【文章內(nèi)容簡介】 鎮(zhèn)近期樓盤價格走勢吳涇鎮(zhèn)上現(xiàn)有兩個樓盤在售，分別是紫晶南園和楓樺景苑，另有一個虹梅新苑為預告樓盤。吳涇鎮(zhèn)在售樓盤2005年價格走勢數(shù)據(jù)來源：同策研展部吳涇鎮(zhèn) 近年來新推的樓盤較少，市場斷檔比較嚴重，除了以上這兩個新推樓盤之外,都是房齡在10年以上的小區(qū)。目前新建商品房的價格在5500－6500元/m2；動遷房的成交價格在3500元/m2，而流入到市場上的二手新房的價格已經(jīng)達到了55005700元/m2。216。 紫晶南園 一手房的走勢相對較為平穩(wěn)，因為這批房源為動遷房，而流入到市場上的二手房，以對面的楓樺景苑為參照，價格也攀升到55005700元/m2。216。 楓樺景苑 2005年3月份才推出新的房源，1月和2月都沒有成交。3月開盤以后，一下子去化掉139套房源, 前期積壓的購買力一下子得到了充分的釋放，在這批房源中，一部分為均價4800元/m2的多層，一部分為均價5400元/m2的小高層，多層和小高層的平均價差為600元/m2，本地區(qū)域的人群是比較接受這種新的居住產(chǎn)品，認同這對于生活品質(zhì)是一種提升。而4月份的均價一下子沖高到5885元/m2的高位，是因為前期的均價較低的多層已經(jīng)被消化得差不多，同時由于上月優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，提高了新推出的小高層的價格，給人一種逆市上揚的感覺，實際上去化已經(jīng)明顯遇到了阻力，成交量下降了很多，只有47套，并且新推出的小高層只售出了一套。5月份以來，受大勢的影響，成交量已經(jīng)急劇萎縮，三個星期的時間只成交了3套，且其中一套為多層，因此均價被拉低，實際上并不是發(fā)展商為挽救弱市而進行的降價行為。同策觀點：市場的大環(huán)境同樣影響到了這里，成交量萎縮明顯；但發(fā)展商對于后市及吳涇市場仍然持樂觀態(tài)度，依然提高了對后續(xù)房源價格的預期，預計后市均價會突破6000元/m2。2） 江川街道近期樓盤價格走勢江川街道是新建在售樓盤比較集中的地段，目前在售的有：好第坊，金榜世家，夏朵小城，金銘福邸，合生城邦（別墅產(chǎn)品）等5個樓盤。江川鎮(zhèn)在售樓盤2005年價格走勢數(shù)據(jù)來源：同策研展部*夏朵小城到5月末才有新的房源推出，預告均價：5400元/m2江川鎮(zhèn) 是閔行區(qū)規(guī)模比較大的鎮(zhèn)，也是商業(yè)比較發(fā)達的居民聚集區(qū)，江川街道的價格以好第坊和金榜世家比較有代表性，全鎮(zhèn)的均價在5000－7000元/m2之間216。 合生城邦 是江川鎮(zhèn)上唯一的以別墅為主的樓盤，前期先推出了均價較低的疊加和聯(lián)排產(chǎn)品，然后逐漸推出了雙拼產(chǎn)品，所以價格從開盤起，一直在穩(wěn)定的上揚，到了今年三月份推出了14000元/m2的獨棟產(chǎn)品，使均價達到了一個峰值。其后又開始推出二期的聯(lián)排產(chǎn)品，價格又開始緩慢的呈對稱型的回落了。216。 好第坊 好第坊三期，多層產(chǎn)品中，頂層復式的價格要比其它普通戶型高出1000元/m2左右，因此隨著去化的普通戶型比重的減少，它的均價在提高，現(xiàn)在只剩這種6700元/m2的復式房源。216。 金榜世家 在好第坊的旁邊，但是更加靠近A4高速公路，有一定的噪音污染，價格基本上保持穩(wěn)定，剩下的200m2左右的復式，去化阻力較大。216。 金銘福邸 是一個比較早的樓盤，銷售周期相當長，由于規(guī)劃得較為一般， 因此價格一直處于4000元/m2的低位，近期有一定的漲幅，但成交量都是只有一、二套。同策觀點：江川鎮(zhèn)上的在售樓盤大部分都已經(jīng)到了銷售的末期，前期巨大體量的消化，已經(jīng)讓該地區(qū)進入成熟期，所以近期的價格走勢是相對穩(wěn)定的，受宏觀面的影響很小，預計價格會長期徘徊于6000－6500元/m2左右。3） 顓橋鎮(zhèn)近期樓盤價格走勢顓橋鎮(zhèn)上除了滬閔路以東有幾個別墅項目，在鎮(zhèn)上只有東苑米藍城為在售的住宅樓盤。顓橋鎮(zhèn)在售樓盤2005年價格走勢數(shù)據(jù)來源：同策研展部顓橋鎮(zhèn) 做為最近的一個開發(fā)熱點，由莘莊、春申板塊通過軌道5號線輻射過來大量的購買力，房價隨之快速抬高，東苑米藍苑一期就已經(jīng)突破了7000元/m2。二手房的平均價格也已經(jīng)到了6000元/m2，房齡為一年的甚至達到了6500元/m2以上。216。 東苑米藍城 自去年9月開盤以來，一直保持穩(wěn)定的交易量，價格也是處于穩(wěn)定的上升通道中，而四月份價格略有回落，是由于所剩房源有限，且多為房型、樓層不理想的房源。5月份后期將推出新一批的房源，預告均價為7800元/m2。同策觀點：顓橋的住宅價格前期上漲比較迅猛，受到宏觀調(diào)控的影響將會比較大，價格將會有小幅回落。4） 總結(jié)通過以上對區(qū)域內(nèi)的三個鎮(zhèn)的住宅市場的分析，可以看出：216。 價格比較上：顓橋江川吳涇最主要的因素是地理上的優(yōu)劣，顓橋距離市區(qū)最近，交通也是最方便，其次就是江川鎮(zhèn)，最后為吳涇。216。 江川鎮(zhèn)的住宅市場最為成熟，受到宏觀調(diào)控的影響最小江川鎮(zhèn)上近年來持續(xù)有數(shù)量可觀的房源進入市場，也是現(xiàn)有在售樓盤最多的鎮(zhèn)，產(chǎn)品的多樣化更加表現(xiàn)了它的成熟性，不管是年初的強市，還是最近宏觀調(diào)控下的弱市，都表現(xiàn)得相當平穩(wěn)，價格波動不大。而其它兩個鎮(zhèn)則在這方面要敏感的多。216。 江川鎮(zhèn)的生活機能最為完善江川鎮(zhèn)作為最大的一個鎮(zhèn)，人口最多，擁有大型的賣場和商業(yè)中心，完善的醫(yī)療教育系統(tǒng)，這是其它兩個鎮(zhèn)無法比較的，顓橋鎮(zhèn)的價格之所以更高，一方面是地理位置更好，一方面也是因為它未來良好的規(guī)劃以及做為重點發(fā)展的住宅基地的地位。 總價分析以下分別把以上列舉的住宅樓盤的總價范圍列出來進行比較：區(qū)域內(nèi)項目總價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：同策研展部從以上的圖表和統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：目前區(qū)域內(nèi)的主力總價主要集中在50萬到100萬。1） 各樓盤總價分布分析：216。 位于顓橋鎮(zhèn)的東苑米藍城由于地理優(yōu)勢，距離莘莊和市中心城區(qū)最近，以及比鄰軌道交通交通5號線的便捷，價格明顯要高于其它幾個樓盤。216。 夏朵小城雖然也屬于江川街道，但是相對位置較偏，周邊的生活機能較差，因此均價較低，因而也表現(xiàn)為總價較低。216。 金榜世家和好第坊由于是兩個相鄰的樓盤，價格相近，區(qū)別只在金榜世家的房型面積比較多樣，面積段比較寬。216。 楓樺景苑地處吳涇鎮(zhèn)，相對于其它兩個鎮(zhèn)，離交通5號線較遠，因此，主要是面向本區(qū)域的居民的，總價不會過高。2） 三個區(qū)塊總價分布分析178。 以東苑米藍苑為代表的顓橋鎮(zhèn)，主力總價主要集中在70－110萬178。 江川鎮(zhèn)上的三個樓盤的主力總價主要集中在5090萬178。 以楓樺景苑為代表的吳涇鎮(zhèn)，主力總價主要集中 在5070萬對比分析:216。 這三個市鎮(zhèn)的在售商品房的總價為：顓橋江川吳涇。216。 顓橋鎮(zhèn)的總價范圍相對于其它的兩個鎮(zhèn)處于高位 主要的原因是單價較高，房型也是比較大，它的客源是由軌道交通輻射而來的閔行區(qū)域客和市區(qū)的客源，這部分的客源相對有較強的購買力。216。 吳涇鎮(zhèn)的主力總價范圍較小 楓樺景苑的房型較小，復式最大也只有137m2， 有效的控制了總價，使價格能夠被當?shù)乜驮此邮?。總結(jié)：三個鎮(zhèn)的住宅總價的高低是基本和均價的高低保持一致的, 綜合而言該區(qū)域的住宅價格都可以被控制在100萬以內(nèi)，而最受市場歡迎的是總價在50－80萬的房型。四、區(qū)域市場客源分析客源區(qū)域構成數(shù)據(jù)來源：同策研展部本案周邊可分為三個區(qū)域：本案所處的吳涇鎮(zhèn)、閔行區(qū)人口最多的江川街道、相對最靠近市區(qū)的顓橋鎮(zhèn)。三個區(qū)域內(nèi)目前在售項目客源構成情況由于產(chǎn)業(yè)特質(zhì)及地理交通不同，各區(qū)域的客源有所區(qū)別。在上圖中顯而易見，兩個院校特別是交通大學十多年的入駐為區(qū)域內(nèi)帶來了大量院校師生客戶；而顓橋的交通及價格優(yōu)勢使區(qū)域內(nèi)擁有大量外區(qū)域?qū)肟蛻簦槐景杆幍膮菦苕?zhèn)由于地處較遠，地價房價相對較低，房產(chǎn)項目大量被用于動遷戶。客源特征分析江川街道：江川街道位于本案的西面，常住人口達到14萬，是閔行所有行政鎮(zhèn)中人口第二多的鎮(zhèn)區(qū)。區(qū)域內(nèi)還擁有上海閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、上海閔行電氣工業(yè)園區(qū)以及上海交通大學閔行校區(qū)，對區(qū)域內(nèi)的住宅項目帶來大量支撐。由于人口眾多，區(qū)域內(nèi)在售項目數(shù)量也較大，主要分布在主要干道東川路及軌道交通5號線的周邊。特別是交通大學周邊聚集了大量住宅項目。數(shù)據(jù)來源：同策研展部從上圖可以發(fā)現(xiàn)：n 目前的在售的項目中本地客戶占最大部分，占總數(shù)的35％左右。在這35％中包括區(qū)域自住客戶及區(qū)域內(nèi)各類私營業(yè)主的投資職業(yè)需求?？梢妳^(qū)域內(nèi)自住客戶對住宅的需求量較大。n 值得注意的是，區(qū)域內(nèi)院?？蛻舯壤嫉?0％，僅次于份額最大的本地客戶。交大十多年的沉淀積累了大量客戶需求。在院?？蛻舻娜巳褐校擞休^大一部分的教師客戶外，還有一部分外地來滬就讀的學生購買，這一部分人群已經(jīng)從以往的租用周邊住宅的形式演變成為購買住宅。n 由于江川街道被軌道交通5號線貫穿主要干道，交通優(yōu)勢明顯，鑒于區(qū)域內(nèi)住宅項目單價較低，有一部分客源是外區(qū)域客戶特別是閔行地區(qū)的消費群體。n 區(qū)域內(nèi)由于房產(chǎn)需求較旺盛，因此動遷戶較少。顓橋鎮(zhèn)：顓橋鎮(zhèn)位于本案西北，滬閔路及軌道交通5號線貫穿全鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s4萬。相對其他兩個區(qū)域，顓橋鎮(zhèn)的客源相對比較集中。數(shù)據(jù)來源：同策研展部從上圖可以發(fā)現(xiàn)：n 顓橋鎮(zhèn)住宅項目客源主要集中在本地、閔行、及上海西南區(qū)域客戶中。n 由于顓橋鎮(zhèn)目前在售項目緊鄰輕軌站點，區(qū)域內(nèi)的價格相對閔行北部項目有較大吸引力，因此吸引了大量外區(qū)域的客戶。n 由于顓橋當?shù)鼐用裣鄬Ρ容^缺乏購買力，因此當?shù)厥袌龃罅勘煌鈦砜蛻粽碱I。吳涇鎮(zhèn)：吳涇鎮(zhèn)是本案所處的行政鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s5萬，是閔行區(qū)最南端的行政鎮(zhèn)。鎮(zhèn)內(nèi)有大量大型工廠企業(yè)，為本案的客源也帶來了有力支撐。數(shù)據(jù)來源：同策研展部從上圖可以發(fā)現(xiàn)：n 作為上海市配套商品房基地，區(qū)域內(nèi)住宅項目的最大客源來自動遷戶，占到了總數(shù)的一半左右，這使區(qū)域內(nèi)居民的整體購買欲望有一定降低。n 由于區(qū)域內(nèi)對市區(qū)交通狀況相對不便，外區(qū)域客戶較難導入，因此吳涇鎮(zhèn)住宅消費客戶主要以當?shù)乜蛻魹橹?。n 由于有新建院校（華師大、東海學院等）的入駐，各院校的住宅消費客戶也逐漸成為該區(qū)域內(nèi)重要客源之一。總結(jié)n 區(qū)域內(nèi)目前在售項目客源構成情況由于產(chǎn)業(yè)特質(zhì)及地理交通不同，各區(qū)域的客源有所區(qū)別。n 江川街道由于有軌道交通、大學校區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)等支撐，房地產(chǎn)行業(yè)相對發(fā)達，客源也比較分散。主要以本地客源及院?？驮礊橹饕我蛩?。n 顓橋鎮(zhèn)由于有軌道交通的有力因素，吸引了了大量外區(qū)域特別是閔行及上海西南區(qū)域的客戶購買。n 本案所處的吳涇鎮(zhèn)，作為上海市配套商品房基地，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)在售住宅項目有50％左右為動遷用房。由于缺乏便捷快速的交通方式，區(qū)域內(nèi)其余大部分房源被本地客戶購買。n 值得注意的是，區(qū)域內(nèi)三個體量達到40萬方以上的大盤，其客源的組成部分有較大成分為外區(qū)域?qū)肟驮?。可見，對超級大盤來說，本區(qū)域內(nèi)住宅消費群體僅能提供一部分支撐。五、重點個案分析楓樺景苑項目簡介：楓樺景苑是由上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)的，有包括多層和小高層產(chǎn)品的住宅小區(qū)，小區(qū)位于吳涇鎮(zhèn)西面的劍川路198弄，小區(qū)的一部分是被用來安置動遷戶。小區(qū)總體量達到22萬方建筑面積，在區(qū)域內(nèi)新建項目中屬大型項目?；窘?jīng)濟參數(shù)：占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)價格范圍㎡22萬㎡約1000戶5700－6500產(chǎn)品分析：小區(qū)規(guī)劃：該樓盤總建筑面積為22萬平方米，在吳涇鎮(zhèn)上屬于最高檔次的樓盤，建造了以熱帶植物為主體的綠化，并且建有