【正文】 居住傳統(tǒng)、地方特色和時代精神相結(jié)合，在建筑風格上體現(xiàn)北方厚重的大院文化，在小區(qū)景觀上秀出江南小橋流水人家的飄逸。充分體現(xiàn)了開發(fā)商打造一流精品良苦用心和設(shè)計單位的專業(yè)和智慧。為了進一步完善項目，我司從市場和銷售的角度對本案的設(shè)計及規(guī)劃提出如下優(yōu)化建議： ?在建筑的立面如外墻、屋頂、窗等處的設(shè)計上增添中式建筑元素符號，使建筑的外立面更豐富飽滿，中式建筑風格更明顯。 ?南大門的梁設(shè)計得過于繁瑣，感覺比較沉重，希望能再簡潔大氣些。 ?大門后面的建筑盡可能退讓，留出一個小型的入口廣場，使人一進大門就有寬敞、氣派的感覺，利于提升小區(qū)形象品質(zhì)。 ?小區(qū)的商業(yè)用房和會所作為南區(qū)中式住宅和北區(qū)現(xiàn)代辦公樓的銜接和過渡，建議立面增加中式建筑元素符號，保持整體建筑風格的協(xié)調(diào)，避免商業(yè)建筑顯得太突兀。 ?商業(yè)用房可考慮二層連廊和露臺設(shè)計，有利于人流循環(huán)和擴大使用空間。 ?高檔配套設(shè)施是高尚社區(qū)的標志，建議本案在靠近會所處盡量借河岸綠地建造一個標準網(wǎng)球場和半籃球場，如有可能在會所內(nèi)設(shè)一小型室內(nèi)游泳池，以提升社區(qū)配套的規(guī)格。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ?相對于北方來說，在南方開發(fā)中式別墅最大的優(yōu)勢是可以憑借氣候和自然環(huán)境優(yōu)勢，把綠化景觀尤其是水景做得更出色。本岸有一天然河流貫穿其中，應該說更有條件把水景做得好些。建議將天然河水引入小區(qū)，力爭讓清澈的溪水在每家門前流淌，同時作好沿河休閑綠化帶和水岸平臺，其中可結(jié)合一些功能性景觀，如“夕陽紅樂園、親子廣場、岸邊燒烤、親水平臺等”。 ?小區(qū)內(nèi)兩塊主體綠化建議集中處理成一個大型中央景觀綠化或一個較大的中央景觀綠化和一個精致的小型主題景觀綠化，形成景觀和功能的層次感。 ?追求居所的意境美是傳統(tǒng)居住文化的重要組成部分， 建筑設(shè)計應注重細部處理的精美和文化含蘊； ?中國古代的住宅講究人宅相通，居住者的身份、好惡、修養(yǎng)等可以在居室建筑中得到體現(xiàn)，可以考慮每戶增設(shè)一匾一碑，使居者可以為自己的居所命名，并可將自己喜愛的詩詞歌賦、名言警句鐫刻其上。營造獨特的社區(qū)文化氛圍。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 節(jié)能環(huán)保建議 ?自上世紀 70年代能源危機以來，建筑節(jié)能就成為住宅建設(shè)的一個重要話題， 1999年，建設(shè)部 《 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定 》 規(guī)定，自 2022年 10月 1日起，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應當將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護結(jié)構(gòu)、保溫隔熱性能指標等基本信息在銷售現(xiàn)場顯著位置予以公示，并在 《 住宅使用說明書 》 中予以載明。 ?據(jù)數(shù)據(jù)資料顯示，節(jié)能住宅的建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫需要增加成本 60元 /平方米，管道純凈水約增加 7元 /平方米，智能化技術(shù)增加成本約 30元 /平方米，加上綠化配置提高、滲透鋪路材料利用、噪聲降低等措施的綜合應用，建安總成本將增加約 100120元 /平方米左右。 ?但是從長遠來看，這些投入會使今后的居住成本大大降低，比如建筑節(jié)能的實施，可以降低能耗 50%，既減少空調(diào)的使用率，而且還極大地改善居住的熱舒適性；中水、雨水回用可以大大降低綠化澆灌、景觀水補給的支出。 因此，節(jié)能將成為住宅建筑在未來的重要發(fā)展方向。 ?本案是姜堰市頂級高端住宅，建議提前適應住宅節(jié)能的發(fā)展方向，將中天御苑建成姜堰堤一個節(jié)能型住宅項目。主要采取目前比較主流的屋面和外墻保溫、太陽能利用、節(jié)能玻璃、外遮陽系統(tǒng)等方式，同時考慮到項目作為別墅社區(qū)的身份形象，統(tǒng)一鋪設(shè)地暖。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ?太陽能利用 在住宅設(shè)計中，在屋頂預留太陽能熱水器的位置 ?節(jié)能玻璃 目前節(jié)能玻璃有雙重隔熱隔音功能的中空鍍膜玻璃，其中空層厚度達 12毫米，這樣的玻璃，一年四季坐在窗前不會感覺到明顯氣候變化，是較理想的節(jié)能玻璃。 采用專業(yè)的外墻保溫材料和屋面保溫材料及設(shè)計，可減少能源消耗、保護主結(jié)構(gòu) ,還能延長建筑物的壽命。聚氨酯材料是目前國際上性能最好的保溫材料。 ?屋面保溫和外墻保溫 ?外遮陽系統(tǒng) 可視具體情況選擇安裝可調(diào)節(jié)外遮陽裝置（活動式遮陽篷、外遮陽隔熱卷簾、張力式外遮陽隔熱天窗簾）或固定式外遮陽（固定式遮陽篷及隔熱網(wǎng)、鋼結(jié)構(gòu)玻璃雨棚） 將空調(diào)外機的排風口與外窗、外門平行向外，這樣空調(diào)外機排出的熱風就不會提高外窗、外門處的溫度。 ?其他節(jié)能細節(jié) 建議本案采用如下節(jié)能措施： 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ?地暖 姜堰的氣候?qū)儆诒眮啛釒Ъ撅L氣候，冬季寒冷陰濕，建議在別墅鋪設(shè)地暖，即低溫地面輻射采暖，為業(yè)主提供良好居住環(huán)境同時提升項目形象。 低溫地面輻射采暖是迄今為止最為科學合理和健康節(jié)能的一種采暖方式，在世界各地被廣泛地應用，韓國約有 85%的住宅建筑裝設(shè)了低溫地面輻射采暖系統(tǒng)，加拿大 65%，瑞士為 48%，德國為 41%。它具有如下特征： 1 、舒適衛(wèi)生： 以輻射方式向室內(nèi)散熱 ,使室內(nèi)地面溫度均勻 ,室溫由下而上逐漸遞減，符合 “ 曖人先曖腳 ” 、 “ 曖足涼頂 ” 的中醫(yī)保健理論，而且既無風感，也無揚塵。 2 、高效節(jié)能， 使用成本低： 在舒適的前提下，低溫地面輻射采暖方式較傳統(tǒng)供暖方式室內(nèi)設(shè)計溫度低 23度，熱效率高，可節(jié)能 30%，熱穩(wěn)定性好。 3 、節(jié)省空間： 鋪設(shè)不占用室內(nèi)面積。 4 、使用安全，壽命長達 50年。 由于埋地管子為整根鋪設(shè)，沒有接頭，徹底消除滲漏隱患。 5 、管理方便： 地暖鋪設(shè)一般由多個封閉環(huán)路組成 ,配置達到一定程度完全可以實現(xiàn)分戶、分室控溫，可以根據(jù)不同人、不同活動空間調(diào)節(jié)溫度，控溫方式可以手動控溫，也可自動控溫，還可以實現(xiàn)值班采暖，對未來溫度進行預計、預調(diào)節(jié)。 鋪設(shè)成本低。 每平方米建造成本約增加 4080元。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 智能化是當前新建高檔社區(qū)的基本要求之一，目前姜堰市新建成小區(qū)配備的智能化設(shè)施還很有限，作為高端別墅項目，建議本案采用系統(tǒng)的智能化設(shè)施，為小區(qū)業(yè)主提供全方位的安全防范和自動信息管理服務： 建議本項目智能化系統(tǒng)包括以下三大系統(tǒng)： ? 安全防范系統(tǒng)： 門禁系統(tǒng)、周界紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家庭緊急報警系統(tǒng) ? 信息管理系統(tǒng)： 自動抄表系統(tǒng)、公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、電子公告屏系統(tǒng) ? 信息通信系統(tǒng)： 智能化管理中心系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、計算機寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng) 智能化設(shè)施建議 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ? 安全防范系統(tǒng)建議采用： 密碼門禁，單元門可視對講系統(tǒng)，入戶門贈送密碼鎖。 周界紅外監(jiān)控系統(tǒng) 小區(qū)周界沿圍墻設(shè)臵紅外線對射裝臵，周界對射交叉安裝，避免死角。 電子巡更系統(tǒng) 在各巡更點布臵巡更讀寫器，且通過發(fā)行系統(tǒng)給巡更員發(fā)行巡更卡，該卡記錄巡更員身份、編號，并授于有效巡更活動的讀寫權(quán)限。 管理員可通過電腦隨時查詢巡更情況，可檢索巡更員所在地段位臵，可抽點實時監(jiān)控。 家庭緊急報警系統(tǒng) 每個住戶家中均安裝緊急求助按鈕，住戶可按該報警按鈕向智能化管理中心呼救報警，中心可根據(jù)情況迅速處警。每戶家中安裝 1個幕簾式紅外探測器，在有人非法入侵時系統(tǒng)自動向管理中心報警。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 停車庫管理系統(tǒng)： 通過 IC卡對小區(qū)停車場出入口進行控制，完成對車輛進出的有效管理。 公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 排水設(shè)備、照明設(shè)備、電梯設(shè)備等公共設(shè)備進行監(jiān)控報警。 背景音樂廣播系統(tǒng)： 用于小區(qū)內(nèi)的特定公共場所播放背景音樂；遇到緊急突發(fā)事件時，可以對整個小區(qū)作緊急廣播用。 電子公告屏系統(tǒng)： 可置于小區(qū)入口處商業(yè)廣場，播報天氣、各種公告；或置于商業(yè)廣場，可作電影顯示屏，以及大型社區(qū)活動的背景屏。 ? 信息通信系統(tǒng)建議采用以下四個系統(tǒng)： 智能化管理中心系統(tǒng) 電話通訊系統(tǒng) 計算機寬帶系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng) ? 信息管理系統(tǒng)建議采用： “ 中天一卡通 ” 智能化管理 采用信息集成的業(yè)主一卡通 IC卡，對業(yè)主的汽車出入庫、進出大門、業(yè)主物業(yè)管理費用交納、社區(qū)內(nèi)資源共享等進行集中管理 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 物業(yè)管理及服務方式建議 指導思想： 提供高標準、專業(yè)化的物業(yè)管理是高尚社區(qū)的必要元素之一。作為蘇中地區(qū)最好的中式別墅社區(qū)，本案必須聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司，來為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務。 而且，本案的直接競爭者 ——府西人家已經(jīng)聘請了戴德梁行擔任物業(yè)管理顧問，并將其作為項目的重要賣點之一進行大力宣傳，這一方面降低了當?shù)貥I(yè)主對物業(yè)管理費用的抗性，喚醒并加強了物業(yè)管理的品牌意識，無形中為我們的項目推出高標準的物業(yè)管理服務做了客戶教育和市場培育工作，另一方面也迫使我們必須以更高標準的物業(yè)管理服務來標示自身的“首席”地位。 根據(jù)本案自身情況，建議在項目前期即確定一家品牌好、市場知名度高、管理水平先進的物業(yè)公司為顧問，根據(jù)物業(yè)管理的要求對人車動線、安保和門禁系統(tǒng)設(shè)置等進行必要的調(diào)整修訂，以便于交房后的良性管理。 另外，建議可對小區(qū)實行菜單式管理，將物業(yè)管理服務分為基礎(chǔ)和自選兩部分，基礎(chǔ)部分是所有業(yè)主都自動享有的服務，自選部分則由業(yè)主自行選擇提供的服務種類。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ? 房屋及公用部位設(shè)施設(shè)備日常運行、維護、保養(yǎng)和管理： 房屋及設(shè)備的小修、電梯、供水、供電設(shè)施、共用電視天線等小區(qū)其他配套設(shè)施。 ?公共區(qū)域保潔服務 : 居住區(qū)道路、樓道、其他公共場所的生活垃圾、積水、積雪等。 ?保安服務 : 24小時專人職守、負責小區(qū)的治安秩序的維持，制定火警、交通、治安事件處臵預案，積極協(xié)助當?shù)嘏沙鏊幚硇^(qū)治安事件。 ?消防管理： 建立消防責任制和消防組織，定期訓練和演習；合理布臵消防器材，定期巡視、檢修。 ?車輛管理 : 劃定專用車場和專用停車位，專人看管。 物業(yè)管理應遵循人性化、專業(yè)化、親情化、個性化、規(guī)范化五項原則。具體應做到： 物業(yè)管理的內(nèi)容及要求 基本服務 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ? 景觀綠化管理 : 負責小區(qū)景點及河道的清潔維護，綠地和樹木的養(yǎng)護、修剪、澆水和施肥等工作，以及節(jié)日的慶典布臵。 ? 裝修管理 : 按照國家家居裝飾裝修相關(guān)法規(guī)，對入住的業(yè)主裝修行為進行依法管理，收取相關(guān)建筑垃圾、人員出入證件費用，監(jiān)督施工過程、保障物業(yè)基本使用功能不被拆改 ?代收代繳服務 : 視小區(qū)硬件設(shè)施情況，按相關(guān)規(guī)定開展代收水費、電費、燃氣費、房租、電話費等服務。 ?檔案資料管理 : 負責小區(qū)房屋及設(shè)備設(shè)施資料如：房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、規(guī)劃批準文件、竣工和接管驗收資料、公共設(shè)備設(shè)施的設(shè)計安裝圖紙資料，以及六圖二書的管理。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 基礎(chǔ)服務 自選服務 服務內(nèi)容 ?全區(qū)各種設(shè)備全天監(jiān)控 ?設(shè)立專門社區(qū)房屋管理中心、處理社區(qū)硬件維護和保養(yǎng) ?現(xiàn)實解決住戶水電煤保修 ?社區(qū)統(tǒng)一垃圾袋裝化 ?小區(qū)亂倒垃圾、雜物、污水實施監(jiān)控 ?專人定時打掃共有部位衛(wèi)生，專人清理下水道 ?全面負責轄區(qū)內(nèi)綠地、花木的養(yǎng)護管理 ?定期對綠地、花木的澆水、施肥、除雜草、除蟲、修剪處理 ?聘用專業(yè)園林公司全年對綠化養(yǎng)護，保證四季常綠 ?全區(qū)智能化紅外線探頭，對小區(qū)住宅單元出入口、出庫、小區(qū)內(nèi)重要區(qū)域與建筑物出入口設(shè)有影像監(jiān)控，全天候監(jiān)控 ?小區(qū)內(nèi) 24小時巡更、住戶室內(nèi)配有對講系統(tǒng) ?社區(qū)大門保安實施立崗服務，統(tǒng)一制服 ?對社區(qū)道路及車輛管理，保證道路通暢和行人安全 ?車庫設(shè)感溫探測器 ?妥善維護樓梯和出入口的安全疏散指示燈和事故照明系統(tǒng) ?緊急救援系統(tǒng)社區(qū)專設(shè)物業(yè)管理應急電話，配備專業(yè)素質(zhì)人員 ?社區(qū)聯(lián)誼組織 ?物件托管 ?居家安全特別服務 ?應急系統(tǒng) ?物業(yè)托管 ?全天候送餐熱線服務 ?上門式洗衣店（代理洗燙衣物服務） ?morning call、留言服務 ?文件復印、傳真、電子商務平臺、文書 ?翻譯服務 ?預定及叫車服務、租車服務 ?上門維修、室內(nèi)裝修 ?代辦郵件、速遞服務 ?訂牛奶服務、報紙雜志 ?代購日常用品 ?家庭室內(nèi)保潔服務 ?代訂報刊雜志 ?代請老人陪伴護理、兒童陪伴 ?會務辦理 ?健康檢查 ??？崎T診預約 ?病人短期看護 ?心理診所 ?代訂鮮花、訂水、訂票服務 ?寵物短期看護 ?電腦網(wǎng)絡維修、培訓 ?親朋好友重要日子提醒 ?代理照片膠卷沖洗、數(shù)碼照片輸出服務 ?碟租售上門服務 ?代付費服務（水、電、煤、電話費） ?代找 /聘傭工 /（保姆 /鐘點工） ?產(chǎn)業(yè)托管、空置單元管理 物業(yè)服務內(nèi)容一覽表 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 會所建議 “會所”， 英文稱 club(俱樂部 )，是一種源自英國王室的生活方式，100多年前，英國的王公貴族為了能有一個更私密的聚會場所，按不同的興趣及行業(yè)組織了各種形式的私人會所，如運動類會所、金融類會所等，使