【正文】 氛圍可吸引大量客戶在此邊購物，邊休 閑，從而延長停留時間。 提高顧客消費水平目標 特色、精品市場對高收入顧客及外地客戶有極強的吸引力，并因此帶動 了市場的消費水平，從而提高項目的商業(yè)價值。 促銷目標 特色、精品的商業(yè)市場可有效擴大目標客戶群，并可依托市場特色，實 施差異化營銷，達到促銷的目標。 業(yè)種定位建議 ?整體運營方式定位 以零售為主、批發(fā)為輔的精品建材家居購物生活館 ?整體建筑風格定位： 特色精品購物，品牌化經(jīng)營 ?商業(yè)符號定位 總目標 焦作市首座精品建材家居、一站式購物生活館 分目標 集建材、家居家具、餐飲、購物、娛樂 于一體的商業(yè)生活館 以精品建材、家具家居飾品為主；以床上用 品、家電、數(shù)碼類產(chǎn)品類為輔；百貨、餐飲、娛 樂類為配套，最終形成先購物、后消費（飲食、 娛樂）的一站式休閑購物生活館。 整體功能定位： 項目各區(qū)功能定位 一、中心街區(qū)以西： A館、 C館 依托火車站站前廣場，定位為：高檔、特色、精品建材，提升項目整體形象。 二、中心街區(qū)：金街、銀街 中心街區(qū)：金街。以精品家居、床上用品、窗簾、飾品等為主；同時在街區(qū)內(nèi) 部、中心廣場處設(shè)置休閑座椅、小品等，增加消費者的消費時間，有效聚集商業(yè) 人氣。 三、中心街區(qū)以東： B館：主要以高檔、品牌、特色家具家居為主，以小家電、數(shù)碼類產(chǎn)品為輔； D館：作為 B館、 A館和 C館的補充業(yè)種； E、 F商住樓：針對建材商戶、部分投資戶以及其他有寫字樓需求的客戶，在東 南位置開發(fā)“ L”型、層高為 、總層數(shù)為 12層的小戶型商住樓。其中 E樓以辦 公為主， F樓以住宅為主。建筑采用全框架結(jié)構(gòu)，可以任意分割，以滿足不同 客戶需求；另外， 1層做地下停車場，滿足寫字樓停車需求。 E樓底商：以生活配套類商業(yè)為主，如百貨超市、銀行、特色餐飲、美容娛 樂、洗衣店等。作為整個項目配套的同時可以有效提升商業(yè)部分的價值。 四、 EF商住樓開發(fā)依據(jù)： 整個寫字樓市場發(fā)展緩慢，市場需求量有限； 小戶型層高為 ，即買一層送一層，即可住又可辦公，滿足不同需求； 項目區(qū)域位置比較適合此類產(chǎn)品，如：時尚 PARTY、長江銀座等； 有效區(qū)分市場的同時，搶占市場空白點及市場先機。 項目總體經(jīng)濟指標測算 商業(yè)部分 AD館單層 商業(yè) 3層 按 3500元 /㎡ 計算 8000㎡ ㎡ 8400萬元 住宅部分 EF樓單層 商住 12層 按 3000元 /㎡ 計算 1296㎡ 15552㎡ 4666萬元 合計 39552㎡ 13066萬元 測算說明： 所有面積為初步測算，具體面積另算； 商業(yè)、商住樓均價為暫定測算價格，具體根據(jù)市場另定。 廣場風格 使項目廣場能夠充分利用火車站廣場，起著帶動人流、聚攏 人流和疏散人流的作用，建筑風格極為重要，因此在廣場的 建筑上，即要充分利用，又要與火車站廣場相依托，進而突 出項目特色的同時，突出現(xiàn)代化、人性化、潮流化。 雕塑、小品 雕塑建議從新設(shè)計理念上突出人性化、現(xiàn)代化，科學(xué)設(shè)計， 能夠濃縮當?shù)芈糜?、地域特色以及現(xiàn)代特色兩大優(yōu)勢。各種 小品主要以突出其適用性、特色性為主，兼具一定觀賞價 值，提升項目形象。 環(huán)境 在環(huán)境布置上充分考慮停車位，進入廣場的主動線等，同時 應(yīng)提供大片綠地及休閑座椅，為消費者提供休閑購物的同 時，吸引廣大市民休閑娛樂，從而提升項目人氣。 項目建筑環(huán)境定位 項目建筑環(huán)境定位 出入口 以商業(yè)中心區(qū)域為朝向形成購物人流的東、西、北三大主 入出口，以北主出入口為主，同時以商業(yè)規(guī)劃方向形成購 物人流的次出入口。 停車場： 商業(yè)部分以地上停車場為主，同時在寫字樓以及部分商 業(yè) 1層做地下停車場。 商業(yè)部分與寫字樓的融合 在后期寫字樓的開發(fā)中，應(yīng)充分考慮與商業(yè)景觀與小區(qū) 的融合。 外部環(huán)境的延展 商業(yè)部分的墻面及地面鋪磚均應(yīng)有精品、文化特色，以強 化觀賞性，并加強路兩側(cè)的綠化及燈光美化，每隔 10米配 備休閑椅為方便消費者休息，延長消費者的停留時間。 焦作市在售高層項目價格對比 項目名稱 工程進度 總占地 總套數(shù) 均價（元 /㎡ ） 太極景潤花園 一期：現(xiàn)房 二期：在建 110畝 856 2021 碧海云天 現(xiàn)房 120 1900 豐收高層住宅 待建 10485 158 1578 遠大財富大廈 在建 自由分隔 2800 住宅價格： 焦作市多層平均價格在 14001600元 /㎡ 之間； 高層高檔次住宅平均價格在 19002021元 /㎡ 之間； 目前寫字樓市場投放較少，市中心繁華地段平均價格在 25003000元 /㎡ 之間。 焦作市在售商業(yè)項目價格對比 項目名稱 總占地 總建筑面積（㎡） 層數(shù) 面積范圍（㎡） 價格（元 /㎡ ） 南方商貿(mào)中心 108畝 100000 75300 3000 眾盛大楊樹 3 902021 4750 新城國際 243畝 300000 23 3002600 3750 春天購物廣場 16000 5 3120 摩登市 130000 34 6418 18008500 山陽商城 40畝 90000 最小面積 20 7500 龍鑫藥城 110畝 60000 2 4000 焦作商業(yè)項目價格以解放區(qū)（市中心）為最高，一般在 80001萬元 /㎡ 之間； 其次為高新區(qū)，最高的摩登市達到 8500元 /㎡ 左右； 其他一般的位置在 40005000元 /㎡ 之間。 焦作市專業(yè)市場租金對比 市場名稱 總面積（㎡） 總戶數(shù) 層數(shù) 租金（元 /㎡ /月） 西建材市場 304 1 臨街 16元，內(nèi)鋪 15元， D區(qū) 特區(qū) 1619元 新發(fā)地建材市場 68900 433 12 單層 12元， 12層 12元，賣場 9元 物資城建材市場 20210多 312 1 2230元（平均 25元） 鑫朝陽建材港 40 12 15元 朝陽精品陶瓷城 38 1 2530元 龍源建材市場 18128 115 1 15元 豪美家居廣場 14355 42 3 1層 15元， 2層 10元， 3層 8元 建材類專業(yè)市場，租金相對最高的為朝陽路精品陶瓷城，在 2530元 /月 /㎡ 之間； 最低的為新發(fā)地建材市場，單 1層 12元 /月 /㎡ 。 影響租金的因素除了商業(yè)位置以外，與其商業(yè)的成熟度有直接的關(guān)系，另外也與 商業(yè)的業(yè)種、定位、檔次有關(guān)。 商業(yè)部分價格定位： ?根據(jù)焦作市各建材市場目前的租金水平，結(jié)合我們項目的定位，建議租金水平在 2530元/月 /㎡ 左右； ?建議商業(yè)入市價格 35004000元 /㎡ 。 目標客戶定位 ? 依據(jù)市場調(diào)研分析，我們將項目的目標客戶定位為三類： 現(xiàn)有經(jīng)營客戶 主要集中于各種建材、家具家居飾品、家電、餐飲、百貨等行業(yè)現(xiàn)有 客戶，他們將是我們項目的主力目標客戶，包括本地、各地市以及外 地客戶； 行政單位、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo) 主要為焦作市區(qū)、周邊地市行政單位領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)等，他們 有很強的經(jīng)濟實力。 投資客戶 這部分客戶以投資為主要目的，主要是一些專門的投資戶和資金較為 寬裕的經(jīng)營戶，另外包括其他高收入人群。 新進入商戶 此部分客戶以前未從事過商業(yè)經(jīng)營活動，現(xiàn)計劃進入商業(yè)經(jīng)營行業(yè)， 特別是建材、家居、家電類行業(yè)，以待業(yè)家屬及待業(yè)青年為主，家境 較好，具備投資能力。 專業(yè) 創(chuàng)新 口碑 本次提報結(jié)束，謝謝！