【正文】 在售項目去化速度分析 ? 獨立別墅：姜堰市目前沒有春別墅社區(qū)，獨立別墅一般都是在混合小區(qū)中，數(shù)量也不多，通常是開發(fā)商的關(guān)系客戶購買，去化比較快； ?目前僅金湖灣有獨立別墅推出，共 10棟，面積約 285平方米 /棟，總價 130萬元左右，尚未正式開盤已全部預(yù)訂。） 主力 總價 （萬元） 面 積 （ｍ 178。） 主力總價 （萬元） 面 積 （ｍ 178。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 重點樓盤房型面積及主力總價分析 樓盤名稱 二房 三房 復(fù)式房 聯(lián)體別墅 獨立別墅 面 積 （ｍ 178。 ?金湖灣的售樓人員和客戶都沒有將復(fù)式房作為 “ 疊加別墅 ” 來理解，這應(yīng)該是導致其銷售價格偏低的原因之一。 物業(yè)類型 全市算術(shù)平均銷售價格 （元 /平方米） 各樓盤價格 （元 /平方米） 多 層 2450 新都銘園 2998 三水佳園 2300 金湖灣 2480 錦華園 2400 府西人家 2100－ 2700 祥生世紀新城 2400 紫墅園 2367 鴻潤花園 2022 小 高 層 2630 錦宸大廈 2800 府西人家 2450 海上海 2600 錦華園 2700 復(fù) 式 房 2580 金湖灣 2580 聯(lián)體別墅 3413 府西人家 3200－ 3500 金湖灣 3500 紫墅園 3500 三水佳園 3300 獨棟別墅 4600 金湖灣 4600 資料來源：博邑研展部 不同類型物業(yè)銷售價格分析 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ?姜堰目前市場上沒有被稱為疊加別墅的產(chǎn)品，唯一類似的項目是金湖灣的復(fù)式房 —— 四層建筑，分為上下兩戶，單套面積 184平方米銷售單價比同案多層住宅高出 100元，僅高出 4%，而通常來說疊加別墅的價格會比同區(qū)域的多層住宅均價高出1015%。 ? 沒有純別墅項目。 ? 小高層住宅在目前的姜堰市場已經(jīng)有一定接受度，但銷售抗性仍較大。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 姜堰市在售住宅項目分布示意圖 府西人家 泓潤花園（一期） 新都銘園 三水佳園 錦宸大廈 亞方大廈 錦華園 海上海 財富新天地 金湖灣 紫墅園 錦順園 祥生世紀新城 ?姜堰市目前共有 13個住宅項目在售，其中大部分項目分布在三水大道以西、羅塘路以北的城市中心區(qū)域； ?城西新區(qū)目前在售的項目只有府西人家和金湖灣。豪宅區(qū)、中檔住宅區(qū)、工薪階層區(qū)分區(qū)尚未顯現(xiàn)。 ?項目周邊學校、醫(yī)院、菜場、超市等生活配套還很不完善，而且在未來三至五年內(nèi)沒有根本性改觀的預(yù)期。 居住用地 工業(yè)用地 綠化用地 商業(yè)用地 教育用地 圖例 本案 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 項目所處板塊區(qū)域分析 ?項目在城市空間中所處的位置，也就是通常所說的地段，對住宅產(chǎn)品的價值有著幾乎決定性的作用。 新區(qū)現(xiàn)代景觀軸線： 規(guī)劃以新市政府，開發(fā)區(qū)中心為核心，依托通揚路，結(jié)合兩側(cè)建筑，廣場和雕塑組織體現(xiàn)現(xiàn)代城市風貌的軸線空間景觀； 綠色歷史軸線： 規(guī)劃以西姜黃河，老通揚遠河，姜溱河為紐帶，連接眾多文物古跡和公園，構(gòu)成縱貫城市中部的綠色歷史景觀軸線； 城市發(fā)展重點向南、適度向西 ，重點建設(shè) 四個特色風貌區(qū)和兩條景觀軸線 ： 摘自 《 姜堰市城市總體規(guī)劃 》 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 項目板塊城市建設(shè)控制性規(guī)劃分析 摘自 《 姜堰市城市總體規(guī)劃 》 府西人家 ?本案位于姜堰市西南部，西部新區(qū)特色風貌區(qū)和南部新城特色風貌區(qū)結(jié)合部，西部新區(qū)特色風貌區(qū)的規(guī)劃是住宅和工業(yè)配套用地平行發(fā)展，南部新城區(qū)重點在 “ 創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，營造良好的文化氛圍，形成現(xiàn)代化新城風貌 ” ，因此地塊周邊以居住用地為主，輔以配套色商業(yè)和教育用地，是較為集中的新建住宅區(qū)。 天目居住中心區(qū) 城市核心節(jié)點 姜堰舊城特色風貌區(qū) 南部新城特色風貌區(qū) 山橋 居住特色風貌區(qū) 西部新區(qū) 特色風貌區(qū) 本案 摘自 《 姜堰市城市總體規(guī)劃 》 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 山橋居住區(qū)特色風貌區(qū)： 位于城北，天目山公園西側(cè)，以建設(shè)新型居住區(qū)為目標，注重提高居住區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量，營造良好的人居環(huán)境。在經(jīng)歷了以財富確定身份、以名譽確定身份兩個階段的蛻變后，目前， 以品位來確定身份在中國已然開始 ，由于這一群體通常站在經(jīng)濟和社會視野的前沿，在眼界開拓、經(jīng)歷了國際風尚的洗禮后，對于本體文化的認同感將使他們目光收回來，選擇真正代表本土文化的住宅建筑產(chǎn)品。這個群體在行為模式、消費習慣、風格品味、生活方式 上具有高度的類屬性。這些中國的少數(shù)人正在影響著中國的經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。 到了當下，這種積蓄已經(jīng)達到相當?shù)某潭龋藗儗χ惺絼e墅的概念已經(jīng)有一定的認可和接受，對優(yōu)秀的中式別墅產(chǎn)品產(chǎn)生了期待， 推出頂級中式別墅的時機已經(jīng)成熟。 上位思考 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 背景二：中式風格在別墅建筑中的復(fù)興 2022年以前，與改革開放以來中國人對西方上層生活的遙想暗合，別墅的風格幾乎無一例外地是強調(diào)原汁原味的拿來主義：北美風情、歐陸風情、西班牙式、法式、意大利式等等，幾乎完全占領(lǐng)了別墅市場。 國家進一步明確嚴格限制別墅用地供應(yīng)，同時再次強調(diào)凡新審批、新開工的住宅項目， 90平方米以下住宅應(yīng)占新開發(fā)住宅的 70%的指標控制到縣級市。 可以預(yù)見，今后別墅和大戶型住宅的開發(fā)量將受制約，而隨著近期在售、在建項目的逐步消化，以后豪宅產(chǎn)品市場的供應(yīng)量也必然會減少。 今年 6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了 9部委聯(lián)合制定的 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》 共計 15條， 《 意見 》 深入貫徹國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的精神，提出了具有較強操作性的措施。 雖然與蘇南地區(qū)相比，姜堰市的房價絕對值和漲幅都不算很高，但是近幾年也漲幅明顯，而且隨著大批住宅建設(shè)用地的相繼推出，項目間的競爭將日趨激烈，前幾年推出多少完銷多少的局面將成為歷史，項目銷售周期相對拉長，而價格大幅攀升的幾率也相對減小。規(guī)劃城鎮(zhèn)居民人均居住面積在 ，基本與現(xiàn)在的居住面積水平持平，即十一五期間建成區(qū)新增的 6萬人的新增住宅面積總規(guī)模將達到 195萬平方米， 平均每年新增住宅剛性需求 39萬平方米 。 到 2022年底，姜堰市的城市化水平為 %，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為 33平方米，十一五規(guī)劃到 2022年規(guī)劃戶籍總?cè)丝?92萬，城鎮(zhèn)化率達到 55%，屆時城鎮(zhèn)人口將達到 。 ?進入 2022年，受市場供求關(guān)系和國家宏觀調(diào)控的雙重影響，價格上漲趨勢放緩，預(yù)計未來三年內(nèi)房價漲幅不會再度出現(xiàn)大幅上揚。 ?從批準預(yù)售和實際銷售面積的相關(guān)數(shù)據(jù)來看， 202 2022兩年的實際銷售面積均超過當年的批準預(yù)售面積，這顯示出市場火爆對此前存量房的銷售帶動作用。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 每年商品房開工面積和竣工面積 單位：萬平方米 ?2022年 2022年姜堰市每年商品房開工竣工面積都保持在 20萬方出頭，隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫， 2022年開工面積和竣工面積都出現(xiàn)較大幅度增長；到 2022年，竣工面積達到。姜堰市城市建成區(qū)人口將達到 23萬人。按照姜堰市城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，到 2022年姜堰市城市建成區(qū)人口將達到 23萬，人均居住面積 ，每年新增住宅剛性需求將達到 39萬平方米。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ?以上數(shù)據(jù)為政府對城市發(fā)展的預(yù)測，城市化對房地產(chǎn)的發(fā)展構(gòu)成內(nèi)在需求是客觀的，但在市場中，居民的購買力因素將限制對房地產(chǎn)的實際需求。 ?按照姜堰市城鎮(zhèn)城市化進度和人均住宅面積規(guī)劃，預(yù)計未來幾年內(nèi)土地推量將持續(xù)保持在 30萬平方米左右。 單位：億元 社會消費品零售總額 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資 數(shù)據(jù)來源：姜堰市統(tǒng)計局 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 單位：元 ?姜堰市無論是人均地區(qū)生產(chǎn)總值還是人均社會消費品零售額在江蘇省都處于較低水平，不僅與經(jīng)濟較發(fā)達的縣市存在較大差距，也低于江蘇省平均水平。 單位：萬人 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 姜堰市十五期間地區(qū)生產(chǎn)總值 單位：億元 ?十五以來，姜堰市在市委市政府 “ 跨越式發(fā)展 ” 思想指導下，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，十五期間 GDP年遞增率達到 % ，遠遠高于江蘇省平均增長水平。姜堰市城市建成區(qū)人口將達到 23萬人。 2022年末，姜堰市總?cè)丝?，其中城鎮(zhèn)人口 ，城市化率 %，市區(qū)建成區(qū)人口 17萬人。 城市發(fā)展定位： 泰州東大門， 城區(qū)重點發(fā)展五金、旅游等特色產(chǎn)業(yè)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)，溝通南北、接受蘇南遞進輻射的重要節(jié)點和門戶。 對外交通： 328國道、規(guī)劃中的海溧高速公路和寧啟鐵路橫貫東西，寧靖鹽高速公路縱貫?zāi)媳薄? 姜堰市位于新宜城鎮(zhèn)聚合軸、連通城鎮(zhèn)聚合軸、寧通城鎮(zhèn)聚合軸三軸之間；南京都市圈、大上海都市圈輻射地帶。土地面積 ， 2022年末戶籍總?cè)丝?， 其中城鎮(zhèn)人口 。 甲光向日金鱗開 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 解讀姜堰 姜堰市房地產(chǎn)市場宏觀分析 姜堰市城市發(fā)展規(guī)劃分析 姜堰市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 解讀姜堰 姜堰市 地處江蘇中部，江淮之間，隸屬泰州市 。上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 二 ΟО七 年二月 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 目 錄 市場分析篇 項目研究篇 解讀姜堰 姜堰市房地產(chǎn)市場宏觀分析 姜堰市城市發(fā)展規(guī)劃分析 姜堰市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究 地塊特征分析 產(chǎn)品分析 SWOT分析 項目總體定位 案名建議 規(guī)劃設(shè)計改進建議 節(jié)能環(huán)保建議 智能化設(shè)施建議 物業(yè)管理及服務(wù)方式建議 會所建議 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 銷售策略篇 項目開發(fā)分期建議 銷售控制 目標客戶定位 銷售價格定位 價格提升策略 不同階段的營銷策略 企劃推廣篇 企劃思路 廣告推廣整合策略及預(yù)算 廣告總精神 PR活動策劃 廣告表現(xiàn) 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 市場分析篇 經(jīng)濟的高速增長帶動了房地產(chǎn)市場的最初繁榮，經(jīng)過 202 2022年的快速發(fā)展，姜堰市商品住宅市場進入了相對平穩(wěn)的“沉悶期”。本案的開發(fā)，將打破這一沉悶局面，在姜堰房地產(chǎn)市場上獨放異彩。下轄十八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一個省級旅游風景區(qū)。市區(qū)建成區(qū)人口 17萬人。是首批十四個被國家列為沿海開放的市（縣）之一。 西距泰州市 21公里，從姜堰至南京、上海分別只有兩個多小時車程。 上海市 姜堰市 姜堰市概況 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 姜堰市人口總量及城鎮(zhèn)人口數(shù) ?十五以來，姜堰市戶籍總?cè)丝谖⒊氏陆第厔?，但城?zhèn)人口比重不斷上升。 ?2022年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口 92萬，城市化率達到 55%，屆時城鎮(zhèn)人口將達到 。 數(shù)據(jù)來源：姜堰市統(tǒng)計局、發(fā)改委，博邑研展部。 數(shù)據(jù)來源：姜堰市統(tǒng)計局 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 單位：元 ?與社會經(jīng)濟的快速發(fā)展同步，姜堰市人民的收入水平和消費能力也在迅速提高，社會消費品零售總額年遞增率達到 13%，城鎮(zhèn)在崗職工人均年工資十五期間年遞增率達到 17%。 2022年江蘇省部分城市經(jīng)濟發(fā)展比較 單位：元 數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計局 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 姜堰市近年來土地推量 單位：萬平方米 （注： 202 2022年包括開發(fā)區(qū)土地出讓面積） 姜堰市房地產(chǎn)市場宏觀分析 ?隨著姜堰市跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的實施和推進， 2022年起，姜堰市土地出讓量出現(xiàn)了一個猛增，是 2022年的四倍，這種猛增的勢頭一直持續(xù)到 2022年，三年間推出了 190萬平方米的建設(shè)用地，進入 2022年，隨著姜堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的基本成形、大型新建住宅用地項目減少，和國家宏觀調(diào)控的影響，土地出讓的規(guī)模有所下降，前十個月出讓土地 。 數(shù)據(jù)來源：博邑研展部根據(jù)姜堰市發(fā)改委提供數(shù)據(jù)整理。 姜堰市城區(qū)未來 5年住房建筑面積需求預(yù)測 ?2022年末，姜堰市建成區(qū)人口 17萬人，城鎮(zhèn)人均居住面積 33平方米。 ?2022年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口 92萬，城市化率達到 55%，屆時城鎮(zhèn)人口將達到 。 2022 2022 2022 2022 2022 2022 城市總?cè)丝?