【正文】 .....................................................37 定位方法 ......................................................................................................................................37 社區(qū)型商業(yè) ..........................................................................................................................37 區(qū)域性商業(yè)中心 ..................................................................................................................38 城市旅游休閑綜合體 ..........................................................................................................39 .........................................................................................................................42 項(xiàng)目市場定位 ..............................................................................................................................42 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 ..............................................................................................................................43 項(xiàng)目解決方案 ..............................................................................................................................44 打造城市休閑綜合體之商業(yè)業(yè)態(tài) ......................................................................................44 最大化收縮自營 ..................................................................................................................45 積極吸引戰(zhàn)略投資者 ..........................................................................................................45 多渠道化解債務(wù) ..................................................................................................................46 全方位提升管理模式 ..........................................................................................................47 參考性融資建議 ..................................................................................................................47 項(xiàng)目盈利能力分析 ......................................................................................................................48 全部清退整合模式 ..............................................................................................................48 東區(qū) 14 層整體出售，其他全部整合 ..............................................................................51 項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)改革建議 ......................................................................................................54 股份結(jié)構(gòu)改革建議 ..............................................................................................................54 公司治理結(jié)構(gòu)及職責(zé)權(quán)限 ..................................................................................................56 公司治理機(jī)制與模式 ..........................................................................................................61 公司治理機(jī)制構(gòu)建建議 ......................................................................................................6建議及股東意見答復(fù) .............................................................................................66 項(xiàng)目研究結(jié)論 ..............................................................................................................................66 項(xiàng)目后續(xù)工作建議 ......................................................................................................................66 關(guān)于煙臺(tái)旅游大世界股東單位建議的答復(fù) ..............................................................................66第二部分 .................................................................................................................................................68第三部分 .................................................................................................................................................860 / 95第一部分煙臺(tái)旅游大世界經(jīng)營管理診斷及改善對(duì)策1 / 95導(dǎo)讀經(jīng)過兩個(gè)余月的專業(yè)調(diào)研和縝密的數(shù)據(jù)測算，現(xiàn)將《煙臺(tái)旅游大世界經(jīng)營管理診斷及改善對(duì)策》提交至業(yè)主方各位領(lǐng)導(dǎo)，在開始報(bào)告內(nèi)容之前，首先闡明項(xiàng)目組對(duì)煙臺(tái)旅游大世界項(xiàng)目定位的立足點(diǎn)及總體思路：（1）解放思想，打破現(xiàn)有經(jīng)營格局在政策允許的框架下，圍繞城市旅游休閑商業(yè)綜合體進(jìn)行業(yè)態(tài)重組，吸引外來資金以及資源，徹底盤活旅游大世界。僅立足于短期效益的局部調(diào)整不應(yīng)成為首選方案。（2）限制自營，全面招商租賃在現(xiàn)有政體環(huán)境下的自營存在較多的限制或不確定性，短期內(nèi)較難有所突破。自營項(xiàng)目的多樣性對(duì)經(jīng)營者的專業(yè)性要求很高，且自營項(xiàng)目使招租面積受限難于形成整體的規(guī)模效應(yīng)，由此影響優(yōu)質(zhì)商戶加盟和外來資金進(jìn)入，而沒有外來資金注入很難從根本上盤活旅游大世界。（3）創(chuàng)新招租模式，提高整體收益旅游大世界目前的招租模式類同于一般寫字樓招租方式——以單一的租金和物業(yè)管理作為收益來源；旅游大世界業(yè)態(tài)重組后，需建立統(tǒng)一的專業(yè)化運(yùn)管平臺(tái)，并改變單一的租金模式為“租金+扣點(diǎn)”模式，拉升整體效益。（4）正視旅游大世界現(xiàn)狀，充分考慮潛在投資者的利益訴求旅游大世界運(yùn)營主體幾經(jīng)變遷，形成今天的經(jīng)營格局有其復(fù)雜的歷史原因。近年來，旅游局及各股東單位雖一直為擺脫旅游大世界的經(jīng)營困境進(jìn)行著不懈努力，并多次嘗試擴(kuò)大招商和局部業(yè)態(tài)調(diào)整，但終因觀念、硬件、體制、資金及技術(shù)等方面諸多限制而無果。事實(shí)證明，局部的業(yè)態(tài)調(diào)整根本無法徹底解決旅游大世界目前的債務(wù)及持續(xù)發(fā)展問題。引進(jìn)資金，使資金與優(yōu)質(zhì)資源捆綁，全面重整業(yè)態(tài)才是出路。為此，旅游大世界的改革方案必須在旅游局和各股東單位集群利益與是否能夠吸引資金及優(yōu)質(zhì)資源這二者之間尋求平衡。我們應(yīng)正視旅游大世界的現(xiàn)狀，并充分認(rèn)識(shí)到未來投資方的利益訴求。（5）借鑒“資金+資源=成功”的商業(yè)邏輯2 / 95現(xiàn)有董事單位相當(dāng)程度上屬于“被股東” ，除資金融合外，市場、人才、管理、技術(shù)等資源并沒得到真正融合。未來旅游大世界應(yīng)借鑒：“資金+資源=成功”的商業(yè)模式，吸引具有資金加資源優(yōu)勢的投資公司或基金公司加盟，以重新盤活旅游大世界的現(xiàn)有資產(chǎn)，改善經(jīng)營模式，提高盈利能力，使旅游大世界走出困境，迎來新生！3 / 95 項(xiàng)目由來 項(xiàng)目背景煙臺(tái)國際會(huì)展中心隸屬于煙臺(tái)市人民政府，由政府出資興建。公司主營業(yè)務(wù)為舉辦國際、國內(nèi)各種類型的展覽會(huì)、場館出租、展材展具出租以及提供與展覽會(huì)相關(guān)的其它配套服務(wù)。1998 年 8 月，由煙臺(tái)市政府與煙臺(tái)虹口餐飲集團(tuán)共同出資建設(shè)，工程竣工并投放使用后，以虹口博覽有限公司名義對(duì)外開展業(yè)務(wù)。工程從施工到竣工，用時(shí) 4 個(gè)月，速度與質(zhì)量之間的矛盾突出。2022 年 3 月，煙臺(tái)虹口集團(tuán)撤資，由政府牽頭協(xié)調(diào)了較有實(shí)力的東方電子、張?jiān)９尽熍_(tái)房產(chǎn)開發(fā)公司等國有企業(yè)進(jìn)行注資，建筑工程商煙建集團(tuán)將建筑工程余款作為股份債轉(zhuǎn)股。資產(chǎn)重組后于 2022 年 4 月，注冊(cè)成立煙臺(tái)國際會(huì)展中心有限公司，上級(jí)主管部門為煙臺(tái)市行政事業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司。1998 年2022 年，受整個(gè)地理區(qū)位、交通條件、食宿條件的影響，煙臺(tái)會(huì)展業(yè)發(fā)展緩慢。煙臺(tái)國際會(huì)展中心舉辦了幾次國際會(huì)展活動(dòng)之外，多數(shù)都是零星、分散，規(guī)格級(jí)別較低的會(huì)展活動(dòng)，經(jīng)營業(yè)績有限。2022 年 9 月，由南山集團(tuán)投資興建的煙臺(tái)國際博覽中心投入使用。硬件、軟件條件均超越原來的煙臺(tái)國際會(huì)展中心，競爭對(duì)手的出現(xiàn)使煙臺(tái)國際會(huì)展中心的經(jīng)營狀況日益惡化。2022 年2022 年期間，會(huì)展中心虧損嚴(yán)重，難以為續(xù)，為防止國有資產(chǎn)過度縮水和流失，行政事業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司將其上交國資委，由政府進(jìn)行資產(chǎn)處置。2022 年 7 月，為促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，煙臺(tái)市政府將該資產(chǎn)劃歸煙臺(tái)市旅游局，于 2022 年 1 月將煙臺(tái)會(huì)展中心更名為煙臺(tái)旅游大世界有限公司。煙臺(tái)市委、市政府決定將煙臺(tái)國際會(huì)展中心打造成嶄新的旅游載體，所有資產(chǎn)、債務(wù)及原有員工一并轉(zhuǎn)入煙臺(tái)旅游大世界，啟動(dòng)改擴(kuò)建工程，并列入煙臺(tái)市4 / 952022 年十大城建大事。2022 年2022 年，改擴(kuò)建工程期間，趕上國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控。由于國內(nèi)通貨膨脹壓力，銀行貸款全面收縮，同時(shí)利率提高。這使旅游大世界面臨更為嚴(yán)峻的還貸壓力。同時(shí)，受通貨膨脹壓力影響，國內(nèi)建材市場原料價(jià)格飛速上漲，建材成本昂貴，使旅游大世界在趕工期的條件下成本劇增。2022 年 12 月，煙臺(tái)旅游大世界改擴(kuò)建工程竣工。2022 年，煙臺(tái)旅游大世界項(xiàng)目被確定為煙臺(tái)市重點(diǎn)工程項(xiàng)目。為能夠按時(shí)開業(yè)，在時(shí)間短缺、沒有認(rèn)真研究招商籌劃的前提下，倉促招商，過度強(qiáng)調(diào)符合旅游功能，缺少定位的合理性與可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃。2022 年 4 月，煙臺(tái)旅游大世界開業(yè)營運(yùn)。煙臺(tái)市委、市政府決定將其打造成為“旅游的集散地，城市的會(huì)客廳，文化的大觀園” 。2022 年2022 年，由于經(jīng)營不善，公司主營業(yè)務(wù)收入過低，償債壓力較大，虧損較為嚴(yán)重。2022 年，國家宏觀調(diào)控力度加大，國內(nèi)銀根再次緊縮，加息步伐加快，通貨膨脹較為突出，大世界經(jīng)營陷入困境。由于入不敷出，面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，現(xiàn)以暫未支付的工程款 300 萬作為營運(yùn)資金，維持運(yùn)營，以保證資金鏈的連續(xù)性。但目前工程款缺口仍達(dá) 700 萬。旅游大世界現(xiàn)有長期借款 6000 萬，借款期限 6 年，憑借現(xiàn)有的運(yùn)作方式，不僅無法還本，隨著國家新一輪的加息調(diào)控政策，利息壓力會(huì)持續(xù)加大，