【正文】 人流最密集區(qū)域：莘莊地鐵和都市路沿線 ? 主要交通線：滬閔路 ? 潛在客戶居住區(qū)：徐家匯、虹橋、等地區(qū) ? 主要商業(yè)區(qū)：南方商城等 ? 周遍地區(qū)引導(dǎo)旗 ? 閔行區(qū)、徐匯區(qū)樓宇媒體（ focus media或電梯內(nèi)看板） ? 其他 ? 常規(guī)媒體：新聞晨報、區(qū)域晚報夾報、上海樓市配合重要銷售節(jié)點投放 ? 軟性廣告：新民晚報、東早、上海樓市、新聞晚報、第一財經(jīng)日報等盡可能擴大投放面 ? 新聞：新聞性炒作 信息溝通 — 平面 ? 建立項目網(wǎng)站 ? 房產(chǎn)類網(wǎng)站：搜房、房地網(wǎng) ? 新的網(wǎng)絡(luò)廣告形式： MSN、郵件廣告、 搜索排名 信息溝通 — 網(wǎng)絡(luò) ? 上下班出行時間，投放 990新聞頻率或交通頻率 ? 信息溝通 — 電臺 ? 商業(yè)中心巡展：徐家匯、南方商城、其他商業(yè)人流密集區(qū)。 ? 邀請客戶到現(xiàn)場的推薦會、酒會等主題活動。 信息溝通 ——SP 滲透類媒體 — DM ? 4S店 DM派發(fā) ? 信用卡用戶 DM ? 區(qū)域私家車主派發(fā) ? 區(qū)域移動用戶短信 ? 周邊住宅樓 DM派發(fā) ? 區(qū)域內(nèi)夾報 ? 莘莊工業(yè)園區(qū) 0 預(yù)算分配 ? 項目總銷金額 20億 *1% = 2022萬 ? 一期銷售從 ~，總銷金額 6億，占整項目的 30%。 ? 考慮作為首期推廣，本身要求比較高的推廣費用外，還有首期需投入的 大量銷售道具，一期推廣費用設(shè)定為總推廣費用的 55%。 2022萬 * 55% = 1100萬 一期預(yù)算： 1100萬 第一期預(yù)算分配 其他銷售道具 戶外媒體 常規(guī)媒體 SP 并 DM 企劃雜支1,000,000 4,000,000 3,600,000 2,000,000 4 0 0 ,0 0 0 % % % % % 1 0 0 .0 0 %比例變動媒體固定媒體金額 1 1 ,0 0 0 ,0 0 0 總計一期 預(yù)算： 1100萬 時間： ~ 05年度為復(fù)地原墅項目首次亮相階段，同時05年 11月開盤后兩個月有非常高的銷量要求，以下對 2022年 8月至 12月的主要階段的推廣做進一步說明。 開盤前 9月中下外接待完成 開盤期 10月 22日樣板區(qū)完成 11月 5日開盤 開盤后 11月 20日新推房源 12月 5日新推房源 媒體通路 ，推出項目知名度。 1日前推出第一波宣傳 。 、 DM 8月 —9月 1. 戶外媒體保持，適當(dāng)增加短期引導(dǎo)旗 2. 3. 10月中旬到開盤前第二波推廣。 4. 平面開盤信息 5. DM及短信大量發(fā)放 6. 網(wǎng)絡(luò)、電臺 7. 配合樣板區(qū)完成及開盤舉行主題 SP活動 10月 —11月 5日 1. 戶外媒體保持 2. 配合銷售節(jié)點在 1 12月投放 3. 平面、電臺、 DM、網(wǎng)絡(luò) 4. SP活動 5. 根據(jù)前期媒體投放情況，甄選保留及更換投放媒體。 11月 5日后 12月底 原墅項目 05年各推廣階段 營 銷 篇 房型配比 房型 面積（m 2) 套數(shù) 配比%南入口A 259. 29 4 1. 1南入口B 266. 97 4 1. 2北入口C 252. 43 14 3. 9北入口D 279. 26 14 4. 4南入口 272. 85 17 5. 1北入口 248. 25 16 4. 31 8 1 5 9 . 1 5 69 20T型南入口 182. 17 57 11. 3T型北入口 195. 14 48 10. 3I型南入口 183. 45 18 3. 6I型北入口 200. 02 9 2. 6U型 174. 11 9 1. 7南入口 177. 42 71 13. 9北入口 181. 7 61 12. 25 0 7 0 0 . 2 6 273 5 5 . 86 8 8 5 9 . 4 1 343 7 5 . 822022. 34 248 24. 29 0 8 7 0 . 7 5 590 100公寓合計（別墅）組合聯(lián)排總計種類傳統(tǒng)傳統(tǒng)組合小計（獨）小計（聯(lián)）獨棟復(fù)地原墅推案原則 緊密結(jié)合施工進度及預(yù)售許可證的取得時間； 房源所處位臵及房源配比，保持每個銷售階段房源供給的均衡性，滿足各階層客源對不同房 型的需求； 結(jié)合中央綠地、商業(yè)街、學(xué)校等配套條件進行推案，并力求使這些配套設(shè)施的建設(shè)為營銷發(fā) 揮最大的作用。 根據(jù)工程進度，本項目可大致劃分為東區(qū)和西區(qū)。如圖所示：藍(lán)線以西地塊將先行開發(fā)。 在此前提下，本項目推案策略將依據(jù)上述原則，將整個項目大致分為四批，并結(jié)合不同銷售階段推向市場。 I期推案考慮因素 每一次推案時，盡量保持不同型態(tài)別墅的相對比例，以滿足不同客戶的購房需求，特 別是在項目剛剛開盤時，這樣能夠試探市場對不同產(chǎn)品的接受程度，并為后期的推案 計劃及價格調(diào)整打好基礎(chǔ)； 保證每次推出別墅的位臵都具有一定的可比性，這樣一方面利于案場做銷控，另一方 面也有利于整盤的均衡去化； 在第 2點的基礎(chǔ)上， I期推案遵循位臵由差到好，距離樣板區(qū)由近至遠(yuǎn)的原則，這樣既 能使樣板段為項目開盤時的集中去化作出最大的貢獻，又能夠使項目每一次推案的均 價始終保持逐漸上揚的態(tài)勢； 每一次推案時機的選擇原則上都應(yīng)該建立在前一批去化率達到 70－ 80％的基礎(chǔ)上； 商品房和沿街商鋪由于不是本項目的主力產(chǎn)品，整體規(guī)模相對較小，并且面對的客源 層有較大的差別，因此建議將其開盤日期與別墅產(chǎn)品的強銷期盡量錯開，安排在別墅 的第一次持續(xù)期暨 4月底之前集中去化 50％左右，第二次持續(xù)期暨 6月初至 9月底之 前去化完畢。 I期銷控計劃 日期 階段 各類型別墅推案量 （套數(shù)） 總推案量 （總套數(shù)；總建筑面積） 2022年 11月 5日 ～ 2022年 12月 31日 開盤 （第一次強銷期） 傳統(tǒng)聯(lián)排： 34 組合聯(lián)排： 39 傳統(tǒng)獨棟： 12 組合獨棟： 16 公 寓： 168 別墅： 105套； 20751平方米 公寓： 14908平方米 2022年 1月 1日 ～ 2022年 4月 30日 持續(xù)期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 17 組合聯(lián)排： 10 傳統(tǒng)獨棟： 4 組合獨棟： 2 公 寓： 72 別墅： 33套； 6489平方米 公寓： 7024平方米 2022年 5月 1日 ～ 2022年 6月 30日 第二次強銷期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 28 組合聯(lián)排： 29 傳統(tǒng)獨棟： 7 組合獨棟： 8 別墅： 72 套； 14382平方米 2022年 7月 1日 ～ 2022年 9月 30日 持續(xù)期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 17 組合聯(lián)排： 17 傳統(tǒng)獨棟： 3 組合獨棟： 2 別墅： 39 套； 7535平方米 2022年 10月 1日 ～ 2022年 11月 31日 第三次強銷期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 25 組合聯(lián)排： 30 傳統(tǒng)獨棟： 4 組合獨棟： 4 別墅： 63套； 12189平方米 2022年 12月 1日 ～ 2022年 3月 31日 持續(xù)期 （結(jié)案期） 傳統(tǒng)聯(lián)排： 11 組合聯(lián)排： 11 傳統(tǒng)獨棟： 2 組合獨棟： 4 別墅： 28 套； 5608平方米 合計 傳統(tǒng)聯(lián)排： 132 組合聯(lián)排： 139 傳統(tǒng)獨棟： 31 組合獨棟： 36 公 寓： 248 別墅 338套； 66954平方米 公寓： 21932平方米 I期推案次序（開盤期暨第一次強銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期： － ） I期推案次序（第二次強銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期： － ） I期推案次序（第三次強銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期暨結(jié)案期： － ） I期銷控計劃 推案量與計劃銷量對比表02022400060008000100001202214000160001800005. 1105. 1206. 0106. 0206. 0306. 0406. 0506. 0606. 0706. 0806. 0906. 1006. 1106. 1207. 0107. 0207. 03推案量（別墅）推案量（公寓）計劃銷量開盤期 （第一次強銷期） 第二次強銷期 第三次強銷期 持續(xù)期 持續(xù)期 結(jié)案期 The End Thank You!