【正文】 定的可視性，如果能建成一個地標建筑，對東購和新華集貿(mào)客流能夠形成相當?shù)奈?，也是增強本案可視性的一個最佳選擇。商業(yè)環(huán)境本案位于成熟的東購商業(yè)區(qū)內(nèi)和未來將形成的民族路商業(yè)步行，具備良好的商業(yè)氛圍，但屬于中低檔次消費人群為主的商業(yè)區(qū)，限制了本案向高檔商業(yè)定位的發(fā)揮空間。政府支持度本案是石家莊政府民族路步行街工程重點項目，政府支持力度大，但由于該地區(qū)分屬新華區(qū)和橋西區(qū)管轄，執(zhí)行力度比較弱，周邊環(huán)境改善還有待時日。本案地塊和周邊現(xiàn)狀本案地塊占地15畝，東西臨民族路長66米，呈南北長，東西短的規(guī)則長方形。地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉庫和居民平房。地塊東側(cè)是新建的女人世界項目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項目，北側(cè)是規(guī)劃路（項目以東已經(jīng)打通）。規(guī)劃指標紅線內(nèi)占地15畝（），其中除去道路廣場后實際總用地面積為8775平方米，建筑控高60米。 二、本案SWOT分析所謂SWOT分析法，是從營銷的角度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項目內(nèi)外部條件進行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機會和威脅。其中優(yōu)劣勢分析主要考慮自身的實力及其與競爭對手的比較，而機會和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響上。Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析， 區(qū)域認可度高S2. 市中心稀缺地段，臨街民族路商業(yè)步行街 ，交通出入相對方便，導致定位發(fā)揮空間變小，產(chǎn)品設(shè)計受限，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗不足Opportunity機會分析Threat威脅分析，各種開發(fā)類型仍有較大市場空間、營銷推廣理念落后，市場化程度低；O3. 民族路改造帶來本案未來前景良好預(yù)期O4很多投資客戶對石家莊房產(chǎn)投資仍是比較看好，投資趨于理性“銀根“繼續(xù)緊縮帶來的開發(fā)資金壓力，政府對房地產(chǎn)市場可能采取的新政策優(yōu)勢分析本案的最大優(yōu)勢就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應(yīng)該充分發(fā)揮這個最大的優(yōu)勢，即在項目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。由于具有這個地段優(yōu)勢，以及對石家莊整個房地產(chǎn)市場的把握后，我們認為做商業(yè)風險相對較小，但在定位中也不得不考慮項目自身因素，避免造成“得勢不得分”的局面。劣勢分析本案的劣勢主要表現(xiàn)在項目地塊自身條件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢增加了項目定位、產(chǎn)品設(shè)計以及營銷工作的難度，也是本項目難以操作的“癥結(jié)”所在。但是在所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中機會沒有不被各種條件限制的，只要充分準備、下足功夫，本案成功的機會仍會很大。項目的劣勢我們認為主要應(yīng)通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶，價格成本控制合理”的項目，沒有不會成功的道理，市場永遠都在遵循“沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品”這一原則。機會分析本案具有成功開發(fā)機會的前提是石家莊經(jīng)濟大環(huán)境良好，房地產(chǎn)整個市場仍在平穩(wěn)上升，房產(chǎn)投資者仍具有對市場前景看好的信心；同時我們認為石家莊目前的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍比較低，本案完全有機會超越以為的任何同類項目；只要能夠通過產(chǎn)品、營銷方式的創(chuàng)新，一定能得到市場的認可，取的本案開發(fā)的成功。威脅分析本案最大的威脅是銀行“銀根緊縮“帶來的資金壓力；其次的威脅就是市場營銷運作不成功導致銷售進度緩慢造成資金不能按計劃回籠；第三就是項目體量大導致的運作周期長。本案的銀行金融政策帶來的資金壓力風險是不可避免的，但可以通過市場運作銷售快速回籠資金、縮短運作周期減小項目資金風險，在此種情況下不可“貪多圖大”，而是應(yīng)該前期充分準備后“速戰(zhàn)速決”做一個“短平快”的項目。三、本案定位建議 三種方案： 總體原則：本項目是一個綜合項目，從以上市場和項目本身分析可知在項目定位中商業(yè)應(yīng)該是本項目的主要物業(yè)類型，每種方案都以商業(yè)為主。1）方案一：商業(yè)、商住樓組合總建筑面積：容積率7，總占地按面積8775平方米，每層面積4914平方米，地下3層，地上13層。商業(yè)建筑面積：7層總計34398平方米商住樓建筑面積：7層總計36855平方米,除去置換面積為28845平方米。本方案優(yōu)點是容積率到多出了銷售面積，并且攤薄了地價，缺點是商住樓面積過大，銷售周期會比較長。2） 方案二：商業(yè)、純寫字樓、公寓組合總建筑面積：同方案一商業(yè)建筑面積：同方案一寫字樓面積：17199平方米公寓面積：17199平方米，除去置換面積為8799平方米本方案的優(yōu)點是在方案一的基礎(chǔ)上減少了辦公物業(yè)的面積，分散了風險，缺點是產(chǎn)權(quán)為40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷售前景不容樂觀。3） 方案三：減小項目體量，商業(yè)和商住樓組合總建筑面積：容積率5，地下兩層建筑面積9828平方米，所有地上三層全部為商業(yè)；南樓為地上六層（多層）商業(yè)樓，北樓為12層商住樓商業(yè)建筑面積： 所有建筑地下一層至地上三層，南樓地上46層，建筑面積27027平方米商住樓面積：北樓412層為商住樓，建筑面積21762平方米，除去置換面積為13362平方米本方案的優(yōu)點是即減小了項目體量，樓層降低和地下少建一層能大幅減少建筑成本，又能使商業(yè)樓和商住樓分開，減少了風險，能夠達到“短平快運作”項目的目的。缺點是減少了建筑面積銷售收入會有所降低。 項目整體運作建議以上提出了三種初步方案，但本項目在運作要有很好的‘全局觀”,建議本案開發(fā)商在運作中應(yīng)該把握以下要點： 充分把握公司的資金流情況，在資金沒有把握的情況下不要輕易開工啟動。 前期論證、準備和策劃越充分越好，聘請人員或?qū)＜?、策劃公司論證項目的定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運作策略，不可局限于石家莊目前的開發(fā)水平和市場情況。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計多花點錢，并讓策劃公司和規(guī)劃設(shè)計院多做交流，出一個市場能接受的創(chuàng)新產(chǎn)品。 營銷工作一定要請有實力、了解石家莊市場的策劃代理公司，利用他們的銷售力全力銷售本項目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進度達不到要求。 本案的商業(yè)部分是項目回款重點和項目成功與否的關(guān)鍵，因此商業(yè)的經(jīng)營和后期管理必須讓購房人看到前景，一定要“先招商，后銷售”。 能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個途徑：高價格銷售和提高銷售率。 最后建議：本項目不可用石家莊現(xiàn)有的方式來運作，一定要作一個適合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，并且包裝出新，然后再隆重推出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。附表：三種方案成本和收益比較方案總投資萬元單位成本元/平方米商業(yè)部分銷售收入按均價10000計算萬元商住樓銷售收入按均價4000萬元寫字樓銷售收入按均價4500萬元公寓銷售收入按均價3800萬元全部銷售收入萬元預(yù)計銷售收入萬元毛利萬元盈虧點方案一()75%方案二76%方案三083%