【正文】 ..............................45 積極吸引戰(zhàn)略投資者 ..........................................................................................................45 多渠道化解債務(wù) ..................................................................................................................46 全方位提升管理模式 ..........................................................................................................47 參考性融資建議 ..................................................................................................................47 項(xiàng)目盈利能力分析 ......................................................................................................................48 全部清退整合模式 ..............................................................................................................48 東區(qū) 14 層整體出售，其他全部整合 ..............................................................................51 項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)改革建議 ......................................................................................................54 股份結(jié)構(gòu)改革建議 ..............................................................................................................54 公司治理結(jié)構(gòu)及職責(zé)權(quán)限 ..................................................................................................56 公司治理機(jī)制與模式 ..........................................................................................................61 公司治理機(jī)制構(gòu)建建議 ......................................................................................................6建議及股東意見答復(fù) .............................................................................................66 項(xiàng)目研究結(jié)論 ..............................................................................................................................66 項(xiàng)目后續(xù)工作建議 ......................................................................................................................66 關(guān)于煙臺(tái)旅游大世界股東單位建議的答復(fù) ..............................................................................66第二部分 .................................................................................................................................................68第三部分 .................................................................................................................................................860 / 95第一部分煙臺(tái)旅游大世界經(jīng)營管理診斷及改善對(duì)策1 / 95導(dǎo)讀經(jīng)過兩個(gè)余月的專業(yè)調(diào)研和縝密的數(shù)據(jù)測算，現(xiàn)將《煙臺(tái)旅游大世界經(jīng)營管理診斷及改善對(duì)策》提交至業(yè)主方各位領(lǐng)導(dǎo)，在開始報(bào)告內(nèi)容之前，首先闡明項(xiàng)目組對(duì)煙臺(tái)旅游大世界項(xiàng)目定位的立足點(diǎn)及總體思路：（1）解放思想，打破現(xiàn)有經(jīng)營格局在政策允許的框架下，圍繞城市旅游休閑商業(yè)綜合體進(jìn)行業(yè)態(tài)重組，吸引外來資金以及資源，徹底盤活旅游大世界。僅立足于短期效益的局部調(diào)整不應(yīng)成為首選方案。自營項(xiàng)目的多樣性對(duì)經(jīng)營者的專業(yè)性要求很高，且自營項(xiàng)目使招租面積受限難于形成整體的規(guī)模效應(yīng)，由此影響優(yōu)質(zhì)商戶加盟和外來資金進(jìn)入，而沒有外來資金注入很難從根本上盤活旅游大世界。（4）正視旅游大世界現(xiàn)狀，充分考慮潛在投資者的利益訴求旅游大世界運(yùn)營主體幾經(jīng)變遷，形成今天的經(jīng)營格局有其復(fù)雜的歷史原因。事實(shí)證明，局部的業(yè)態(tài)調(diào)整根本無法徹底解決旅游大世界目前的債務(wù)及持續(xù)發(fā)展問題。為此，旅游大世界的改革方案必須在旅游局和各股東單位集群利益與是否能夠吸引資金及優(yōu)質(zhì)資源這二者之間尋求平衡。（5）借鑒“資金+資源=成功”的商業(yè)邏輯2 / 95現(xiàn)有董事單位相當(dāng)程度上屬于“被股東” ，除資金融合外，市場、人才、管理、技術(shù)等資源并沒得到真正融合。公司主營業(yè)務(wù)為舉辦國際、國內(nèi)各種類型的展覽會(huì)、場館出租、展材展具出租以及提供與展覽會(huì)相關(guān)的其它配套服務(wù)。工程從施工到竣工，用時(shí) 4 個(gè)月，速度與質(zhì)量之間的矛盾突出。資產(chǎn)重組后于 2022 年 4 月，注冊(cè)成立煙臺(tái)國際會(huì)展中心有限公司，上級(jí)主管部門為煙臺(tái)市行政事業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司。煙臺(tái)國際會(huì)展中心舉辦了幾次國際會(huì)展活動(dòng)之外，多數(shù)都是零星、分散，規(guī)格級(jí)別較低的會(huì)展活動(dòng)，經(jīng)營業(yè)績有限。硬件、軟件條件均超越原來的煙臺(tái)國際會(huì)展中心，競爭對(duì)手的出現(xiàn)使煙臺(tái)國際會(huì)展中心的經(jīng)營狀況日益惡化。2022 年 7 月，為促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，煙臺(tái)市政府將該資產(chǎn)劃歸煙臺(tái)市旅游局，于 2022 年 1 月將煙臺(tái)會(huì)展中心更名為煙臺(tái)旅游大世界有限公司。2022 年2022 年，改擴(kuò)建工程期間，趕上國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控。這使旅游大世界面臨更為嚴(yán)峻的還貸壓力。2022 年 12 月，煙臺(tái)旅游大世界改擴(kuò)建工程竣工。為能夠按時(shí)開業(yè)，在時(shí)間短缺、沒有認(rèn)真研究招商籌劃的前提下，倉促招商，過度強(qiáng)調(diào)符合旅游功能，缺少定位的合理性與可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃。煙臺(tái)市委、市政府決定將其打造成為“旅游的集散地，城市的會(huì)客廳，文化的大觀園” 。2022 年，國家宏觀調(diào)控力度加大，國內(nèi)銀根再次緊縮，加息步伐加快，通貨膨脹較為突出，大世界經(jīng)營陷入困境。但目前工程款缺口仍達(dá) 700 萬。在這種情況下，旅游大世界急需專業(yè)化的管理咨詢公司幫助其進(jìn)行資產(chǎn)整合與管理提升，以實(shí)現(xiàn)煙臺(tái)旅游大世界的健康持續(xù)發(fā)展。綜合業(yè)主方各方面的聲音，主要存在以下幾方面的實(shí)際訴求：（1）解決旅游大世界的定位問題項(xiàng)目初期設(shè)想在“食、住、行、游、購、娛”六大方面進(jìn)行功能布局，5 / 95尤其是想改變煙臺(tái)市夜生活較為單調(diào)的狀況和夜間旅游的空白，早期項(xiàng)目規(guī)劃定位是旅游綜合體。最后，煙臺(tái)市作為沿海城市，無法避免旅游淡旺季較為明顯的難題，經(jīng)營的有效時(shí)間縮水，影響項(xiàng)目的人氣和客流。所以，有效解決大世界的定位問題顯得尤為重要。以 2022 年為例,旅游大世界主營業(yè)務(wù)收入為 元，主營業(yè)務(wù)利潤為 元，元，管理費(fèi)用為 元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 元，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于主營業(yè)務(wù)利潤，營業(yè)利潤嚴(yán)重虧損。項(xiàng)目整體經(jīng)營收入無法實(shí)現(xiàn)還本付息，不能留存企業(yè)發(fā)展基金，更不能實(shí)現(xiàn)股東的分紅，股東、企業(yè)、員工都無法從企業(yè)發(fā)展中分享利益，資金的短缺和財(cái)務(wù)狀況窘迫使企業(yè)陷入困境。（3）解決旅游大世界的經(jīng)營問題煙臺(tái)旅游大世界大部分員工經(jīng)歷了整個(gè)企業(yè)發(fā)展與改制的過程，在“煙臺(tái)國際會(huì)展中心”到“煙臺(tái)旅游大世界”的轉(zhuǎn)型中，所有員工都從會(huì)展從業(yè)人員轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜尉C合體從業(yè)人員，巨大的行業(yè)遷移讓企業(yè)缺少了專業(yè)化的運(yùn)管人員。簡而言之，旅游大世界目前存在的管理問題是：制定、執(zhí)行、檢查和改進(jìn)四個(gè)管理環(huán)節(jié)的存在與銜接形同虛設(shè)，無法通過協(xié)同一致和管理流程明晰高效地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的組織目標(biāo)和發(fā)展愿景。其中，租賃的商戶較為分散，缺少專業(yè)化物業(yè)管理支持，缺少統(tǒng)一營銷的市場策劃支持，缺少整體協(xié)同的互惠互利機(jī)制，導(dǎo)致各自為戰(zhàn)，公司無法對(duì)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行很好的管理與扶植；而自營部分比例相對(duì)較低，業(yè)態(tài)變化頻繁，加之缺少進(jìn)一步的資金投入以及較為低下的管理水平，導(dǎo)致利潤水準(zhǔn)嚴(yán)重降低。（5）解決旅游大世界的發(fā)展方向問題（培育集團(tuán)公司的母公司）煙臺(tái)旅游大世界本身在旅游局的下屬企業(yè)中占據(jù)核心地位，尤其是地處煙臺(tái)市的沿海觀光大道，按照地產(chǎn)升值情況，該公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。采取何種具體的操作方案使大世界能夠在發(fā)展中盈利，能夠通過盈利逐年付息并償還一定數(shù)目的本金，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的造血功能，逐步將旅游大世界打造成為煙臺(tái)旅游集團(tuán)的母公司，促進(jìn)旅游大世界的可持續(xù)發(fā)展，并帶動(dòng)集團(tuán)公司和其他產(chǎn)業(yè)板塊的發(fā)展，也是業(yè)主的重要訴求之一。 項(xiàng)目考察6 月 10 日，組建了由市場、財(cái)務(wù)、人力資源等方面的專家組成的項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)，陳秋女士出任項(xiàng)目經(jīng)理。6 月 10 日6 月 22 日，項(xiàng)目組分析了大量案例資料，進(jìn)行了 7 次項(xiàng)目小組會(huì)議，擬定了項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目考察方案、項(xiàng)目調(diào)研方案。6 月 23 日，項(xiàng)目組一行五人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，詳細(xì)了解項(xiàng)目的區(qū)位、功能布局、發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)組織架構(gòu)、基本財(cái)務(wù)狀況、租賃情況、自營狀況等內(nèi)容。通過集體訪談、單個(gè)訪談、電話約談的方式，共訪談大世界管理人員與員工 35 人，電話訪談旅游局局長 1 人，訪談旅游局副局長 2 人、大世界總經(jīng)理 1 人、大世界董事 2 人、旅游局科室負(fù)責(zé)人 4 人、商鋪?zhàn)赓U戶總經(jīng)理 3人，虹口賓館負(fù)責(zé)人 1 人、東炮臺(tái)負(fù)責(zé)人 2 人、旅游集散中心負(fù)責(zé)人 1 人等。通過問卷調(diào)查的方式分別針對(duì)大學(xué)生、煙臺(tái)市民、游客三類群體進(jìn)行了技術(shù)調(diào)查。分別調(diào)查了煙臺(tái)大學(xué)、魯東大學(xué)、山東工商學(xué)院三所高校，并在密集商業(yè)圈和濱海觀光大道實(shí)施了市民與游客的問卷調(diào)查。 項(xiàng)目分析項(xiàng)目組共計(jì)組織了 8 次正式項(xiàng)目分析會(huì)議，10 次非正式項(xiàng)目研討會(huì)議；8 / 95共計(jì)完成 50 多人次訪談?dòng)涗浀恼韰R總；共計(jì)完成 1002 份問卷的統(tǒng)計(jì)、整理、分析工作。航母 宏觀環(huán)境分析 社會(huì)購買力分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)，煙臺(tái)市十一五期間社會(huì)零售總額持續(xù)穩(wěn)定增長（見圖 21） ，特別是 2022 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長％。整體社會(huì)購買力和消費(fèi)欲望比之前更為強(qiáng)烈，區(qū)域性零售企業(yè)生命力正在競爭中增強(qiáng)，旅游大世界變身城市休閑綜合體具備可靠的商業(yè)發(fā)展環(huán)境。這為旅游大世界提供了積極穩(wěn)定的客源保證和巨大的發(fā)展空間?？紤]旅游大世界轉(zhuǎn)型實(shí)情，10 / 95適宜選取零售業(yè)和餐飲業(yè)業(yè)態(tài)作為重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象，以便為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家引進(jìn)提供參考。根據(jù)調(diào)研得知，煙臺(tái)市百貨、購物中心、超市業(yè)的整體市場需求旺盛，所以引得眾多品牌商家的加入。分析其原因：煙臺(tái)市百貨、購物中心對(duì)經(jīng)營環(huán)境的要求使得其集聚于市中心，區(qū)域市場較難發(fā)展；而超市則針對(duì)居民的日常消費(fèi)，居民購物的就近原則非常明顯，居住人口密集的區(qū)域一般都有其發(fā)展空間。上夼西路餐飲一條街長約 500 米，稍具規(guī)模的餐飲店約 20 家，以燒烤、海鮮及一些特色餐飲（如川菜、餃子等）為主，其次有酒樓、快餐店等。餐飲街的形成帶旺了沿街零售業(yè)與娛樂休閑業(yè)的發(fā)展，如上夼西路沿街有萬光誠潤、十八樂超市、羅馬假日休閑中心等。根據(jù)調(diào)研結(jié)果來看，煙臺(tái)市零售、餐飲占有社會(huì)零售總額 78％的比例，反映了地區(qū)獨(dú)特的行業(yè)繁榮趨向。因此將這兩個(gè)板塊作為旅游大世界的業(yè)務(wù)組合單元，打造城市休閑綜合體是合適 的。芝罘商圈具有環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁華的特點(diǎn)，已形成功能較為齊全、集購物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務(wù)、信息等為一體的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)。此外旅游大世界處于芝罘區(qū)與萊山區(qū)之間，海景秀麗，是學(xué)府文化區(qū)、商圈核心區(qū)、高檔住宅區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)、交通樞紐區(qū)五大核心交匯處（見表 21） 。12 / 95圖 24 煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃表 21 五區(qū)基本情況統(tǒng)計(jì)表學(xué)府文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)擁有海軍航空兵技術(shù)學(xué)院、山東工商學(xué)院、魯東大學(xué)、煙臺(tái)大學(xué)超過8萬名在校大學(xué)生及教職工。高檔住宅區(qū) 區(qū)域住宅市場吸引了魯花、南山等一批國內(nèi)一線開發(fā)商。交通樞紐區(qū) 城市主干道、濱海通道快速交通網(wǎng)