【正文】 B、客源階層分布——購(gòu)房客群的年齡層次較為明顯，和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)相近，換房需求最為迫切的3045歲層次和首次置業(yè)最為集中的年輕人比重較大，而購(gòu)買力最強(qiáng)的45歲以上階層在該區(qū)域的需求明顯不足，也反映出高檔產(chǎn)品供應(yīng)有限的市場(chǎng)現(xiàn)狀。如金地城：2000——2800元/平米； 紅星花園：1500——2500元/平米等?！獏^(qū)內(nèi)有20余條公交線路通達(dá)全市各地和火車站，出行較為方便。5萬(wàn)平方米?！懧方煌O其發(fā)達(dá)，石家莊火車站、石家莊長(zhǎng)途汽車站均座落在區(qū)域內(nèi)?？驮礌顩r分析A、客源分布 ——從客源分布來(lái)看，主要還是來(lái)自于橋東區(qū)內(nèi)的區(qū)域客，外區(qū)域購(gòu)房比重已接近6成，反映出該區(qū)域購(gòu)房客戶的多元性。——出現(xiàn)大房型向經(jīng)濟(jì)型房型轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)?！獦驏|區(qū)2006年潛在供應(yīng)量較大，除上述已售項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)量外，還有至少30萬(wàn)平米的潛在體量，全年供應(yīng)能力不低于60萬(wàn)平方米?！獏^(qū)域內(nèi)上市樓盤分布較為分散，花香維也納、御景江山、博雅莊園、冀興花園等項(xiàng)目相對(duì)集中，略有板塊模樣。京廣、石德鐵路、107國(guó)道、石太高速公路縱貫全區(qū)，交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，——生活配套完善，百貨零售、醫(yī)療保健、基礎(chǔ)教育比較發(fā)達(dá)，其中北國(guó)商圈、南三條小商品批發(fā)市場(chǎng)、新華集貿(mào)更是遠(yuǎn)近聞名，是華北商阜的重要標(biāo)志。將有33萬(wàn)平方米的后續(xù)開發(fā)量。同樣投入巨大的還有卓達(dá)項(xiàng)目?！饕谑蹣潜P總量達(dá)181萬(wàn)平方米左右，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應(yīng)）約92萬(wàn)平方米?！獏^(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)較少，房齡短，多以近年開發(fā)的商品房為主，比較成規(guī)模的有：華辰怡園、潤(rùn)豐家園、心海假日（一期）、天山花園、天山——從購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，換房置業(yè)還是主力，值得關(guān)注的是該區(qū)域的投資置業(yè)比重比較達(dá)，達(dá)1/5強(qiáng)，明顯高于其他幾個(gè)區(qū)域，反映出該區(qū)域住宅市場(chǎng)被廣泛看好，還存在較大升值空間。營(yíng)銷態(tài)勢(shì)分析——住宅市場(chǎng)營(yíng)銷水平突飛猛進(jìn)，銷控水平進(jìn)步很大，大多數(shù)項(xiàng)目在推廣節(jié)奏、價(jià)格策略、銷售管理方面都已經(jīng)達(dá)到了一定高度。新近上市的樓盤由于單價(jià)上漲，受總價(jià)升高壓力較大，因此房型面積落點(diǎn)開始回落，不再一味求大。產(chǎn)品規(guī)劃分析——東南板塊一直以來(lái)就是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，土地價(jià)格也不斷上漲，許多建設(shè)用地的利用效率也不斷提高，小高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，高層產(chǎn)品比重還在加大?！ド鲜鲰?xiàng)目外，2006年的裕華區(qū)還有一些項(xiàng)目值得關(guān)注：水云間二期——藍(lán)灣、東王村城中村改造項(xiàng)目、新天地小高層、東方明珠、都市溫泉花園等?！獏^(qū)內(nèi)東西走向道路大多較為寬敞，路邊綠化較好?！獏^(qū)域內(nèi)商業(yè)主要滿足區(qū)域功能，中型商業(yè)配套極為發(fā)達(dá)，如新世隆廣場(chǎng)、北國(guó)超市（原盛福祥）、裕東購(gòu)物中心、保龍倉(cāng)超市、聯(lián)合利華（原萬(wàn)利福）、懷特家居城、懷特裝飾材料市場(chǎng)、懷特國(guó)際商城等。石家莊的商鋪市場(chǎng)將呈現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)，一為以住宅底商、小體量商業(yè)街鋪等產(chǎn)品為代表，以產(chǎn)權(quán)銷售為運(yùn)作模式的商鋪產(chǎn)品，是傳統(tǒng)市場(chǎng)的延續(xù)，其所占市場(chǎng)比重將不斷降低。l 考慮到政策影響的順延性，其在房地產(chǎn)投資額，供應(yīng)結(jié)構(gòu)、量體，價(jià)格水平等方面所引起的變化還不夠明顯，最敏感的就是新建商品房、存量房的成交數(shù)量銳減，但其根本原因并非投資比重大，而是自用客的集中觀望，因此是短期現(xiàn)象。l 城區(qū)西北區(qū)域土地即將放量，將會(huì)成為下一個(gè)房地產(chǎn)中高檔住宅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，升值空間巨大。住宅交易中個(gè)人購(gòu)房比例急速上升，%增至75，%增至86%。l ，居住支出472元，其中住房157元，%。消費(fèi)環(huán)境 l 2004年，城、鄉(xiāng)居民收入均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。供熱管道總長(zhǎng)度500公里，城市集中供熱面積達(dá)4230萬(wàn)平方米，比上年增加了380萬(wàn)平方米。基本形成“四橫，六縱、三環(huán)、八射“的城市路網(wǎng)體系。交通環(huán)境l 公路交通京石、石太、石黃、石安高速公路和1 02030308國(guó)道以及2條省道、42條縣道在市域縱橫交錯(cuò)，公路通車總里程6379公里。%。鄭秋皓2005年11月目 錄第一部分 石家莊宏觀環(huán)境第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)第三部分 石家莊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)第一部分 石家莊宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境石家莊市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)迅速l 全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由“八五”末的540億增加到1001億，%。l 200４年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1633億元,按可比價(jià)格計(jì)算,%,增速創(chuàng)98年以來(lái)最高。 l ，%，比上年增長(zhǎng)42%,，%。2005年石環(huán)公路的興建將大大縮短城郊與市區(qū)的時(shí)間距離，對(duì)帶動(dòng)石家莊周邊郊縣的經(jīng)濟(jì)有較大利好。我市有水廠8座，日產(chǎn)水能力80萬(wàn)立方米，管線總長(zhǎng)度1162公里。市區(qū)城市居民人均可支配收入8622元，%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本合理，但住房支出偏低。說(shuō)明單位購(gòu)房比例仍然相當(dāng)大，個(gè)人購(gòu)房比例增幅達(dá)10%以上，市場(chǎng)需求向更成熟的多元性方向發(fā)展。寫字樓產(chǎn)品：在價(jià)格上分為4000元/平米以下、4300—4500元/平米、4800—5300元/平米三個(gè)區(qū)間，其中以中檔價(jià)位產(chǎn)品市場(chǎng)接受度最高，反倒是高檔產(chǎn)品陷入營(yíng)銷困境。l 考慮到這種冷市是一種假象，因此在不久勢(shì)必會(huì)將該期間積壓下的自用需求釋放出來(lái)，因此作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)該判斷好形勢(shì)，切莫因自身原因錯(cuò)過(guò)這一集中爆發(fā)期。二為以SHOPPING MALL、大型商業(yè)街區(qū)等產(chǎn)品為代表，以使用權(quán)銷售（即租賃業(yè)務(wù)）為運(yùn)作模式的商鋪產(chǎn)品，是先進(jìn)的市場(chǎng)運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)獨(dú)立存在的關(guān)系，其所占市場(chǎng)的比重將不斷擴(kuò)大?！獏^(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡普遍較短，比較成規(guī)模的有：金鵬花園、裕東小區(qū)、銀通小區(qū)、尖嶺小區(qū)、東苑小區(qū)、石府小區(qū)、石門小區(qū)、金馬小區(qū)、青園小區(qū)、賓南花園、華脈新村、富強(qiáng)小區(qū)、電力小區(qū)、神興小區(qū)、卓達(dá)書香園等，總建250萬(wàn)平米以上。南北走向道路眾多，其中體育大街、建華大街為主要南北干道。——主要在售樓盤總量達(dá)212萬(wàn)平方米左右，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應(yīng)）約70萬(wàn)平方米。——在產(chǎn)品規(guī)劃方面，裕華區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃水平在全市還是處于一個(gè)相對(duì)較高的區(qū)域，直接體現(xiàn)在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀配套、物業(yè)管理等方面。價(jià)格態(tài)勢(shì)分析——產(chǎn)品形態(tài)影響價(jià)格?！蹣翘幍牟贾梅矫嫱度刖薮?，加上樣板房的建設(shè)、裝修幾乎占其整個(gè)項(xiàng)目推廣預(yù)算的半壁江山，這在前兩年是十分少見的。B、客源階層分布——中高收入國(guó)企干部、公務(wù)員、高知分子占其客戶構(gòu)成的主體，大約占到本區(qū)域購(gòu)房者的80%。水榭花都（一、二期）、金色家園、歐陸園、東方花園、蘋果城等，總體量180萬(wàn)平方米。將有89萬(wàn)平方米的后續(xù)開發(fā)量。銷售績(jī)效分析客源狀況分析A、客源分布B、客源階層分布（三）長(zhǎng)安區(qū)區(qū)域環(huán)境分析 A、板塊范圍：——“裕華東路—東二環(huán)—北外環(huán)線—建設(shè)大街（勝利大街）”B、區(qū)域環(huán)境——長(zhǎng)安區(qū)位于石家莊市區(qū)東北，是石家莊廠企最為集中的區(qū)域，綜合環(huán)境較差，改造潛力巨大。將在未來(lái)12年內(nèi)陸續(xù)供應(yīng)上量。——區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長(zhǎng)，同長(zhǎng)安區(qū)相似，多以早年企業(yè)自建生活區(qū)為主，比較成規(guī)模的有：棉六生活區(qū)、棉五生活區(qū)、棉七生活區(qū)、省軍區(qū)宿舍、東風(fēng)小區(qū)、平安小區(qū)、勝利小區(qū)。市中心區(qū)域的“燕趙財(cái)富中心”是近年來(lái)石家莊比較有影響力的舊城改造項(xiàng)目，其供應(yīng)體量在市區(qū)中心地段所占比重較大。產(chǎn)品規(guī)劃分析——橋東區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展極不平衡，產(chǎn)品檔次跨度極大 ，產(chǎn)品規(guī)劃水平參差不齊。新近上市的樓盤由于單價(jià)上漲，受總價(jià)升高壓力較大，因此房型面積落點(diǎn)開始回落，不再一味求大?！獜馁?gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，換房置業(yè)還是主力，值得關(guān)注的是該區(qū)域的投資置業(yè)比重比較達(dá)16%?！獦蛭鲄^(qū)商貿(mào)是以東購(gòu)為核心，加上中華大街至火車站路段的中山路，構(gòu)成了省會(huì)最繁華的商貿(mào)區(qū)，素有石家莊的“王府井”之稱。將有61萬(wàn)平方米的后續(xù)開發(fā)量。新華區(qū)個(gè)案情況詳列案名總建規(guī)模（㎡）房屋類型入市時(shí)間入市均價(jià)元/平米）在售均價(jià)（元/㎡）二手房均價(jià)元/平米面積范圍（㎡）主力面積（㎡）當(dāng)前主力總價(jià)工程進(jìn)度產(chǎn)權(quán)類型銷售率龍城公寓小高05年9月34003400——421574215萬(wàn)元裝修市證70%興凱頤園多層05年1031503150——40806019萬(wàn)元封頂市證