【文章內容簡介】 將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998年進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應運而生，上海出現了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產商品之一，目標市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。第二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000年從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經歷著金融風暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內經濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三、四年來上海的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年2000年，排屋、聯體別墅等經濟型別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場春天的到來。 第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年—至今一方面，別墅供應放出巨量。別墅市場從1998年持續(xù)上升至2001年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現出大幅度下降趨勢。同時，2003年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。另一方面，市場形成了有效供應。市場上確實出現了一大批區(qū)位適中、品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場區(qū)域劃分l 2002年上海別墅市場2002年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上，2002上海別墅市場出現了如下新特征：（1） 墅項目供應量猛增從2002年的別墅上市量來分析，2002年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。根據統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、%,%、%、%、%、%、%、%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）%。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，獲得了市場的認可。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70—150萬元/棟左右的經濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。（3）豪宅市場初露端倪很多高檔獨立別墅于2002年下半年集中上市，本身高端產品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進一步的發(fā)展。（4）投資別墅項目風險凸現雖然別墅市場前景看好，但若出現供求比例失恒的局面或宏觀經濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據了解去年上市的別墅項目已有一些出現銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。綜觀當今上海別墅市場，大致按用途表現為六大類型/SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。206。204。229。 FONTSIZE: 9pt。 msoasciifontfamily: 39。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；/SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA。 msofareastfontfamily: 203。206。204。229。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。206。204。229。 FONTSIZE: 9pt。 msoasciifontfamily: 39。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA度假型別墅——上海以后會出現一家人擁有兩套房子的現實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯體需求較大；短期居住型——/SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA。 msofareastfontfamily: 203。206。204。229。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。206。204。229。 FONTSIZE: 9pt。 msoasciifontfamily: 39。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: A短期短期他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居?。? /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA。 msofareastfontfamily: 203。206。204。229。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。206。204。229。 FONTSIZE: 9pt。 msoasciifontfamily: 39。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經營者用來當賓 館使用； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA。 msofareastfontfamily: 203。206。204。229。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。206。204。229。 FONTSIZE: 9pt。 msoasciifontfamily: 39。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA。 msofareastfontfamily: 203。206。204。229。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。206。204。229。 FONTSIZE: 9pt。 msoasciifontfamily: 39。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。Times New Roman39。 msofontkerning: 。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA投資型別墅——如上海的老別墅。上海別墅市場的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應總量的80%以上。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。佘山泗徑新橋九亭松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū)——佘山風景區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內銷居住型別墅。松江區(qū)域內別墅供應量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯排別墅的天下。交通方便。依托松江大學城，別墅檔次逐步升高。配套基本上依靠小區(qū)內會所的設置滿足日常的需要。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內部配套。原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設施的30萬平方米的商業(yè)項目開始正式運作。小區(qū)自身配套。松江新城的配套。物業(yè)類型獨立別墅群獨立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯體別墅為主物業(yè)檔次頂級、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價格特征單價均在10000元以上6000—7000元/平方米獨立別墅價格在6000—7000元/平方米，其它類型產品價格跨度較大，3000—7000元/平方米不等4000—6500元/平方米3000—4500元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經濟型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機場非常近，已成為中檔別墅群。閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域交通方便形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨立別墅別墅品種齊全聯體、獨立別墅聯體、獨立別墅物業(yè)檔次高檔中檔中檔中檔價