成都府河天成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 01:09本頁(yè)面
【正文】 他們的事業(yè)集中在此，對(duì)于他們而言，府河市場(chǎng)的鋪位是他們生活的全部，他們?cè)敢饩幼≡谶@個(gè)區(qū)域，同時(shí)渴望擁有良好的購(gòu)物、餐飲、教育、醫(yī)療等生活配套，以便于他們更好的投入事業(yè)中。 ?城市的發(fā)展，使得區(qū)域現(xiàn)有的住宅、商業(yè)現(xiàn)狀均無(wú)法滿(mǎn)足百姓的需求，舊城的改造正是順應(yīng)民意。 商業(yè)打造思路：以品牌商業(yè)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)配套品質(zhì)升級(jí)，與府河市場(chǎng)大門(mén)形成區(qū)域廣場(chǎng)，成為區(qū)域商業(yè)的核心位置。 ?大幅度提升區(qū)域商業(yè)配套水平。 ?保障住宅的持續(xù)熱銷(xiāo)。 ?價(jià)值支撐街鋪及車(chē)位銷(xiāo)售。 ?形成“廣場(chǎng)效應(yīng)”，營(yíng)造區(qū)域商業(yè)中心點(diǎn)。 四大核心作用力： 經(jīng)營(yíng)思路： 5棟商業(yè)作為區(qū)域配套商業(yè)和社區(qū)配套商業(yè)的補(bǔ)充。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和青年活動(dòng)中心分開(kāi)設(shè)置，互不干擾。 品牌超市 社區(qū)配套商業(yè) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 青年活動(dòng)中心 超市配套商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)配套服務(wù) +中高檔餐飲 所臨街道 規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 目的 北面區(qū)間路 洗衣店、美發(fā)店、便利店、美容美甲 方便社區(qū)居民 東面區(qū)間路 中檔餐飲及特色店（如湘粉人家、嘉旺、東北餃子館、燒烤店、絕味鴨脖等） 區(qū)間路開(kāi)后，可聚集人氣 臨南環(huán)路 銀行、小型超市 處南環(huán)路昭示性強(qiáng) 內(nèi)鋪 中高檔品牌酒樓如天天漁港、海港大酒樓、毛家飯店等 品牌酒樓可聚集人氣 運(yùn)營(yíng)思路：租售結(jié)合，統(tǒng)一運(yùn)作，合理實(shí)現(xiàn)短期成本與長(zhǎng)期收益的均衡。 ?集中式商業(yè)自持， 青年活動(dòng)中心作為規(guī)劃市政配套，自持經(jīng)營(yíng)。 租 售 ?街鋪全部銷(xiāo)售，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可考慮銷(xiāo)售。 ?部分地下車(chē)位，出售比例建議為 ≤ 30％。 備注：由于缺乏具體商業(yè)面積的具體數(shù)據(jù)，報(bào)告未對(duì)商業(yè)收益進(jìn)行估算。 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計(jì) 項(xiàng)目定位 微觀競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 市場(chǎng)定位 報(bào)告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項(xiàng)目自身 項(xiàng)目屬性 大勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品研究及價(jià)值挖掘 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 總體推廣思路 全盤(pán)推廣計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價(jià)格策略及銷(xiāo)售回款 整體定價(jià)策略 銷(xiāo)售回款計(jì)劃 價(jià)格體系制定 銷(xiāo)售執(zhí)行 市場(chǎng)比較定價(jià)法 客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法 本項(xiàng)目在住宅上有眾多獨(dú)特之處，在成都市場(chǎng)基本沒(méi)有具備較大參考意義的項(xiàng)目，因此常規(guī)的定價(jià)方法在這里顯然不實(shí)用。 經(jīng)過(guò)項(xiàng)目組多次探討，一致認(rèn)為適用于本項(xiàng)目，通過(guò)不同階段的差異化客戶(hù)問(wèn)卷，可以很好的測(cè)試出客戶(hù)對(duì)價(jià)格的接受程度。 ? 本項(xiàng)目定價(jià)整體方法 .... .... .... 1 2 3 核心依據(jù) 成本因素 主動(dòng)創(chuàng)造 有效價(jià)值 項(xiàng)目均價(jià) 浮動(dòng)空間 客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法 客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法分類(lèi) ?特點(diǎn)：利潤(rùn)以消費(fèi)者的理解及認(rèn)可程度為上限。 ?難點(diǎn)：全面?zhèn)鬟f項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及定位；獲得購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目理解的準(zhǔn)確資料。 客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法 ?特點(diǎn)：從購(gòu)房者的角度出發(fā)附加產(chǎn)品價(jià)值，并拉動(dòng)定價(jià)。 ?難點(diǎn)：把握市場(chǎng)細(xì)分；界定差異偏好；創(chuàng)造差異需求。 客戶(hù)理解價(jià)值定價(jià)法 有效需求差異定價(jià)法 ?細(xì)分市場(chǎng)的客戶(hù)偏好； ?迎合有效需求，創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值； ?目標(biāo)客戶(hù)的理解價(jià)值； ?根據(jù)需求差異及客戶(hù)理解初步定價(jià)； ?對(duì)市場(chǎng)反映進(jìn)行總結(jié)分析，雙向磨合后調(diào)整總體定價(jià)。 定價(jià)過(guò)程 價(jià)格測(cè)試方法及時(shí)間安排 1 2 3 測(cè)試時(shí)間 測(cè)試目的 測(cè)試次數(shù) 第一次 營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放 2個(gè)月后 第一批樣板房開(kāi)放 第二批樣板房開(kāi)放 開(kāi)盤(pán)前 １個(gè)月 開(kāi)盤(pán)前２周 景觀價(jià)值 賣(mài)點(diǎn)滲透 客戶(hù)變化 均價(jià)測(cè)試 產(chǎn)品分類(lèi) 均價(jià)測(cè)試 均價(jià)試算 價(jià)格試算， 確定優(yōu)惠折扣 第三次 第二次 第四次 第五次 客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法的實(shí)施 關(guān)于整體價(jià)格策略 ? 利潤(rùn)分?jǐn)傇瓌t : ? 第一步：將產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，綜合多種因素，制定合理推售計(jì)劃。 ? 第二步：適當(dāng)豐富各階段推售產(chǎn)品的豐富性。 ? 第三步：將最好的臨河產(chǎn)品放在項(xiàng)目開(kāi)篇和收關(guān)階段，以便促進(jìn)項(xiàng)目整體熱銷(xiāo)和高度溢價(jià)。 很高 中等 很低 低 中 高 開(kāi)發(fā)期 成長(zhǎng)期 成熟期 時(shí)間 價(jià)格敏感性 運(yùn)用撇脂定價(jià)策略可以取得更高的市場(chǎng)利潤(rùn)。 運(yùn)用滲透定價(jià)策略可以取得更高的市場(chǎng)份額。 結(jié)合產(chǎn)品的生命周期理論看不同產(chǎn)品階段、不同的市場(chǎng)環(huán)境下討論采用什么樣的定價(jià)策略。 五大因素促進(jìn)項(xiàng)目整體溢價(jià) 時(shí)間 價(jià)格 11000 7500 分批推售 項(xiàng)目成熟度 熱銷(xiāo) 大型商業(yè)配套進(jìn)駐 樓王單位 價(jià)格體系制定策略 基本面 城市景觀 價(jià)格 延伸面 自然景觀 樓層景觀 噪音影響 視野影響 朝向影響 客戶(hù)群因素 稀缺因素 其它因素 地段價(jià)值 配套價(jià)值 產(chǎn)品特點(diǎn) 價(jià)格體系構(gòu)成層面： 景觀差 價(jià)格 朝向差 標(biāo)準(zhǔn)層差 分段層差 房型價(jià)差 贈(zèng)送面積價(jià)格 分段跳差 折扣計(jì)算 劣勢(shì)影響差 層差 優(yōu)劣勢(shì)價(jià)差 其它 價(jià)格體系細(xì)節(jié)層面： 價(jià)格體系制定策略 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計(jì) 項(xiàng)目定位 微觀競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 市場(chǎng)定位 報(bào)告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項(xiàng)目自身 項(xiàng)目屬性 大勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品研究及價(jià)值挖掘 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 總體推廣思路 全盤(pán)推廣計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價(jià)格策略及銷(xiāo)售回款 整體定價(jià)策略 銷(xiāo)售回款計(jì)劃 價(jià)格體系制定 銷(xiāo)售執(zhí)行 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)及案例 關(guān)于銷(xiāo)售執(zhí)行 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計(jì) 項(xiàng)目定位 微觀競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 市場(chǎng)定位 報(bào)告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項(xiàng)目自身 項(xiàng)目屬性 大勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品研究及價(jià)值挖掘 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 總體推廣思路 全盤(pán)推廣計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價(jià)格策略及銷(xiāo)售回款 整體定價(jià)策略 銷(xiāo)售回款計(jì)劃 價(jià)格體系制定 銷(xiāo)售執(zhí)行 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)及案例 The end , thank you . 地址：中國(guó) .四川 .成都人民南路 4段 27號(hào)商鼎國(guó)際 1棟 B座 17樓 電話： 862886026666 傳真： 862886026666616 網(wǎng)址： 郵編： 610041
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