【正文】 環(huán)境——新華路、中山路、裕華路、槐安路、南二環(huán)與西二環(huán)、友誼大街、中華大街、維明大街共同構(gòu)成區(qū)域橫縱交通干道?！獏^(qū)內(nèi)有30余條公交線路通達(dá)全市各地和火車站，是市區(qū)公共交通最為發(fā)達(dá)的區(qū)域。 2005年在售個案情況詳列案名總建規(guī)模（㎡）在售規(guī)模（㎡）房屋類型均價(jià)（元/㎡）面積范圍（㎡）主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬元）工程進(jìn)度銷售率金正締景城66萬5萬高層37005514114152正負(fù)零50%嘉實(shí)棲園6萬6萬多層2900651499528結(jié)構(gòu)封頂80%維明水灣高層338012813713746結(jié)構(gòu)60%水晶酈城3萬3萬多層260010813913936結(jié)構(gòu)65%供應(yīng)態(tài)勢分析——主要在售樓盤總量達(dá)76。5萬平方米左右，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應(yīng)）約15。5萬平方米。將有61萬平方米的后續(xù)開發(fā)量。將在未來12年內(nèi)陸續(xù)供應(yīng)上量。 產(chǎn)品規(guī)劃分析房型評價(jià)：價(jià)格態(tài)勢分析銷售績效分析客源狀況分析A、客源分布B、客源階層分布（六）新華區(qū)區(qū)域環(huán)境分析A、板塊范圍：——“新華路京廣鐵路西北環(huán)線”B、區(qū)域環(huán)境——石家莊新華區(qū)位于石家莊西北部,區(qū)域內(nèi)滹陀河區(qū)域是著名的生態(tài)保護(hù)區(qū)，而水上公園是石家莊市區(qū)內(nèi)除世紀(jì)公園外最大的公園?！钆涮紫鄬Τ湓?，大部分區(qū)域是石家莊的老城區(qū)構(gòu)造?！獏^(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)多，房齡較長，多以早年建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、單位宿舍，比較成規(guī)模的有：天苑小區(qū)、聯(lián)強(qiáng)小區(qū)、聯(lián)盟小區(qū)、高柱小區(qū)、電力居生活區(qū)、鐘強(qiáng)小區(qū)、省二院生活區(qū)、鐵16宿舍、北后小區(qū)等等，近年新建項(xiàng)目有紅星花園、世紀(jì)康城、花瑞苑、燕都金地城?！陞^(qū)域商品房市場發(fā)展平穩(wěn)，2005年新增供應(yīng)較少，目前處于銷售階段的項(xiàng)目有：龍城公寓、興凱頤園、?？?、一街新村、卓達(dá)碧水園等。C、交通環(huán)境——新華路、和平路、聯(lián)盟路、北二環(huán)為東西向主干道，中華大街、友誼大街構(gòu)成南北向干道。——區(qū)內(nèi)有20余條公交線路通達(dá)全市各地和火車站，出行較為方便。新華區(qū)個案情況詳列案名總建規(guī)模（㎡）房屋類型入市時(shí)間入市均價(jià)元/平米）在售均價(jià)（元/㎡）二手房均價(jià)元/平米面積范圍（㎡）主力面積（㎡）當(dāng)前主力總價(jià)工程進(jìn)度產(chǎn)權(quán)類型銷售率龍城公寓小高05年9月34003400——421574215萬元裝修市證70%興凱頤園多層05年1031503150——40806019萬元封頂市證45%?？?萬高層04年中35003500——5516014049萬元交房市證95%紅星花園10萬多層03年5月1500——25007011010025萬元入住市證100%燕都金地城30萬多層03年1800頂復(fù)210027008016013736萬入住市證98%中華綠園10萬多層03年1700250026007515512432萬入住市證100%世紀(jì)康城22萬多層03年1600220023007022010023萬入住市證90%一街新村15萬多層05年1215001500——501209014萬地基村本30%卓達(dá)碧水園10萬多層05年1221002100——7813510021萬未拆市本10%供應(yīng)態(tài)勢分析——，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應(yīng)），市場十分平靜，但蘊(yùn)涵巨大供應(yīng)勢能，預(yù)期今后12年會有5080萬平方米的供應(yīng)量體面市。 ——供應(yīng)量體的絕對值和相對值都明顯遜色于其他幾個區(qū)域，反映出該區(qū)域近期相對平靜的市場，自2003年以來的中華綠園、燕都金地城、紅星花園幾個中大型樓盤以來，整個區(qū)域市場有影響力的項(xiàng)目十分罕見，福郡算是比較有影響力的住宅項(xiàng)目，但其市中心獨(dú)特的區(qū)位使這種領(lǐng)軍意義大打折扣，從明年潛在供應(yīng)來看，卓達(dá)碧水園、一街新村等中型項(xiàng)目將主導(dǎo)區(qū)域市場?！氯A區(qū)同石家莊其他行政區(qū)一樣，房地產(chǎn)，尤其是住宅市場的開發(fā)正處于由市中心區(qū)域向環(huán)線區(qū)域過渡的階段，大量環(huán)線外非城中村項(xiàng)目陸續(xù)上市，盡管產(chǎn)權(quán)上屬于村證，但相對低廉的價(jià)格是其具備相當(dāng)生存空間的基礎(chǔ)，目前在新華區(qū)北二環(huán)板塊，村證與市證的價(jià)格差距可達(dá)到7001000元/平米，對區(qū)域內(nèi)收入水平不高的購房者具備相當(dāng)?shù)恼T惑力。產(chǎn)品規(guī)劃分析房型評價(jià)：——新華區(qū)住宅產(chǎn)品的面積區(qū)間明顯小于其他行政區(qū)域，表現(xiàn)出其經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)域功能，而中華綠園、紅星花園更是在石家莊比較有影響力的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，7090的兩房；110130的三房是其主力戶型?！獰o論是商品房項(xiàng)目，還是村集體住房項(xiàng)目，北二環(huán)區(qū)域住宅產(chǎn)品面積落點(diǎn)趨小是一個共性，反映出開發(fā)單位對價(jià)格水平不斷提高的前踢下，對區(qū)域市場的需求信心有限，因此表現(xiàn)得比較保守、務(wù)實(shí)。價(jià)格態(tài)勢分析——2003年—2004年期間，是新華區(qū)住宅市場供銷兩旺的階段，大量住宅項(xiàng)目如：燕都金地城、紅星花園、中華綠園、世紀(jì)康城、華瑞園、水榭華庭等，總供應(yīng)量不低于80萬方，銷售均價(jià)基本在15002000元/平米，反映出當(dāng)時(shí)真實(shí)的市場價(jià)格水平?！M(jìn)入2005年，新華區(qū)因種種原因?qū)е伦≌?yīng)量迅速萎縮，一些小項(xiàng)目體量僅萬余平米，直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)供求失衡，二手房大幅度上升，相比2002004年有約600800元/平米的漲幅。如金地城：2000——2800元/平米； 紅星花園：1500——2500元/平米等?！?005年，新華區(qū)二環(huán)外出現(xiàn)許多非城中村住宅項(xiàng)目，多為村集體自建，并將部分體量對外銷售，價(jià)格一般低于同等地段市證項(xiàng)目（二手房）7001000元/平米，目前在售的村證項(xiàng)目為“一街新村”，銷售均價(jià)1500元/平米，價(jià)格范圍10381700元/平米。銷售績效分析——?？ろ?xiàng)目位處市中心核心地段，其3000元/平米的起價(jià)吸引了大量購房者的目光，業(yè)績較好也在意料之中。至于小量體的龍城公寓、興凱怡園因其并非是主流產(chǎn)品，也不必看重其指標(biāo)，倒是正在銷售“樓花”的卓達(dá)碧水園和一街新村值得關(guān)注?！獜氖袌龉┣蠼Y(jié)構(gòu)來看，新華區(qū)，尤其是北二環(huán)區(qū)域的產(chǎn)品供應(yīng)與區(qū)域需求比較“合拍”，經(jīng)濟(jì)型普通住宅應(yīng)為主流，價(jià)格在24002600元/平米的項(xiàng)目銷售前景倍受看好，村證項(xiàng)目的價(jià)格平均水平應(yīng)在15001900元/平米之間，相當(dāng)于兩年前經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格水平?？驮礌顩r分析A、客源分布——和石家莊其他區(qū)域一樣，新華區(qū)的購房區(qū)域性較強(qiáng)，不僅僅反映在區(qū)域熟悉的依賴程度，相對較低的購房能力和性價(jià)比相對較高的產(chǎn)品供應(yīng)也是其主要原因。新華區(qū)本地比重高達(dá)54%，并吸引了一定數(shù)量的橋東、橋西購房者，價(jià)格杠桿作用比較明顯?！状沃脴I(yè)比重相對較高，換房置業(yè)仍為需求主流，投資比重較低，反映出其經(jīng)濟(jì)型住宅的區(qū)域功能。B、客源階層分布——購房客群的年齡層次較為明顯，和整個房地產(chǎn)市場特點(diǎn)相近，換房需求最為迫切的3045歲層次和首次置業(yè)最為集中的年輕人比重較大，而購買力最強(qiáng)的45歲以上階層在該區(qū)域的需求明顯不足，也反映出高檔產(chǎn)品供應(yīng)有限的市場現(xiàn)狀?！彿靠腿旱穆殬I(yè)背景較為多元，其中公務(wù)員、國企人員、村民、私營業(yè)主相對突出，反映出普通住房的廣泛需求面?！墚a(chǎn)品供應(yīng)影響，該區(qū)域購房客群的家庭年收入相對較低，家庭年收入在3萬元以下的工薪階層占到38%的比重，而5萬元以下的更是高達(dá)70%，購買力較低的特點(diǎn)相當(dāng)明顯。Confidential Page 66 4/17/2022