【文章內容簡介】 %2 5 —30 歲 3 0 —35 歲 3 5 —40 歲 4 0 5 0 歲 5 0 歲以上獨立別墅客層定位 15%40% 30%10%5%3 0 —35 歲 3 5 —40 歲 4 0 4 5 歲 4 5 5 0 歲 5 0 歲以上客戶職業(yè)描述 企業(yè)老總 、 高層管理人員；私營企業(yè)老板；閔行政府公務員；閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內高級職員；紫竹工業(yè)園區(qū)內高級職員 。及外區(qū)城市精英階層等 。 就本案客戶來源及客層年齡構成情況 ， 結合周邊競爭板塊的客戶職業(yè)調研結果 。 可整合得出 ， 未來購買本案客源的職業(yè)范圍主要由以下人群為主： 本案客源客層特性研展 居住區(qū)域： 老閔行、莘莊、顓橋 七寶、梅隴、古美 購物場所： 日常：老閔行、莘莊 商圈：南方商城、七寶商圈 主要交通工具： 私車、地鐵、公交 主要出行道路： 滬閔路、顧戴路、漕寶路、虹梅路、中環(huán)線、都市路 主要信息來源： 報刊（包括軌道刊物）、雜志、公共交通視頻、電視、廣播、網(wǎng)絡、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 生活在閔行 工作在閔行 工作區(qū)域： 閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、紫竹工業(yè)園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū) 購物場所： 日常：老閔行、莘莊 商圈：七寶商圈 主要交通工具： 班車、私車、地鐵 主要出行道路： 滬閔路、 A A七莘路、虹梅路、中環(huán)線、 信息來源： 單位內部報刊、專業(yè)性雜志、廣播、網(wǎng)絡、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 潛在客源居住區(qū)域： 梅隴、田林、康健、漕河涇 漕寶路沿線、龍華、斜土路沿線 購物場所： 日常：田林、康健、梅隴、打浦橋 商圈：徐家匯、南方商城 主要交通工具： 私車、公車、出租車 主要出行道路： 滬閔路、漕寶路、虹梅路、內環(huán)線、中環(huán)線、肇嘉浜路、 主要信息來源： 派對、酒會、雜志、廣播、網(wǎng)絡、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 徐匯區(qū)客源 長寧區(qū)客源 潛在客源居住區(qū)域： 古北、西郊、虹橋、 北新涇、天山、中山公園 購物場所： 日常：國貿、龍柏、古北新區(qū)、 商圈：天山商圈、中山公園商圈 主要交通工具： 私車、公車、出租車 主要出行道路： 天山路、虹橋路、延安路、水城路、長寧路、內環(huán)線、虹梅路 信息來源： 派對、酒會、雜志、廣播、網(wǎng)絡、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 項目定位 定位基礎 地理位臵 生活配套 道路交通 生活環(huán)境 產品價值 地理位臵 莘閔 虹梅 交通出行、生活配套 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 交 通 ? 滬閔路 滬閔高架 ? 外環(huán)線 ? 莘奉金高速 ? 都市路 ? 軌道交通 5號線 ? 滬閔路 外環(huán)線 滬閔 高架 ? 軌道交通 5號線 ? 都市路 ? 莘奉金高速 ? 滬閔路 滬閔高架 ? 中環(huán)線（在建） ? 外環(huán)線地鐵 1號線 ? 蓮花南路 ? 虹梅南路 ? 莘松路 滬閔高架 ? 外環(huán)線 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 配 套 設 施 ? 北部主要依賴顓橋鎮(zhèn) ? 南部以老閔行江川街 為主 ? 主要依賴顓橋鎮(zhèn)和莘 莊地區(qū) ? 鑫都新干線別墅區(qū)規(guī) 劃有較完善的配套設 施（未建成） ? 依托梅隴地區(qū)成熟的 生活型商業(yè)配套 ? 西南部大型購物中心 南方商城 ? 莘莊地鐵站及鎮(zhèn)內 ? 配套條件一般，主要 依賴莘莊地區(qū) ? 巴比倫商業(yè)廣場建成 有所改善 生活配套 交通 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 嚴重缺乏貼身型商業(yè)、交通出行優(yōu)勢明顯！ 生活環(huán)境 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 環(huán) 境 ? 雖在行政范圍內屬 于顓橋地區(qū)，但夾 在顓橋鎮(zhèn)及老閔行 中的 “ 無市 ” 板塊， 使得項目苦缺足夠 的居住氛圍及貼身 型生活配套 ? 由顓橋為沿線發(fā)展中 心，生活氛圍逐步成 熟。 ? 規(guī)劃中的鑫都新干線 別墅區(qū)將形成良好的 居住氛圍和區(qū)域環(huán)境 ? 居住氛圍濃郁，板 塊內聚集大量早期 別墅項目，現(xiàn)在售 量體有限，以萬科 項目為主導。 ?上海最早別墅聚集區(qū) ? 擁有一定知名度 ? 板塊規(guī)模較大，別墅 生活氛圍濃厚 ? 缺少統(tǒng)一規(guī)劃，內部 公共環(huán)境欠佳 缺乏足夠的居住氛圍及別墅的聚集效應！ 產品價值 競爭性 名稱 聯(lián) 體 獨 棟 單價 (元 /㎡ ) 面積范圍（㎡） 總價 (萬元 ) 單價 (元 /㎡ ) 面積范圍（㎡） 總價 (萬元 ) 本案 / 174200 / / 248279 / 主力競爭市場 莘閔 680011000 145320 100350 1300035000 250797 3252800 滬閔路 820013000 157286 128372 1300020220 280550 36401100 梅隴鎮(zhèn) 10000－12022 190250 190300 1202214000 220300 270420 產品 價格 項目聯(lián)體產品性價比定位 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 產品擁有足夠市場競爭力，組團、現(xiàn)代概念擁有區(qū)域差異性！ 產品 價格 項目獨立產品性價比定位 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 獨立產品缺乏一定的市場競爭力，產品附加值左右銷售！ 精英型城市別墅，別墅生活的第一站！ 定位基礎 未來客源 項目定位 企 劃 篇 開門見山 ——本案特性 項 目 面積（平方米） 占總量 % 規(guī)劃總用地 576,246 / 總建筑面積 292,106 / 住宅 241,241 / 獨立 83,355 % 聯(lián)體 123,151 % 公寓 28,736 % 商業(yè)及公建 50,865 % 容積率 / 建筑凈密度 / 綠地率 / 原墅的優(yōu)勢 項目立地關鍵詞 近郊、軌道交通和公路交通、大規(guī)模別墅社區(qū) 產品本身 面積精練、空間感強、現(xiàn)代建筑風格 企劃的任務 觀察目前市場環(huán)境，針對主要客層 以精準而優(yōu)美的方式進行表現(xiàn)和推廣 看看左鄰右舍 市場環(huán)境中的競爭對手 ? 村上春墅 ? 燕南園 ? 合生城邦 清新雅致的村上春墅 2022年 1月－ 2月 企劃表現(xiàn) 一如案名，清新的鄉(xiāng)村別墅風格 2022年 4月廣告 企劃表現(xiàn)開始直接明了，抓住徐家匯打出都市別墅概念 2022年 6月底 企劃直擊 誘惑對有承受能力者 以總價優(yōu)勢擴大購買客層圈 “村上春墅 ” 企劃總結 充分利用面積優(yōu)勢， 以徐家匯為支點，撬動正在猶豫的準別墅客群 萬科的燕南園 城南 萬科 別墅生活 徐家匯往南 別墅生活理想居所 城南 萬科 別墅生活 “燕南園 ” 企劃總結 利用萬科品牌，古樸淡雅的企劃表現(xiàn)形式 產品規(guī)劃特色結合國外居住理念 （日本多摩）。 ? 合生城邦 英倫風格的 合生城邦 打造英倫原味風貌社區(qū) 輕軌 5號線旁的優(yōu)雅英倫生活 “合生城邦 ” 企劃總結 前期以英倫風貌為主賣點，主要針對區(qū)域客戶。 后期結合軌道交通、總價優(yōu)勢，吸納更多客源 競爭對手企劃手法總結 ? 雖然各有特色，卻一致采取結合城市中心 ——徐家匯，做出 都市別墅 的感覺。 ? 由于針對的是較為年輕的客群， 軌道交通 反而成為吸引點。 ? 小面積別墅產品，打 總價優(yōu)勢 ，極力說服年輕客群的加入 項目分析 本案的優(yōu)勢和劣勢在哪里？ 揚長避短建立在一個冷靜的自我評價上 獨立別墅 聯(lián)排別墅 獨立組團別墅 建筑立面風格 輪廓鮮明、簡潔明朗、個性強烈。 具有非常新穎的現(xiàn)代建筑感 建筑內部結構 屋頂花園中的書房、通往臥室的空中走廊、直觀天空的透天玄關、 ...... 在功能至上的原則，不斷增加 居住的趣味和享受 。使空間呈現(xiàn)不斷的躍動意象。 “以豐富的想象力、巧妙的手法