【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三角區(qū)域的化工商貿(mào)服務(wù)中心，同時(shí)跨海大橋、滬乍鐵路、浦東鐵路等快速交通線的逐步開(kāi)通，還使金山成為杭州灣北岸物流中心有了可能。為了為金山未來(lái)發(fā)展打下優(yōu)良的基礎(chǔ)，金山近幾年已擴(kuò)建或?qū)U(kuò)建、新建的10多條主干道路，形成功能布局完善的“六橫八縱”區(qū)域主要公路網(wǎng)格?！傲鶛M”為亭楓高速、亭楓——大亭公路、朱呂公路、廊漕公路、莘奉金高速、金山大道?！鞍丝v”是滬杭高速、朱平公路、金廊公路、金石公路、新衛(wèi)高速、松衛(wèi)公路、車(chē)亭——亭衛(wèi)公路、嘉金高速。“十一五”期間金山將形成“1線2軸3區(qū)”的規(guī)劃布局，逐步形成開(kāi)放性、組團(tuán)式，片軸結(jié)合的發(fā)展模式。其中尤其強(qiáng)調(diào)了建設(shè)中要一改過(guò)去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，給該區(qū)域的房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)重大利好。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動(dòng)該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。本案毗臨金山市級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃51平方公里的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)按照“一心五區(qū)一環(huán)”的布局，日新月異、氣勢(shì)非凡。法國(guó)鄉(xiāng)村大酒店集團(tuán)投資建設(shè)的，以休閑觀光農(nóng)業(yè)為主題和小木屋為主要形態(tài)的休閑、觀光農(nóng)業(yè)工程；由上海紫蘇生物科技有限公司投資的1500畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)玻璃大棚；已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的上海市農(nóng)民居住點(diǎn)試點(diǎn)單位之一的廊下“萬(wàn)春苑”和占地6平方公里的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)設(shè)施糧田建設(shè)，將栩栩如生展現(xiàn)都市農(nóng)業(yè)新景象。除此之外坐落在朱涇鎮(zhèn)的27洞新天鴻高爾夫球場(chǎng)、上海馬術(shù)訓(xùn)練場(chǎng)都在如火如荼的建設(shè)中，對(duì)別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)及弱勢(shì)樓盤(pán)質(zhì)素差異較大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較弱區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，該區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)較弱，只有少量樓盤(pán)且素質(zhì)差異較大。如干巷匯豐馨苑、呂巷幸福時(shí)光以及朱涇新天鴻高爾夫別墅等。匯豐馨苑是聯(lián)排、獨(dú)棟、普通公寓混合的居住社區(qū)，位于干巷鎮(zhèn)已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，對(duì)本項(xiàng)目的影響不大。但該項(xiàng)目仍留有部分土地。幸福時(shí)光為普通商品房，從產(chǎn)品與本項(xiàng)目差距較大對(duì)本項(xiàng)目的影響不大。新天鴻高爾夫別墅是該區(qū)域?qū)Ρ卷?xiàng)目構(gòu)成極大威脅的的項(xiàng)目，但由于新天鴻高爾夫別墅是以“高爾夫”為主題的高端別墅雖然從項(xiàng)目形象、配套、環(huán)境、產(chǎn)品等方面對(duì)鄉(xiāng)間藝墅有較大優(yōu)勢(shì)，但從套型面積、套價(jià)等方面鄉(xiāng)間藝墅有一定優(yōu)勢(shì)，且兩個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群較差度不大。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，當(dāng)前周邊在售個(gè)案大都對(duì)本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。但由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的選擇余地較大，本項(xiàng)目必須考慮相應(yīng)區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有效手段。如海灣、四團(tuán)等區(qū)域同類別墅。區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善當(dāng)前區(qū)域的市政配套主要依托于南面干巷社區(qū)，大型超市以及酒店、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所等配套設(shè)施較為欠缺。部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進(jìn)一步明確，將直接對(duì)區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。公共交通系統(tǒng)的欠缺項(xiàng)目公共交通系統(tǒng)僅有莘廊線、蓮衛(wèi)專線、蓮朱線、朱石線，且僅有莘廊線可到達(dá)市郊的閔行莘莊。雖然別墅物業(yè)對(duì)公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但項(xiàng)目公交系統(tǒng)的欠缺必將對(duì)客戶產(chǎn)生一定的影響。第三部分：項(xiàng)目的客戶群把握我們的做法與傳統(tǒng)的廣告公司不同因?yàn)槭袌?chǎng)在變 游戲規(guī)則在變消費(fèi)者需求的洞察 是我們以下工作的前提在探索消費(fèi)者需求的過(guò)程中尋求產(chǎn)品的制勝之道當(dāng)然基礎(chǔ)是前面章節(jié)的市場(chǎng)分析以及對(duì)我項(xiàng)目的產(chǎn)品分析所以在此首先提出：把房子賣(mài)給誰(shuí)？？在中國(guó)五千年的燦爛文明中，滾滾向前的歷史長(zhǎng)河中，“士”這一階層，在歷史中的地位向來(lái)讓大眾仰望，向來(lái)是社會(huì)的中堅(jiān)、社會(huì)發(fā)展與前進(jìn)的動(dòng)因，他們處于整個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)的中上端，帶著對(duì)時(shí)代的認(rèn)識(shí)，對(duì)未來(lái)的預(yù)見(jiàn)，擔(dān)綱著歷史賦予他們的使命。時(shí)間發(fā)展到今天，二十一世紀(jì)中華民族偉大復(fù)興之際，這一階層的隊(duì)伍更加壯大、飽滿，他們分布在時(shí)代進(jìn)步、社會(huì)文明的各個(gè)行業(yè)、多個(gè)領(lǐng)域，依托昨天的努力、引領(lǐng)今天的潮流、演繹明天的傳說(shuō)，就讓我們用一個(gè)大眾熟悉、大眾仰慕、內(nèi)涵豐富、內(nèi)容豐滿的詞來(lái)概況“精英”。精英在《現(xiàn)代思潮詞典》里的解釋是對(duì)一個(gè)社會(huì)或群體中靠卓越或接觸的素質(zhì)優(yōu)點(diǎn)占據(jù)一個(gè)或多個(gè)優(yōu)勢(shì)地位者的集合名詞。他們是社會(huì)發(fā)展的深層動(dòng)力，在提前擁有高享受的物質(zhì)生活時(shí)，更渴望獲得一個(gè)不斷超越思想進(jìn)化的心靈空間與交流場(chǎng)所。下面就讓我們從不同角度來(lái)認(rèn)識(shí)他們目標(biāo)客戶群特征描述范 圍 分 布●目前生活與工作集中在主城區(qū)或浦東、閔行等相對(duì)繁華和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的區(qū)域；●外地來(lái)滬投資興業(yè)的中型企業(yè)老板，在市區(qū)已經(jīng)有一套自己的房子；●生活工作在金山區(qū)，主要集中在經(jīng)濟(jì)狀況較好的金山衛(wèi)鎮(zhèn)；●港澳臺(tái)地區(qū)有意在上海投資置業(yè)的客群，喜歡項(xiàng)目的田園風(fēng)情，看中項(xiàng)目的升值潛力；職 業(yè) 特 征從目標(biāo)客戶的職業(yè)特征來(lái)看，一般工作在主流的惑流行的行當(dāng)，從事以腦力勞動(dòng)為主的職業(yè)，這些人的職業(yè)特征是：●各種經(jīng)濟(jì)類型的中、小企業(yè)經(jīng)理、證券、基金分析師、銀行高管； ●行政或公共事業(yè)專職的高級(jí)管理者；●具有中、高級(jí)職稱的專業(yè)人員，如教授、律師、醫(yī)生、工程師及各類市場(chǎng)稀缺的高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才；●各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的高級(jí)別公務(wù)員，他們有一定的職業(yè)權(quán)利，占有高質(zhì)量的權(quán)利資源與社會(huì)關(guān)系資源?！窀母镩_(kāi)放后出現(xiàn)的高素質(zhì)私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)家，他們利用改革開(kāi)放的機(jī)會(huì)，自主從“市場(chǎng)”創(chuàng)業(yè)而成的；●應(yīng)聘于外企、三資企業(yè)的各級(jí)各類高級(jí)金領(lǐng)，其收入等高于傳統(tǒng)行業(yè)；●商業(yè)、服務(wù)業(yè)、個(gè)體戶的佼佼者。生 活 與 消 費(fèi) 習(xí) 慣●工作相對(duì)較為緊張、忙碌，工作壓力較大，生活節(jié)奏較快，時(shí)間觀念特別強(qiáng)；●主要的休閑方式是喝茶、泡吧，偶爾也會(huì)打打保齡球或高爾夫；●追求時(shí)尚、崇尚名牌，是某些品牌的忠實(shí)客戶群；●喜歡運(yùn)動(dòng)，愛(ài)好健身，可能有一張健身卡或家有健身器材，但因時(shí)間的關(guān)系很少用到；●他們的汽車(chē)不是奔馳、寶馬、VOLVO等略顯尊貴、浮華的品牌，可能是個(gè)性十足、特征明顯的小排量環(huán)保車(chē)型；●心智成熟，購(gòu)物較為理性，對(duì)自己崇尚的精神或物質(zhì)追求舍得投入；●愛(ài)好山水、喜歡野外、渴望田園，經(jīng)常有開(kāi)車(chē)到郊外采風(fēng)的沖動(dòng)；財(cái) 富 特 征●較高的知識(shí)層面，經(jīng)過(guò)多年的打拼，已經(jīng)在市區(qū)擁有自己的一套住房； ●多年的工作積累，已經(jīng)成長(zhǎng)為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，收入逐年遞增，已經(jīng)有一部分不菲的積蓄；●他們的經(jīng)濟(jì)收入更多的體現(xiàn)在年薪上，一年的總收入在50萬(wàn)元左右或不低于50萬(wàn)元；●多年的社會(huì)閱歷，積累的人脈也是一筆不容忽視的財(cái)富；購(gòu) 房 需 求●他們不缺乏住房，缺乏的是一個(gè)讓自己能夠真正放松的家；●在二次置業(yè)或多次置業(yè)的情況下，購(gòu)房更為理性，主要看重項(xiàng)目的綜合素質(zhì)；●以親近自然、放松心情、獲得健康為第一要?jiǎng)?wù)；●看中項(xiàng)目休閑、養(yǎng)身等環(huán)境條件和硬件設(shè)施外，同時(shí)還看中物業(yè)的投資升值潛力；●對(duì)項(xiàng)目的總價(jià)位有一定要求，絕非是千萬(wàn)級(jí)或超過(guò)500萬(wàn)的豪華別墅，相對(duì)總價(jià)要控制在200萬(wàn)元左右的接受范圍；●對(duì)項(xiàng)目的周邊環(huán)境要求較高，不僅綠意盎然，花草簇?fù)?，還要有滿足基本生活的相關(guān)配套；●總投資額的相對(duì)較少，驅(qū)使他們對(duì)距離的要求相對(duì)放寬，大約在一個(gè)小時(shí)的車(chē)程范圍之內(nèi)為好；●對(duì)別墅的選擇不體現(xiàn)在尊貴、大氣、豪華上，觸動(dòng)他們購(gòu)房神經(jīng)的主要是項(xiàng)目的休閑品質(zhì)、養(yǎng)生環(huán)境；媒 體 接 觸 習(xí) 慣●因工作的關(guān)系，網(wǎng)絡(luò)是他們了解社會(huì)動(dòng)態(tài)的主要媒介；●他們應(yīng)酬較多，回家較晚，看電視的時(shí)間基本集中在晚上10點(diǎn)以后，而且以財(cái)經(jīng)類、時(shí)事類的電視節(jié)目為主；●來(lái)到辦公室的第一件事就是瀏覽今天的報(bào)紙，或者更早的在早飯時(shí)間就會(huì)把今天的報(bào)紙瀏覽完畢；●因開(kāi)車(chē)的緣故，城市廣播是他們路上打發(fā)時(shí)間的必要調(diào)劑，音樂(lè)臺(tái)、交通臺(tái)是他們路上不二的選擇；●戶外廣告牌是他們經(jīng)常接觸的媒體，創(chuàng)意較好的廣告會(huì)引起他們的注意；●部分客戶經(jīng)常出入高級(jí)寫(xiě)字樓，樓宇LED電子廣告牌也是他們接觸頻率較高的媒體；●他們買(mǎi)房的參考媒體更多的集中在網(wǎng)上和報(bào)紙上；他 們 的 共 性● 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有一定積蓄的同時(shí)，還具備不斷創(chuàng)造財(cái)富的本領(lǐng)；● 較高的文化修養(yǎng)，受到過(guò)良好的高等教育，具有專業(yè)的技術(shù)資質(zhì)和技術(shù)能力；● 具有良好的道德修養(yǎng)，回饋社會(huì)，樂(lè)于奉獻(xiàn)，關(guān)注社會(huì)的公益事件；● 事業(yè)成功，家庭和滿，工作節(jié)奏較快，事業(yè)朝著更高的方向上升； ● 渴望休閑，關(guān)注健康，奢望5+2的生活方式，希望有一個(gè)讓自己完全放松、養(yǎng)精蓄銳的地方；● 得閑時(shí)他們?cè)敢馍钤谝粋€(gè)與自然零距離、與山水零距離、與生態(tài)健康零距離的家；● 他們的年齡層面在35——50歲之間，家庭成員在3——5口之間；第四部分：項(xiàng)目整體形象延展中國(guó)人最基本的思維方式，具體表現(xiàn)在天與人的關(guān)系上。它認(rèn)為人與天不是處在一種主體與對(duì)象之間的關(guān)系，而是處在一種部分與整體、扭曲與原貌或?yàn)閷W(xué)之初與最高境界的關(guān)系之中。在儒家來(lái)看，天是道德觀念和原則的本原，在人們心中天賦地具有道德原則，這種天人合一乃是一種自然的，但不自覺(jué)的合一。在道家來(lái)看，天是自然，人是自然的一部分。因此莊子說(shuō)：“有人，天也；有天，亦天也”，天人本是合一的，人類行為的目的，便是剪斷強(qiáng)加與人身上的羈絆，將人性解放出來(lái)，使人重新復(fù)歸于自然，達(dá)到一種“萬(wàn)物與我為一”的精神境界。這里主要講的一種精神境界便是“天人合一”。下面來(lái)看我們項(xiàng)目所具有的特質(zhì)，把項(xiàng)目的整體區(qū)位作為第一要素來(lái)剖析的話，大上海首席養(yǎng)生別墅——金山區(qū)鄉(xiāng)間藝墅群落，給人的第一感覺(jué)就是“遠(yuǎn)”。金山區(qū)對(duì)于上海城區(qū)來(lái)講，車(chē)程大約在一個(gè)小時(shí)左右，和其它幾個(gè)成熟的別墅區(qū)域松江、閔行、浦東、寶山、青浦對(duì)比，物理距離要遠(yuǎn)很多?？此?“遠(yuǎn)”這一現(xiàn)實(shí)已經(jīng)讓項(xiàng)目品質(zhì)打折，其實(shí)不然，怎么在“遠(yuǎn)”上做文章，賦予“遠(yuǎn)”哪些想象空間，讓“遠(yuǎn)”衍生出哪些概念？同時(shí)我項(xiàng)目的周邊環(huán)境與物業(yè)本身是否具備這樣一些特質(zhì)呢？讓“遠(yuǎn)”與目標(biāo)客戶群的心理需求對(duì)等是我們讓項(xiàng)目形象延展的主要思考。靜“遠(yuǎn)”的性格延伸