【正文】 人流最密集區(qū)域：莘莊地鐵和都市路沿線 ? 主要交通線：滬閔路 ? 潛在客戶居住區(qū)：徐家匯、虹橋、等地區(qū) ? 主要商業(yè)區(qū)：南方商城等 ? 周遍地區(qū)引導(dǎo)旗 ? 閔行區(qū)、徐匯區(qū)樓宇媒體（ focus media或電梯內(nèi)看板） ? 其他 ? 常規(guī)媒體：新聞晨報(bào)、區(qū)域晚報(bào)夾報(bào)、上海樓市配合重要銷售節(jié)點(diǎn)投放 ? 軟性廣告：新民晚報(bào)、東早、上海樓市、新聞晚報(bào)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)等盡可能擴(kuò)大投放面 ? 新聞：新聞性炒作 信息溝通 — 平面 ? 建立項(xiàng)目網(wǎng)站 ? 房產(chǎn)類網(wǎng)站：搜房、房地網(wǎng) ? 新的網(wǎng)絡(luò)廣告形式： MSN、郵件廣告、 搜索排名 信息溝通 — 網(wǎng)絡(luò) ? 上下班出行時(shí)間，投放 990新聞?lì)l率或交通頻率 ? 信息溝通 — 電臺(tái) ? 商業(yè)中心巡展：徐家匯、南方商城、其他商業(yè)人流密集區(qū)。 ? 邀請(qǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)的推薦會(huì)、酒會(huì)等主題活動(dòng)。 信息溝通 ——SP 滲透類媒體 — DM ? 4S店 DM派發(fā) ? 信用卡用戶 DM ? 區(qū)域私家車主派發(fā) ? 區(qū)域移動(dòng)用戶短信 ? 周邊住宅樓 DM派發(fā) ? 區(qū)域內(nèi)夾報(bào) ? 莘莊工業(yè)園區(qū) 0 預(yù)算分配 ? 項(xiàng)目總銷金額 20億 *1% = 2022萬 ? 一期銷售從 ~，總銷金額 6億，占整項(xiàng)目的 30%。 ? 考慮作為首期推廣，本身要求比較高的推廣費(fèi)用外，還有首期需投入的 大量銷售道具，一期推廣費(fèi)用設(shè)定為總推廣費(fèi)用的 55%。 2022萬 * 55% = 1100萬 一期預(yù)算： 1100萬 第一期預(yù)算分配 其他銷售道具 戶外媒體 常規(guī)媒體 SP 并 DM 企劃雜支1,000,000 4,000,000 3,600,000 2,000,000 4 0 0 ,0 0 0 % % % % % 1 0 0 .0 0 %比例變動(dòng)媒體固定媒體金額 1 1 ,0 0 0 ,0 0 0 總計(jì)一期 預(yù)算： 1100萬 時(shí)間： ~ 05年度為復(fù)地原墅項(xiàng)目首次亮相階段，同時(shí)05年 11月開盤后兩個(gè)月有非常高的銷量要求，以下對(duì) 2022年 8月至 12月的主要階段的推廣做進(jìn)一步說明。 開盤前 9月中下外接待完成 開盤期 10月 22日樣板區(qū)完成 11月 5日開盤 開盤后 11月 20日新推房源 12月 5日新推房源 媒體通路 ，推出項(xiàng)目知名度。 1日前推出第一波宣傳 。 、 DM 8月 —9月 1. 戶外媒體保持，適當(dāng)增加短期引導(dǎo)旗 2. 3. 10月中旬到開盤前第二波推廣。 4. 平面開盤信息 5. DM及短信大量發(fā)放 6. 網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái) 7. 配合樣板區(qū)完成及開盤舉行主題 SP活動(dòng) 10月 —11月 5日 1. 戶外媒體保持 2. 配合銷售節(jié)點(diǎn)在 1 12月投放 3. 平面、電臺(tái)、 DM、網(wǎng)絡(luò) 4. SP活動(dòng) 5. 根據(jù)前期媒體投放情況，甄選保留及更換投放媒體。 11月 5日后 12月底 原墅項(xiàng)目 05年各推廣階段 營(yíng) 銷 篇 房型配比 房型 面積（m 2) 套數(shù) 配比%南入口A 259. 29 4 1. 1南入口B 266. 97 4 1. 2北入口C 252. 43 14 3. 9北入口D 279. 26 14 4. 4南入口 272. 85 17 5. 1北入口 248. 25 16 4. 31 8 1 5 9 . 1 5 69 20T型南入口 182. 17 57 11. 3T型北入口 195. 14 48 10. 3I型南入口 183. 45 18 3. 6I型北入口 200. 02 9 2. 6U型 174. 11 9 1. 7南入口 177. 42 71 13. 9北入口 181. 7 61 12. 25 0 7 0 0 . 2 6 273 5 5 . 86 8 8 5 9 . 4 1 343 7 5 . 822022. 34 248 24. 29 0 8 7 0 . 7 5 590 100公寓合計(jì)（別墅）組合聯(lián)排總計(jì)種類傳統(tǒng)傳統(tǒng)組合小計(jì)（獨(dú)）小計(jì)（聯(lián)）獨(dú)棟復(fù)地原墅推案原則 緊密結(jié)合施工進(jìn)度及預(yù)售許可證的取得時(shí)間； 房源所處位臵及房源配比，保持每個(gè)銷售階段房源供給的均衡性，滿足各階層客源對(duì)不同房 型的需求； 結(jié)合中央綠地、商業(yè)街、學(xué)校等配套條件進(jìn)行推案，并力求使這些配套設(shè)施的建設(shè)為營(yíng)銷發(fā) 揮最大的作用。 根據(jù)工程進(jìn)度，本項(xiàng)目可大致劃分為東區(qū)和西區(qū)。如圖所示：藍(lán)線以西地塊將先行開發(fā)。 在此前提下，本項(xiàng)目推案策略將依據(jù)上述原則，將整個(gè)項(xiàng)目大致分為四批，并結(jié)合不同銷售階段推向市場(chǎng)。 I期推案考慮因素 每一次推案時(shí)，盡量保持不同型態(tài)別墅的相對(duì)比例，以滿足不同客戶的購(gòu)房需求，特 別是在項(xiàng)目剛剛開盤時(shí)，這樣能夠試探市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品的接受程度，并為后期的推案 計(jì)劃及價(jià)格調(diào)整打好基礎(chǔ)； 保證每次推出別墅的位臵都具有一定的可比性，這樣一方面利于案場(chǎng)做銷控，另一方 面也有利于整盤的均衡去化； 在第 2點(diǎn)的基礎(chǔ)上， I期推案遵循位臵由差到好，距離樣板區(qū)由近至遠(yuǎn)的原則，這樣既 能使樣板段為項(xiàng)目開盤時(shí)的集中去化作出最大的貢獻(xiàn)，又能夠使項(xiàng)目每一次推案的均 價(jià)始終保持逐漸上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)； 每一次推案時(shí)機(jī)的選擇原則上都應(yīng)該建立在前一批去化率達(dá)到 70－ 80％的基礎(chǔ)上； 商品房和沿街商鋪由于不是本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品，整體規(guī)模相對(duì)較小，并且面對(duì)的客源 層有較大的差別，因此建議將其開盤日期與別墅產(chǎn)品的強(qiáng)銷期盡量錯(cuò)開，安排在別墅 的第一次持續(xù)期暨 4月底之前集中去化 50％左右，第二次持續(xù)期暨 6月初至 9月底之 前去化完畢。 I期銷控計(jì)劃 日期 階段 各類型別墅推案量 （套數(shù)） 總推案量 （總套數(shù)；總建筑面積） 2022年 11月 5日 ～ 2022年 12月 31日 開盤 （第一次強(qiáng)銷期） 傳統(tǒng)聯(lián)排： 34 組合聯(lián)排： 39 傳統(tǒng)獨(dú)棟： 12 組合獨(dú)棟： 16 公 寓： 168 別墅： 105套； 20751平方米 公寓： 14908平方米 2022年 1月 1日 ～ 2022年 4月 30日 持續(xù)期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 17 組合聯(lián)排： 10 傳統(tǒng)獨(dú)棟： 4 組合獨(dú)棟： 2 公 寓： 72 別墅： 33套； 6489平方米 公寓： 7024平方米 2022年 5月 1日 ～ 2022年 6月 30日 第二次強(qiáng)銷期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 28 組合聯(lián)排： 29 傳統(tǒng)獨(dú)棟： 7 組合獨(dú)棟： 8 別墅： 72 套； 14382平方米 2022年 7月 1日 ～ 2022年 9月 30日 持續(xù)期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 17 組合聯(lián)排： 17 傳統(tǒng)獨(dú)棟： 3 組合獨(dú)棟： 2 別墅： 39 套； 7535平方米 2022年 10月 1日 ～ 2022年 11月 31日 第三次強(qiáng)銷期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 25 組合聯(lián)排： 30 傳統(tǒng)獨(dú)棟： 4 組合獨(dú)棟： 4 別墅： 63套； 12189平方米 2022年 12月 1日 ～ 2022年 3月 31日 持續(xù)期 （結(jié)案期） 傳統(tǒng)聯(lián)排： 11 組合聯(lián)排： 11 傳統(tǒng)獨(dú)棟： 2 組合獨(dú)棟： 4 別墅： 28 套； 5608平方米 合計(jì) 傳統(tǒng)聯(lián)排： 132 組合聯(lián)排： 139 傳統(tǒng)獨(dú)棟： 31 組合獨(dú)棟： 36 公 寓： 248 別墅 338套； 66954平方米 公寓： 21932平方米 I期推案次序（開盤期暨第一次強(qiáng)銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期： － ） I期推案次序（第二次強(qiáng)銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期： － ） I期推案次序（第三次強(qiáng)銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期暨結(jié)案期： － ） I期銷控計(jì)劃 推案量與計(jì)劃銷量對(duì)比表02022400060008000100001202214000160001800005. 1105. 1206. 0106. 0206. 0306. 0406. 0506. 0606. 0706. 0806. 0906. 1006. 1106. 1207. 0107. 0207. 03推案量（別墅）推案量（公寓）計(jì)劃銷量開盤期 （第一次強(qiáng)銷期） 第二次強(qiáng)銷期 第三次強(qiáng)銷期 持續(xù)期 持續(xù)期 結(jié)案期 The End Thank You!