【正文】 在調(diào)查中只有17%的客戶表示看中后就會買，這是我們的先鋒客戶群體而77%的理性消費(fèi)群體今后我們要把握，把握得尺度在于打動客戶，正確的引導(dǎo)他們來消費(fèi)我們的住宅。還有 一部分居民喜歡繁華的占22%，喜歡安靜的占了26%高于喜歡繁華的居住群。 您日?？吹降哪壳皹s成社區(qū)感覺：分析：這一表格主要調(diào)查了整個榮成市居民對目前榮成居住條件的一個反映。 全面來看榮成目前對房產(chǎn)的消費(fèi)反映還是比較理性的，對于房產(chǎn)投資占了市民生活消費(fèi)的主要部分。第二部分消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣部分如果有一部分錢，您會選擇怎么的投資？分析： 從總體情況來看榮成人基本還處于比較保守狀態(tài)，這主要基于市民的收入水平及消費(fèi)程度。小吃部各種小吃、飯店各種小吃、飯店小飯店東晨飯館餃子，華力賓館餃子城，小吃客 戶定 位工薪階層舊城改造 工薪階層住宅為主，一般居民住宅為主住宅為主，商鋪為輔單位分房住宅為主工薪階層住宅項目優(yōu)劣優(yōu)勢小戶型，繁華商業(yè)街附近小戶型靠近車站處于繁華地段，交通便利劣勢無景點、綠化、房少沒車位，坡底沒有核心物業(yè)管理第六篇：消費(fèi)者市場調(diào)查一、調(diào)研說明調(diào)研組采取集中訪談問卷調(diào)查共采集樣本300份，主要調(diào)研榮成市區(qū)300份[實際有效問卷298份]、其中市區(qū)部分又是主要以附近居民區(qū)為主要調(diào)研對象，波及整個榮成27個社區(qū)。噪音大，治安管理不規(guī)范。離體育場近，有旅游景點。 開發(fā)商：榮成迪生泛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商：青島恒業(yè)安邦投資咨詢有限公司 項目概況：物業(yè)類型：多層/6 、項目總占地面積 ㎡ 、建筑面積(萬方)：㎡ 、綠化率 50﹪ 總套數(shù)(套) 322套 、生活配套自身比較完備商業(yè)、超市、金融 、教育衛(wèi)生、小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、餐飲酒店都有。目前的購買群體主要以公務(wù)員、成山集團(tuán)中高層干部，以及榮成高收入人群為主。戶型面積：86126平方米價格：2250元/平方米（均價）一次性付清優(yōu)惠11%新三環(huán)小區(qū)項目概述：小區(qū)水、電、暖、廣電、電訊等配套...　主力戶型:3室2廳、3室1廳　地理位置:位于榮成市廣播電視大樓北，路公交車從小區(qū)經(jīng)過，交通便利。配套設(shè)備：水、電、暖、燃?xì)?、預(yù)留：寬帶網(wǎng)、有線電視、電話等各種接口。墻面：白灰墻面，磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板，瓦屋面，大理石（花崗石）樓梯踏步。信息網(wǎng)絡(luò)點：每戶兩個信息點，設(shè)在主臥室和書房。露臺：閣樓露臺安裝防護(hù)欄，用高分子做隔熱防水處理。頂棚：白灰頂棚。榮成中心區(qū)高檔生活小區(qū)，對崖頭河進(jìn)行改造，法式園林設(shè)計風(fēng)格，結(jié)合硬質(zhì)空間體現(xiàn)異國風(fēng)情。做到每一棟工程都是精品，都能體現(xiàn)出風(fēng)格和特色。 一是零星建設(shè)得到基本遏制，集中開發(fā)的格局初步形成。第二點：對目前榮成新盤情況加以競爭性分析。市中心商業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級，目前利群百貨成為商業(yè)發(fā)展龍頭，成山嘉苑商場、匯豐商城二大新建項目即將投入使用，王華百貨計劃重新裝修，老商業(yè)區(qū)的價值與地位得到進(jìn)一步鞏固。、南山南路、中路4．、南山路沿街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計顯示，業(yè)態(tài)專一。C：文化路從商業(yè)形態(tài)看：近年來文化路在不斷的改造，但此條城市主干道，還沒有充分顯示其應(yīng)有的商業(yè)旺場。由于目前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射，因此沿河步行街發(fā)展到利群購物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的位置，目前商場一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率，而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場，空置率分別為50％和90％，進(jìn)駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài)，多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。1．：除集中式商場外，其它臨街門店共20間。 該路段的業(yè)態(tài)分布如下：共有各類店鋪56間該商業(yè)街特性分析——餐飲業(yè)集中部分：A、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，目前一二層聯(lián)體整棟銷售，面積從128－180㎡，未賣出物業(yè)由代理公司代銷。C、品牌服飾發(fā)展緩慢，市場空間極大。C：整個市中心商業(yè)區(qū)占據(jù)榮成本是商業(yè)的半壁江山，經(jīng)營規(guī)模在全市范圍內(nèi)也是獨(dú)一無二，商業(yè)集中程度非常之高。一、市中心商業(yè)目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域， 界定范圍：青山西路、沿河北街、沿河步行街。（2）隨著土地政策進(jìn)一步落實加強(qiáng)，土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序，地價將會有所上漲。有利于保障房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。2004年10月21日，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》：此次出臺的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。人民生活水平的提高有利于零售業(yè)的發(fā)展。從全年榮成消費(fèi)市場呈現(xiàn)幾大亮點：　一是、大型家電的增量不明顯，反而略有回落，這與該類家電的家庭普及率很高有關(guān)，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新?lián)Q代為主。50003000靖海實業(yè)集團(tuán)院夼實業(yè)集團(tuán)7法華院續(xù)建工程完成景點配套、道路等附屬設(shè)施的建設(shè)。%，占年計劃的107%，%。1榮成地理位置榮成市位于中國山東半島最東端，與韓國、日本隔海相望，是中國沿海經(jīng)濟(jì)和口岸雙開放城市。距青島機(jī)場275公里，距煙臺機(jī)場130公里，距威海機(jī)場21公里，并開通了直達(dá)韓國的兩條國際客貨班輪航線，及日本、俄羅斯、東南亞等國家和地區(qū)10多條貨運(yùn)航線。6. 展開對城市居民消費(fèi)、投資特性的研討。前期各種準(zhǔn)備工作（各種計劃、市調(diào)規(guī)格的基礎(chǔ)上制定方案）。2005年榮成市年鑒顯示：城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到157719億元，人均存款余額18388元同比增長18%。05年全市規(guī)模以上工企業(yè)達(dá)到500多家，完成工業(yè)增加值2113億元、工業(yè)銷售收入796億元。l 全年利用外資項目231個，%；實際利用外資39755萬美元，%；合同利用外資 99923萬美元，%；出口創(chuàng)匯51640萬美元，%；年內(nèi)勞務(wù)輸出人數(shù)達(dá)431人，主要分布在日本、韓國等國家和地區(qū)。）從固定資產(chǎn)投資的比重來看，歷年來榮成較為重視第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對第三產(chǎn)業(yè)的投資力度較小，這也是造成榮成目前第三產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)，發(fā)展緩慢的原因之一。榮成歷年旅游業(yè)接待中外游客數(shù)量000102030405人次170萬人次200萬人次230萬人次220萬次275萬人次360萬人次完成總收入12億 億23億增長率30%%%%30%9%分析：從歷年統(tǒng)計看出，榮成歷年接待中外游客穩(wěn)步增長，旅游業(yè)發(fā)展迅速，除了2003年受到“非典”影響，旅游收入出現(xiàn)負(fù)增長外，旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。150007500好當(dāng)家集團(tuán)4福文化基地四座福文化大殿內(nèi)部裝修及海上雕塑、水中飛機(jī)建設(shè)。榮成歷年城鎮(zhèn)居民人均居住面積（單位：平方米）000102030405城鎮(zhèn)居民15\6農(nóng)村居民2728 \35分析：從表上看出，歷年來榮成城鎮(zhèn)居民的人均居住面積有著較大的增幅， ，超前幅度達(dá)59％ ，這反映了近年榮成住宅地產(chǎn)的開發(fā)形勢較好；另外從表上可以看出，歷年榮成人均居住面積均基數(shù)一直都較高，分析認(rèn)為這與榮成城市常駐人口不多、流動人口少的現(xiàn)實有關(guān)，因此未來榮成住宅市場要有重大突破，在對流動人口的增量需求上要下大功夫才行。小結(jié):從過去一年的威海，特別是榮成的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況看，榮成國民經(jīng)濟(jì)和社會已進(jìn)入了加快發(fā)展的重要時期，開始步入景氣增長階段，這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。第三章、宏觀政策一、土地政策2004年3月30日，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》：規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。 利率的上調(diào)對房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了的投機(jī)型客戶。2004年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。其四，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。其中異地客群比較多，經(jīng)營活躍，但商業(yè)形態(tài)有些老化，基本是靠原來匯聚的人氣以及傳統(tǒng)商業(yè)街的優(yōu)勢緩慢發(fā)展。B、在城市百貨商業(yè)中，商業(yè)老街享有得天獨(dú)厚的地源優(yōu)勢。天。B、目前有數(shù)個鋪面空置，直觀空置率占了一定比率， 因此判斷該項目最高銷售率不超過為70％。C：集中式商場數(shù)量多，臨街商店數(shù)量少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。 文化中路商業(yè)調(diào)研 2．4．文化商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計，共80間，業(yè)態(tài)分為：服裝、婚慶、辦公用品、餐飲、市政、銀行、學(xué)校、企業(yè)、診所、賓館、酒店超市、書店、音像店美容、熱水器經(jīng)營店、電器眼鏡店等。B：觀海中路路段長、居住人口分布少且不均衡，因此這一帶的商業(yè)相對密度較低，呈不連續(xù)狀態(tài)。E：對于五金、機(jī)械、汽修、汽配南山南路對整個榮成市場也已形成壟斷地位。第四篇：榮成住宅市場調(diào)研★住宅調(diào)研說明★本次調(diào)查主要針對榮成商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行，通過對城市商鋪供應(yīng)量、各項目銷售情況、發(fā)展前景分析，力圖為本項目商業(yè)開發(fā)前景提供信息參考。06年全市有意向的開發(fā)面積近200萬平方米，而05年全市共銷售商品房28萬平方米，兩者相差巨大?，F(xiàn)在榮成基本已經(jīng)形成了有一半的房地產(chǎn)市場是針對外地客戶，05年開發(fā)28萬平方外銷售了14萬平方。 入戶門：高檔安全防盜門。公共部分：外立面：彩色高檔面磚，藍(lán)灰英紅瓦。燃?xì)庀到y(tǒng)：燃?xì)廨斔凸艿腊惭b到位，燃?xì)獗戆惭b到位。戶型面積：78132平方米價格：28803500元開盤：05年7月B 城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積：85141平方米多層價格：28803600元/平方米門市：三層 價格：4100元/平方米 三層連體出售小高層 未售C：豐薈房地產(chǎn)卡發(fā)有限公司多層：7層帶電梯 精裝修 太陽能 空調(diào) 地暖 框架結(jié)構(gòu) 閣樓可以單賣戶型面積：5090平方米價格：38804180元/平方米小高層：未售D：鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概述：多層 戶型面積：85144平方米價格：31303880元/平方米車庫：3300元/平方米門市房：一層：5700元 一二層連體：4500元惠風(fēng)小區(qū)項目地址：幸福街小學(xué)對面 交通大廈路南開發(fā)商： 城建開發(fā)公司 蒲頭建筑公司聯(lián)手奉獻(xiàn)。周邊臨近學(xué)校、銀行、體育場、汽車站、交通便利。公共部分：大理石踏步、木制扶手、鐵藝欄桿、衛(wèi)生間、廚房配有墻面磚 。項目地址：榮成市云光北路以西、鄒泰北街以東開發(fā)商：榮成市榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商： 威海君正房地產(chǎn)營銷策劃有限公司綠化率：41。杏林心都位于榮成市城區(qū)的中心位置；北鄰成山大道，北與家家悅超市一路之隔，西鄰沿河南路，東面與市人民醫(yī)院相鄰；2路、4路、1路公共汽車站點就在家門口；距蓮花城、向偉電器城50米，據(jù)長途汽車站不足100米。人民醫(yī)院。價格優(yōu)惠劣勢老社區(qū)，舊房多。明天幼兒院實驗一中，二十六中三小、幼兒園，同仁堂。我們項目客戶群定位在工薪階層的廣大市民，具有明顯的優(yōu)勢。對于樂于投資住宅的客戶要主力促銷！你認(rèn)為現(xiàn)在的住宅價格怎么樣？ 分析： 今年來房地產(chǎn)業(yè)的價格不斷上漲，大部分市民對于房產(chǎn)消費(fèi)認(rèn)為價格高，不容易消費(fèi)，這樣的人群占絕大部，占：53%。 這就說明現(xiàn)在的居住群體開始傾向于對一些影響居住的硬件還是比較重視。5：您在購物時的出行方式？分析：不做分析只做參考6：如果您購置住宅，會選擇哪個地方？分析：現(xiàn)在看來居民還是對居住區(qū)域有不同的認(rèn)識。有37%的群體表示比較一下在購買。本。7：您進(jìn)行購置房產(chǎn)時什么態(tài)度？分析： 從這個統(tǒng)計表可以看出大部分居民對于住宅還是要考慮的，畢竟住宅是人們一生中最主要的消費(fèi)之一。這部分人群只占19%，同時也說明這部分人群也將是我們的目標(biāo)客戶。 其次現(xiàn)在城市居民對住宅的地理環(huán)境、發(fā)展商的服務(wù)、交通的便利認(rèn)為是影響購買的主要因素。同時也說明居民對住宅投資的看好，居民主要是基于近幾年的住宅房產(chǎn)價格穩(wěn)步上升有關(guān)。被調(diào)查人收入情況：被調(diào)查人職業(yè)情況：分析： 就本項目分析而言，調(diào)查數(shù)據(jù)現(xiàn)在看具有代表性。實驗幼兒園、二小、二中。環(huán)境較好項目配套好交通方便，地理位置好。人民醫(yī)院幼兒園、實小、幸福小學(xué)二十六實驗二中兩所中學(xué)三中和哈里楚家幼兒園，新莊小學(xué)，新世紀(jì)中學(xué)藍(lán)天幼兒園，實驗小學(xué)，實驗一中。 商場3800平米，一二層結(jié)構(gòu)，地下為停車場，原計劃自留經(jīng)營整體招商，或者整體出售，價格8800元/㎡,現(xiàn)已經(jīng)開始計劃分割出售，劃分為300400平米面積的上下層商鋪。66畝，規(guī)劃建筑面積為5。開盤時間：2005年8月銷售情況：90%怡心園項目地址：小車站對面開發(fā)商：市建集團(tuán)項目概況：該項目地層商鋪，占地約15000平米。利群購物廣場、步行商業(yè)街百米之內(nèi)。 發(fā)展商：4家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)：榮成鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司榮成豐薈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司榮成城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司榮成桃園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司