【文章內容簡介】 1．57％，共建2－3層別墅160棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁56萬平方米的月牙湖更是以0。16的低容積率刷新了紀錄。松江新橋（莘閔園區(qū)）新橋位于松江區(qū)的東側，與閔行區(qū)相鄰。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側，也即新閔園區(qū)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。到目前為止，共有16家房地產公司進駐開發(fā)。主要產品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。滬松公路從上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學城，又有花橋現(xiàn)代化農莊建成，在將來，該板塊可能發(fā)展成一個別墅熱點。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數地塊之外，大多區(qū)域的別墅無“山”戲可唱。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。無奈。上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。據統(tǒng)計，滬上23%的別墅以水景為主賣點，%之高，%，幾近半數。運氣好的依湖傍河，運氣差的也要引河、挖湖、造灣。上海部分水景別墅：楓丹白露別墅70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣自然山水東方夏威夷,3000米人工河道云間水莊南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內人工河與自然河相通,區(qū)內順水造坡馨莊明珠淀浦河麗水華庭理想墅麗水,水景主要集中在北部和西部陽光愛琴海,與外圍活水相通威尼斯花園淀山湖九洲大唐花園水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園人工湖怡景湖20多畝虹山半島西郊莊園5片自然湖串聯(lián)18個形態(tài)各異的島嶼綠洲比華利天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\【第四章產品基地研究】 一、地理位置及交通狀況地理位置本案地處遠期規(guī)劃60平方公里、50萬人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時的車程?？偦孛娣e1600畝，第一批開發(fā)304畝。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠，距離市中心的距離也較相對較遠，但由于松江新城和松江大學城的興建將為本案帶來極其重大的地利影響，隨著松江新城內路政建設的推進，本地塊將具備極大的升值潛力。交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。規(guī)劃中的輕軌R4線經過西側，并在附近有一個停靠站，將對本案的交通構成一個有利的支撐。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內無坡，呈平地地貌。最大的資源是“水”：基地內部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網絡。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件?；匚鞅苯?，一座長橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。周邊配套Iamp。/I61478。上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林）青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。中西式景點數十處。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農業(yè)技術展示中心。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務項目，可供來賓參觀、討論及會務需要，還有供游客觀光休閑居住的小牧屋群等。首先開放的景點有：苗木展示區(qū)、盆景長廊、日出花園、船模活動區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長廊、草地、瀑布、休閑運動區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。Iamp。/I61478。社區(qū)內部配套：本案的規(guī)模較大，可以通過內部泛會所的建設解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、餐飲的重要去處?！镜谖逭赂偁幏治觥恳?、競爭的基準分析原則在開發(fā)前期，可以根據產品的已確立因素判定基準競爭對象，并加以研究，為產品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據。由本案確立因素決定的基準競爭對象基準參考別墅分析綠洲比華利位置明華路366號發(fā)展商翰陽(上海)城市建設發(fā)展有限公司建筑、景觀設計美國JY建筑規(guī)劃設計事務所基地面積m2一期750畝\二期500別墅面積m2一期33193綠化率建筑風格與面積意大利H式NF西班牙式NH北歐式NC英國式NG法國式NB意大利式北歐式A型NE法國式總套數一期356幢\二期220幢物管費主力價格65009500總價130260萬銷售情況一期剩二十幾套主要賣點及概念規(guī)模大\密度較低\私家花園大\歐美別墅風格\大型生態(tài)社區(qū)\天然水系和魚塘云頂別墅位置泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商上海富淘房地產有限公司建筑設計同濟大學規(guī)劃建筑設計研究總院景觀設計美國DND設計與開發(fā)有限公司營造承建上海開天集團基地面積綠地面積18萬平方米建筑風格簡潔現(xiàn)代建筑面積A型(三層)B型(二層)C(二層)D(三層)E(二層)F(三層)地上m2地下m2m2m2m2m2m2總套數一期66幢會所6000平方米主力總價160—320萬元銷售情況一期開盤半年不到，50多幢預售主要賣點及概念高檔別墅山水\普羅旺斯的生活方式九洲大唐花園位置九亭滬松公路1789弄發(fā)展商上海森澤房地產有限公司設計師上海同濟大學城市規(guī)劃設計研究院/四川省建筑設計研究院建造商上海森洋美房地產投資發(fā)展有限公司基地面積15萬平方米水域面積5萬平方米綠化面積6萬平方米建筑面積C型(三層)F型(三層)D(二層)總套數首期35幢會所2000平方米主力總價38505880，120230萬/套物業(yè)管理銷售情況2001年5月開盤,半年去化65%主要賣點及概念水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商上海愛凌置業(yè)有限公司行銷企劃上海燁隆房地產咨詢有限公司技術經濟指標基地面積m2建筑總面積m2別墅m2公建m2建筑覆蓋率容積率綠化率44620400204600%%建筑風格面積現(xiàn)代海派式現(xiàn)代西班牙式荷蘭鄉(xiāng)村式法國貴族式現(xiàn)代江南式萊特式396m2396m2429m2439m2452m2457m2現(xiàn)代上海式波特曼式德國現(xiàn)代式密斯式美國維多利亞式457m2472m2424m2508m2513m2總套數共51套，其中一期28套，二期23套。主力總價250—350萬元銷售情況一期開盤一年左右，估計仍有3—5套未售出主要賣點及概念海派休閑文化，藝術氛圍備注概念炒作時強調水環(huán)境和超低容積率，重點宣傳休閑文化和藝術品位。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術界知名人士就文化和藝術話題展開討論。玫瑰灣位置孫橋路202號（華夏路口）發(fā)展商上海振川物業(yè)有限公司環(huán)境地處孫橋現(xiàn)代農業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產品形態(tài)由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構成，小區(qū)內多水近河道。建筑風格和面積建筑外觀以紅色為基調獨立別墅295平方米聯(lián)排價格3200—3800元/平方米會所面積1600平方米開盤時間2001年11月銷售情況獨棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價在5080萬/套主要賣點及概念生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍天碧水，沒有污染捷運概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置上海滬南路5388弄開發(fā)商廈門大洋集團股份有限公司上海夏大房地產開發(fā)有限公司技術經濟指標基地面積m2建筑總面積m2容積率綠化率52萬(分三期開發(fā))13萬65%建筑面積ABCDEGJK總套數共500幢獨立別墅,一期106戶主力總價130—300萬元銷售情況一期預售率已達70%主要賣點及概念美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置上海虹梅南路2121號發(fā)展商上海景洪房地產有限公司技術經濟指標基地面積m2建筑總面積m2容積率綠化率2125886000055%建筑面積聯(lián)體206/207。物管費3元/總套數一期聯(lián)排26棟(104套),獨棟84套,另有少許雙拼。二期聯(lián)體二棟(8套),獨棟54棟價格一期均價6500元,二期均價7500元,剩余房源獨棟219萬,雙拼90萬銷售情況一期銷售95%以上主要賣點及概念備注一期200011開盤,200112交房。淺水灣花園一期二期位置上海莘淞路990號發(fā)展商上海新世紀萬潤置業(yè)有限公司建筑設計華東建筑設計研究院環(huán)境設計美國JY建筑規(guī)劃設計事務所技術經濟指標基地面積m2建筑總面積m2容積率綠化率17800010000062%建筑面積272446平方米物管費總套數一期獨棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。二期獨棟63棟價格聯(lián)體39005200獨棟63007500總價150350萬銷售情況獨棟一