【正文】 洲20萬平9萬平任栗村60萬平新華區(qū)西三莊長安區(qū)鐵四局－先天下42萬棉二生活區(qū)46萬128萬平1553戶方北40萬平1500多戶通過對石家莊的這次深入調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該市的房地產(chǎn)市場前景非常的良好，并且還存在著很大的發(fā)展空間，石市房地產(chǎn)市場的初始發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，正在進入發(fā)展成熟期。 第 部分 項 目 推 薦一、金世界（南花園商貿(mào)區(qū)）根據(jù)石家莊市國土資源局（市國土資自（2003）11號，國有土地使用權(quán)掛牌公平出讓公告，於2003年10月30日取得國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認書。（見附件一），根據(jù)（2003）013號地塊掛牌公開出讓文件規(guī)定，公司以陸千萬元人民幣的政府純得收益獲得013號地塊。競買前本公司向地產(chǎn)交易市場繳納伍千萬元人民幣的競買保證金。收款證明（見附件二）。共獲土地379畝，其規(guī)劃條件，公建配套見相關(guān)政府文件，可行性評估報告和環(huán)境評估報告及規(guī)劃設(shè)計方案（見附件三、四、五）專案概述本項目位於石家莊市東購商圈中心部位，南鄰石家莊火車站、長途汽車總站，東鄰東方購物中心，北鄰南花園商業(yè)步行街，西鄰交通主幹線中華大街，是石家莊市寸土寸金之地。這裏有享譽國內(nèi)外的南三條商業(yè)批發(fā)市場、華北鞋城、華北燈飾城、華北傢俱城。外阜商家30余萬人。這是項目樓盤的認購群體之一。其二，40余萬平米的高層住宅樓盤，我們將之定位于華北青年創(chuàng)業(yè)家園，認購主體由2535歲青年群體組成，讓他們獲取經(jīng)典樓盤的同時，也得到了無限的創(chuàng)業(yè)良機。其三，10余萬平米的回遷業(yè)主和10余萬平米的回遷單位因政府拆遷實行的是貨幣拆遷方式，廣大的回遷業(yè)主和回遷單位是我們第一用戶，一期工程的專案只要滿足他們的要求，我們的樓盤就已完成了80%以上的銷售，在我們確立回遷業(yè)主的同時，便完成了售樓回款的80%以上，為我們的二期拆遷和建設(shè)收回了可觀的費用。經(jīng)多位專家和行家的論證，40余萬平米住宅在主體封頂前可預售和認購70%以上，15余萬平米的底商在封頂前可預售和認購80%以上，25余萬平米的商業(yè)辦公樓可預售60%以上，這樣將為我們樓盤開盤售樓提供絕佳的銷售走勢，為我們順利完成項目提供無限商機。綜上所述，本專案有完備的土地和建設(shè)規(guī)劃手續(xù)，良好的用戶群體和可靠的投資回報率，項目是可行的，她的順利竣工，即對石家莊市的建設(shè)和城市的品質(zhì)提升增加了新的亮點，也對廣大人民群眾提供了近2萬個就業(yè)和創(chuàng)業(yè)良機，是利國、利民、利企業(yè)的三贏項目。隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)強勁發(fā)展，人民群眾對房產(chǎn)的需求日益提升，同時各級政府對老區(qū)、舊區(qū)的改造工程逐步提到政府工作的議事日程，〈〈南花園商貿(mào)區(qū)〉〉金世界專案是石家莊市政府2003年市政改造工程的重點專案，得到了省政府和相關(guān)部門的大力支持。石家莊市國土源局根據(jù)政府要求發(fā)佈了（石國土資告字[2003年]10號）收回國有土地使用權(quán)決定書。（詳見附件）2003年10月6日，石家莊市國土資源局發(fā)佈了國有土地使用權(quán)掛牌公開出讓公告，石國土資告字[2003]11號（詳見附件）。我公司根據(jù)公告規(guī)定以6000萬元人民幣的政府純得收益獲得013號土地使用權(quán)，竟買前公司向土地交易市場交納了5000萬元人民幣的竟買保證金，共獲土地379畝，其規(guī)劃條件、共建配套（見相關(guān)政府文件）可行性評估報告和環(huán)境評估報告及規(guī)劃設(shè)計方案（見附件）。 二、專案建設(shè)的必要性把專案優(yōu)勢轉(zhuǎn)化爲經(jīng)濟優(yōu)勢，同時帶動石家莊市的規(guī)模發(fā)展。金世界專案是根據(jù)河北省石家莊市十一五規(guī)劃和河北省政府、石家莊市政府及石家莊市廣大人民群眾的要求而建設(shè)的標誌性工程。在政府各部門的大力支持下經(jīng)過我公司兩年多的努力已完成拆遷項目土地70畝，20畝土地以完成拆遷合同將於2006年5月1日前完成拆遷工作。在已完成的拆遷土地上一期建設(shè)工程已開槽，為廣大的回遷業(yè)主和單位建設(shè)13萬平米回遷樓盤，得到廣大拆遷用戶和單位的好評，為其餘拆遷業(yè)主和用戶樹立了很好的榜樣。為下一步拆遷工作奠定了良好的基礎(chǔ)。三、建設(shè)規(guī)劃及工程造價本項目主體爲40余萬 m178。住宅區(qū)、15萬餘 m178。商業(yè)區(qū)，25萬餘 m178。商業(yè)辦公樓和4800 m178。公建。專案詳細規(guī)劃和可行性研究報告詳見〈〈金世界（南花園商貿(mào)區(qū)）項目可行性研究報告〉〉。環(huán)境評估詳見（石家莊市環(huán)境保護局（石環(huán)建函[2003]106號）。附件本專案總投資37億元人民幣，其中土地出讓金政府純得益6000萬元人民幣，。規(guī)劃設(shè)計費300萬元人民幣，施工設(shè)計費2400萬元人民幣，監(jiān)理費960萬元人民幣，。 ，環(huán)境綠化6400萬元人民幣，小區(qū)道路486萬元人民幣，，廣告策劃800萬元人民幣，管理費（含人員工資）960萬元人民幣，不可預見費700萬元人民幣，物價風險390萬元人民幣。美元和人民幣的兌率風險1520萬元人民幣，總計37億元人民幣。 銷售回報40萬m178。住宅，均價4200元/ m178。人民幣 = 15萬m178。底商，均價11000元/ m178。人民幣 = 25萬m178。商業(yè)寫字樓均 價6000元/ m178。人民幣=15億人民幣。專案預計總工期8年，其中一期工程3年，二期工程3年，三期工程2年。項目回報率108%， 人民幣。，，，，，，（含人員工資）360萬元人民幣。 。項目回報率85%。 。二期工程開發(fā)土地150畝，建設(shè)住宅100300平米、商業(yè)辦公樓199600平米，其中底商45600平米，1. 施工設(shè)計費899萬元人民幣，2. 監(jiān)理費359 萬元人民幣，3. ，4. 商業(yè)辦公樓和底商199400平米，5. 環(huán)境綠化237萬元人民幣，6. 小區(qū)道路179萬元人民幣，7. 小區(qū)配套9590萬元人民幣，8. ，9. 廣告策劃300萬元人民幣，10. 管理費（含人員工資）360萬元人民幣，11. 不可預見費200萬元人民幣。 。項目回報率82 %。 。三期工程開發(fā)土地79畝，商業(yè)辦公樓200600 平米，其中底商104900平米，1. 施工設(shè)計費6018萬元人民幣，2. 監(jiān)理費240萬元人民幣，3. ，4. 環(huán)境綠化1604萬元人民幣，5. 小區(qū)道路128萬元人民幣，6. 小區(qū)配套6419萬元人民幣，7. ，8. 廣告策劃200萬元人民幣，9. 管理費（含人員工資）240萬元人民幣，10. 不可預見費100萬元人民幣。11. 美元和人民幣兌率風險金1520萬元人民幣。 。項目回報率174%。 。 專案工程概況：1． 一期工程占地10萬平米，建築面積30萬平米，建設(shè)週期為36個月，銷售週期為2年。2． ，其中：。一期工程開發(fā)建設(shè)計畫1． 購置土地 辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、動遷手續(xù)。2． 規(guī)劃總圖、單體方案（1） 委託位址勘察單位完成現(xiàn)狀地形圖測繪及建築物初步地址勘察報告。（2） 委託設(shè)計編制〈委託設(shè)計任務書〉、〈委託設(shè)計招標檔〉，確定設(shè)計單位。（3） 完成全部方案設(shè)計檔。（4） 會同設(shè)計院、規(guī)劃局完成設(shè)計修改工作，取得〈詳細規(guī)劃批復〉、〈單體方案審核意見書〉。3．動遷費（1。6億元） 530元/平米4．勘察設(shè)計費： 50元/平米5．圍擋、臨時水、電工程費： 20元/平米6．建築安裝工程費： 1600元/平米（平均造價） （1）商業(yè)建築（可使用） 1800/平米 （2）高層綜合樓（毛坯房） 1600/平米 （3）高層住宅（毛坯房） 1400/平米7．區(qū)域內(nèi)配套工程費： （1）上下水外線 30/平米 （2）電力外線（含電力配套設(shè)備） 100/平米 （3）暖氣外線 50/平米（4）公用設(shè)施（變電所、調(diào)壓站、學校、共廁、居民委等） 　 80/平米（5） 道路、綠化、照明 90/平米8．管理費： 20/平米9．監(jiān)理費： 10/平米10．預備費： 10/平米11．貸款利息： 370/平米12．流轉(zhuǎn)稅（5。55%） 280元/平米13．成本合計（不含城市建設(shè)大配套費）：建築平米造價：3400/平米項目總投資額：10。32億一期工程房屋銷售計畫（15億元）1． 2007年12月15日前主體封頂完成20%房屋銷售面積 30萬平米ⅹ5000元/平米ⅹ20%= 3億元2． 2008年10月1日竣工驗收完成50%房屋銷售面積 30萬平米ⅹ5000元/平米ⅹ50%= 3． 2008年10月1日（驗收後六個月）完成剩餘30%房屋銷售面積 30萬平米ⅹ5000元/平米ⅹ30%= 一期工程資金計畫（）4． 2006年5月10日續(xù)交土地及動遷補償費： 5． 2006年5月15日支付前期規(guī)劃設(shè)計等工程費： 600萬元6． 2007年12月15日主體封頂支付建安工程費（65%）：7． 2008年9月15日竣工驗收支付建安工程費（55%）：8． 。利潤率：1．項目總投資額： 2．銷售總額： 15 億元3．總利潤： 根據(jù)以上分析，該專案地理位置優(yōu)越，具有較高的效益，風險較小，項目可行。二期、三期工程用一期投入資本金和銷售利潤滾動開發(fā)專案，投入資金有充足的保障，可使專案良性運行，順利竣工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。