同策xxxx年11月9日上海新江灣城銀億領(lǐng)墅項(xiàng)目推廣策略69p(編輯修改稿)
2025-03-14 10:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “我們這邊來咨詢的主要是周邊的客戶，其他區(qū)域浦東的多點(diǎn)，像碧云、金橋等，市區(qū)反而來的少?！? 九龍倉(cāng)銷售代表 浦東客戶受區(qū)域影響較小，能夠引導(dǎo) ，成交比重提升較快 小結(jié)： 《 客群研判 》 客源區(qū)域預(yù)判 客戶購(gòu)買力整體快速升級(jí)、區(qū)域泛化楊浦、虹口、寶山及浦東客戶群構(gòu)成項(xiàng)目客源的主力 大平層目標(biāo)客源圈定 五角場(chǎng)道路系統(tǒng)通達(dá)性、新江灣城各大知名開發(fā)商規(guī)模性開發(fā)影響 憑借市區(qū)無法享有的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境，運(yùn)作全市客源 客源分布： 楊浦 、 虹口 、 寶山上海北三區(qū) （ 包括外省市在上海常住居民 ）為主力 （ 45%） ；浦東 （ 30%） ；黃浦 、 閘北 、 靜安等市中心 （ 15%） ；其他區(qū)域 、 港臺(tái) （ 10%） ； 疊加目標(biāo)客源圈定 聯(lián)排目標(biāo)客源圈定 五角場(chǎng) 楊浦、虹口、寶山40% 楊浦、虹口、寶山 45% 浦東 30% 黃浦、閘北、靜安 等市區(qū) 15% 其他區(qū)域 10% 上海北區(qū)高端、低密度產(chǎn)品可選余地十分有限 客源分布： 楊浦 、 虹口 、 寶山上海北三區(qū)為主力 （ 35%） ；浦東 （ 35%） ；黃浦 、 閘北 、 靜安等市中心 （ 35%） ；其他區(qū)域 、 港臺(tái) （ 10%） ； 楊浦、虹口、寶山 35% 浦東區(qū)域 35% 黃浦、閘北、靜安 等市區(qū) 20% 其他區(qū)域 10% 營(yíng)銷策略 Part 4 營(yíng)銷策略目標(biāo)確認(rèn) 年終完成 15個(gè)億以上的銷售金額， 并通過項(xiàng)目熱銷形成銀億品牌在上海的落地。 品牌： 上海品牌認(rèn)知度低，難以通過品牌形成溢價(jià)，客戶基礎(chǔ)薄弱 …… 價(jià)格： 周邊項(xiàng)目已經(jīng)形成價(jià)格標(biāo)桿，且伴隨預(yù)期中的下半年市場(chǎng)整體低迷，難于突破，價(jià)格策略宜占位跟隨 …… 速度： 下半年區(qū)域內(nèi)、外同類及可替代產(chǎn)品供應(yīng)放量、競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，直接分流項(xiàng)目目標(biāo)客戶。 在整體市場(chǎng)預(yù)期不甚樂觀的情況下， 唯有前期 以量帶價(jià) ， 熱銷啟勢(shì) ， 方能在淡市背景下控制風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 同策對(duì)于目標(biāo)的理解： 圍繞速度第一，以量帶價(jià)的原則，項(xiàng)目在開盤啟動(dòng)時(shí)必須保證絕對(duì)熱銷，因此項(xiàng)目整體 15億以上的銷售金額分解如下 首次開盤 9個(gè)億 80套以上 年終 15個(gè)億 120套 10月中旬 12月份 形象出街 7月份 累客分解：考慮到目前豪宅客戶限購(gòu)等背景因素，項(xiàng)目前期在客戶蓄水階段成交概率較往年會(huì)有所下降，預(yù)計(jì)在 15:1左右； 即：滿足開盤成交 80套以上，則需在 10月前蓄水 1200組目標(biāo)客戶，每月蓄水客戶超過 400組！ 目 標(biāo) 分 解 豪宅市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷模式 —— CLASSIC 產(chǎn)品 /展示的經(jīng)典營(yíng)銷模式 龍湖滟瀾山、九龍倉(cāng)璽園 FASHION 營(yíng)銷出位的創(chuàng)新營(yíng)銷模式 尚海灣、華潤(rùn)九里系 必須建立起清晰有效的銀億營(yíng)銷模式 POWER 品牌 /事件 /活動(dòng)的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷模式 銀億領(lǐng)墅？ 營(yíng) 銷 占 位 銀億 POWER模式下的成熟三段式營(yíng)銷 形象線：始終占據(jù)主流聲音，始終占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位 蓄客線：強(qiáng)線上、深線下，雙管齊下，短期爆破 高端陣地、高端形象 圈層活動(dòng)與線上媒體同步啟勢(shì)； 高品質(zhì)的區(qū)隔性活動(dòng)誘發(fā)客戶聯(lián)想，形成價(jià)值比準(zhǔn) ； 360度情景體驗(yàn)配合圈層專屬活動(dòng)引爆開售。 初期線上媒體爆發(fā)性集中出街，配合品牌落地，建立全城高度 ； 中期始終貫徹活動(dòng)主線，配合多渠道媒體保溫蓄勢(shì) ； 展示面開放前一周開始全面媒體覆蓋，最終推出開放信息。 營(yíng)銷一段 以事件立品牌 營(yíng)銷二段 以活動(dòng)建
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