【正文】 付款方式：為了方便消費者，推出靈活多樣的付款方式：1　銀行按揭　　　　　2　　分期付款　　　　3　　一次付款（優(yōu)惠5％）四、總體營銷推廣費用預(yù)算略（待議）第八部分：關(guān)于產(chǎn)品建議關(guān)于產(chǎn)品的改善我們提出以下幾點要求，希望共同探討，提高項目的品質(zhì)，為火熱營銷做好鋪墊，也為提高企業(yè)的品牌形象打好基礎(chǔ)。以7688元／m2低價入市：項目每一套的價格都不相同，開盤時價格最低的一套以7688元/㎡入市，最高控制在8888元/㎡。根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及周邊的自然條件，建議鄉(xiāng)間藝墅的開盤價格定在7688元／m2――8888元／m2之間，每套的價格都不相同，一套一價。營銷點對點與項目區(qū)位距離最近的就是金山區(qū)，雖整體經(jīng)濟狀況一般，但區(qū)政府的中石化金山生產(chǎn)基地的實力客戶較多，針對該區(qū)域的客戶銷售員可以親自前往找熟人介紹商談，促成銷售。然后在分期付款這一形式中依據(jù)項目進度來制定罰款方式，靈活多變、人性化付款。促銷手段花樣翻新營銷公關(guān)活動花樣百出、連續(xù)不斷，在銷售過程中不斷沖擊市場眼球，通過各種新意讓客戶不時對項目關(guān)注，促進銷售。結(jié)合銷售進度，將采用“芝麻開花節(jié)節(jié)高”的策略，隨時調(diào)整暢銷戶型的價格，創(chuàng)造更大的利潤。差別定價、質(zhì)優(yōu)價優(yōu)根據(jù)項目中41席別墅的位置不同，戶型不同，院落的大小，景觀的優(yōu)劣等等，項目每一棟的價格也不相同，形成價格差別，做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。為了有一個良好的開端，項目以低價入市，給客戶形成強烈的落差，確立樓盤性價比較高的形象，避免高價入市導(dǎo)致市場反應(yīng)冷淡，開盤即銷售停滯的情況等風(fēng)險出現(xiàn)。本階段廣告訴求重點：都市稀有院落養(yǎng)身圣地 最后幾席臻品發(fā)售具體細節(jié)參照樣圖開盤內(nèi)部認購期開盤期持續(xù)銷售期二次強銷期擴大項目的客戶積累量在滿足開發(fā)商資金需求的基礎(chǔ)上，保證項目利潤合理控制銷售，保證項目利潤最大化2008/8尾盤收關(guān)2008/2008/2008/2009/二、項目的營銷策略細節(jié)根據(jù)產(chǎn)品現(xiàn)有的形態(tài)及下面的定位，提出合理的整改方案我公司運作項目經(jīng)驗豐富，了解市場需求，并擁有專業(yè)的建筑工程團隊和策劃團隊，在銷售過程當中可根據(jù)市場的反應(yīng)和需求作出合理的產(chǎn)品建議，使之全面滿足客戶需求。持續(xù)銷售階段時間節(jié)點：12月1日——2009年4月1日臨近年底，該階段人們的購房意識已經(jīng)不是很強，所以該階段的廣告量要相應(yīng)的減少，同時以穩(wěn)妥銷售為基礎(chǔ)，不過多的在營銷上投入費用，可以在圣誕節(jié)或中國新年時搞一個活動，來吸引一下眼球。同時，該階段是別墅銷售的黃金季節(jié)，主要以10月1日國慶節(jié)為契機，開展一些有實際效果的活動來刺激一下市場。活動時間：9月10日——9月25日（中秋節(jié)前后）活動方式：邀請上海攝影圈里的知名人士來擔(dān)當評委活動地點就定在鄉(xiāng)間藝墅的項目現(xiàn)場全民參與，活動有獎，評比出各類優(yōu)秀作品給予獎勵把獲獎作品在項目的網(wǎng)站展出，在其它廣告中應(yīng)用該畫面說明：思路性的方案，有待落實后進一步細化。也是最受市場供求影響和競爭影響的階段，銷售價格決定于我們的競爭力表現(xiàn)，因此價格策略決定著項目的銷售快慢和風(fēng)險大小。本階段廣告訴求的重點：原生態(tài)田園別墅呈現(xiàn) 純自然逸形生活開展開盤正式強銷階段 時間節(jié)點：8月23日——9月29日預(yù)計的開盤推售時間為8月23日（禮拜六），這一階段是正式開盤銷售，一切都步入正規(guī)，按正常的推廣、銷售節(jié)奏，進行銷售、回款。內(nèi)部認購階段時間節(jié)點：8月23日前目前項目還沒有預(yù)售許可證，根據(jù)甲方的工作進度，可能在8月中旬拿到該證。直郵——樓書的針對性投遞，專門的酒店、休閑場所、大型商場、餐飲機構(gòu)等。網(wǎng)絡(luò)廣告——購房者在網(wǎng)上尋房來作為參考的人很多，而且網(wǎng)絡(luò)的覆蓋面大，宣傳信息廣。報紙——以《新民晚報》、《新聞晨報》、為主，其它報紙的覆蓋面較小，發(fā)行量較少，暫不選擇。——自然，回歸生活美學(xué)的本原——自然力，原野和陽光才是印象派真正的創(chuàng)始人——站在自然的河邊，向自己的過去打個水漂吧——給自己一個居所，游離城市——安逸 是生活在這里人們的共同表情——出，則舉足輕重；入，可舉重若輕公共媒體選擇戶外/道旗/報紙/電子//廣播/直郵戶外——從上海市區(qū)通往項目的環(huán)城高速，在快下高速的位置設(shè)置一塊戶外，然后一直到項目地的途中，在十字路口或車輛需要拐彎時設(shè)置引領(lǐng)性的戶外指示牌。海報：——《金山 原創(chuàng)田園別墅》現(xiàn)有單頁繼續(xù)使用，關(guān)于單頁上的戶型建議重新制作專門的戶型手冊。 折頁：——《逸形生活6大解碼立體傳播自有媒體樓書／折頁／海報／戶型單頁／圍檔樓書：——《原生態(tài)逸形生活解讀》本樓書由兩大部分組成，第一部分為項目板塊價值的解析，以區(qū)位、產(chǎn)品優(yōu)勢入市宣傳，深入挖掘產(chǎn)品細節(jié)買點（區(qū)位／規(guī)劃／環(huán)境／景觀／建筑／物管／配套等），第二部分為逸形生活理念的暢想，揉合印象派的繪畫、建筑元素、自然精致、獨棟形態(tài)，以海量的藝術(shù)信息悉心描摹印象派深刻內(nèi)涵，以建筑、生活、空間傳達原生態(tài)逸形生活格調(diào)。只有我們知道，客戶的這種心理是因為他的心情，這里讓他更加的真實，似乎找到了生活中已經(jīng)失去的某種感動，對生活更加的珍惜。鄉(xiāng)間藝墅的全新解讀鄉(xiāng)間——城市的遠郊，有農(nóng)田、農(nóng)舍、淳樸的農(nóng)民，樸實無華、清靜悠閑的純粹原生態(tài)生活環(huán)境，將自己置于自然，心仿佛是裸露的、精神仿佛是裸露的、思想完全沒有界線，一切都是哪么舒展、哪么放松、哪么安逸，自己仿佛就是一個不用關(guān)心收成的農(nóng)民，衣食無憂、精神超脫。主打田園風(fēng)情的原生態(tài)別墅較少，所以我們的定位從自然、生態(tài)、逸形生活這一差異化形象出發(fā)，避免混淆視聽，區(qū)別于市場的其它項目，凸顯我項目的獨特性。客戶無需等待，隨即購買，田園生活隨即展開。在鄉(xiāng)間藝墅居住不僅可以享受到原生態(tài)的自然環(huán)境所帶來的愜意，同時周邊的休閑配套也會讓客戶倍感欣慰，跑馬場可以讓你激情四射、夢想飛揚，體驗草原人民的馬背樂趣；鴕鳥園讓你與野生動物零距離接觸，猶如身置大自然的環(huán)抱；還有多個公園和千畝生態(tài)林都為創(chuàng)造原生態(tài)的生活環(huán)境而存在，都在從不同角度滿足客戶的休閑需求。鄉(xiāng)間藝墅雖地處金山區(qū)，但是純獨棟的建筑形式，獨家獨戶的院落形態(tài)讓項目的私密性和稀缺性倍增，從無形中提升了項目的整體品質(zhì)。解碼3：項目的純獨棟院落形態(tài)別墅一直都是人們居住的最高理想，尤其是院落形態(tài)的純獨棟別墅，又讓人們的居住形態(tài)回到了復(fù)古的深宅大院，獨家獨戶。解碼2：項目周邊的環(huán)境鄉(xiāng)間藝墅地處上海金山區(qū)的中部位置，從周邊的整體環(huán)境來看，可以用“城市發(fā)展遺忘的角落”來形容，四周農(nóng)舍密布、農(nóng)田交織，農(nóng)作物種類繁多，是上海城區(qū)采摘節(jié)的重點接待場所，融入其中似乎有種回歸自然、盡享田園的情趣。二、項目整合營銷傳播主題核心主題：田園牧歌終結(jié)者 逸形生活領(lǐng)導(dǎo)者核心主題支撐點逸形生活6大解碼 定制田園牧歌新標準解碼1：項目的區(qū)位——遠；項目地處大上海的南大門金山區(qū)，是上海近年來重點發(fā)展的主要區(qū)域之一，距上海市區(qū)有一個小時的車程，較其它區(qū)位相比距離上明顯要遠。企業(yè)品牌度：鄉(xiāng)間藝墅為上海鏡苑房地產(chǎn)經(jīng)營公司在上海金山重點打造的品牌項目，通過對項目優(yōu)勢的深度匯總挖掘，使項目形象明晰、統(tǒng)一，在市場引起目標客戶群的注意，產(chǎn)生共鳴，獲得認同。第六部分：項目整合推廣傳播策略一、整合營銷傳播的目的構(gòu)筑3大價值實體產(chǎn)品知名度 形象清晰度 企業(yè)品牌度產(chǎn)品知名度：通過對項目的整體運作，擴大項目的市場知名度，在項目開盤前積累大量的有效客戶資源，為項目的熱銷奠定良好基礎(chǔ)。這里我們用了第一生活，而不是傳統(tǒng)意義上的第二生活，我們意在告誡我們的客戶群“你現(xiàn)在5+2的生活模式，5天在市區(qū)度過，但那絕不叫生活，我們應(yīng)該稱之為5天的工作，市區(qū)的房子是你的第一工作驛站，而鄉(xiāng)間藝墅才是你真正生活的開始，才是你的第一生活驛站。在這里你可以修身養(yǎng)性、放飛心情，你也可以養(yǎng)精蓄銳、未雨綢繆。項目功能定位修身養(yǎng)性 度假會友 第一生活驛站說明：人生有多個驛站，之所以用驛站就說明這里不是用來長久停留的、駐守的，而是短暫的停留以后還要離開的。第五部分：關(guān)于項目定位說 明連貫第五部分項目的形象展示項目的定位已經(jīng)顯得清晰可見為使項目的定位更加準確無誤我們擬定了以下的原則一、定位原則以項目本身為基礎(chǔ)，全方位整合項目的客觀優(yōu)勢，充分挖掘其特點，概念延伸、內(nèi)涵延展；以整體市場環(huán)境為參照，力求突破市場同類產(chǎn)品的競爭漩渦，以全新概念沖擊市場，篩選目標客戶群；以目標客戶群的需求共性為主要訴求點，概念傳播、引起共鳴、達成銷售；二、項目的具體定位首先來看我們項目的特質(zhì)距離上海市區(qū)距離較遠 周邊自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)條件無可比擬一路的風(fēng)景，回到家后依然是風(fēng)景 純獨棟完全私密生活的院落別墅 田園牧歌般的生活格調(diào)，隱秘安逸的生活情趣 成品現(xiàn)房，隨即購買，逸形生活隨即上演其次來看客戶群的心理需求對遠的心理想象是——靜、隱、逸讓生活回歸自然，把整個人交給自然，關(guān)注健康、愛好運動、渴望悠閑、奢望田園生活距離適中，最好在一個小時的車程范圍之內(nèi)價位適當，在200萬左右，最好不超過200萬元戶型適用，在250平米左右，最好不超過300平米配套適度，滿足生活細節(jié)的基本配飾即可