【正文】 二期、三期工程用一期投入資本金和銷售利潤滾動(dòng)開發(fā)專案，投入資金有充足的保障，可使專案良性運(yùn)行，順利竣工。（2） 委託設(shè)計(jì)編制〈委託設(shè)計(jì)任務(wù)書〉、〈委託設(shè)計(jì)招標(biāo)檔〉，確定設(shè)計(jì)單位。 。商業(yè)寫字樓均 價(jià)6000元/ m178。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)300萬元人民幣，施工設(shè)計(jì)費(fèi)2400萬元人民幣，監(jiān)理費(fèi)960萬元人民幣。三、建設(shè)規(guī)劃及工程造價(jià)本項(xiàng)目主體爲(wèi)40余萬 m178。石家莊市國土源局根據(jù)政府要求發(fā)佈了（石國土資告字[2003年]10號(hào)）收回國有土地使用權(quán)決定書。這裏有享譽(yù)國內(nèi)外的南三條商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、華北鞋城、華北燈飾城、華北傢俱城。 　　棉二生活區(qū) 　　作為目前最大的舊城改造項(xiàng)目，拆遷范圍東起廣安街、西至青園街、北起談南路、南至中山東路，拆遷占地192畝，總面積46萬平方米，涉及棉二、一印、市建材公司、一局六公司和建行等住宅樓及平房共1553戶居民。 　　拆遷進(jìn)度：已完成拆遷，目前正在開工建設(shè)階段。下面是今年該市部分預(yù)拆遷項(xiàng)目的概述。2006年石家莊高端住宅將會(huì)成為亮點(diǎn) 先天下的精裝修房、納帕溪谷的純美莊園形象、國際城的德式洋房、水榭花都的寬HOUSE、藍(lán)郡的水景房……等等，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的2006年，如何做才可以占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)呢？ 從三年前占地300畝的燕都金地城宣稱：大盤時(shí)代到來了。天津順馳的藍(lán)郡項(xiàng)目、上海濱江置業(yè)的休門改造項(xiàng)目、江南新城項(xiàng)目。到規(guī)劃期末，主城區(qū)工業(yè)將形成東北工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)倉儲(chǔ)混合區(qū)、西南工業(yè)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等四個(gè)工業(yè)區(qū)。 規(guī)劃在趙卜口村西和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶建設(shè)兩個(gè)城市副中心。 “三環(huán)”是指城市環(huán)路系統(tǒng)。按照城市總體規(guī)劃對(duì)城市和區(qū)域的發(fā)展要求，規(guī)劃將結(jié)合部范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村劃分為四個(gè)規(guī)劃分區(qū)，分別提出了相應(yīng)的規(guī)劃和管理要求。 規(guī)劃以主城區(qū)為中心，在半徑20公里左右的范圍內(nèi)，建設(shè)發(fā)展相對(duì)獨(dú)立、職能各異的城市組團(tuán)，疏解部分城市功能，改善城市環(huán)境和交通。05以來，石市按照省委、省政府提出的“三年中變化，五年大變化”的要求，牢固樹立“第一窗口”、“第一形象”、“第一門面”的意識(shí)，堅(jiān)持以人為本和科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞建設(shè)全省“首善之區(qū)”和“天藍(lán)、地綠、水清、氣爽、路暢、景美”的生態(tài)園林城市目標(biāo)，以推進(jìn)重大城建項(xiàng)目實(shí)施為核心，以解決城市建設(shè)管理的突出矛盾為突破口，著力抓亮點(diǎn)、促重點(diǎn)、攻難點(diǎn)，城市面貌發(fā)生了明顯變化。第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的可行性分析一、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史機(jī)遇：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段：在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，中國經(jīng)濟(jì)已持續(xù)多年高速成長(zhǎng)，石家莊國民經(jīng)濟(jì)也持續(xù)高速增長(zhǎng)，刺激了強(qiáng)大的消費(fèi)需求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展。從目前石家莊高端物業(yè)市場(chǎng)的客戶來看，仍以年齡為3045的客戶為主體，大都有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的石家莊財(cái)智階層是絕對(duì)購買主體，但從眾多新興行業(yè)中崛起的財(cái)富新生代逐漸出現(xiàn)在高端物業(yè)客戶群體中，強(qiáng)大的購買力和對(duì)生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為未來高端物業(yè)客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個(gè)性，現(xiàn)代化的生活模式，對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類物業(yè)消費(fèi)群體不可忽視的生力軍，是未來開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中應(yīng)該注意挖掘的潛在消費(fèi)群體。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場(chǎng)較認(rèn)同。 高層和小高層住宅，多層花園洋房市場(chǎng)認(rèn)同度較好。本地典型物業(yè)分析：從石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開發(fā)思路，市場(chǎng)成熟程度，以及消費(fèi)群體的需求狀況。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場(chǎng)所。 物業(yè)類型: 聯(lián)排別墅 開發(fā)時(shí)間: 2004年7月至今 銷售價(jià)格: 34003600元每平米 現(xiàn)銷售率64%左右 社區(qū)環(huán)境: 太陽城遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約2000萬平方米，形成人口近50萬，近期規(guī)劃規(guī)模為300萬平方米，將用15年至20年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動(dòng)將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的60萬平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和40萬平方米的綠色生態(tài)居住區(qū)。更有石家莊首創(chuàng)的錯(cuò)層第三廳——兩級(jí)臺(tái)階之上，動(dòng)靜天成.項(xiàng)目調(diào)查小結(jié)： 該樓盤是由河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司凝聚二十年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)精心打造的，據(jù)說開盤當(dāng)天即取得成交一百余套房的銷售業(yè)績(jī)，銷售率超過85%，開發(fā)商不得不緊急加推預(yù)留的部分房源，以滿足客戶強(qiáng)烈的購買需求，三天下來，已累計(jì)成交了兩百多套。其銷售前景不容樂觀。 占地面積: 3700平方米 總建筑面積: 建筑類別：獨(dú)棟小高層住宅 開發(fā)時(shí)間: 2005年1月 竣工日期：2006年3月31日 入住時(shí)間：2006年12月31日 戶形結(jié)構(gòu)： 該項(xiàng)目的主力戶型為128210平方米的三居室、四居室和樓中樓。去年，該項(xiàng)目在石市年度樓盤評(píng)比活動(dòng)中獲得了“優(yōu)質(zhì)樓盤”、 “優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境樓盤”、 “優(yōu)質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)樓盤”和“優(yōu)質(zhì)暢銷樓盤”共四項(xiàng)大獎(jiǎng)。據(jù)測(cè)算，石家莊市普通商品住宅達(dá)到供需平衡的開發(fā)量是320萬～350萬平方米。 2004年后，石家莊保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，價(jià)格穩(wěn)中緩升的局面。同年，以“國際城”開盤熱銷為標(biāo)志，宣告了石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展加速的開始。煤氣、天然氣管道總長(zhǎng)度403公里，供熱管道總長(zhǎng)度500公里，城市集中供熱面積達(dá)4230萬平方米。在出口中，%，%，%。中心商業(yè)區(qū)代表商埠形象的一批標(biāo)志性建筑北國開元廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)、休門改造等項(xiàng)目進(jìn)展順利。全市加快利用連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流等方式改造傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)，現(xiàn)代流通呈現(xiàn)出多行業(yè)、多業(yè)態(tài)、多形式、多元化發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。三鹿集團(tuán)已成為帶動(dòng)農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)，三鹿集團(tuán)的奶粉產(chǎn)銷量居全國同行業(yè)首位。“藥都建設(shè)已具規(guī)模。以2004年為例，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1633億元,按可比價(jià)格計(jì)算,%,增速創(chuàng)98年以來最高。 調(diào)查還表明，城市居民家庭理財(cái)觀念不斷增強(qiáng)，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)較快，％。首次突破萬元大關(guān)，％，％，增長(zhǎng)速度明顯加快，居民生活質(zhì)量明顯提高，截止2004年末，市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有彩電128臺(tái)，電冰箱104臺(tái)，洗衣機(jī)103臺(tái)，空調(diào)器102臺(tái)，鋼琴3架，移動(dòng)電話96部，電腦37臺(tái),家用汽車2輛,空調(diào)、家用電腦、移動(dòng)電話擁有量均比上年有較大增加。石家莊市是華北地區(qū)重要商府，交通幹線，四通八達(dá)。有京廣、京太、太德（山東）鐵路，有京珠、京太、青銀、石黃高速公路。據(jù)調(diào)查，城市居民家庭收入來源仍以工薪收入為主，并繼續(xù)向多元化方向發(fā)展。財(cái)產(chǎn)性收入包括利息收入、股息與紅利收入、出租房屋收入、保險(xiǎn)收益等。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，增速有所加快，2004年完成增加值230億元，%,，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值795億元，%，第三產(chǎn)業(yè)保持了較快增長(zhǎng), 完成增加值608億元，%。作為全國最大的醫(yī)藥工業(yè)基地之一，石家莊把建設(shè)“中國藥都”作為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位之一，目前，已擁有一大批在國內(nèi)外具有較高知名度的醫(yī)藥企業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)品。石家莊泵業(yè)集團(tuán)在全國享有較高知名度，是全國最大的渣漿泵、污水泵和潛水泵專業(yè)制造企業(yè)。本地連鎖公司總數(shù)達(dá)到21家，大中型超市達(dá)到49家，各類專賣店、專業(yè)點(diǎn)500余家，其中萬平方米以上的大型超市達(dá)16家。10萬多平方米的大型購物中心懷特服裝城和懷特家居城開業(yè)迎客。；2004年石家莊進(jìn)一步加大招商引資力度，利用外資、內(nèi)資有較大增加。城市公共汽車營運(yùn)線路達(dá)82條，營運(yùn)車輛1703輛，營運(yùn)線路長(zhǎng)1089公里。2002年12月7日，“國際城”開盤，購房者在前一天的凌晨5點(diǎn)鐘開始冒雪排隊(duì)，當(dāng)天，國際城首批628套房就有502套被搶購，銷售額突破2億元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的紀(jì)錄. 據(jù)了解，“國際城”在年銷量只有80萬平方米的石家莊，是一個(gè)絕對(duì)的大盤。隨著45個(gè)城中村的建設(shè)改造的順利進(jìn)行,相繼又出現(xiàn)了“聯(lián)邦名都”卓達(dá)太陽城等大盤,進(jìn)一步充實(shí)了石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng).2005年度：房?jī)r(jià)穩(wěn)中緩升2005年一季度，%，%，%。這說明市場(chǎng)還存在很大的空間可供開拓.房地產(chǎn)投資以及銷售面積：商品房銷售面積年份2002200320042005面積（㎡）223萬遞增比率16%%48%石家莊市房地產(chǎn)交易量逐年增加，尤其是2005年石家莊市房地產(chǎn)交易勢(shì)頭非常迅猛，2005年全年完成交易量360萬平米，同比增長(zhǎng)21%?，F(xiàn)今，該項(xiàng)目在石市最繁華的東購商圈范圍內(nèi)已成為高品質(zhì)住宅樓的代表旗幟，由于其成熟的社區(qū)環(huán)境，無可匹敵的地理位置和前衛(wèi)的設(shè)計(jì)理念，使其市場(chǎng)銷售單價(jià)從04至05短短的1年中上漲了進(jìn)1000元，并且供不應(yīng)求。 銷售周期: 此項(xiàng)目自2005年9月24日開始銷售至今,均價(jià)3380元每平方米，現(xiàn)今銷售率為40%左右。項(xiàng)目三 東方觀邸: 項(xiàng)目地點(diǎn): 石家莊市裕華區(qū)東南談固南大街 開發(fā)商: 河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 占地面積: 該項(xiàng)目毗鄰順弛藍(lán)郡，規(guī)劃總建設(shè)面積170000平方米, 由13棟薄板小高層組成 裝修狀況：全裝修 開盤時(shí)間: 一期開盤時(shí)間2005年10月 二期開盤時(shí)間2005年12月 銷售價(jià)格: 銷售均價(jià)3300元每平米 現(xiàn)二期銷售率60%左右 社區(qū)環(huán)境: 項(xiàng)目緊鄰110000平方米的希望綠洲公園，社區(qū)內(nèi)有3000平方米的雅致園林景觀，戶型范圍從82平方米到171平方米。據(jù)了解，早在開盤前，東方觀邸售樓處每天的電話量就多達(dá)300多組，甚至出現(xiàn)數(shù)十名客戶提早在售樓處現(xiàn)場(chǎng)連夜排隊(duì)的盛況。 項(xiàng)目特點(diǎn): 太陽城項(xiàng)目的總盤是以一期開發(fā)300萬平方米，集商業(yè)、教育、旅游、產(chǎn)業(yè)、居住等于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)。水榭花都作為河北省第一家嚴(yán)格按照建設(shè)部康居示范住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的住宅社區(qū)，在技術(shù)條件上擁有強(qiáng)大的技術(shù)保障，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及物管服務(wù)等方面精益求精。規(guī)劃配套168。營銷推廣168。四、對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合評(píng)述石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么樣的特點(diǎn)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于國內(nèi)二級(jí)城市的發(fā)展水平，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期至成熟階段的市場(chǎng)征狀，在此皆能看到，與其省會(huì)城市的地位不相稱，其具體表現(xiàn)：——政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控正在完善之中，土地資源合理利用仍然不夠，對(duì)開發(fā)監(jiān)控、預(yù)售管理、物業(yè)管理、市場(chǎng)信息資源披露等方面比較缺位；——大部分發(fā)展商皆熱衷克隆北京、深圳等成熟市場(chǎng)的產(chǎn)品及推廣模式，無創(chuàng)新精神，而且全套