tái)市 0610 年人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出對(duì)比分析 業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 根據(jù) 2022 年煙臺(tái)市社會(huì)零售行業(yè)構(gòu)成統(tǒng)計(jì)（見圖 23） ，零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元。9 / 9570%1%8%21% 零 售 業(yè)住 宿 業(yè)餐 飲 業(yè)批 發(fā) 業(yè)圖 21 煙臺(tái)市 06 年10 年社零總額對(duì)比分析（單位：億元）煙臺(tái)市十一五期間人均可支配收入和消費(fèi)性支出（見圖 22）逐年增長，可支配收入增長速度大于可消費(fèi)性支出，說明居民的生活水平逐步提高，有可靠、穩(wěn)定的收入支撐，消費(fèi)性意愿表達(dá)越來越充分。由此看出，商業(yè)領(lǐng)域正在經(jīng)歷一場由社會(huì)消費(fèi)轉(zhuǎn)型而帶來的新契機(jī)，給實(shí)力派商業(yè)綜合體運(yùn)營商提供了巨大的空間。 項(xiàng)目定位經(jīng)過大量的數(shù)據(jù)比對(duì)和考察、調(diào)研，最終項(xiàng)目工作組認(rèn)為，應(yīng)將煙臺(tái)旅游大世界定位為主題明確、功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、管理優(yōu)化、物業(yè)高效、效益顯著的地標(biāo)式城市旅游休閑綜合體。同時(shí)，項(xiàng)目組還考察了煙臺(tái)機(jī)場華美達(dá)酒店、佳世客、銀座、振華等綜合體項(xiàng)目。共派出調(diào)查員 20 人，發(fā)放調(diào)查問卷 1500 份，回收問卷 1155 份，完成有效問卷 1002 份。共計(jì) 52 人。 項(xiàng)目調(diào)研6 月 30 日7 月 4 日期間，項(xiàng)目組一行 7 人抵達(dá)煙臺(tái)，進(jìn)行了為期 5 天的項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研和深度訪談。期間還考察了青島的寶龍城市廣場、萬達(dá)廣場、極地金岸等城市綜合體項(xiàng)目。6 月 10 日，陳秋女士對(duì)項(xiàng)目組全體成員開展了項(xiàng)目前培訓(xùn)。 項(xiàng)目進(jìn)程 項(xiàng)目接觸項(xiàng)目經(jīng)理陳秋女士與煙臺(tái)市旅游局尹局長、張局長進(jìn)行了數(shù)次電話約談溝通和面談溝通，與煙臺(tái)旅游大世界董事長兼總經(jīng)理馬千信先生進(jìn)行了數(shù)次7 / 95接觸和溝通。就目前的情況來講，如果沒有專業(yè)公司的介入，基本上就會(huì)走上破產(chǎn)清算，賣地變現(xiàn)的道路。改變目前單純依靠收取租金的盈利模式，尋求更多元化、高質(zhì)量的盈利模式，并進(jìn)行物業(yè)管理與職業(yè)化管理的融合是業(yè)主的又一訴求。（4）解決旅游大世界的盈利模式問題目前項(xiàng)目的主體部分是租賃，租賃部分占 3/4,自營部分占 1/4，主要盈利來自于租賃收入，盈利模式較為單一。國有企業(yè)的慣性思維與生存模式仍在延續(xù)，公司的發(fā)展愿景與經(jīng)營目標(biāo)缺失，公司構(gòu)架與崗位職責(zé)缺失，公司管理層的眼界與開拓精神較為缺6 / 95乏，職業(yè)化的管理操作模式缺失，成熟而有效的管理制度缺失，前沿的市場運(yùn)作理念和運(yùn)作方法缺失，團(tuán)隊(duì)協(xié)同與文化氛圍缺失，員工的職業(yè)生涯規(guī)劃缺失、員工的職業(yè)素養(yǎng)缺乏、員工的職業(yè)忠誠度缺乏、員工的進(jìn)取精神與執(zhí)行力缺乏。如何通過資產(chǎn)的整合，有效解決當(dāng)前的還本付息和可持續(xù)發(fā)展問題成為業(yè)主方各層面的共同訴求。隨著當(dāng)前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)增強(qiáng)，央行加息的力度不斷加大，項(xiàng)目利息的承擔(dān)數(shù)目大幅度上升。（2）解決旅游大世界的財(cái)務(wù)問題這是大世界項(xiàng)目的核心問題。由于旅游大世界有限公司存在開業(yè)的時(shí)間壓力，招商環(huán)節(jié)缺少一定的標(biāo)準(zhǔn)化操作和甄選條件，導(dǎo)致入駐大世界的商鋪名目較為復(fù)雜，與旅游的定位有較大出入，無法實(shí)現(xiàn)人氣的聚集和客源的支撐，造成項(xiàng)目定位較為模糊，沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期定位。首先，旅游是一個(gè)相對(duì)較為寬泛的概念，簡單的“食、住、行、游、購、娛”的組合較難實(shí)現(xiàn)其旅游綜合體的定位；其次，旅游大世界是在國際會(huì)展中心的基礎(chǔ)上改建而來，其結(jié)構(gòu)上存在先天性的硬傷，無法按照初期的規(guī)劃設(shè)想實(shí)現(xiàn)合理的功能布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)；再次，旅游大世界所處位置為新舊市區(qū)的交界之處，距離海水浴場 1 公里，并且該位置地勢偏低，面海較為開闊，容易受到自然災(zāi)害的影響，廣場使用效率較低。 項(xiàng)目訴求煙臺(tái)旅游大世界的發(fā)展歷程中留下了很多行政干預(yù)的痕跡，而當(dāng)前陷入資金和經(jīng)營的困境是由多種綜合復(fù)雜的因素造成。旅游大世界現(xiàn)有長期借款 6000 萬，借款期限 6 年，憑借現(xiàn)有的運(yùn)作方式，不僅無法還本，隨著國家新一輪的加息調(diào)控政策，利息壓力會(huì)持續(xù)加大，虧損日益嚴(yán)重，沒有一個(gè)高回報(bào)的實(shí)體項(xiàng)目很難扭轉(zhuǎn)局面；同時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目的地理位置所限，自然災(zāi)害的影響較大，還存在較為嚴(yán)重的修補(bǔ)費(fèi)用成本。由于入不敷出，面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，現(xiàn)以暫未支付的工程款 300 萬作為營運(yùn)資金，維持運(yùn)營，以保證資金鏈的連續(xù)性。2022 年2022 年，由于經(jīng)營不善，公司主營業(yè)務(wù)收入過低，償債壓力較大，虧損較為嚴(yán)重。2022 年 4 月，煙臺(tái)旅游大世界開業(yè)營運(yùn)。2022 年，煙臺(tái)旅游大世界項(xiàng)目被確定為煙臺(tái)市重點(diǎn)工程項(xiàng)目。同時(shí)，受通貨膨脹壓力影響，國內(nèi)建材市場原料價(jià)格飛速上漲，建材成本昂貴，使旅游大世界在趕工期的條件下成本劇增。由于國內(nèi)通貨膨脹壓力，銀行貸款全面收縮，同時(shí)利率提高。煙臺(tái)市委、市政府決定將煙臺(tái)國際會(huì)展中心打造成嶄新的旅游載體，所有資產(chǎn)、債務(wù)及原有員工一并轉(zhuǎn)入煙臺(tái)旅游大世界，啟動(dòng)改擴(kuò)建工程，并列入煙臺(tái)市4 / 952022 年十大城建大事。2022 年2022 年期間，會(huì)展中心虧損嚴(yán)重，難以為續(xù)，為防止國有資產(chǎn)過度縮水和流失，行政事業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司將其上交國資委，由政府進(jìn)行資產(chǎn)處置。2022 年 9 月，由南山集團(tuán)投資興建的煙臺(tái)國際博覽中心投入使用。1998 年2022 年，受整個(gè)地理區(qū)位、交通條件、食宿條件的影響，煙臺(tái)會(huì)展業(yè)發(fā)展緩慢。2022 年 3 月，煙臺(tái)虹口集團(tuán)撤資，由政府牽頭協(xié)調(diào)了較有實(shí)力的東方電子、張?jiān)９尽熍_(tái)房產(chǎn)開發(fā)公司等國有企業(yè)進(jìn)行注資，建筑工程商煙建集團(tuán)將建筑工程余款作為股份債轉(zhuǎn)股。1998 年 8 月，由煙臺(tái)市政府與煙臺(tái)虹口餐飲集團(tuán)共同出資建設(shè)，工程竣工并投放使用后，以虹口博覽有限公司名義對(duì)外開展業(yè)務(wù)。未來旅游大世界應(yīng)借鑒：“資金+資源=成功”的商業(yè)模式，吸引具有資金加資源優(yōu)勢的投資公司或基金公司加盟，以重新盤活旅游大世界的現(xiàn)有資產(chǎn)，改善經(jīng)營模式，提高盈利能力，使旅游大世界走出困境，迎來新生！3 / 95 項(xiàng)目由來 項(xiàng)目背景煙臺(tái)國際會(huì)展中心隸屬于煙臺(tái)市人民政府，由政府出資興建。我們應(yīng)正視旅游大世界的現(xiàn)狀，并充分認(rèn)識(shí)到未來投資方的利益訴求。引進(jìn)資金，使資金與優(yōu)質(zhì)資源捆綁，全面重整業(yè)態(tài)才是出路。近年來，旅游局及各股東單位雖一直為擺脫旅游大世界的經(jīng)營困境進(jìn)行著不懈努力，并多次嘗試擴(kuò)大招商和局部業(yè)態(tài)調(diào)整，但終因觀念、硬件、體制、資金及技術(shù)等方面諸多限制而無果。（3）創(chuàng)新招租模式，提高整體收益旅游大世界目前的招租模式類同于一般寫字樓招租方式——以單一的租金和物業(yè)管理作為收益來源；旅游大世界業(yè)態(tài)重組后，需建立統(tǒng)一的專業(yè)化運(yùn)管平臺(tái)，并改變單一的租金模式為“租金+扣點(diǎn)”模式，拉升整體效益。（2）限制自營，全面招商租賃在現(xiàn)有政體環(huán)境下的自營存在較多的限制或不確定性，短期內(nèi)較難有所突破。1 / 95煙臺(tái)旅游大世界經(jīng)營管理診斷及改善對(duì)策202211100 / 95目 錄第一部分 ...................................................................................................................................................1導(dǎo)讀 ...........................................................................................................................................................2 ...............................................................................................................................................4 項(xiàng)目由來 ........................................................................................................................................4 項(xiàng)目背景 ................................................................................................................................4 項(xiàng)目訴求 ................................................................................................................................6 項(xiàng)目進(jìn)程 ........................................................................................................................................8 項(xiàng)目接觸 ................................................................................................................................8 項(xiàng)目考察 ...............................................................................................