成都府河天成項目營銷策劃報告-資料下載頁
2025-04-14 01:09本頁面
【正文】 他們的事業(yè)集中在此，對于他們而言，府河市場的鋪位是他們生活的全部，他們愿意居住在這個區(qū)域，同時渴望擁有良好的購物、餐飲、教育、醫(yī)療等生活配套，以便于他們更好的投入事業(yè)中。 ?城市的發(fā)展，使得區(qū)域現(xiàn)有的住宅、商業(yè)現(xiàn)狀均無法滿足百姓的需求，舊城的改造正是順應(yīng)民意。 商業(yè)打造思路：以品牌商業(yè)帶動區(qū)域商業(yè)配套品質(zhì)升級，與府河市場大門形成區(qū)域廣場，成為區(qū)域商業(yè)的核心位置。 ?大幅度提升區(qū)域商業(yè)配套水平。 ?保障住宅的持續(xù)熱銷。 ?價值支撐街鋪及車位銷售。 ?形成“廣場效應(yīng)”，營造區(qū)域商業(yè)中心點。 四大核心作用力： 經(jīng)營思路： 5棟商業(yè)作為區(qū)域配套商業(yè)和社區(qū)配套商業(yè)的補充。農(nóng)貿(mào)市場和青年活動中心分開設(shè)置，互不干擾。 品牌超市 社區(qū)配套商業(yè) 農(nóng)貿(mào)市場 青年活動中心 超市配套商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)配套服務(wù) +中高檔餐飲 所臨街道 規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài) 目的 北面區(qū)間路 洗衣店、美發(fā)店、便利店、美容美甲 方便社區(qū)居民 東面區(qū)間路 中檔餐飲及特色店（如湘粉人家、嘉旺、東北餃子館、燒烤店、絕味鴨脖等） 區(qū)間路開后，可聚集人氣 臨南環(huán)路 銀行、小型超市 處南環(huán)路昭示性強 內(nèi)鋪 中高檔品牌酒樓如天天漁港、海港大酒樓、毛家飯店等 品牌酒樓可聚集人氣 運營思路：租售結(jié)合，統(tǒng)一運作，合理實現(xiàn)短期成本與長期收益的均衡。 ?集中式商業(yè)自持， 青年活動中心作為規(guī)劃市政配套，自持經(jīng)營。 租 售 ?街鋪全部銷售，農(nóng)貿(mào)市場可考慮銷售。 ?部分地下車位，出售比例建議為 ≤ 30％。 備注：由于缺乏具體商業(yè)面積的具體數(shù)據(jù)，報告未對商業(yè)收益進行估算。 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預計 項目定位 微觀競爭 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 報告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項目自身 項目屬性 大勢及競爭 產(chǎn)品研究及價值挖掘 營銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計劃 營銷費用預算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價格策略及銷售回款 整體定價策略 銷售回款計劃 價格體系制定 銷售執(zhí)行 市場比較定價法 客戶導向定價法 本項目在住宅上有眾多獨特之處，在成都市場基本沒有具備較大參考意義的項目，因此常規(guī)的定價方法在這里顯然不實用。 經(jīng)過項目組多次探討，一致認為適用于本項目，通過不同階段的差異化客戶問卷，可以很好的測試出客戶對價格的接受程度。 ? 本項目定價整體方法 .... .... .... 1 2 3 核心依據(jù) 成本因素 主動創(chuàng)造 有效價值 項目均價 浮動空間 客戶導向定價法 客戶導向定價法分類 ?特點：利潤以消費者的理解及認可程度為上限。 ?難點：全面?zhèn)鬟f項目賣點及定位；獲得購房者對項目理解的準確資料。 客戶導向定價法 ?特點：從購房者的角度出發(fā)附加產(chǎn)品價值，并拉動定價。 ?難點：把握市場細分；界定差異偏好；創(chuàng)造差異需求。 客戶理解價值定價法 有效需求差異定價法 ?細分市場的客戶偏好； ?迎合有效需求，創(chuàng)造產(chǎn)品價值； ?目標客戶的理解價值； ?根據(jù)需求差異及客戶理解初步定價； ?對市場反映進行總結(jié)分析，雙向磨合后調(diào)整總體定價。 定價過程 價格測試方法及時間安排 1 2 3 測試時間 測試目的 測試次數(shù) 第一次 營銷中心開放 2個月后 第一批樣板房開放 第二批樣板房開放 開盤前 １個月 開盤前２周 景觀價值 賣點滲透 客戶變化 均價測試 產(chǎn)品分類 均價測試 均價試算 價格試算， 確定優(yōu)惠折扣 第三次 第二次 第四次 第五次 客戶導向定價法的實施 關(guān)于整體價格策略 ? 利潤分攤原則 : ? 第一步：將產(chǎn)品進行細分，綜合多種因素，制定合理推售計劃。 ? 第二步：適當豐富各階段推售產(chǎn)品的豐富性。 ? 第三步：將最好的臨河產(chǎn)品放在項目開篇和收關(guān)階段，以便促進項目整體熱銷和高度溢價。 很高 中等 很低 低 中 高 開發(fā)期 成長期 成熟期 時間 價格敏感性 運用撇脂定價策略可以取得更高的市場利潤。 運用滲透定價策略可以取得更高的市場份額。 結(jié)合產(chǎn)品的生命周期理論看不同產(chǎn)品階段、不同的市場環(huán)境下討論采用什么樣的定價策略。 五大因素促進項目整體溢價 時間 價格 11000 7500 分批推售 項目成熟度 熱銷 大型商業(yè)配套進駐 樓王單位 價格體系制定策略 基本面 城市景觀 價格 延伸面 自然景觀 樓層景觀 噪音影響 視野影響 朝向影響 客戶群因素 稀缺因素 其它因素 地段價值 配套價值 產(chǎn)品特點 價格體系構(gòu)成層面： 景觀差 價格 朝向差 標準層差 分段層差 房型價差 贈送面積價格 分段跳差 折扣計算 劣勢影響差 層差 優(yōu)劣勢價差 其它 價格體系細節(jié)層面： 價格體系制定策略 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預計 項目定位 微觀競爭 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 報告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項目自身 項目屬性 大勢及競爭 產(chǎn)品研究及價值挖掘 營銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計劃 營銷費用預算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價格策略及銷售回款 整體定價策略 銷售回款計劃 價格體系制定 銷售執(zhí)行 銷售團隊及案例 關(guān)于銷售執(zhí)行 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預計 項目定位 微觀競爭 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 報告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項目自身 項目屬性 大勢及競爭 產(chǎn)品研究及價值挖掘 營銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計劃 營銷費用預算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價格策略及銷售回款 整體定價策略 銷售回款計劃 價格體系制定 銷售執(zhí)行 銷售團隊及案例 The end , thank you . 地址：中國 .四川 .成都人民南路 4段 27號商鼎國際 1棟 B座 17樓 電話： 862886026666 傳真： 862886026666616 網(wǎng)址： 郵編： 610041
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